WEG-Recht: Abrechnung von Aufzugskosten

In diesem Blog-Beitrag werden wir uns intensiv mit dem Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) und insbesondere der Abrechnung von Aufzugskosten befassen. Wir werden Ihnen detaillierte Informationen zu diesem Thema liefern und Ihre Fragen in Bezug auf rechtliche Aspekte, Abrechnungsverfahren, aktuelle Gerichtsurteile und häufig gestellte Fragen klären. Wir vermitteln Ihnen ein umfassendes Verständnis des WEG-Rechts, damit Sie Ihre rechtlichen Optionen besser einschätzen können.

Inhalt

1. Rechtliche Grundlagen im WEG-Recht
2. Abrechnung von Aufzugskosten: Beispiele und Grenzen
3. Die Entscheidung des BGH zu Aufzugskosten
4. Rechtsprechung zu Verwalterpflichten
5. FAQs zum WEG-Recht und Aufzugskosten
6. Abrechnung vom Aufzug: Alle Fakten

Rechtliche Grundlagen im WEG-Recht

Um die Abrechnung von Aufzugskosten im WEG-Recht besser zu verstehen, sollten zunächst die rechtlichen Grundlagen betrachtet werden. Das Wohnungseigentumsrecht (WEG) ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 1 bis 72 geregelt. Es regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Die Kostenverteilung im WEG-Recht

Die Kostenverteilung im WEG ist grundsätzlich in § 16 Abs. 2 BGB geregelt. Danach trägt jeder Wohnungseigentümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstiger ordnungsgemäßer Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Geschäftes nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils.

Die Gemeinschaftsordnung und das WEG-Recht

Die Gemeinschaftsordnung (GO) ist eine vertragliche Vereinbarung unter den Wohnungseigentümern, die ergänzende Regelungen zum Gesetz trifft. Sie kann unter anderem Regelungen zu den Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer enthalten, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums regeln und Vorgaben zur Nutzung und Abrechnung von gemeinschaftlichen Einrichtungen – wie z.B. Aufzügen – geben.

Die GO ist im Regelfall in der Teilungserklärung enthalten und muss bei Abweichungen vom Gesetz von allen Wohnungseigentümern notariell beurkundet werden.

Abrechnung von Aufzugskosten: Beispiele und Grenzen

Die Abrechnung von Aufzugskosten kann eine komplizierte Angelegenheit sein. Da es sich bei einem Aufzug um eine gemeinschaftliche Einrichtung handelt, müssen die Wohnungseigentümer die entstehenden Kosten für Wartung, Instandhaltung und Betrieb gemeinschaftlich tragen. Wie die Kosten im Einzelnen auf die Wohnungseigentümer verteilt werden, hängt dabei von den Regelungen in der Gemeinschaftsordnung und / oder der gesetzlichen Regelung in § 16 Abs. 2 BGB ab.

Abrechnung nach Miteigentumsanteilen

Sofern nichts anderes in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist, werden die Aufzugskosten auf alle Wohnungseigentümer entsprechend der Miteigentumsanteile verteilt, wie in § 16 Abs. 2 BGB vorgesehen. Diese Verteilung kann jedoch zu Ungerechtigkeiten führen, etwa wenn ein Wohnungseigentümer den Aufzug nicht nutzt oder wenn eine Wohnung mit erhöhtem Wert durch den Aufzug, etwa durch Barrierefreiheit, von der Kostenverteilung profitiert.

Abrechnung nach Nutzungsrechten

Eine Alternative zur Abrechnung nach Miteigentumsanteilen ist die Abrechnung nach Nutzungsrechten. Hierbei werden die Aufzugskosten unter den Wohnungseigentümern verteilt, die ein Nutzungsrecht am Aufzug haben. Dies kann durch eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden und berücksichtigt besser, wer den Aufzug tatsächlich nutzt.

Abrechnung nach korrespondierender oder objektiver Erdgeschossquote

Ein weiteres Abrechnungsmodell ist die Verteilung der Kosten nach der sogenannten korrespondierenden oder objektiven Erdgeschossquote. Hierbei werden die Aufzugskosten je nach Lage der Wohnung gestaffelt verteilt. Wohnungen im Erdgeschoss tragen dabei weniger Kosten als Wohnungen in höheren Etagen. Dieses Modell kann ebenfalls in der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden und berücksichtigt die unterschiedliche Nutzung des Aufzuges durch die Wohnungseigentümer.

Grenzen der Abrechnungsmodelle

Allerdings sind die Möglichkeiten der Abrechnungsmodelle und Regelungen in der Gemeinschaftsordnung begrenzt. So müssen etwa die Grundsätze der ordnungsmäßigen Verwaltung beachtet werden. Eine willkürliche oder sittenwidrige Kostenverteilung ist unzulässig, ebenso eine Regelung, die den Grundsatz der Gleichbehandlung verletzt. Zudem müssen die Regelungen klar und eindeutig sein, da unklare oder widersprüchliche Bestimmungen unwirksam sind.

Die Entscheidung des BGH zu Aufzugskosten

Im Jahr 2020 hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine wichtige Klärung zur Kostenverteilung bei Aufzugskosten gegeben (Urteil vom 04.12.2020 – V ZR 299/19). Dabei ging es konkret um die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine individualvertragliche Vereinbarung unter den Wohnungseigentümern zur Abrechnung von Aufzugskosten möglich ist und welche Regelungen dazu erforderlich sind.

Der BGH entschied, dass eine individualvertragliche Vereinbarung zur Kostenverteilung bei Aufzugskosten zulässig ist. Allerdings müssen die Wohnungseigentümer hierbei das Gebot der Ausgewogenheit beachten, das sich aus dem allgemeinen Grundsatz der ordnungsmäßigen Verwaltung ergibt.

Konkret bedeutet dies, dass eine solche Vereinbarung nicht willkürlich sein darf und stets im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer liegen muss. Eine Regelung, die die Kostenverteilung ausschließlich anhand der Miteigentumsanteile vornimmt, kann unzulässig sein, wenn sie dazu führt, dass ein Wohnungseigentümer unverhältnismäßig stark belastet wird.

In solchen Fällen kann die Vereinbarung für unwirksam erklärt werden und es kommt zur gesetzlichen Regelung nach § 16 Abs. 2 BGB.

Rechtsprechung zu Verwalterpflichten

Die Pflichten des Verwalters im Rahmen der Abrechnung von Aufzugskosten sind in verschiedenen Gerichtsentscheidungen behandelt worden. Hierbei wurden Grundsätze entwickelt, an denen sich Verwalter und Wohnungseigentümer orientieren können.

Prüfung der Gemeinschaftsordnung durch den Verwalter

Ein Verwalter ist verpflichtet, die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung zur Kostenverteilung bei Aufzugskosten zu kennen und anzuwenden. Dies ergibt sich aus der allgemeinen Verwaltungspflicht des Verwalters, der dafür Sorge zu tragen hat, dass die gesetzlichen Vorschriften und die Regelungen der Gemeinschaft eingehalten werden.

Abrechnung durch den Verwalter

Der Verwalter ist ferner verpflichtet, eine ordnungsgemäße Abrechnung der Aufzugskosten zu erstellen, die für alle Wohnungseigentümer nachvollziehbar und verständlich ist. Hierzu zählt auch, dass der Verwalter die gewählte Kostenverteilung nachvollziehbar erklärt und die Rechenvorgänge offenlegt. Fehlerhafte Abrechnungen können von den Wohnungseigentümern im Rahmen der Jahresabrechnung beanstandet und gegebenenfalls gerichtlich überprüft werden.

Kostenkontrolle durch den Verwalter

Der Verwalter hat zudem eine Überwachungspflicht hinsichtlich der anfallenden Aufzugskosten. Dazu gehört auch, dass er sich um kostengünstige Angebote für Wartung und Instandhaltung des Aufzuges bemüht und im Rahmen der jährlichen Eigentümerversammlung über entstandene Kosten und eventuell vorhandene Einsparungsmöglichkeiten informiert.

Transparenz und Informationspflicht des Verwalters

Außerdem hat der Verwalter eine Informationspflicht gegenüber den Wohnungseigentümern. Er muss alle Beteiligten über wesentliche Entwicklungen im Zusammenhang mit dem Aufzug informieren und wesentliche Entscheidungen, etwa zur Erneuerung oder Modernisierung des Aufzuges, mit den Wohnungseigentümern gemeinsam treffen.

Auch eventuelle Störungen oder Ausfälle des Aufzuges müssen den Wohnungseigentümern mitgeteilt werden.

FAQs zum WEG-Recht und Aufzugskosten

Im Folgenden finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen zum Thema WEG-Recht und Abrechnung von Aufzugskosten:

Müssen alle Wohnungseigentümer die Aufzugskosten tragen, auch wenn sie den Aufzug nicht nutzen?

Grundsätzlich ja, sofern keine abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung getroffen wurde. Nach der gesetzlichen Regelung in § 16 Abs. 2 BGB trägt jeder Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend seiner Miteigentumsanteile, unabhängig davon, ob er den Aufzug nutzt oder nicht. Allerdings können in der Gemeinschaftsordnung auch abweichende Regelungen zur Kostenverteilung festgelegt werden, etwa eine Verteilung nach Nutzungsrechten oder nach der Staffelung der Erdgeschossquote.

Wie kann eine gerechte Aufteilung der Aufzugskosten erreicht werden?

Eine gerechte Aufteilung der Aufzugskosten kann meist nur durch eine individuelle Regelung in der Gemeinschaftsordnung erreicht werden, die auf die konkrete Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeschnitten ist. Dabei muss insbesondere darauf geachtet werden, dass die Regelung den Grundsatz der ordentlichen Verwaltung wahrt und dem Gebot der Ausgewogenheit folgt.

Können Wohnungseigentümer, die im Erdgeschoss wohnen, von den Aufzugskosten befreit werden?

Es kann in der Gemeinschaftsordnung durchaus eine Regelung getroffen werden, die eine Befreiung von den Aufzugskosten für Wohnungseigentümer im Erdgeschoss vorsieht. Allerdings muss eine solche Regelung stets im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer liegen und darf nicht willkürlich sein.

Wie können Wohnungseigentümer gegen eine ungerechte Aufteilung der Aufzugskosten vorgehen?

Wohnungseigentümer, die eine ungerechte Aufteilung der Aufzugskosten erkennen, sollten zunächst versuchen, innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft eine einvernehmliche Lösung zu finden. Sollte dies nicht gelingen, können sie auf eine Änderung der Gemeinschaftsordnung hinwirken oder, falls die Regelung tatsächlich gegen das Gesetz oder die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung verstößt, eine gerichtliche Überprüfung beantragen.

Abrechnung vom Aufzug: Alle Fakten

Die Abrechnung von Aufzugskosten im WEG-Recht ist ein komplexes Thema, das sowohl Verwalter als auch Wohnungseigentümer vor Herausforderungen stellen kann. Wichtig ist dabei, auch rechtliche Ausführungen zu berücksichtigen und Vorgehensweisen wie die korrespondierende oder objektive Erdgeschossquote, sowie die Rolle des Verwalters bei der Abrechnung, in Betracht zu ziehen.

Letztendlich liegt es an den Wohnungseigentümern, eine gerechte Regelung zur Kostenverteilung zu treffen, die im Einklang mit dem Gesetz steht und den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft gerecht wird. Diese Regelungen sind meist in der Gemeinschaftsordnung festgehalten und können durch mehrheitsfähige Beschlüsse geändert oder angepasst werden.

Die allgemeinen und individuellen rechtlichen Regelungen sowie die aktuelle Rechtsprechung des BGH sollten bei Entscheidungsprozessen stets berücksichtigt werden. Sollten Fragen oder Unklarheiten auftreten, empfehlen wir stets die Hinzuziehung eines erfahrenen Anwalts, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Aspekte beachtet werden und eine größtmögliche Rechtssicherheit gewährleistet ist.