Baugesetzbuch: Die wichtigsten Regelungen für Bauherren

Das Baugesetzbuch (BauGB) ist das zentrale Gesetz, das das Planungs- und Baurecht in Deutschland regelt. Es enthält eine Fülle von Regelungen, die sowohl für Bauherren als auch für Planer, Architekten und Kommunen von Bedeutung sind. In diesem Blogbeitrag wollen wir die wichtigsten Regelungen des Baugesetzbuches für Bauherren beleuchten und Ihnen helfen, sich im Dickicht der Vorschriften zurechtzufinden.

Wir werden uns auf die folgenden Themen konzentrieren:

1. Grundlagen des Baugesetzbuches
2. Das Bauplanungsrecht
3. Das Bauordnungsrecht
4. Aktuelle Gerichtsurteile und deren Bedeutung
5. FAQs zum Baugesetzbuch
6. Fazit: Alles zum Baugesetzbuch

Grundlagen des Baugesetzbuches

Das Baugesetzbuch ist ein Teil des besonderen Verwaltungsrechts und besteht aus insgesamt 246 Paragraphen, die sich in vier Teile gliedern:

1. Das Bauplanungsrecht (§§ 1 – 38 BauGB)
2. Das Enteignungsrecht (§§ 39 – 114 BauGB)
3. Das Bodenrecht (§§ 115 – 135d BauGB)
4. Das Verfahrensrecht (§§ 136 – 246 BauGB)

Das Baugesetzbuch ist allerdings nicht das einzige Gesetz im Immobilienrecht, das für Bauherren relevant ist. Zusätzlich sind die Landesbauordnungen der Bundesländer sowie die Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu beachten. In diesem Beitrag konzentrieren wir uns jedoch auf die Regelungen des Baugesetzbuchs.

Das Bauplanungsrecht

Das Bauplanungsrecht regelt die planerischen Grundlagen für die Bebauung von Grundstücken. Es ist in erster Linie für Kommunen und Planungsbehörden relevant, aber auch Bauherren müssen sich mit den Grundlagen des Bauplanungsrechts vertraut machen, um ihre Bauvorhaben erfolgreich umzusetzen.

Flächennutzungsplan und Bebauungsplan

Die zentralen Instrumente des Bauplanungsrechts sind der Flächennutzungsplan (FNP) und der Bebauungsplan (B-Plan). Der FNP ist der vorbereitende Bauleitplan einer Gemeinde und gibt einen Überblick über die geplante städtebauliche Entwicklung. Der B-Plan ist der verbindliche Bauleitplan und konkretisiert die Festsetzungen des FNP für einzelne Baugebiete. Bauherren müssen sich an die Vorgaben des B-Plans halten, um eine Baugenehmigung zu erhalten.

Baunutzungsverordnung (BauNVO)

Die BauNVO ist eine bundesweit gültige Verordnung, die die Nutzung von Grundstücken in den verschiedenen Baugebieten regelt. Sie unterscheidet zwischen folgenden Baugebieten:

• Wohngebiete (§§ 2 – 4 BauNVO)
• Mischgebiete (§ 6 BauNVO)
• Gewerbegebiete (§§ 8 – 9 BauNVO)
• Industriegebiete (§ 10 BauNVO)
• Sonderegebiete (§ 11 BauNVO)

Die BauNVO legt fest, welche Nutzungsarten in den jeweiligen Baugebieten zulässig sind und gibt auch Mindestanforderungen an die Bebauung vor, wie z. B. die Geschossflächenzahl (GFZ) oder die Grundflächenzahl (GRZ).

Baugenehmigung und Baugenehmigungsfreistellung

Bevor ein Bauherr mit seinem Bauvorhaben beginnen kann, benötigt er in der Regel eine Baugenehmigung. Diese wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erteilt, wenn das Vorhaben den Vorschriften des Baugesetzbuchs und der Landesbauordnung entspricht.

In einigen Bundesländern gibt es jedoch auch die Möglichkeit der Baugenehmigungsfreistellung. Hierbei muss der Bauherr sein Bauvorhaben lediglich der Bauaufsichtsbehörde anzeigen und kann, sofern die Behörde innerhalb einer bestimmten Frist keine Einwände erhebt, mit dem Bau beginnen.

Das Bauordnungsrecht

Das Bauordnungsrecht ist ein Teil des Baurechts, der die technischen Anforderungen an Bauwerke regelt. Es enthält Vorschriften über den Brandschutz, die Standsicherheit, den Wärmeschutz, den Schallschutz und vieles mehr. Die Regelungen des Bauordnungsrechts sind in den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer zu finden.

Abstandsflächen und Grenzbebauung

Eine wichtige Regelung des Bauordnungsrechts betrifft die Abstandsflächen und die Grenzbebauung. Abstandsflächen sind Freiflächen, die zwischen Bauwerken und den Grundstücksgrenzen liegen müssen, um ausreichend Licht und Luft für die umliegenden Gebäude zu gewährleisten. Die Mindestabstände sind in den Landesbauordnungen festgelegt und hängen von der Höhe des Bauwerks ab.

Die Grenzbebauung ist die Bebauung direkt an der Grundstücksgrenze. Sie ist nur in bestimmten Fällen zulässig, z. B. bei Garagen oder Nebengebäuden, und unterliegt strengen Auflagen, wie z. B. einer maximalen Wandhöhe und einer maximalen Länge der Grenzbebauung.

Stellplatzpflicht und Fahrradabstellplätze

Die Stellplatzpflicht verpflichtet Bauherren, für ausreichend Kfz-Stellplätze auf ihrem Grundstück zu sorgen. Die genauen Anforderungen an die Stellplatzpflicht sind in den Landesbauordnungen festgelegt und hängen von der Art und Größe des Bauvorhabens ab.

Im Zuge der Förderung des Radverkehrs haben einige Bundesländer auch eine Fahrradabstellplatzpflicht eingeführt. Diese verpflichtet Bauherren, für ausreichend Fahrradabstellplätze auf ihrem Grundstück zu sorgen.

Aktuelle Gerichtsurteile und deren Bedeutung

Das Baurecht ist ein dynamisches Rechtsgebiet, das ständig durch aktuelle Gerichtsurteile weiterentwickelt wird. Im Folgenden stellen wir einige wichtige, aktuelle Urteile vor, die für Bauherren von Bedeutung sein können.

Urteil des Bundesverwaltungsgerichts zur Zulässigkeit von Ferienwohnungen (BVerwG, Urteil vom 11. September 2019, Az. 4 C 5.18)

In diesem Urteil hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden, dass eine Gemeinde durch Bebauungsplanvorschriften die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen beschränken oder ausschließen kann. Bauherren, die beabsichtigen, Wohnungen als Ferienwohnungen zu nutzen, sollten daher die entsprechenden Vorschriften im Bebauungsplan prüfen.

Urteil des Bundesgerichtshofs zur Aufklärungspflicht des Verkäufers (BGH, Urteil vom 29. Juni 2018, Az. V ZR 273/16)

Der Bundesgerichtshof hat in diesem Urteil entschieden, dass ein Verkäufer von Grundstücken grundsätzlich verpflichtet ist, den Käufer über wesentliche Umstände aufzuklären, die für die Kaufentscheidung von Bedeutung sein können. Dazu gehören auch baurechtliche Vorschriften, die die Bebaubarkeit des Grundstücks einschränken. Bauherren sollten sich daher vor dem Kauf eines Grundstücks umfassend über mögliche baurechtliche Beschränkungen informieren.

Urteil des Bundesverwaltungsgerichts zur Anforderung an die Barrierefreiheit (BVerwG, Urteil vom 16. Mai 2019, Az. 4 CN 6.18)

In diesem Urteil hat das Bundesverwaltungsgericht festgestellt, dass auch bei der Nachrüstung von Bestandsgebäuden die Anforderungen an die Barrierefreiheit nach Maßgabe der Landesbauordnungen zu beachten sind. Bauherren, die Bestandsgebäude umbauen oder erweitern wollen, sollten daher die Vorschriften zur Barrierefreiheit prüfen und gegebenenfalls entsprechende Maßnahmen einplanen.

FAQs zum Baugesetzbuch

Was ist das Baugesetzbuch?

Das Baugesetzbuch (BauGB) ist das zentrale Gesetz, das das Planungs- und Baurecht in Deutschland regelt. Es enthält Regelungen für die planerischen Grundlagen der Bebauung von Grundstücken, das Enteignungsrecht, das Bodenrecht und das Verfahrensrecht.

Was ist der Unterschied zwischen Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht?

Das Bauplanungsrecht regelt die planerischen Grundlagen für die Bebauung von Grundstücken, während das Bauordnungsrecht die technischen Anforderungen an Bauwerke regelt. Das Bauplanungsrecht ist im Baugesetzbuch geregelt, während das Bauordnungsrecht in den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer zu finden ist.

Was ist die Baunutzungsverordnung?

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist eine bundesweit gültige Verordnung, die die Nutzung von Grundstücken in den verschiedenen Baugebieten regelt. Sie legt fest, welche Nutzungsarten in den jeweiligen Baugebieten zulässig sind und gibt auch Mindestanforderungen an die Bebauung vor.

Wann benötige ich eine Baugenehmigung?

Eine Baugenehmigung ist in der Regel erforderlich, bevor ein Bauherr mit seinem Bauvorhaben beginnen kann. Die Baugenehmigung wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erteilt, wenn das Vorhaben den Vorschriften des Baugesetzbuchs und der Landesbauordnung entspricht. In einigen Bundesländern gibt es jedoch auch die Möglichkeit der Baugenehmigungsfreistellung.

Was sind Abstandsflächen und Grenzbebauung?

Abstandsflächen sind Freiflächen, die zwischen Bauwerken und den Grundstücksgrenzen liegen müssen, um ausreichend Licht und Luft für die umliegenden Gebäude zu gewährleisten. Die Grenzbebauung ist die Bebauung direkt an der Grundstücksgrenze und ist nur in bestimmten Fällen zulässig.

Fazit: Alles zum Baugesetzbuch

Das Baugesetzbuch enthält zahlreiche Regelungen, die für Bauherren von Bedeutung sind. Um ein erfolgreiches Bauvorhaben zu realisieren, sollten Bauherren die Grundlagen des Bauplanungsrechts und des Bauordnungsrechts kennen und stets auf dem Laufenden über aktuelle Gerichtsurteile und deren Bedeutung bleiben.

Dieser Blogbeitrag gibt einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Regelungen des Baugesetzbuchs für Bauherren und hilft Ihnen, sich im Dickicht der Vorschriften zurechtzufinden. Dennoch ist es ratsam, sich bei konkreten Fragestellungen und Problemen an einen erfahrenen Rechtsanwalt im Baurecht zu wenden.