Bauherrengemeinschaften: Rechtliche Basis & Baurecht Anwälte

Der Bau eines Eigenheims oder einer Immobilie zur Vermietung stellt für viele Menschen eine bedeutende Investition dar. Um die dabei anfallenden Kosten zu senken und die individuellen Vorstellungen der zukünftigen Eigentümer optimal zu berücksichtigen, entscheiden sich immer mehr Menschen für die Gründung einer Bauherrengemeinschaft. In diesem umfassenden Blog-Beitrag erfahren Sie alles über die rechtlichen Grundlagen, die Rolle von Baurecht Anwälten und welche Schritte Sie beachten müssen, um Ihre Bauherrengemeinschaft erfolgreich umzusetzen.

Inhaltsverzeichnis

• Was ist eine Bauherrengemeinschaft?
• Rechtliche Grundlagen einer Bauherrengemeinschaft
• Vorteile und Risiken von Bauherrengemeinschaften
• Die Rolle von Baurecht Anwälten in Bauherrengemeinschaften
• Gründung einer Bauherrengemeinschaft: Schritte und rechtliche Aspekte
• Bauvertrag und Architektenvertrag
• Finanzierung und Fördermittel
• Aktuelle Gerichtsurteile und rechtliche Fragestellungen
• FAQs: Häufig gestellte Fragen zu Bauherrengemeinschaften
• Im Überblick – die Bauherrengemeinschaften

Was ist eine Bauherrengemeinschaft?

Unter einer Bauherrengemeinschaft versteht man eine Gruppe von Bauherren, die sich zusammenschließen, um gemeinsam ein Bauprojekt zu realisieren. Dabei erwerben die Mitglieder der Gemeinschaft entweder ein gemeinsames Grundstück oder bauen auf bereits vorhandenen Grundstücken. Ziel einer solchen Gemeinschaft ist es, die Kosten für das Bauprojekt zu reduzieren, indem Synergieeffekte genutzt und gemeinsame Entscheidungen getroffen werden. Zudem können die individuellen Vorstellungen und Wünsche der zukünftigen Eigentümer besser berücksichtigt werden als bei einem klassischen Bauträgermodell.

Rechtliche Grundlagen einer Bauherrengemeinschaft

Zivilrechtliche Grundlagen: Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind die zivilrechtlichen Grundlagen einer Bauherrengemeinschaft geregelt. Hierzu zählen insbesondere die Vorschriften über die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gemäß §§ 705 ff. BGB sowie die Regelungen zum Miteigentum gemäß §§ 1008 ff. BGB.

Bauplanungsrecht: Das Bauplanungsrecht ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt und legt die Rahmenbedingungen für die Bebauung von Grundstücken fest. Hierzu zählen insbesondere die Vorgaben aus den Bebauungsplänen und der Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Bauordnungsrecht: Das Bauordnungsrecht regelt die technischen Anforderungen an Bauwerke und ist in den jeweiligen Landesbauordnungen (LBO) der Bundesländer festgelegt.

Öffentliches Baurecht: Das öffentliche Baurecht umfasst sowohl das Bauplanungsrecht als auch das Bauordnungsrecht und ist insbesondere für die Erteilung von Baugenehmigungen relevant.

Privates Baurecht: Das private Baurecht regelt die vertraglichen Beziehungen zwischen den am Bau beteiligten Parteien (Bauherren, Architekten, Bauunternehmer) und ist im BGB sowie in der Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) geregelt.

Vorteile und Risiken von Bauherrengemeinschaften

Die Gründung einer Bauherrengemeinschaft bringt sowohl Vorteile als auch Risiken mit sich. Hier eine Übersicht der wichtigsten Aspekte:

• Vorteile:
  • Kosteneinsparungen durch Synergieeffekte und gemeinsame Entscheidungen
  • Bessere Berücksichtigung individueller Vorstellungen und Wünsche
  • Möglichkeit der Einflussnahme auf die Planung und Ausführung des Bauvorhabens
  • Keine Abhängigkeit von einem Bauträger
  • Möglichkeit der Nutzung öffentlicher Fördermittel
• Risiken:
  • Haftung der Mitglieder einer Bauherrengemeinschaft als Gesamtschuldner
  • Komplexität der rechtlichen und organisatorischen Rahmenbedingungen
  • Zeitaufwand für Planung, Organisation und Entscheidungsfindung
  • Risiko von Meinungsverschiedenheiten und Konflikten zwischen den Mitgliedern
  • Notwendigkeit der Beauftragung von Rechtsanwälten und Sachverständigen

Die Rolle von Baurecht Anwälten in Bauherrengemeinschaften

Die Beauftragung eines erfahrenen Rechtsanwalts für Baurecht ist für Bauherrengemeinschaften von großer Bedeutung, um die rechtlichen Rahmenbedingungen zu beachten und mögliche Haftungsrisiken zu minimieren. Die Aufgaben eines Baurecht Anwalts können dabei unter anderem folgende Bereiche umfassen:

• Beratung bei der Gründung der Bauherrengemeinschaft und bei der Vertragsgestaltung
• Erstellung und Prüfung von Bauverträgen, Architektenverträgen und sonstigen Verträgen
• Vertretung der Bauherrengemeinschaft gegenüber Behörden, Bauunternehmen und Dritten
• Unterstützung bei der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen und sonstigen Ansprüchen
• Beratung bei der Auflösung und Auseinandersetzung der Bauherrengemeinschaft

Gründung einer Bauherrengemeinschaft: Schritte und rechtliche Aspekte

Die Gründung einer Bauherrengemeinschaft erfordert eine Vielzahl von Schritten und rechtlichen Aspekten, die beachtet werden müssen. Hier eine Übersicht der wichtigsten Schritte:

1. Zusammenschluss von mindestens zwei Bauherren mit dem Ziel, ein gemeinsames Bauprojekt zu realisieren
2. Erstellung eines Gesellschaftsvertrags, der die Rechte und Pflichten der Mitglieder sowie die Haftungs- und Gewinnverteilung regelt
3. Eintragung der Bauherrengemeinschaft im Grundbuch und ggf. im Handelsregister
4. Erwerb eines gemeinsamen Grundstücks oder Nutzung bereits vorhandener Grundstücke
5. Planung des Bauprojekts, Erstellung von Bauzeichnungen und Einholung von Baugenehmigungen
6. Abschluss von Bauverträgen, Architektenverträgen und sonstigen Verträgen
7. Finanzierung des Bauprojekts durch Eigenkapital, Kredite oder öffentliche Fördermittel
8. Bauausführung und Überwachung der Bauarbeiten durch die Bauherrengemeinschaft oder beauftragte Dritte
9. Abnahme der Bauleistungen und Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen
10. Aufteilung des Gemeinschaftseigentums in Sondereigentum und Eintragung im Grundbuch
11. Auflösung der Bauherrengemeinschaft und Auseinandersetzung der Gesellschaft

Bauvertrag und Architektenvertrag

Bau- und Architektenverträge sind zentrale Vertragswerke für Bauherrengemeinschaften. Sie regeln die Rechte und Pflichten der am Bau beteiligten Parteien und sind entscheidend für den Erfolg des Bauprojekts. Bei der Gestaltung solcher Verträge sollten folgende Aspekte beachtet werden:

• Bauvertrag: Der Bauvertrag sollte insbesondere die Vergütung, die Bauausführung, den Bauumfang, die Bauzeit, die Baubeschreibung, die Abnahme und die Gewährleistung regeln. Dabei ist es wichtig, dass der Vertrag detaillierte Regelungen enthält, um mögliche Streitigkeiten und Haftungsrisiken zu minimieren.
• Architektenvertrag: Der Architektenvertrag sollte insbesondere die Planungsleistungen, die Bauüberwachung, die Vergütung und die Haftung des Architekten regeln. Es ist ratsam, die HOAI als Grundlage für die Vergütung heranzuziehen und eine detaillierte Leistungsbeschreibung zu vereinbaren.
• Rechtliche Prüfung: Die rechtliche Prüfung von Bau- und Architektenverträgen durch einen erfahrenen Rechtsanwalt für Baurecht ist unerlässlich, um mögliche Haftungsrisiken und Streitigkeiten zu minimieren.

Finanzierung und Fördermittel

Die Finanzierung eines Bauprojekts ist für Bauherrengemeinschaften eine zentrale Herausforderung. Dabei stehen verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung, die individuell auf die Bedürfnisse der Mitglieder abgestimmt werden sollten:

• Eigenkapital: Die Mitglieder einer Bauherrengemeinschaft sollten einen ausreichenden Anteil an Eigenkapital einbringen, um das Bauprojekt zu finanzieren. Dabei sollte beachtet werden, dass ein höherer Eigenkapitalanteil die Kreditwürdigkeit verbessert und die Finanzierungskosten reduziert.
• Kredite: Zur Finanzierung des Bauprojekts sollten die Mitglieder der Bauherrengemeinschaft Kredite von Banken oder sonstigen Kreditinstituten in Anspruch nehmen. Dabei ist es wichtig, dass die Kreditkonditionen individuell auf die Bedürfnisse der Mitglieder abgestimmt sind und günstige Zinsen und Tilgungsmöglichkeiten bieten.
• Fördermittel: Bauherrengemeinschaften können unter Umständen von öffentlichen Fördermitteln profitieren. Hierzu zählen insbesondere die Förderprogramme der KfW-Bank und der Länder sowie sonstige Förderprogramme für Bau- und Sanierungsmaßnahmen. Dabei sollte beachtet werden, dass die Beantragung von Fördermitteln frühzeitig erfolgen muss und bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein müssen.

Aktuelle Gerichtsurteile und rechtliche Fragestellungen

Im Bereich der Bauherrengemeinschaften gibt es eine Vielzahl von aktuellen Gerichtsurteilen und rechtlichen Fragestellungen, die für die Praxis von Bedeutung sind. Hier einige Beispiele:

Haftung von Bauherrengemeinschaften: In einem Urteil des BGH (Az. VII ZR 62/16) wurde klargestellt, dass die Mitglieder einer Bauherrengemeinschaft als Gesamtschuldner haften und damit für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft in voller Höhe einstehen müssen.

Abnahme von Bauleistungen: In einem Urteil des OLG Düsseldorf (Az. 21 U 123/17) wurde entschieden, dass die Abnahme von Bauleistungen durch die Bauherrengemeinschaft als Ganzes erfolgen muss und nicht durch einzelne Mitglieder.

Verjährung von Gewährleistungsansprüchen: In einem Urteil des BGH (Az. VII ZR 34/17) wurde klargestellt, dass die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen bei Bauherrengemeinschaften nach den allgemeinen Regelungen des BGB (§§ 634a ff.) und nicht nach den Vorschriften für die GbR (§§ 195, 199 BGB) zu bemessen ist.

FAQs: Häufig gestellte Fragen zu Bauherrengemeinschaften

Im Folgenden finden Sie eine Übersicht von häufig gestellten Fragen und deren Antworten rund um das Thema Bauherrengemeinschaften:

1. Wie viele Mitglieder muss eine Bauherrengemeinschaft mindestens haben? Eine Bauherrengemeinschaft muss mindestens zwei Mitglieder haben.
2. Muss eine Bauherrengemeinschaft ins Handelsregister eingetragen werden? Eine Bauherrengemeinschaft ist nicht verpflichtet, sich ins Handelsregister eintragen zu lassen, es sei denn, sie erfüllt die Voraussetzungen einer Kaufmannseigenschaft gemäß § 1 HGB.
3. Wie wird die Haftung einer Bauherrengemeinschaft geregelt? Die Mitglieder einer Bauherrengemeinschaft haften grundsätzlich als Gesamtschuldner für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. Dabei kann die Haftung im Innenverhältnis der Mitglieder untereinander durch den Gesellschaftsvertrag geregelt werden.
4. Wie wird das Eigentum an einem gemeinsamen Grundstück aufgeteilt? Die Aufteilung des Gemeinschaftseigentums in Sondereigentum erfolgt durch die Eintragung von Miteigentumsanteilen im Grundbuch. Dabei kann die Größe der Miteigentumsanteile im Gesellschaftsvertrag oder durch eine Teilungserklärung geregelt werden.
5. Welche Rolle spielt ein Rechtsanwalt für Baurecht in einer Bauherrengemeinschaft? Ein Rechtsanwalt für Baurecht berät und vertritt die Bauherrengemeinschaft in allen rechtlichen Fragen und unterstützt bei der Vertragsgestaltung, der Durchsetzung von Ansprüchen und der Auflösung der Gemeinschaft.

Die Gründung und Durchführung einer Bauherrengemeinschaft stellt eine komplexe Herausforderung dar, bei der rechtliche, organisatorische und finanzielle Aspekte beachtet werden müssen. Mit der Unterstützung eines erfahrenen Rechtsanwalts für Baurecht können jedoch viele der Risiken minimiert und die Vorteile einer Bauherrengemeinschaft optimal genutzt werden.

Im Überblick – die Bauherrengemeinschaften

Bauherrengemeinschaften bieten eine attraktive Möglichkeit, individuelle Bauvorhaben kostengünstiger und stärker an den persönlichen Bedürfnissen der zukünftigen Eigentümer auszurichten. Trotz der Vorteile sind jedoch auch Risiken und Herausforderungen zu berücksichtigen, wie die Komplexität der rechtlichen Rahmenbedingungen, die Haftungsfragen und die Notwendigkeit einer effizienten Organisation und Entscheidungsfindung innerhalb der Gemeinschaft.

Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Rechtsanwalt für Baurecht ist in diesem Zusammenhang unerlässlich, um die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften zu gewährleisten, Haftungsrisiken zu minimieren und die bestmögliche Vertragsgestaltung zu erreichen. Eine sorgfältige Planung, flexible Finanzierungslösungen und die Berücksichtigung von aktuellen Gerichtsurteilen und rechtlichen Fragestellungen tragen weiterhin dazu bei, die Erfolgsaussichten einer Bauherrengemeinschaft zu maximieren und das gemeinsame Bauprojekt zum gewünschten Ergebnis zu führen.