Der befristete Mietvertrag ist eine gängige Form des Mietverhältnisses, bei dem Vermieter und Mieter einen Vertrag für eine bestimmte Dauer abschließen. Jedoch kann es vorkommen, dass einer der Vertragsparteien eine vorzeitige Kündigung herbeiführen möchte oder zwingende Gründe für eine Kündigung vorliegen. In solchen Fällen ist es wichtig, Ihre Rechte und Pflichten sowohl als Mieter als auch als Vermieter zu kennen.

In diesem umfassenden Blog-Beitrag werden wir die verschiedenen Aspekte von befristeten Mietverträgen und Kündigungsmöglichkeiten sowie die rechtlichen Grundlagen und häufig gestellte Fragen erörtern.

Was ist ein befristeter Mietvertrag?

Ein befristeter Mietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem Vermieter und Mieter für einen festgelegten Zeitraum, z. B. zwölf Monate, ein Mietverhältnis eingehen. Dieser Vertragstyp sieht in der Regel keine Option zur vorzeitigen Kündigung durch eine der Vertragsparteien vor. Nach Ablauf der Befristung endet der Mietvertrag automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

Rechtliche Grundlagen zur Kündigung eines befristeten Mietvertrags

Beim Abschluss eines befristeten Mietvertrags gehen beide Parteien normalerweise davon aus, dass das Mietverhältnis für die gesamte vereinbarte Laufzeit besteht. Jedoch gibt es in bestimmten Fällen – wie etwa bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen oder besonderen Härtefällen – die Möglichkeit, einen befristeten Mietvertrag vorzeitig zu kündigen. Hierfür sind bestimmte rechtliche Voraussetzungen zu beachten.

1. Ordentliche Kündigung

Eine ordentliche Kündigung ist bei einem befristeten Mietvertrag grundsätzlich nicht möglich. Das bedeutet, dass der Vertrag während der vereinbarten Laufzeit nicht durch eine reguläre Kündigung beendet werden kann. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn im Vertrag eine Option zur ordentlichen Kündigung vereinbart wurde. In diesem Fall gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt sind (§ 573 c BGB):

Allerdings ist diese Ausnahme in der Praxis eher selten, da die Vertragsparteien meist bewusst eine Befristung des Mietverhältnisses gewählt haben.

2. Außerordentliche fristlose Kündigung

Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist sowohl für Vermieter als auch für Mieter möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt und die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist (§ 543 BGB). Ein wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor, wenn eine der Vertragsparteien ihre vertraglichen Pflichten schwerwiegend verletzt.

Einige Beispiele für wichtige Gründe sind:

  • Zahlungsverzug des Mieters (mindestens zwei Monatsmieten)
  • Fortgesetzte erhebliche Störung des Hausfriedens
  • Grober vertragswidriger Gebrauch der Mietsache
  • Gefährdung der Mietsache durch den Mieter (z. B. mangelhafte Pflege)
  • Gefährdung der Gesundheit der Mieter durch den Vermieter (z. B. mangelhafter Schallschutz)

Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung ist zu beachten, dass sie nur unter Beachtung einer gesetzlichen Frist zur Abhilfe oder unter Setzung einer angemessenen Frist zur Bewirkung der Leistung oder zur Erbringung einer Sicherheitsleistung zulässig ist (§ 543 Abs. 3 BGB). Das bedeutet, dass der Kündigende zunächst eine Frist setzen muss, innerhalb derer der Kündigungsgrund beseitigt werden kann. Erst wenn diese Frist fruchtlos verstreicht, kann die Kündigung wirksam ausgesprochen werden.

3. Sonderkündigungsrecht im Härtefall

In Ausnahmefällen kann sowohl der Mieter als auch der Vermieter ein Recht zur außerordentlichen Kündigung aufgrund eines Härtefalls geltend machen. Ein solcher Härtefall liegt vor, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die kündigende Partei unzumutbar ist, insbesondere weil sie sonst selbst oder nahe Angehörige erheblich benachteiligt würden. Das Härtefallrecht des Mieters ist in § 549 Abs. 2 BGB und das Härtefallrecht des Vermieters in § 573a BGB geregelt.

Einige Beispiele für mögliche Härtefälle sind:

  • Unzumutbare Wohnverhältnisse für den Mieter (z. B. mangelhafte Heizung)
  • Eine schwere Erkrankung, die einen Umzug in eine andere Wohnung erforderlich macht
  • Ein plötzlicher und unvorhersehbarer Verlust des Arbeitsplatzes
  • Eine notwendige Umwidmung der Immobilie durch den Vermieter (z. B. Umwandlung in Wohnraum für eigene Angehörige)

4. Kündigung im beiderseitigen Einvernehmen

Sowohl Mieter als auch Vermieter können einen befristeten Mietvertrag jederzeit gemeinsam vorzeitig beenden. Dies geschieht in der Regel durch einen Aufhebungsvertrag, welcher die Kündigung des Mietverhältnisses und mögliche Regelungen zur Rückgabe der Mietsache und zur Abwicklung des Mietverhältnisses enthält. Bei einem Aufhebungsvertrag ist darauf zu achten, dass er schriftlich abgeschlossen wird und beide Vertragsparteien ihn unterschreiben.

Häufige Fragen zur Kündigung bei befristeten Mietverträgen

1. Ist eine ordentliche Kündigung bei einem befristeten Mietvertrag möglich?

Grundsätzlich ist eine ordentliche Kündigung bei einem befristeten Mietvertrag nicht möglich. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn im Vertrag eine Option zur ordentlichen Kündigung vereinbart wurde.

2. Wie kündigt man einen befristeten Mietvertrag vorzeitig?

Eine vorzeitige Kündigung eines befristeten Mietvertrags ist nur möglich, wenn entweder eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen eines wichtigen Grundes ausgesprochen wird, ein Härtefall vorliegt, oder wenn beide Vertragsparteien einvernehmlich einen Aufhebungsvertrag schließen.

3. Wie lange ist die Kündigungsfrist bei einem befristeten Mietvertrag?

Bei einem befristeten Mietvertrag gibt es normalerweise keine ordentlichen Kündigungsfristen. Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung müssen jedoch zunächst Fristen zur Beseitigung des Kündigungsgrundes beachtet werden.

4. Müssen die Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben angegeben werden?

Ja, bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung oder einer Kündigung aufgrund eines Härtefalls müssen die Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben detailliert angegeben werden, damit die Kündigung wirksam ist.

Fazit

Die Kündigung eines befristeten Mietvertrags ist rechtlich komplex und sollte stets unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschriften und individuellen Vertragsvereinbarungen erfolgen. Als Vermieter oder Mieter sollten Sie Ihre Rechte und Pflichten bei einer Kündigung genau kennen, um unnötige rechtliche Probleme zu vermeiden. In Zweifelsfällen ist es ratsam, eine erfahrene Anwaltskanzlei zu Rate zu ziehen, um eine sachgerechte und rechtssichere Vorgehensweise sicherzustellen.

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