Bauarbeiten-Schäden am Nachbargrundstück: Was tun?

Als erfahrener Rechtsanwalt möchte ich Ihnen in diesem Blog-Beitrag einen umfassenden Überblick über das Thema Bauarbeiten-Schäden am Nachbargrundstück und die damit verbundenen Ausgleichsansprüche geben. Hierbei werde ich auf rechtliche Grundlagen, aktuelle Gerichtsurteile, Beispiele und häufig gestellte Fragen eingehen, um Ihnen ein fundiertes Verständnis dieser Thematik zu vermitteln.

Inhaltsverzeichnis

1. Gesetzliche Grundlagen
2. Arten von Schäden
3. Haftung
4. Ausgleichsansprüche
5. Aktuelle Gerichtsurteile
6. FAQ
7. Abschluss zu Bauarbeiten am Nachbargrundstück

Gesetzliche Grundlagen

Die gesetzlichen Grundlagen für das Nachbarrecht und damit auch für die Bauarbeiten-Schäden am Nachbargrundstück finden sich in verschiedenen Gesetzen und Verordnungen. Im Folgenden gebe ich Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Regelungen:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Hier sind insbesondere die §§ 903, 906, 909, 910 und 911 BGB relevant, die sich mit den Rechten und Pflichten von Grundstückseigentümern befassen.

Landesnachbarrechtsgesetze: Jedes Bundesland hat eigene Nachbarrechtsgesetze, die weitere Regelungen zum Nachbarrecht enthalten. Diese Gesetze regeln beispielsweise Grenzabstände, Einfriedungen und Bepflanzungen.

Bauordnungen der Länder: Die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer enthalten Regelungen zum Baurecht und damit auch zu den Anforderungen an Bauvorhaben, die Einwirkungen auf Nachbargrundstücke verursachen können.

Arten von Schäden

Bei Bauarbeiten können verschiedene Schäden am Nachbargrundstück entstehen. Hierbei lassen sich grundsätzlich folgende Kategorien unterscheiden:

• Immaterielle Schäden: Hierunter fallen beispielsweise Lärmbelästigungen oder Geruchsbelästigungen, die durch Bauarbeiten verursacht werden.
• Materielle Schäden: Materielle Schäden umfassen sämtliche Beschädigungen oder Zerstörungen von Sachen, wie zum Beispiel Gebäude, Mauern, Zäune oder Bepflanzungen.
• Personenschäden: Personenschäden sind alle Schäden, die durch Bauarbeiten an Personen entstehen, wie zum Beispiel Verletzungen oder gar Todesfälle.

Haftung

Die Haftung für Bauarbeiten-Schäden am Nachbargrundstück richtet sich nach verschiedenen Gesichtspunkten. Im Folgenden gebe ich Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Haftungsgrundsätze:

• Verschulden: Grundsätzlich haftet der Verursacher eines Schadens, wenn er diesen schuldhaft, also vorsätzlich oder fahrlässig, verursacht hat. Bei Bauarbeiten ist dies häufig der Bauherr oder der beauftragte Bauunternehmer.
• Gefährdungshaftung: In bestimmten Fällen haftet der Verursacher eines Schadens unabhängig von einem Verschulden. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn eine besonders gefährliche Tätigkeit ausgeübt wird, wie etwa Sprengarbeiten.
• Verantwortlichkeit des Grundstückseigentümers: Der Grundstückseigentümer haftet in der Regel für Schäden, die von seinem Grundstück ausgehen. Dies gilt auch, wenn er die Bauarbeiten selbst nicht durchführt, sondern ein Dritter beauftragt wurde.
• Haftungsbeschränkungen: In einigen Fällen können Haftungsbeschränkungen greifen, zum Beispiel wenn der Geschädigte den Schaden selbst mitverursacht hat oder wenn der Schaden durch höhere Gewalt verursacht wurde.

Ausgleichsansprüche

Bei Bauarbeiten-Schäden am Nachbargrundstück stehen dem Geschädigten verschiedene Ausgleichsansprüche zu. Diese können sich aus unterschiedlichen Rechtsgrundlagen ergeben:

Schadensersatz: Der Geschädigte hat gemäß § 823 BGB einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Schaden durch eine rechtswidrige und schuldhafte Handlung verursacht wurde. Der Schadensersatz umfasst sowohl den Ersatz des entstandenen Schadens als auch den entgangenen Gewinn.

Beseitigungsanspruch: Der Geschädigte kann gemäß § 1004 BGB verlangen, dass der Störer die Beeinträchtigung seines Grundstücks beseitigt, zum Beispiel durch den Wiederaufbau einer beschädigten Mauer.

Unterlassungsanspruch: Der Geschädigte kann gemäß § 1004 BGB verlangen, dass der Störer zukünftig weitere Störungen unterlässt, etwa indem er den Bauablauf ändert oder bestimmte Sicherheitsvorkehrungen trifft.

Ausgleich in Geld: In bestimmten Fällen kann der Geschädigte gemäß § 906 Abs. 2 BGB einen Ausgleich in Geld verlangen, etwa bei unvermeidbaren Immisionen, die sich trotz ordnungsgemäßer Ausführung der Bauarbeiten nicht verhindern lassen.

Aktuelle Gerichtsurteile

Im Folgenden stelle ich Ihnen einige aktuelle Gerichtsurteile zum Thema Bauarbeiten-Schäden am Nachbargrundstück vor:

• BGH, Urteil vom 09.02.2018, Az. V ZR 311/16: In diesem Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Grundstückseigentümer für Schäden haftet, die durch die Ausführung von Bauarbeiten auf seinem Grundstück entstehen, auch wenn er die Bauarbeiten selbst nicht durchführt.
• OLG Köln, Urteil vom 31.01.2020, Az. 19 U 134/19: Das Oberlandesgericht Köln hat in diesem Fall klargestellt, dass der Bauherr für Schäden am Nachbargrundstück haftet, die durch die Beauftragung eines unzureichend qualifizierten Bauunternehmers entstanden sind.
• BGH, Urteil vom 17.06.2016, Az. V ZR 13/15: Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Grundstückseigentümer, der eine Baugenehmigung für ein Bauvorhaben erhalten hat, nicht automatisch von der Rechtmäßigkeit des Bauvorhabens ausgehen darf. Er muss weiterhin prüfen, ob das Bauvorhaben gegen nachbarrechtliche Regelungen verstößt, wie zum Beispiel Vorgaben zu Grenzabständen oder Bepflanzungen.

FAQ

Im Folgenden beantworte ich häufig gestellte Fragen zum Thema Bauarbeiten-Schäden am Nachbargrundstück und Ausgleichsansprüche im Nachbarrecht:

Wie kann ich mich gegen Bauarbeiten-Schäden am Nachbargrundstück schützen?

Sie sollten zunächst versuchen, mit dem Bauherren und den ausführenden Unternehmen in Kontakt zu treten und Ihre Bedenken zu äußern. Gegebenenfalls können Sie auch ein Gutachten erstellen lassen, um mögliche Risiken für Ihr Grundstück aufzuzeigen. Sollten die Bauarbeiten dennoch zu Schäden führen, sollten Sie sich rechtzeitig anwaltliche Hilfe suchen, um Ihre Ansprüche durchzusetzen.

Was kann ich tun, wenn mein Grundstück durch Bauarbeiten beeinträchtigt wird, aber noch kein Schaden entstanden ist?

In diesem Fall können Sie einen Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 BGB geltend machen und verlangen, dass der Störer zukünftig weitere Störungen unterlässt. Hierfür sollten Sie sich ebenfalls anwaltliche Hilfe suchen.

Kann ich auch Ansprüche gegen die ausführenden Unternehmen geltend machen?

Grundsätzlich können auch die ausführenden Unternehmen für entstandene Schäden haftbar gemacht werden, wenn sie diese schuldhaft verursacht haben. Hierbei kommt es auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls an. Eine anwaltliche Beratung ist auch hier sinnvoll.

Wie lange habe ich Zeit, meine Ansprüche geltend zu machen?

Die Verjährungsfrist für Ansprüche aus Bauarbeiten-Schäden am Nachbargrundstück beträgt gemäß § 195 BGB grundsätzlich drei Jahre. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Geschädigte von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schädigers Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste. In bestimmten Fällen kann die Verjährungsfrist jedoch abweichen, weshalb eine anwaltliche Beratung empfehlenswert ist.

Muss ich einen Rechtsanwalt einschalten, um meine Ansprüche geltend zu machen?

Ein Rechtsanwalt ist zwar nicht zwingend erforderlich, jedoch ist die Einschaltung eines erfahrenen Rechtsanwalts im Bereich des Nachbarrechts empfehlenswert, um Ihre Ansprüche effektiv durchzusetzen und mögliche rechtliche Fallstricke zu vermeiden.

Abschluss zu Bauarbeiten am Nachbargrundstück

Ich hoffe, dass Ihnen dieser Blog-Beitrag einen umfassenden Überblick über das Thema Bauarbeiten-Schäden am Nachbargrundstück und die damit verbundenen Ausgleichsansprüche im Nachbarrecht gegeben hat. Sollten Sie von solchen Schäden betroffen sein oder weitere Fragen zu diesem Thema haben, empfehle ich Ihnen, sich an einen erfahrenen Rechtsanwalt im Bereich des Nachbarrechts zu wenden.