Der Bauvertrag ist ein essentielles Element im Baugewerbe und regelt die Beziehung zwischen Bauherrn und Auftragnehmern. In diesem umfassenden Blog-Beitrag erfahren Sie alles über Bauverträge, die Rechte und Pflichten von Bauherren und Auftragnehmern, sowie relevante Gesetze, aktuelle Gerichtsurteile und wichtige FAQ. Als erfahrene Kanzlei bieten wir Ihnen einen detaillierten Einblick in die Thematik und stehe Ihnen für Fragen jederzeit zur Verfügung.

Was ist ein Bauvertrag?

Ein Bauvertrag ist ein rechtsgeschäftlicher Vertrag zwischen einem Bauherrn (Auftraggeber) und einem Auftragnehmer (Unternehmer), in dem die Parteien die Durchführung von Bauleistungen (Planung, Errichtung, Umbau, Sanierung oder Instandhaltung von Bauwerken) vereinbaren. Der Bauvertrag regelt die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien, die Art und Weise der Ausführung der Bauarbeiten, die Vergütung sowie die Fristen für die Fertigstellung der Arbeiten.

Rechtliche Grundlagen für Bauverträge

Die rechtlichen Grundlagen für Bauverträge finden sich in verschiedenen Gesetzen und Vorschriften, insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) sowie in speziellen Gesetzen wie dem Architekten- und Ingenieurrecht oder dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Im Folgenden wird ein Überblick über die wichtigsten Regelungen gegeben:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Das BGB bildet die Grundlage für das deutsche Vertragsrecht und enthält in den §§ 631 ff. BGB spezielle Regelungen für Werkverträge, zu denen auch Bauverträge zählen. Die wichtigsten Vorschriften für Bauverträge im BGB sind:

  • § 631 BGB: Vertragsgegenstand und Vergütung
  • § 633 BGB: Beschaffenheit und Ausführungsfrist
  • § 634 BGB: Mängelrechte des Bestellers
  • § 634a BGB: Verjährung der Mängelansprüche
  • § 640 BGB: Abnahme und Gefahrübergang
  • § 648 BGB: Sicherheit für die Vergütung des Unternehmers
  • § 648a BGB: Sicherheit für die ordnungsgemäße Vertragserfüllung

Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB)

Die VOB ist ein Regelwerk für die Vergabe und Abwicklung von Bauleistungen in Deutschland und besteht aus drei Teilen:

  • VOB/A: Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen
  • VOB/B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen
  • VOB/C: Allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen (ATV)

Die VOB/B ergänzt und konkretisiert die Regelungen des BGB für Bauverträge und wird häufig in Bauverträgen zur Anwendung vereinbart. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die VOB/B nur dann Vertragsbestandteil wird, wenn sie ausdrücklich oder konkludent vereinbart wurde. Die VOB/C enthält technische Regelungen für die einzelnen Gewerke und kann ebenfalls Vertragsbestandteil werden.

Weitere relevante Gesetze und Vorschriften

Je nach Art des Bauvorhabens und den beteiligten Parteien können weitere Gesetze und Vorschriften für Bauverträge relevant sein, wie beispielsweise:

Rechte und Pflichten der Vertragsparteien

Die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien in einem Bauvertrag richten sich nach den vertraglichen Vereinbarungen sowie den gesetzlichen Vorschriften und können je nach Art des Bauvorhabens und den beteiligten Parteien unterschiedlich ausgestaltet sein. Im Folgenden wird ein Überblick über die wichtigsten Rechte und Pflichten von Bauherren und Auftragnehmern gegeben:

Rechte und Pflichten des Bauherrn (Auftraggeber)

Der Bauherr hat als Auftraggeber des Bauvertrags verschiedene Rechte und Pflichten, die sich insbesondere aus den vertraglichen Vereinbarungen und den gesetzlichen Vorschriften ergeben. Die wichtigsten Rechte und Pflichten des Bauherrn sind:

  • Planung und Baugenehmigung: Der Bauherr ist grundsätzlich für die Planung des Bauvorhabens sowie die Einholung der erforderlichen Baugenehmigungen und -freigaben verantwortlich.
  • Ausschreibung und Vergabe der Bauleistungen: Der Bauherr hat das Recht, die Bauleistungen auszuschreiben und an den geeignetsten Auftragnehmer zu vergeben.
  • Zahlung der Vergütung: Der Bauherr ist verpflichtet, die vereinbarte Vergütung für die durchgeführten Bauleistungen an den Auftragnehmer zu zahlen.
  • Abnahme der Bauleistungen: Der Bauherr hat das Recht und die Pflicht, die durchgeführten Bauleistungen abzunehmen und eventuelle Mängel zu rügen.
  • Mängelansprüche: Der Bauherr hat das Recht, Mängelansprüche gegenüber dem Auftragnehmer geltend zu machen, wenn die ausgeführten Bauleistungen nicht den vertraglichen Vereinbarungen oder den gesetzlichen Vorschriften entsprechen.
  • Überwachung und Kontrolle: Der Bauherr hat das Recht und die Pflicht, die Ausführung der Bauleistungen durch den Auftragnehmer zu überwachen und gegebenenfalls steuernd einzugreifen, um die Einhaltung der Vertragsbedingungen und gesetzlichen Vorschriften sicherzustellen.
  • Kooperation und Information: Der Bauherr ist verpflichtet, mit dem Auftragnehmer zusammenzuarbeiten und diesen über alle relevanten Umstände und Informationen in Bezug auf das Bauvorhaben zu informieren.

Rechte und Pflichten des Auftragnehmers (Unternehmer)

Der Auftragnehmer hat als Unternehmer des Bauvertrags ebenfalls verschiedene Rechte und Pflichten, die sich aus den vertraglichen Vereinbarungen und den gesetzlichen Vorschriften ergeben. Die wichtigsten Rechte und Pflichten des Auftragnehmers sind:

  • Ausführung der Bauleistungen: Der Auftragnehmer ist verpflichtet, die vereinbarten Bauleistungen entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen, den anerkannten Regeln der Technik und den gesetzlichen Vorschriften auszuführen.
  • Anspruch auf Vergütung: Der Auftragnehmer hat das Recht, die vereinbarte Vergütung für die durchgeführten Bauleistungen vom Bauherrn zu fordern.
  • Abnahme der Bauleistungen: Der Auftragnehmer hat das Recht und die Pflicht, die durchgeführten Bauleistungen zur Abnahme durch den Bauherrn anzubieten und eventuelle Mängel zu beseitigen.
  • Mängelhaftung: Der Auftragnehmer ist verantwortlich für die ordnungsgemäße Ausführung der Bauleistungen und haftet für eventuelle Mängel im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Regelungen.
  • Unterbeauftragung: Der Auftragnehmer hat das Recht, Teile der Bauleistungen an Subunternehmer zu vergeben, sofern dies vertraglich nicht ausgeschlossen ist und die Bauherrschaft zustimmt.
  • Kooperation und Information: Der Auftragnehmer ist verpflichtet, mit dem Bauherrn zusammenzuarbeiten und diesen über den Fortgang der Bauleistungen sowie eventuelle Abweichungen oder Verzögerungen zu informieren.

Vertragsgestaltung und Vertragsinhalt

Die Gestaltung und der Inhalt eines Bauvertrags sind entscheidend für die erfolgreiche Durchführung eines Bauvorhabens und sollten daher sorgfältig und unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten und Bedürfnisse der Vertragsparteien erfolgen. Im Folgenden werden einige wichtige Aspekte der Vertragsgestaltung und des Vertragsinhalts erläutert:

Vertragstyp und Vertragsgrundlage

Bei der Gestaltung eines Bauvertrags sollte zunächst der Vertragstyp und die Vertragsgrundlage festgelegt werden. Hierbei ist zu unterscheiden zwischen:

  • BGB-Bauvertrag: Ein Bauvertrag, der ausschließlich auf der Grundlage der gesetzlichen Regelungen des BGB geschlossen wird.
  • VOB/B-Bauvertrag: Ein Bauvertrag, der zusätzlich zu den BGB-Vorschriften auch die Regelungen der VOB/B zur Anwendung bringt.
  • Individueller Bauvertrag: Ein Bauvertrag, der neben den gesetzlichen Regelungen und gegebenenfalls der VOB/B auch individuelle Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien enthält.

Die Wahl des Vertragstyps und der Vertragsgrundlage hängt von den Anforderungen und Bedürfnissen der Vertragsparteien sowie dem Umfang und der Komplexität des Bauvorhabens ab.

Leistungsbeschreibung und Bauausführung

Ein wesentlicher Bestandteil eines Bauvertrags ist die Leistungsbeschreibung, die den Umfang, die Art und die Qualität der zu erbringenden Bauleistungen konkretisiert. Die Leistungsbeschreibung sollte klar, verständlich und vollständig sein, um spätere Streitigkeiten und Unklarheiten zu vermeiden. Darüber hinaus sollte der Bauvertrag Regelungen zur Bauausführung enthalten, wie beispielsweise:

  • Die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik und der gesetzlichen Vorschriften
  • Die Verwendung von bestimmten Baustoffen oder Bauteilen
  • Die Überwachung und Kontrolle der Bauausführung durch den Bauherrn oder einen beauftragten Bauleiter

Vergütung und Zahlungsbedingungen

Die Vergütung und die Zahlungsbedingungen sind weitere wichtige Bestandteile eines Bauvertrags. Hierbei kann zwischen verschiedenen Vergütungsmodellen gewählt werden, wie beispielsweise:

  • Pauschalpreis: Ein fester Gesamtpreis für die gesamten Bauleistungen, der unabhängig von den tatsächlich angefallenen Kosten und Leistungen gezahlt wird.
  • Einheitspreis: Ein Preis pro Einheit (z. B. pro Quadratmeter oder pro Kubikmeter) für die einzelnen Bauleistungen, der auf der Grundlage der tatsächlich erbrachten Leistungen und Mengen gezahlt wird.
  • Kostenvoranschlag: Eine Schätzung der voraussichtlichen Kosten für die Bauleistungen, die als Grundlage für die Berechnung der Vergütung dient, jedoch keine verbindliche Preisvereinbarung darstellt.

Zudem sollten im Bauvertrag die Zahlungsbedingungen geregelt werden, wie beispielsweise:

Fristen und Termine

Fristen und Termine sind für die Planung und Durchführung eines Bauvorhabens von großer Bedeutung und sollten daher im Bauvertrag klar geregelt werden. Hierbei sind insbesondere folgende Aspekte zu beachten:

  • Bauzeit: Die Dauer der Bauausführung, die entweder als feste Bauzeit oder als verbindlicher Fertigstellungstermin vereinbart werden kann.
  • Vertragsstrafe: Eine Vertragsstrafe, die vom Auftragnehmer im Falle einer schuldhaften Überschreitung der Bauzeit oder des Fertigstellungstermins zu zahlen ist.
  • Behinderung und Unterbrechung: Regelungen für den Fall, dass die Bauausführung durch unvorhersehbare Ereignisse oder höhere Gewalt (z. B. Witterungseinflüsse, Streik oder Materialmangel) behindert oder unterbrochen wird.
  • Nachträgliche Änderungen: Vereinbarungen über nachträgliche Änderungen der Bauleistungen oder der Bauzeit, die auf Wunsch des Bauherrn oder aufgrund von unvorhergesehenen Umständen erforderlich werden.

Abnahme und Mängelhaftung

Die Abnahme der Bauleistungen und die Mängelhaftung sind zentrale Elemente eines Bauvertrags und sollten daher umfassend und eindeutig geregelt werden. Hierbei sind insbesondere folgende Aspekte zu berücksichtigen:

  • Abnahme: Die Voraussetzungen, das Verfahren und die Fristen für die Abnahme der Bauleistungen durch den Bauherrn.
  • Mängelrüge: Die Obliegenheit des Bauherrn, eventuelle Mängel bei der Abnahme zu rügen und dem Auftragnehmer die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung zu geben.
  • Mängelhaftung: Die Haftung des Auftragnehmers für Mängel an den ausgeführten Bauleistungen sowie die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien im Falle von Mängeln (z. B. Mängelbeseitigung, Minderung oder Schadensersatz).
  • Verjährung: Die Verjährungsfristen für die Mängelansprüche des Bauherrn, die sich nach den gesetzlichen Vorschriften oder den vertraglichen Vereinbarungen richten können.

Aktuelle Gerichtsurteile und Rechtsprechung

Die Rechtsprechung zum Bauvertragsrecht ist umfangreich und vielfältig. Im Folgenden werden einige aktuelle Gerichtsurteile vorgestellt, die für die Praxis von besonderer Bedeutung sind:

BGH, Urteil vom 08.02.2018 – VII ZR 46/17: Abnahme von Bauleistungen

In diesem Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass die Abnahme von Bauleistungen auch in Form einer sogenannten „fiktiven Abnahme“ erfolgen kann, wenn der Bauherr die Leistungen endgültig in Gebrauch genommen hat und keine Mängelrüge erfolgt ist. Die fiktive Abnahme führt zum Gefahrübergang und zur Fälligkeit der Vergütung, hat jedoch keinen Einfluss auf die Mängelhaftung des Auftragnehmers.

BGH, Urteil vom 14.07.2016 – VII ZR 193/14: Kündigung von Bauverträgen

Der BGH hat in diesem Urteil klargestellt, dass die Kündigung eines Bauvertrags durch den Bauherrn wegen Verzögerungen oder Mängeln der Bauleistungen grundsätzlich nur zulässig ist, wenn der Auftragnehmer eine angemessene Frist zur Nachbesserung oder Fortführung der Leistungen verstreichen lassen hat. Eine fristlose Kündigung ohne vorherige Fristsetzung ist nur in Ausnahmefällen möglich, z. B. wenn die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses für den Bauherrn unzumutbar ist.

BGH, Urteil vom 22.02.2018 – VII ZR 46/17: Nachträgliche Änderungen von Bauverträgen

Der BGH hat in diesem Urteil entschieden, dass nachträgliche Änderungen von Bauverträgen, die zu einer höheren Vergütung oder einer längeren Bauzeit führen, grundsätzlich nur wirksam sind, wenn sie von beiden Vertragsparteien einvernehmlich vereinbart wurden. Eine einseitige Anordnung von Änderungen durch den Bauherrn ist nur zulässig, wenn dies vertraglich oder gesetzlich vorgesehen ist und die Interessen des Auftragnehmers angemessen berücksichtigt werden.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wann ist ein Bauvertrag wirksam zustande gekommen?

Ein Bauvertrag kommt wirksam zustande, wenn sich die Vertragsparteien über die wesentlichen Vertragsbestandteile (Vertragsgegenstand, Vergütung, Fristen) einig sind und ihre Willenserklärungen (Angebot und Annahme) rechtsgültig abgegeben haben. Eine Schriftform ist für die Wirksamkeit des Vertrags grundsätzlich nicht erforderlich, kann jedoch aus Beweisgründen oder aufgrund vertraglicher Vereinbarungen vorgesehen sein.

Kann ein Bauvertrag nachträglich geändert werden?

Ein Bauvertrag kann nachträglich geändert werden, wenn die Vertragsparteien die Änderungen einvernehmlich vereinbaren oder eine einseitige Anordnung von Änderungen vertraglich oder gesetzlich vorgesehen ist. Dabei müssen die Interessen beider Vertragsparteien angemessen berücksichtigt werden, und die Änderungen dürfen nicht zu unverhältnismäßigen Nachteilen für eine der Parteien führen.

Wann kann ein Bauvertrag gekündigt werden?

Ein Bauvertrag kann von den Vertragsparteien aus verschiedenen Gründen gekündigt werden, wie beispielsweise:

  • Kündigung aus wichtigem Grund (z. B. Verzug, Mängel, Insolvenz)
  • Kündigung aus freiem Entschluss des Bauherrn (sog. freies Kündigungsrecht nach § 648 BGB)
  • Kündigung aufgrund von nachträglichen Änderungen des Bauvorhabens oder der Vertragsbedingungen

Die Kündigung eines Bauvertrags sollte in schriftlicher Form erfolgen und die Kündigungsgründe sowie die Kündigungsfristen genau bezeichnen. Vor einer Kündigung aus wichtigem Grund ist in der Regel eine angemessene Frist zur Nachbesserung oder Fortführung der Bauleistungen zu setzen.

Welche Gewährleistungsansprüche hat der Bauherr bei Mängeln?

Bei Mängeln der Bauleistungen hat der Bauherr grundsätzlich folgende Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Auftragnehmer:

  • Nacherfüllung (Mängelbeseitigung oder Neubau)
  • Minderung des Werklohns
  • Schadensersatz (z. B. für die Kosten der Mängelbeseitigung oder für den entstandenen Schaden)
  • Rücktritt vom Vertrag (in besonders schwerwiegenden Fällen)

Die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen setzt in der Regel eine rechtzeitige Mängelrüge bei der Abnahme der Bauleistungen und die Einhaltung der Verjährungsfristen voraus.

Wie lange beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche im Bauvertragsrecht?

Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche im Bauvertragsrecht beträgt nach den gesetzlichen Regelungen des BGB grundsätzlich fünf Jahre ab der Abnahme der Bauleistungen (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Diese Frist kann jedoch vertraglich abweichend vereinbart werden, sofern dies den Interessen der Vertragsparteien angemessen Rechnung trägt. Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche im Architekten- und Ingenieurrecht beträgt ebenfalls fünf Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 4 BGB).

Bauvertrag Vorgaben: Was ist zu beachten?

Der Bauvertrag ist ein wesentliches Element im Baugewerbe und bildet die Grundlage für das Zusammenwirken von Bauherren und Auftragnehmern bei der Realisierung von Bauvorhaben. Die Kenntnis der Rechte und Pflichten der Vertragsparteien, der relevanten Gesetze und Vorschriften sowie der aktuellen Rechtsprechung ist unerlässlich, um einen erfolgreichen Vertragsabschluss und eine reibungslose Durchführung der Bauleistungen sicherzustellen.

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