Anschaffungskosten Immobilien: Steuer-Aspekte und Absetzbarkeit

Beim Kauf einer Immobilie stellt sich nicht nur die Frage nach der Finanzierung, sondern auch nach den steuerrechtlichen Aspekten. Vor allem bei gewerblich genutzten oder vermieteten Immobilien sind die Anschaffungskosten ein wesentlicher Faktor für die Berechnung der steuerlichen Abschreibungen.

In diesem Blog-Beitrag werden wir Ihnen die verschiedenen Aspekte der Anschaffungskosten einer Immobilie erläutern. Dabei werden wir auf die steuerrechtliche Behandlung, die Absetzbarkeit, aktuelle Gerichtsurteile und häufig gestellte Fragen (FAQs) eingehen.

Was sind Anschaffungskosten?

Anschaffungskosten sind die aufgewendeten Kosten für die Anschaffung von Vermögensgegenständen, dazu zählen auch Immobilien. Allgemein können Sie bei den Anschaffungskosten zwischen den Kosten für den Erwerb des Grundstücks, den Baukosten und den Nebenkosten unterscheiden. Im Folgenden erfahren Sie, was genau zu den Anschaffungskosten einer Immobilie gehört:

• Kaufpreis des Grundstücks oder des Gebäudes
• Notarkosten und Grundbuchgebühren
• Grunderwerbsteuer
• Maklerprovisionen
• Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die unmittelbar mit dem Erwerb des Gebäudes zusammenhängen
• Kosten für Gutachten und Beratungsdienstleistungen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie
• Aufwendungen für Anschlüsse an öffentliche Versorgungsnetze (z.B. Strom, Wasser, Gas)
• Kosten für Abbrucharbeiten oder die Entsorgung von Altlasten
• Finanzierungskosten (z.B. Bereitstellungsprovision oder Disagio)

Die steuerrechtliche Behandlung der Anschaffungskosten

Die steuerrechtliche Behandlung der Anschaffungskosten hängt von der Art der Immobilie ab. Grundsätzlich werden bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien die Anschaffungskosten über eine bestimmte Anzahl von Jahren abgeschrieben (Absetzung für Abnutzung – AfA).

Absetzung für Abnutzung (AfA) bei vermieteten Immobilien

Lineare Abschreibung für vermietete Immobilien: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von vermieteten Immobilien können über die gesetzliche Nutzungsdauer linear abgeschrieben werden. Die Nutzungsdauer und damit die Höhe der jährlichen Abschreibungssätze richten sich nach dem Baujahr des Gebäudes:

• Für Gebäude, die vor 1925 erbaut wurden, beträgt die Abschreibungsrate 2,5% pro Jahr über einen Zeitraum von 40 Jahren.
• Gebäude, die nach 1924 errichtet wurden, können bislang mit 2% über 50 Jahre abgeschrieben werden.
• Eine wichtige Neuerung für die Immobilienwirtschaft ist die Anhebung der linearen AfA für Neubauten, die ab dem Jahr 2023 fertiggestellt werden. Für diese Gebäude gilt nun eine erhöhte Abschreibungsrate von 3%, was einer angenommenen Nutzungsdauer von etwa 33 Jahren entspricht.

Die Abschreibung für Wohnungen, die seit dem 1. Januar 1996 fertiggestellt wurden, betrug traditionell 2% jährlich über 50 Jahre. Dies entspricht der Annahme einer Nutzungsdauer von 50 Jahren für solche Immobilien.

Allerdings hat sich diese Regelung geändert: Ab 2023 erhöht sich die lineare Abschreibung für Neubauten auf 3%, was einer Nutzungsdauer von etwa 33 Jahren entspricht. Diese Anpassung ist im Jahressteuergesetz 2022 festgelegt und gilt speziell für Gebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt werden​​.

Für Wohngebäude, die vor 2023 fertiggestellt wurden, bleibt die Abschreibung bei 2% über 50 Jahre, basierend auf der traditionellen Annahme zur Nutzungsdauer dieser Gebäude.

Die Änderung auf 3% Abschreibung für Neubauten ab 2023 führt zu einer verkürzten Nutzungsdauer von etwa 33 Jahren für diese Immobilien, was eine steuerliche Anpassung für Investoren und Eigentümer darstellt, die neue Immobilien erwerben oder bereits erworben haben.

Diese Regelungen gelten spezifisch für die Absetzung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes selbst, wobei die Kosten für das Grundstück hiervon ausgenommen sind.

Absetzung für Abnutzung (AfA) bei gewerblich genutzten Immobilien

Lineare Abschreibung für gewerblich genutzte Immobilien: Auch bei gewerblich genutzten Immobilien ist die lineare Abschreibung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die gesetzliche Nutzungsdauer möglich. Die spezifischen AfA-Sätze und Nutzungsdauern können je nach Art und wirtschaftlicher Nutzung des Gebäudes variieren:

• Bürogebäude und Verwaltungsgebäude haben in der Regel eine längere Nutzungsdauer, wobei die AfA-Sätze durch entsprechende AfA-Tabellen des Bundesfinanzministeriums festgelegt werden.
• Lagerhallen, Werkstätten, Produktionsanlagen und Fabrikgebäude sowie landwirtschaftliche Gebäude weisen unterschiedliche Nutzungsdauern auf, die ebenfalls in den AfA-Tabellen spezifiziert sind.

Die genauen Abschreibungszeiträume für diese Gebäudearten sind den aktuellen AfA-Tabellen des Bundesfinanzministeriums zu entnehmen, da sie auf umfangreichen Erfahrungswerten basieren und regelmäßig aktualisiert werden.

Absetzbarkeit der Anschaffungskosten

Die aufgewendeten Anschaffungskosten einer Immobilie können nicht als sofortige Betriebsausgaben oder Werbungskosten geltend gemacht werden. Stattdessen werden sie über die AfA abgesetzt. Im Folgenden möchten wir Ihnen kurz aufzeigen, welche Anschaffungskosten bei vermieteten und gewerblich genutzten Immobilien absetzbar sind:

Absetzbare Anschaffungskosten bei vermieteten Immobilien

• Kosten für den Erwerb des Gebäudes (ohne Grundstückskosten)
• Baukosten für Instandsetzungsmaßnahmen, die unmittelbar mit dem Erwerb des Gebäudes zusammenhängen
• Nebenkosten, wie Notarkosten und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer oder Maklerprovisionen

Absetzbare Anschaffungskosten bei gewerblich genutzten Immobilien

• Kosten für den Erwerb des Gebäudes (ohne Grundstückskosten)
• Baukosten für Instandsetzungsmaßnahmen, die unmittelbar mit dem Erwerb des Gebäudes zusammenhängen
• Nebenkosten, wie Notarkosten und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer oder Maklerprovisionen
• Kosten für Anschlüsse an öffentliche Versorgungsnetze (z.B. Strom, Wasser, Gas)
• Aufwendungen für Abbrucharbeiten oder die Entsorgung von Altlasten

Finanzierungskosten, wie Bereitstellungsprovisionen oder Disagio, können hingegen nicht über die AfA abgesetzt werden. Sie sind jedoch als Werbungskosten oder Betriebsausgaben in voller Höhe sofort abzugsfähig.

Aktuelle Gerichtsurteile zum Thema Anschaffungskosten Immobilien

Das Thema Anschaffungskosten ist auch Gegenstand aktueller Gerichtsentscheidungen, die für Sie als Immobilienbesitzer oder -investor von Interesse sein könnten:

Bundesfinanzhof zur Absetzbarkeit von Schönheitsreparaturen

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem Urteil vom 14. November 2018 (Aktenzeichen: IX R 33/17) entschieden, dass Schönheitsreparaturen, die unmittelbar im Zusammenhang mit der Anschaffung einer Immobilie stehen, nicht als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend gemacht werden können. Stattdessen sind sie den Anschaffungskosten zuzurechnen und über die AfA abzusetzen.

Finanzgericht zur Aufteilung von Anschaffungskosten zwischen Grund und Boden

Das Finanzgericht Düsseldorf hat in einem Urteil vom 12. Dezember 2018 (Aktenzeichen: 10 K 2392/16 E) entschieden, dass die Aufteilung der Anschaffungskosten zwischen Grund und Boden und Gebäude in bestimmten Fällen nach dem Verhältnis der Verkehrswerte und nicht nach dem Verhältnis der Teilwerte vorzunehmen ist.

FAQs zu Anschaffungskosten Immobilien

Können die Anschaffungskosten für eine selbstgenutzte Immobilie abgesetzt werden?

Die Anschaffungskosten für eine selbstgenutzte Immobilie können nicht abgesetzt werden, da es sich bei den Kosten für die eigene Wohnung oder das eigene Haus um private Aufwendungen handelt. Eine steuerliche Absetzbarkeit ist hier nicht möglich.

Wie werden die Anschaffungskosten bei einem teilweise vermieteten, teilweise selbstgenutzten Gebäude behandelt?

Bei einem teilweise vermieteten und teilweise selbstgenutzten Gebäude müssen die Anschaffungskosten aufgeteilt werden. Der auf den vermieteten Bereich entfallende Anteil der Anschaffungskosten kann über die AfA abgeschrieben werden, während der Anteil für den selbstgenutzten Bereich nicht steuerlich geltend gemacht werden kann.

Welche Anschaffungskosten können sofort abgesetzt werden?

Finanzierungskosten, wie Bereitstellungsprovisionen oder Disagio, können sofort in voller Höhe als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgesetzt werden. Jedoch sind sie nicht über die AfA abschreibbar. Darüber hinaus sind Schönheitsreparaturen, die im Rahmen der Vermietung einer Immobilie anfallen, als Werbungskosten sofort abzugsfähig, sofern sie nicht unmittelbar mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen.

Können Aufwendungen für die Renovierung einer Immobilie als Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden?

Aufwendungen für die Renovierung einer Immobilie sind grundsätzlich als Erhaltungsaufwand zu behandeln und können sofort als Werbungskosten abgezogen werden, sofern sie nicht unmittelbar im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie stehen. In diesem Fall sind sie den Anschaffungskosten zuzurechnen und über die AfA abzusetzen.

Anschaffungskosten Immobilien – Ein Fazit

Die Anschaffungskosten einer Immobilie sind ein wichtiger Aspekt bei der steuerlichen Behandlung von vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien. Durch die Abschreibung der Anschaffungskosten über die gesetzliche Nutzungsdauer können Steuervorteile erzielt werden.

Hierbei ist es wichtig, genau zwischen absetzbaren und nicht absetzbaren Anschaffungskosten zu unterscheiden und aktuelle Gesetze und Rechtsprechungen im Auge zu behalten. Bei Fragen oder Unklarheiten sollten Sie sich immer an einen erfahrenen Rechtsanwalt oder Steuerberater wenden, der Sie umfassend und kompetent beraten kann.