Baurechtliche Mängel: Was Bauherren wissen sollten

Das Thema baurechtliche Mängel ist für Bauherren von großer Bedeutung. Schließlich geht es um die Qualität des eigenen Heims oder der eigenen Immobilie. In diesem Blog-Beitrag erfahren Sie alles Wichtige rund um baurechtliche Mängel und wie Sie sich als Bauherr schützen können. Wir gehen dabei auf die Rechte und Pflichten von Bauherren und Bauunternehmen ein, erläutern das Baumängelmanagement, die Gewährleistungsansprüche und vieles mehr. Zudem finden Sie aktuelle Gerichtsurteile und FAQs zum Thema baurechtliche Mängel.

Baurechtliche Mängel: Definition und Grundlagen

Ein baurechtlicher Mangel liegt vor, wenn ein Bauwerk oder ein Bauteil nicht den vertraglichen Vereinbarungen, den anerkannten Regeln der Technik oder den gesetzlichen Vorschriften entspricht. Baurechtliche Mängel können sich sowohl auf die Bauausführung als auch auf die Planung beziehen. Dabei sind insbesondere die folgenden Gesetzesgrundlagen und Regelwerke relevant:

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Hier finden sich insbesondere die Regelungen zum Kauf- und Werkvertragsrecht, die auch für Bauverträge gelten.
• Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI): Sie legt die Leistungsphasen und Honorare für Architekten und Ingenieure fest.
• Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB): Sie enthält Regelungen zur Vergabe von Bauleistungen und zur Abwicklung von Bauverträgen.
• Landesbauordnungen (LBO): Sie regeln die öffentlich-rechtlichen Vorschriften für das Bauen in den einzelnen Bundesländern.

Wichtig ist, dass Bauherren bei baurechtlichen Mängeln unterschiedliche Ansprüche geltend machen können, je nachdem, ob es sich um einen privaten oder öffentlichen Auftraggeber handelt und ob der Vertrag nach BGB oder VOB abgeschlossen wurde.

Rechte und Pflichten von Bauherren und Bauunternehmen

Bei baurechtlichen Mängeln haben Bauherren und Bauunternehmen verschiedene Rechte und Pflichten. Diese ergeben sich aus dem geschlossenen Bauvertrag und den gesetzlichen Regelungen. Im Folgenden sind die wichtigsten Rechte und Pflichten aufgeführt:

Rechte und Pflichten von Bauherren

• Mängelanzeige: Bauherren sind verpflichtet, Baumängel unverzüglich anzuzeigen, sobald sie festgestellt werden.
• Nacherfüllung: Bauherren haben das Recht, vom Bauunternehmen die Beseitigung des Mangels zu verlangen.
• Minderung: Wenn die Nacherfüllung nicht möglich oder unverhältnismäßig ist, können Bauherren eine Minderung des Werklohns verlangen.
• Rücktritt: Bei erheblichen Mängeln können Bauherren unter Umständen vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen.
• Verjährung: Bauherren sollten darauf achten, dass ihre Gewährleistungsansprüche nicht verjähren. Die Verjährungsfrist beträgt im BGB-Vertrag fünf Jahre, im VOB-Vertrag vier Jahre.

Rechte und Pflichten von Bauunternehmen

• Mängelbeseitigung: Bauunternehmen sind verpflichtet, die von ihnen zu verantwortenden Baumängel auf eigene Kosten zu beseitigen.
• Abnahme: Bauunternehmen haben das Recht, die Abnahme des Bauwerks zu verlangen, wenn dieses fertiggestellt ist und keine wesentlichen Mängel aufweist.
• Verjährung: Bauunternehmen können sich auf die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen berufen, wenn diese abgelaufen sind.
• Aufklärungspflicht: Bauunternehmen müssen Bauherren über mögliche Mängel und Risiken aufklären, wenn sie diese erkennen.

Baumängelmanagement: Vorgehen bei baurechtlichen Mängeln

Um baurechtliche Mängel effektiv zu managen, sollten Bauherren und Bauunternehmen ein strukturiertes Vorgehen verfolgen. Im Folgenden sind die wichtigsten Schritte des Baumängelmanagements dargestellt:

Erkennen von Baumängeln

Bauherren sollten während der Bauzeit regelmäßig die Baustelle besichtigen und sich von einem Sachverständigen oder Architekten unterstützen lassen. So können Baumängel frühzeitig erkannt und dokumentiert werden.

Mängelanzeige und Fristsetzung

Stellt der Bauherr einen Mangel fest, sollte er diesen unverzüglich dem Bauunternehmen anzeigen und eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Die Mängelanzeige sollte schriftlich erfolgen und den Mangel genau beschreiben.

Nacherfüllung und Mängelbeseitigung

Das Bauunternehmen ist verpflichtet, den Mangel innerhalb der gesetzten Frist zu beseitigen. Dabei trägt es die Kosten für die Mängelbeseitigung.

Rechtsdurchsetzung und gerichtliches Verfahren

Kommt es zwischen Bauherr und Bauunternehmen zu Streitigkeiten über baurechtliche Mängel, kann der Gang vor Gericht notwendig werden. In diesem Fall sollte der Bauherr einen erfahrenen Rechtsanwalt für Baurecht beauftragen, um seine Ansprüche durchzusetzen.

Gewährleistungsansprüche bei baurechtlichen Mängeln

Bei baurechtlichen Mängeln haben Bauherren verschiedene Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauunternehmen. Diese ergeben sich aus dem geschlossenen Bauvertrag und den gesetzlichen Regelungen. Die wichtigsten Gewährleistungsansprüche sind:

• Nacherfüllung: Der Bauherr hat das Recht, vom Bauunternehmen die Beseitigung des Mangels zu verlangen.
• Minderung: Wenn die Nacherfüllung nicht möglich oder unverhältnismäßig ist, kann der Bauherr eine Minderung des Werklohns verlangen.
• Schadensersatz: Der Bauherr kann Schadensersatz verlangen, wenn der Mangel auf ein Verschulden des Bauunternehmens zurückzuführen ist.
• Rücktritt: Bei erheblichen Mängeln kann der Bauherr vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen.
• Verjährung: Die Gewährleistungsansprüche verjähren nach einer bestimmten Frist, die im BGB-Vertrag fünf Jahre und im VOB-Vertrag vier Jahre beträgt.

Aktuelle Gerichtsurteile zu baurechtlichen Mängeln

Um ein besseres Verständnis für baurechtliche Mängel und die Rechtsprechung zu erhalten, möchten wir Ihnen einige aktuelle Gerichtsurteile vorstellen, die für Bauherren und Bauunternehmen von Bedeutung sein können.

Urteil des BGH vom 21. Februar 2019 (VII ZR 71/18)

In diesem Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass der Auftraggeber eines Bauvertrags die Abnahme des Werks nicht verweigern kann, wenn die Abweichungen von der vereinbarten Beschaffenheit nur unerheblich sind. Das bedeutet, dass auch bei Vorliegen von Mängeln die Abnahme erfolgen kann und der Auftraggeber anschließend seine Gewährleistungsansprüche geltend machen muss.

Urteil des BGH vom 08. Februar 2018 (VII ZR 46/17)

Der BGH hat in diesem Urteil klargestellt, dass ein Bauherr, der einen Werkvertrag mit einem Generalunternehmer abgeschlossen hat, die Mängelbeseitigungskosten vom Generalunternehmer zurückverlangen kann, auch wenn er die Mängelbeseitigung selbst durchgeführt oder von einem Drittunternehmen durchführen lassen hat. Voraussetzung dafür ist, dass der Generalunternehmer zuvor eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt wurde.

Urteil des OLG Frankfurt vom 17. Juli 2017 (29 U 41/16)

Das Oberlandesgericht Frankfurt hat entschieden, dass ein Bauherr, der ohne vorherige Mängelanzeige selbst Mängel beseitigt, keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten durch das Bauunternehmen hat. Das Gericht betonte die Pflicht des Bauherrn, dem Bauunternehmen zunächst die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung zu geben und eine angemessene Frist zu setzen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zu baurechtlichen Mängeln

Was gilt als baurechtlicher Mangel?

Ein baurechtlicher Mangel liegt vor, wenn ein Bauwerk oder ein Bauteil nicht den vertraglichen Vereinbarungen, den anerkannten Regeln der Technik oder den gesetzlichen Vorschriften entspricht. Baurechtliche Mängel können sich sowohl auf die Bauausführung als auch auf die Planung beziehen.

Wie lange habe ich als Bauherr Gewährleistungsansprüche bei baurechtlichen Mängeln?

Die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche beträgt im BGB-Vertrag fünf Jahre und im VOB-Vertrag vier Jahre. Die Frist beginnt mit der Abnahme des Bauwerks.

Was kann ich tun, wenn ich als Bauherr einen baurechtlichen Mangel feststelle?

Bei Feststellung eines baurechtlichen Mangels sollten Sie diesen unverzüglich dem Bauunternehmen schriftlich anzeigen und eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Sollte das Bauunternehmen nicht reagieren oder die Mängelbeseitigung verweigern, können Sie Ihre Gewährleistungsansprüche, wie zum Beispiel Minderung oder Schadensersatz, geltend machen.

Muss ich als Bauherr für die Kosten der Mängelbeseitigung aufkommen?

Nein, in der Regel trägt das Bauunternehmen die Kosten für die Mängelbeseitigung, sofern es für den Mangel verantwortlich ist. Allerdings sollten Sie als Bauherr zunächst dem Bauunternehmen die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung geben und eine angemessene Frist setzen.

Kann ich als Bauherr vom Bauvertrag zurücktreten, wenn baurechtliche Mängel vorliegen?

Ein Rücktritt vom Bauvertrag ist grundsätzlich möglich, wenn erhebliche baurechtliche Mängel vorliegen und das Bauunternehmen die Mängelbeseitigung trotz Fristsetzung nicht vornimmt. In diesem Fall können Sie auch Schadensersatz verlangen. Allerdings sollten Sie sich vor einem Rücktritt rechtlich beraten lassen, um Ihre Ansprüche nicht zu gefährden.

Fazit

Baurechtliche Mängel sind für Bauherren ein wichtiges Thema, das sowohl rechtliche als auch finanzielle Konsequenzen haben kann. Um sich als Bauherr optimal zu schützen, sollten Sie sich über Ihre Rechte und Pflichten im Klaren sein und bei baurechtlichen Mängeln frühzeitig reagieren. Ein strukturiertes Baumängelmanagement, die Unterstützung durch Sachverständige oder Architekten und die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Rechtsanwalt für Baurecht können dabei helfen, Ihre Interessen bestmöglich zu vertreten und baurechtliche Mängel effektiv zu managen.