Immobilienbesitzer und Bauherren stoßen häufig auf das Konzept der Aufstockung, insbesondere in Zeiten, in denen der Bedarf an Wohnraum steigt und gleichzeitig die zur Verfügung stehenden Flächen limitiert sind. Die Aufstockung von Gebäuden bietet eine attraktive Möglichkeit, zusätzliche Wohnfläche zu schaffen, ohne dabei weiteren Boden zu beanspruchen. Bei diesem Bauvorhaben stellt die Aufstockungsgenehmigung jedoch eine essenzielle Hürde dar. Es handelt sich hierbei um einen komplexen Prozess, der sowohl rechtliche als auch bauliche Anforderungen umfasst. In diesem umfassenden Blog-Beitrag werden die wesentlichen Schritte und Aspekte erläutert, die bei der Beantragung einer Aufstockungsgenehmigung zu beachten sind.

Die rechtlichen Grundlagen, die erforderlichen Dokumentationen sowie häufige Herausforderungen und konkrete Beispiele werden hierbei detailliert vorgestellt, um Ihnen einen fundierten Überblick zu verschaffen.

Grundlagen der Aufstockungsgenehmigung

Der erste Schritt zur Erhalt einer Aufstockungsgenehmigung besteht darin, sich über die rechtlichen Grundlagen zu informieren. Diese sind in Deutschland vor allem im Baugesetzbuch (BauGB) und in den jeweiligen Landesbauordnungen (LBO) geregelt.

Wichtige Aspekte sind hierbei:

  • Flächennutzungsplan: Hierbei handelt es sich um einen vorbereitenden Bauleitplan, der die bauliche und sonstige Nutzung der Gemeindegrundstücke darstellt und steuert.
  • Bebauungsplan: In diesem verbindlichen Bauleitplan werden die zulässigen baulichen Nutzungen von Grundstücken festgelegt, beispielsweise wie viele Stockwerke in einem bestimmten Gebiet zulässig sind.
  • Landesbauordnungen: Diese beinhalten spezifische Regelungen der einzelnen Bundesländer, die unbedingt berücksichtigt werden müssen.
  • Nachbarrecht: Hierbei kommen Regelungen zum Tragen, welche die Rechte und Pflichten von Nachbarn zueinander festlegen. Dies ist besonders relevant bei der Frage, ob Nachbarn der Aufstockung zustimmen müssen.

Das Baugesetzbuch bildet dabei den rechtlichen Rahmen und hat vorrangig sicherzustellen, dass Bauvorhaben geordnet und den öffentlichen Belangen entsprechend durchgeführt werden. Das Einreichen eines Bauantrags zur Aufstockung ist somit unabdingbar, und dieser Antrag muss von den örtlichen Baubehörden genehmigt werden, bevor mit den Bauarbeiten begonnen werden darf.

Notwendige Dokumente und Antragsstellung

Die erfolgreiche Beantragung der Aufstockungsgenehmigung erfordert eine Vielzahl an Unterlagen und eine sorgfältige Vorbereitung.

Zu den notwendigsten Dokumenten zählen:

  • Bauvorlageberechtigung: Es muss eine Person beauftragt werden, die berechtigt ist, Bauvorlagen einzureichen. Dies sind in der Regel Architekten oder Bauingenieure.
  • Lageplan: Ein detaillierter Plan, der die genaue Lage des Gebäudes auf dem Grundstück darstellt.
  • Bauzeichnungen: Hierzu zählen Grundrisse, Schnitte und Ansichten des geplanten Bauvorhabens.
  • Baubeschreibung: Eine ausführliche Beschreibung des Bauvorhabens, in der Umfang und Art der Arbeiten erläutert werden.
  • Statische Berechnungen: Diese Nachweise sind erforderlich, um die Tragfähigkeit des Gebäudes sowie die Sicherheit zu dokumentieren.
  • Brandschutzkonzept: Ein Plan, der Maßnahmen und Vorkehrungen zum Brandschutz erläutert.
  • Schallschutzgutachten: Gutachten, die den Schutz gegen Lärm und Schall bestätigen.

Die Zusammenstellung dieser Unterlagen erfolgt in enger Zusammenarbeit mit den entsprechenden Fachleuten, die auch dafür sorgen, dass alle Berechnungen und Zeichnungen den Normen und Anforderungen der Baubehörden entsprechen.

Einholen der Nachbarzustimmung

Ein weiterer essenzieller Aspekt der Aufstockungsgenehmigung betrifft die Zustimmung der Nachbarn. In vielen Fällen sehen die Landesbauordnungen vor, dass die Nachbarn über das geplante Bauvorhaben informiert und ihre Zustimmung eingeholt werden muss.

Dies erfolgt in der Regel durch die Vorlage eines sogenannten „Bauantrags für Nachbareinsicht“. In dieser Nachbareinsicht haben die Nachbarn die Möglichkeit, innerhalb eines festgelegten Zeitraums Bedenken oder Einwände gegen das Bauvorhaben vorzubringen.

Wichtige Punkte hierbei sind:

  • Nachbarn haben eine Frist von in der Regel zwei Wochen, um Einwände schriftlich bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen.
  • Sollten Einwände vorgebracht werden, prüft die Behörde diese auf ihre Berechtigung und Relevanz.
  • In bestimmten Fällen kann eine Mediation oder ein gerichtliches Verfahren erforderlich sein, um eine Einigung zu erzielen.

Es ist ratsam, bereits im Vorfeld in einen konstruktiven Dialog mit den Nachbarn zu treten und mögliche Bedenken proaktiv anzusprechen und zu klären.

Exkurs: Das Nachbarrecht

Das Nachbarrecht ist ein wesentlicher Bestandteil des deutschen Zivilrechts, das die Rechte und Pflichten von Grundstücksnachbarn regelt. Die entsprechenden Bestimmungen sind in den einzelnen Landesbauordnungen sowie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) niedergeschrieben.

Einige relevante Paragraphen im BGB sind:

  • § 903 BGB: Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen.
  • § 906 BGB: Immissionsschutz; der Eigentümer eines Grundstücks kann gegen die Einwirkungen, die von einem anderen Grundstück ausgehen, unter bestimmten Voraussetzungen Abwehrrechte geltend machen.
  • § 910 BGB: Überhang; der Eigentümer kann herüberragende Zweige eines Baumes oder Strauches abschneiden und behalten.

Diese Paragraphen demonstrieren die Bedeutung des Nachbarrechts im Kontext der Aufstockung, insbesondere, wenn es um Immissionsschutz und Einwirkungen auf Nachbargrundstücke geht.

Prüfung durch die Baubehörde

Sobald alle erforderlichen Unterlagen eingereicht und die Nachbarzustimmungen eingeholt wurden, beginnt die Prüfung durch die zuständige Baubehörde. Diese Überprüfung stellt sicher, dass das geplante Bauvorhaben rechtlichen und bautechnischen Anforderungen gerecht wird.

Hierbei werden unter anderem folgende Punkte geprüft:

  • Übereinstimmung des Bauvorhabens mit dem geltenden Bebauungsplan.
  • Sicherstellung der Standsicherheit und Tragfähigkeit des Gebäudes.
  • Einhaltung der Brandschutzvorschriften und anderer Sicherheitsbestimmungen.
  • Gewährleistung des Schall- und Wärmeschutzes.
  • Berücksichtigung von Belangen des Denkmalschutzes (falls relevant).

Je nach Umfang und Komplexität der Aufstockung kann die Prüfung durch die Baubehörde mehrere Wochen bis Monate in Anspruch nehmen. Es ist daher wichtig, diesen Zeitraum bei der Planung des Bauvorhabens zu berücksichtigen.

Gesetzliche Bestimmungen und Vorschriften

Die gesetzlichen Bestimmungen für die Aufstockung von Gebäuden sind vielfältig. Die wichtigsten Vorschriften umfassen:

  • Baugesetzbuch (BauGB): Zentraler Bestandteil des öffentlichen Baurechts, das die Planung und Ordnung des Städtebaus regelt.
  • Landesbauordnungen (LBO): Diese enthalten spezifische baurechtliche Vorschriften der einzelnen Bundesländer.
  • Denkmalschutzgesetze: Diese greifen, wenn das Gebäude oder der betroffene Bereich unter Denkmalschutz steht.
  • Brandschutzverordnungen: Regelungen, die den Brandschutz und die Sicherheit im Gebäude betreffen.
  • Energieeinsparverordnungen (EnEV): Vorschriften zur Begrenzung des Energieverbrauchs von Gebäuden.

Es ist essenziell, sich bei der Planung der Aufstockung über alle relevanten gesetzlichen Bestimmungen zu informieren und diese in die Planung einfließen zu lassen. Ein Beispiel hierfür ist der Brandschutz: Hierzu müssen möglicherweise Brandschutzwände eingezogen oder bestimmte Materialien verwendet werden, um den gesetzlichen Anforderungen gerecht zu werden.

Praxisbeispiel: Aufstockung eines Mehrfamilienhauses

Um die theoretischen Ausführungen greifbarer zu machen, folgt ein reales Praxisbeispiel: Ein Eigentümer eines dreistöckigen Mehrfamilienhauses beabsichtigt, das Gebäude um zwei weitere Stockwerke aufzustocken. Durch die Erweiterung soll zusätzlicher Wohnraum geschaffen und die Wohnfläche um circa 300 Quadratmeter vergrößert werden.

Der Eigentümer beauftragt einen Architekten mit der Planung und der Erstellung der erforderlichen Dokumente. Nach sorgfältiger Prüfung der baulichen und rechtlichen Voraussetzungen wird ein Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde eingereicht.

Wesentliche Schritte im Prozess beinhalten:

  • Erstellung des Lageplans und der Bauzeichnungen durch den Architekten.
  • Einholen statischer Berechnungen und Nachweise zur Tragfähigkeit des bestehenden Gebäudes.
  • Erstellung eines Brandschutzkonzepts in Absprache mit einem Brandschutzexperten.
  • Einholen der Zustimmung der Nachbarn durch Vorlage des Bauantrags zur Nachbareinsicht.
  • Einreichen aller erforderlichen Unterlagen bei der Baubehörde.

Nach etwa sechs Wochen erhielt der Eigentümer die Aufstockungsgenehmigung, vorausgesetzt, dass bestimmte Auflagen zum Schall- und Brandschutz erfüllt werden. Die Umsetzung des Bauvorhabens erfolgte planmäßig und ohne größere Komplikationen, sodass die neuen Wohneinheiten nach einem Jahr bezogen werden konnten.

Häufige Herausforderungen und Lösungen

Wie bei jedem Bauvorhaben können auch bei der Aufstockung eines Gebäudes Herausforderungen und Hürden auftreten. Zu den häufigsten Problemen gehören:

  • Statische Probleme: Nicht immer ist die bestehende Bausubstanz für eine Aufstockung geeignet. Hier sind umfangreiche statische Prüfungen und gegebenenfalls Verstärkungsmaßnahmen notwendig.
  • Nachbarschaftliche Einwände: Einwände von Nachbarn können zu Verzögerungen führen. Eine frühzeitige und transparente Kommunikation ist hier entscheidend.
  • Genehmigungsprozess: Der Genehmigungsprozess kann sich durch fehlende Unterlagen oder baubehördliche Auflagen in die Länge ziehen.
  • Budgetüberschreitungen: Unerwartete Kosten können das Budget belasten. Eine sorgfältige Kalkulation und Einplanung von Reserven sind ratsam.

Eine detaillierte Planung und das Einholen von Fachrat können dazu beitragen, diese Herausforderungen zu meistern und das Bauvorhaben erfolgreich umzusetzen.

Checkliste für die Aufstockungsgenehmigung

Um sicherzustellen, dass alle relevanten Aspekte bei der Beantragung der Aufstockungsgenehmigung berücksichtigt werden, dient die folgende Checkliste als Orientierungshilfe:

  • Prüfung der örtlichen und gesetzlichen Vorschriften (BauGB, LBO, Bebauungsplan).
  • Beauftragung einer Bauvorlageberechtigten Person (Architekt, Bauingenieur).
  • Erstellung und Zusammenstellung aller erforderlichen Unterlagen (Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung).
  • Einholen statischer Berechnungen und Nachweise.
  • Erstellung eines Brandschutz- und Schallschutzkonzepts.
  • Kommunikation und Einholung der Zustimmung der Nachbarn.
  • Einreichen des Bauantrags bei der zuständigen Baubehörde.
  • Berücksichtigung möglicher baubehördlicher Auflagen und deren Umsetzung.
  • Planung und Einhaltung des Budgets inklusive Reserven.

Die Einhaltung dieser Checkliste kann maßgeblich dazu beitragen, den Prozess der Aufstockungsgenehmigung reibungslos zu gestalten und das Bauvorhaben erfolgreich abzuschließen.

FAQs zur Aufstockungsgenehmigung

Abschließend möchten wir häufige Fragen zur Aufstockungsgenehmigung beantworten, um Ihnen einen noch besseren Überblick zu verschaffen:

  • Was genau ist eine Aufstockungsgenehmigung?
    Eine Aufstockungsgenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein bestehendes Gebäude um ein oder mehrere Stockwerke zu erweitern.
  • Wer ist bauvorlageberechtigt?
    Bauvorlageberechtigt sind in der Regel Architekten und Bauingenieure mit entsprechender Qualifikation und Zulassung.
  • Wie lange dauert der Genehmigungsprozess?
    Die Dauer kann stark variieren, liegt aber in der Regel zwischen sechs Wochen und mehreren Monaten, abhängig von der Komplexität des Vorhabens und der Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen.
  • Was passiert, wenn Nachbarn Einwände erheben?
    Bei Einwänden wird die Bauaufsichtsbehörde diese prüfen und gegebenenfalls entsprechende Maßnahmen ergreifen. In manchen Fällen kann eine Mediation oder ein gerichtliches Vorgehen erforderlich sein.
  • Kann eine Aufstockung ohne Genehmigung durchgeführt werden?
    Nein, jegliche bauliche Veränderungen, insbesondere Aufstockungen, dürfen nicht ohne die erforderlichen Genehmigungen durchgeführt werden. Verstöße können erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Mit diesen Ausführungen hoffen wir, Ihnen einen umfassenden Einblick in den Prozess der Aufstockungsgenehmigung und die damit verbundenen rechtlichen und praktischen Aspekte gegeben zu haben. Kontaktieren Sie uns gerne für weitere Informationen oder eine persönliche Beratung zu Ihrem Bauvorhaben.

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