Abrissgenehmigung: Anforderungen und Prozess

In der öffentlichen Diskussion und privaten Entscheidungsfindung ist die Frage nach der Abrissgenehmigung ein oft diskutiertes Thema. Dabei stellen sich viele Fragen: Was genau ist eine Abrissgenehmigung, welche Anforderungen müssen erfüllt sein, um eine solche zu erhalten, und wie sieht der Prozess zur Erlangung aus? In diesem Beitrag wollen wir uns als Anwaltskanzlei diesen Fragen annehmen und einen umfassenden Einblick in die rechtlichen Voraussetzungen und Besonderheiten dieses Verfahrens bieten. Erfahrungen aus unserer langjährigen Praxis fließen dabei ebenso ein wie aktuelle gesetzliche Rahmenbedingungen und Gerichtsentscheidungen.

Grundlagen der Abrissgenehmigung

Bevor wir auf die einzelnen Aspekte und Fragestellungen eingehen, ist es wichtig, die grundlegenden Zusammenhänge zum Thema Abrissgenehmigung zu klären.

Was ist eine Abrissgenehmigung?

Eine Abrissgenehmigung ist eine behördliche Erlaubnis, die für den Abbruch von baulichen Anlagen erforderlich ist. Sie wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erteilt und regelt die Bedingungen für den Abbruch eines Gebäudes oder Bauwerks im Sinne des Baurechts. In Deutschland ist dies in den Landesbauordnungen (LBO) der einzelnen Bundesländer geregelt.

Warum ist eine Abrissgenehmigung notwendig?

Der Abbruch von baulichen Anlagen ist ein Eingriff, der sowohl städtebauliche, umweltrechtliche als auch nachbarrechtliche Aspekte berührt. Durch den Rückbau können Schäden an Nachbargebäuden oder der Umwelt entstehen, weshalb die Bauaufsichtsbehörde auch bei Abrissvorhaben ihre Kontroll- und Sicherungsaufgaben wahrnehmen muss. Dies schließt gegebenenfalls den Erhalt und die Bewahrung von Baudenkmälern ein. Daher sind Anforderungen und Voraussetzungen für eine Abrissgenehmigung gesetzlich festgelegt.

Voraussetzungen für die Abrissgenehmigung

Für die Erlangung der Abrissgenehmigung gelten bestimmte Voraussetzungen, die je nach Bundesland und Art des Vorhabens variieren können. Grundsätzlich müssen jedoch folgende Anforderungen erfüllt sein:

• Antrag auf Abrissgenehmigung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde
• Nachweis, dass keine Forderungen aus öffentlichen Rechtsverhältnissen (z.B. Bauförderung) gegenüber der abzureißenden baulichen Anlage bestehen
• Nachweis der Zustimmung der Nachbarn, sofern diese betroffen sind
• Einholung aller erforderlichen Gutachten, z.B. Immissionsschutz, Statik, Denkmalschutz etc.

Darüber hinaus können weitere Anforderungen oder Auflagen durch die Bauaufsichtsbehörde festgelegt werden.

Antrag auf Abrissgenehmigung

Der Antrag auf eine Abrissgenehmigung muss schriftlich bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden. In der Regel sind dafür vorgegebene Formulare zu verwenden, die von den Behörden bereitgestellt werden. Je nach Bundesland können die Antragsunterlagen und Anforderungen an die beizufügenden Dokumente variieren. Hierzu gehören beispielsweise:

• Abrissanzeige (zwingend erforderlich)
• Grundbuchauszug
• Lageplan des Grundstücks
• Pläne und Berechnungen der abzureißenden baulichen Anlage
• Fotos der abzureißenden baulichen Anlage
• Nachweise über den Betrieb von Altlasten oder Bodenkontaminationen (soweit erforderlich)
• Nachweise zur Entsorgung von Abfällen (z.B. Schadstoffe wie Asbest)

Nachweis, dass keine Forderungen aus öffentlichen Rechtsverhältnissen bestehen

Bevor eine Abrissgenehmigung erteilt werden kann, muss sichergestellt sein, dass keine Forderungen aus öffentlichen Rechtsverhältnissen gegenüber der abzureißenden baulichen Anlage bestehen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn das Gebäude durch öffentliche Mittel gefördert wurde (z.B. Wohnraumförderung), Steuern noch nicht beglichen sind oder weitere rechtliche Verbindlichkeiten bestehen. Hierfür bedarf es in der Regel eines Nachweises gegenüber der zuständigen Behörde.

Zustimmung der Nachbarn

Sofern der Abriss eines Gebäudes Auswirkungen auf die Nachbarn haben kann (z.B. durch Lärm- oder Staubimmissionen), ist im Rahmen des Genehmigungsverfahrens auch deren Zustimmung einzuholen bzw. nachzuweisen. Dies kann in Form von Unterschriften auf dem Antrag oder in einer gesonderten schriftlichen Erklärung erfolgen. Liegt die Zustimmung der Nachbarn nicht vor, kann die Behörde trotzdem eine Genehmigung erteilen, wenn sie zu dem Schluss kommt, dass keine unzumutbaren Beeinträchtigungen für die Nachbarn vorliegen oder durch Auflagen vermieden werden können. In diesem Fall ist jedoch mit Widersprüchen oder Klagen der betroffenen Nachbarn zu rechnen.

Erforderliche Gutachten

Zur Vorbereitung der Entscheidung über die Abrissgenehmigung müssen je nach Art der baulichen Anlage und den örtlichen Gegebenheiten verschiedene Gutachten eingeholt werden. Hierzu können z.B. gehören:

• Immissionsschutzgutachten: Prüfung, ob Schutzanforderungen gegen Lärm, Staub und Erschütterungen gewährleistet sind
• Statikgutachten: Beurteilung der Standsicherheit und Tragfähigkeit der baulichen Anlage
• Denkmalschutzgutachten: Prüfung, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht und welche Schutzmaßnahmen im Rahmen des Abbruchs erforderlich sind
• Altlastengutachten: Untersuchung auf schädliche Stoffe im Boden oder im Bauwerk selbst

Die Gutachten sind in der Regel von den Antragstellern selbst in Auftrag zu geben und bei der Behörde einzureichen. In Einzelfällen kann die Behörde auch selbst Gutachten in Auftrag geben oder eigene Untersuchungen durchführen. Die Kosten für die Gutachten sind in der Regel vom Antragsteller zu tragen.

Prozess zur Erlangung der Abrissgenehmigung

Der Prozess zur Erlangung der Abrissgenehmigung gliedert sich in verschiedene Phasen:

1. Antragsstellung
2. Prüfung und Entscheidung durch die Bauaufsichtsbehörde
3. Erteilung der Abrissgenehmigung mit evtl. Auflagen bzw. Ablehnung
4. Vollzug des Abbruchs

Diese Phasen können je nach Umfang des Abbruchvorhabens, den örtlichen Gegebenheiten und den beteiligten Behörden unterschiedlich lange dauern. Grundsätzlich sollte man von mehreren Wochen bis hin zu mehreren Monaten Planungs- und Genehmigungszeitraum ausgehen.

Antragsstellung

Die Antragsstellung beginnt mit der Erstellung der erforderlichen Antragsunterlagen und Gutachten, die in Kapitel 2 dargestellt wurden. Oftmals ist es sinnvoll, bereits im Vorfeld der Antragsstellung ein informelles Gespräch mit der zuständigen Behörde zu führen, um etwaige Fragen oder Unklarheiten zu klären und den Umfang der einzureichenden Unterlagen abstimmen zu können. Dies kann dazu beitragen, den Genehmigungsprozess zu beschleunigen und mögliche Fehler in der Antragsstellung zu vermeiden.

Prüfung und Entscheidung durch die Bauaufsichtsbehörde

Nach der Antragsstellung prüft die Bauaufsichtsbehörde die vorliegenden Unterlagen auf Vollständigkeit und Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen. Dabei werden insbesondere die Gutachten zu Immissionsschutz, Statik, Denkmalschutz, Altlasten und gegebenenfalls weitere Aspekte berücksichtigt. Die Genehmigungsbehörde ist zudem verpflichtet, das Vorhaben auf seine Vereinbarkeit mit übergeordneten Planungsabsichten (z.B. Bauleitplanung) zu prüfen.

Eine wichtige Rolle spielt das Einvernehmen der Gemeinde, in der das Gebäude abgerissen werden soll. Die Gemeinde kann ihr Einvernehmen zum Abrissantrag erteilen oder versagen, wenn sie der Auffassung ist, dass das Vorhaben den Zielen der örtlichen Planung widerspricht. In solchen Fällen kann das Vorhaben nur durchgeführt werden, wenn die Behörde eine Ausnahme vom Planungsrecht gewährt.

Bei der Prüfung der Unterlagen kann die Behörde Bedenken äußern oder auf Unklarheiten hinweisen, die im Rahmen des Verfahrens auszuräumen sind. Zudem kann die Bauaufsichtsbehörde weitere Gutachten oder Nachweise anfordern, falls dies für die Entscheidungsfindung erforderlich erscheint.

Erteilung der Abrissgenehmigung

Sofern alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und die Prüfung der Unterlagen keine Bedenken ergibt, wird die Abrissgenehmigung erteilt. Dies geschieht in der Regel durch einen schriftlichen Bescheid, der dem Antragsteller zugeht und auch den betroffenen Nachbarn bekanntgemacht wird. Mit der Erteilung der Genehmigung wird das Vorhaben in die amtliche Baudokumentation aufgenommen.

Eine Abrissgenehmigung kann mit Auflagen oder Bedingungen versehen werden, die sich beispielsweise auf bestimmte Schutzmaßnahmen, den Umgang mit Abfällen und Schadstoffen oder die anschließende Verwertung der Abbruchmaterialien beziehen können. Eine Nichtbeachtung dieser Auflagen kann zum Widerruf der Abrissgenehmigung führen und mit Bußgeldern oder strafrechtlichen Konsequenzen verbunden sein.

Vollzug des Abbruchs

Nach der Erteilung der Abrissgenehmigung kann mit dem Abbruch der baulichen Anlage begonnen werden. Dabei sind die Vorschriften und Anforderungen der Genehmigung einzuhalten, insbesondere die Auflagen bezüglich Immissionsschutz, Denkmalschutz, Statik und Entsorgung von Abfällen und Schadstoffen. Gegebenenfalls sind dabei bestimmte Anzeigen und Nachweise gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu erbringen, z.B. hinsichtlich der Entsorgung von Abfällen oder der Durchführung von Sicherungsmaßnahmen.

Der Abbruch selbst sollte nur von Fachfirmen durchgeführt werden, die über das erforderliche Know-how und die geeigneten technischen Geräte verfügen. Die Bauaufsichtsbehörde kann den Vollzug des Abbruchs kontrollieren und gegebenenfalls bei Verstößen gegen die Genehmigungsauflagen eingreifen.

Nach Abschluss des Abbruchs ist die Bauaufsichtsbehörde in der Regel darüber zu informieren, damit die Beseitigung der baulichen Anlage aus der amtlichen Baudokumentation gestrichen werden kann.

FAQs rund um die Abrissgenehmigung

Im Folgenden finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen im Zusammenhang mit der Abrissgenehmigung:

Ist eine Abrissgenehmigung immer erforderlich?

Ob und in welchem Umfang eine Abrissgenehmigung erforderlich ist, hängt von den jeweiligen Bestimmungen der Landesbauordnungen ab. Einige Bundesländer sehen beispielsweise für kleinere bauliche Anlagen (z.B. Gartenhäuser) eine vereinfachte Anzeigepflicht ohne Genehmigungsverfahren vor, während in anderen Bundesländern eine förmliche Genehmigung erforderlich ist. Grundsätzlich sollte im Zweifelsfall das Gespräch mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde gesucht werden.

Wer ist für die Einholung der Abrissgenehmigung verantwortlich?

Die Verantwortung für die Einholung der Abrissgenehmigung liegt in der Regel bei den Eigentümern der baulichen Anlage bzw. dem Grundstück, auf dem sie sich befindet. Sie sind dafür verantwortlich, die erforderlichen Antragsunterlagen zu erstellen, die Gutachten einzuholen und das Genehmigungsverfahren durchzuführen.

Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung ein Gebäude abreiße?

Ein Abbruch ohne gültige Abrissgenehmigung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit Bußgeldern oder im schlimmsten Fall sogar mit strafrechtlichen Konsequenzen geahndet werden. Zudem kann die Bauaufsichtsbehörde den Abbruch stoppen und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen. In jedem Fall sollte man sich vor einem Abbruch über die rechtlichen Voraussetzungen informieren und gegebenenfalls eine Abrissgenehmigung beantragen.

Was kostet eine Abrissgenehmigung?

Die Kosten für eine Abrissgenehmigung setzen sich aus verschiedenen Positionen zusammen. Dazu gehören zum einen die Gebühren für das Genehmigungsverfahren, die je nach Bundesland und Umfang des Verfahrens variieren können. Zum anderen kommen die Kosten für die erforderlichen Gutachten hinzu, die vom Antragsteller in Auftrag gegeben und bezahlt werden müssen. Einen genauen Betrag kann hier nicht genannt werden, da die Kosten je nach Vorhaben und örtlichen Gegebenheiten unterschiedlich ausfallen können. Grundsätzlich sollte man jedoch von mindestens mehreren hundert bis zu einigen tausend Euro ausgehen.

Fazit

Die Abrissgenehmigung ist ein wichtiges Verwaltungsinstrument zur Sicherung der städtebaulichen, umweltrechtlichen und nachbarrechtlichen Interessen beim Rückbau von baulichen Anlagen. Die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen und die Durchführung des Genehmigungsverfahrens sind dabei unerlässlich und sollten von den verantwortlichen Eigentümern gewissenhaft und sorgfältig geplant und umgesetzt werden. Die Unterstützung durch eine fachkundige Anwaltskanzlei oder einen erfahrenen Experten auf dem Gebiet des öffentlichen Baurechts kann dabei helfen, Fehler im Verfahren zu vermeiden und die Chancen auf eine erfolgreiche Genehmigung zu erhöhen.

Unsere Anwaltskanzlei steht Ihnen bei Fragen rund um die Abrissgenehmigung gerne zur Verfügung und unterstützt Sie bei der Durchführung Ihres Vorhabens.