Auflassungserklärung: Was Sie wissen müssen

Die Auflassungserklärung ist ein zentraler Bestandteil des Immobilienerwerbs in Deutschland und ist notwendig, um den rechtsgültigen Eigentümerwechsel im Grundbuch zu vollziehen. Die Auflassung, oft auch als „Auflassungserklärung“ bezeichnet, ist sowohl juristisch als auch praktisch eine der wichtigsten Etappen beim Erwerb oder Verkauf von Grundstücken und Immobilien. In diesem Blog-Beitrag erfahren Sie alles Wissenswerte über die Auflassungserklärung, die rechtlichen Grundlagen, den Ablauf und häufige Herausforderungen. Praxisnahe Beispiele, eine Checkliste und häufig gestellte Fragen (FAQs) helfen Ihnen dabei, diesen wichtigen Schritt sicher und rechtssicher zu meistern.

Was ist die Auflassungserklärung?

Die Auflassungserklärung ist eine zwingend notwendige Erklärung des Verkäufers und des Käufers einer Immobilie, in der sie sich vor einem Notar einigen, dass das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer übergehen soll. Diese Einigung ist Voraussetzung dafür, dass der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann.

Gesetzliche Grundlagen der Auflassungserklärung

Die rechtlichen Regelungen zur Auflassungserklärung sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt. Zu den wichtigsten Bestimmungen gehören:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

• § 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung
• § 925 BGB: Auflassung
• § 925a BGB: Auflassung bei Unteilbarkeit des Grundstücks

Notarielle Beurkundung

Die Auflassungserklärung muss nach § 925 Abs. 1 BGB vor einem Notar erfolgen, der die Einigung der Parteien überträgt und beurkundet.

Ablauf der Auflassungserklärung

Die Auflassungserklärung folgt einem klaren Ablauf, der sicherstellt, dass der Eigentümerwechsel rechtssicher und korrekt vollzogen wird. Hier sind die typischen Schritte im Überblick:

Vorbereitung und Abstimmung

Bevor die Auflassungserklärung erfolgen kann, müssen sich Käufer und Verkäufer über die wesentlichen Bedingungen des Verkaufs einigen. Dies umfasst den Kaufpreis, die Übergabemodalitäten und eventuelle Bedingungen oder Auflagen.

Erstellung des Kaufvertrags

Der Kaufvertrag wird durch den Notar erstellt und enthält alle wichtigen Details des Verkaufs, einschließlich der Verpflichtung zur Auflassungserklärung.

Notarielle Beurkundung

Käufer und Verkäufer erscheinen vor dem Notar, der die Auflassungserklärung beurkundet. Der Notar stellt sicher, dass beide Parteien die Erklärung korrekt und freiwillig abgeben.

Einreichung beim Grundbuchamt

Nach der notariellen Beurkundung reicht der Notar die Auflassungserklärung beim zuständigen Grundbuchamt ein. Hierdurch wird die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch veranlasst.

Eintragung ins Grundbuch

Das Grundbuchamt prüft die Auflassungserklärung und führt die Umschreibung im Grundbuch durch. Mit dieser Eintragung wird der Eigentumswechsel rechtlich wirksam.

Bestätigung und Übergabe

Nach der Eintragung ins Grundbuch erhält der Käufer eine Bestätigung über den Eigentumserwerb. In der Regel erfolgt nun die Übergabe der Immobilie an den Käufer.

Herausforderungen und Lösungen

Die Durchführung der Auflassungserklärung kann mit verschiedenen Herausforderungen verbunden sein. Hier sind einige typische Beispiele und Lösungen:

Beispiel 1: Unklare Vertragsbedingungen

Verkäufer und Käufer haben unterschiedliche Auffassungen über bestimmte Vertragsbedingungen. Herausforderung: Diese Unklarheiten können die Auflassungserklärung verzögern oder verhindern. Lösung: Vor der notariellen Beurkundung sollten alle offenen Punkte geklärt und schriftlich festgehalten werden. Eine sorgfältige Vorbereitung und Abstimmung ist unerlässlich.

Beispiel 2: Zahlungsmodalitäten

Der Käufer hat Schwierigkeiten beim Nachweis der Finanzierung. Herausforderung: Ohne bestätigte Finanzierung kann die Auflassungserklärung nicht erfolgen. Lösung: Der Käufer sollte frühzeitig alle notwendigen Finanzierungsnachweise vorlegen und sicherstellen, dass die Finanzierung gesichert ist, bevor die Auflassungserklärung erfolgt.

Beispiel 3: Eintragungslasten im Grundbuch

Im Grundbuch sind noch alte Lasten oder Rechte Dritter eingetragen. Herausforderung: Diese Eintragungen können die Eintragung des neuen Eigentümers verhindern oder verzögern. Lösung: Der Notar prüft das Grundbuch im Vorfeld und stellt sicher, dass alle notwendigen Löschungen oder Übertragungen erfolgen, bevor die Auflassungserklärung eingetragen wird.

Checkliste für die Auflassungserklärung

Um sicherzustellen, dass der Prozess der Auflassungserklärung reibungslos und rechtssicher verläuft, nutzen Sie die folgende Checkliste:

Vorbereitung und Abstimmung

• Einholung aller notwendigen Informationen und Unterlagen
• Klärung aller offenen Vertragsbedingungen zwischen Käufer und Verkäufer

Erstellung des Kaufvertrags

• Erstellung des Kaufvertrags durch den Notar
• Prüfung des Vertrags durch beide Parteien und Klärung eventueller Fragen

Notarielle Beurkundung

• Terminierung der notariellen Beurkundung bei einem Notar
• Erscheinen beider Parteien zur Beurkundung und Abgabe der Auflassungserklärung

Einreichung beim Grundbuchamt

• Einreichung der Auflassungserklärung und aller notwendigen Unterlagen durch den Notar

Eintragung ins Grundbuch

• Prüfung und Durchführung der Eintragung durch das Grundbuchamt
• Überprüfung der Eintragung und Bestätigung des Eigentumswechsels

Bestätigung und Übergabe

• Empfang der Bestätigung über den Eigentumserwerb durch den Käufer
• Übergabe der Immobilie an den Käufer gemäß den vertraglichen Vereinbarungen

Häufig gestellte Fragen (FAQs) zur Auflassungserklärung

Was ist der Unterschied zwischen Kaufvertrag und Auflassungserklärung? Der Kaufvertrag enthält alle wesentlichen Bedingungen des Verkaufs, einschließlich Preises und Übergabemodalitäten. Die Auflassungserklärung ist die formelle Einigung, dass das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer übergeht, und ist Voraussetzung für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch.

Muss die Auflassungserklärung vor einem Notar erfolgen? Ja, nach § 925 BGB muss die Auflassungserklärung vor einem Notar erfolgen. Der Notar beurkundet die Erklärung und reicht sie beim Grundbuchamt ein.

Wer trägt die Kosten für die Auflassungserklärung? Die Kosten für die notarielle Beurkundung der Auflassungserklärung und die Grundbucheintragung trägt in der Regel der Käufer. Die genauen Kosten werden im Kaufvertrag festgelegt.

Was passiert, wenn der Käufer die Finanzierung nicht nachweisen kann? Ohne gesicherte Finanzierung kann die Auflassungserklärung nicht erfolgen, und es kommt zu Verzögerungen oder sogar zum Scheitern des Kaufs. Der Käufer sollte sicherstellen, dass die Finanzierung vor der Beurkundung gesichert ist.

Wie lange dauert die Eintragung ins Grundbuch? Die Dauer der Eintragung kann variieren, in der Regel dauert es jedoch einige Wochen, bis der Eigentumswechsel im Grundbuch vollzogen ist. Der Notar und das Grundbuchamt informieren den Käufer über den Fortschritt.

Fazit – Auflassungserklärung sicher und rechtssicher durchführen

Die Auflassungserklärung ist ein zentraler Schritt beim Immobilienerwerb und erfordert sorgfältige Vorbereitung, klare Abstimmung und die Einhaltung der rechtlichen Vorgaben. Durch die Einhaltung der gesetzlichen Rahmenbedingungen und die Unterstützung durch einen erfahrenen Notar können Sie sicherstellen, dass der Eigentumswechsel reibungslos und rechtssicher erfolgt.

Sollten Sie weiterführende Beratung und Unterstützung bei der Durchführung einer Auflassungserklärung benötigen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Erstberatung und erfahren Sie, wie wir Ihnen helfen können, Ihre Immobiliengeschäfte rechtssicher und effizient abzuwickeln. Lassen Sie uns gemeinsam den Weg zu einem erfolgreichen Eigentumswechsel beschreiten.