Berechnung der Wohnfläche nach DIN – Ein Thema, das für viele Haus- und Wohnungseigentümer sowie Mieter von hoher Relevanz ist. Ob beim Kauf einer Immobilie, der Anmietung eines Wohnobjekts oder im Kontext von Mietstreitigkeiten – die genaue Bestimmung der Wohnfläche kann dabei zu zentralen Fragen und Streitpunkten führen.

Ein Fehler in der Wohnflächenberechnung kann erhebliche finanzielle und rechtliche Konsequenzen haben. Daher ist es essenziell, sich mit den korrekten Methoden zur Berechnung dieser Größe vertraut zu machen. In diesem Artikel geben wir Ihnen einen umfassenden Überblick über die Berechnung der Wohnfläche nach DIN-Normen und erläutern deren Bedeutung anhand praxisnaher Beispiele und relevanter Gesetze.

Relevanz der Wohnflächenberechnung

Die Wohnfläche bestimmt oft den Kaufpreis oder die Miethöhe einer Immobilie. Eine korrekte Wohnflächenberechnung ist nicht nur für Verkäufer und Vermieter, sondern auch für Käufer und Mieter enorm wichtig. Bezieht man sich auf die größten Streitpunkte im Mietrecht, so stellt man fest, dass die genaue Berechnung der Wohnfläche einen der Hauptgründe für gerichtliche Auseinandersetzungen bildet. Es gibt Fälle, in denen ein paar Quadratmeter Unterschied zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen können.

Gesetzliche Grundlagen und Normen

Die Berechnung der Wohnfläche in Deutschland wird durch verschiedene gesetzliche Regelungen und Normen bestimmt. Dazu gehören die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277. Während die Wohnflächenverordnung vorrangig im Bereich des Mietrechts Anwendung findet, ist die DIN 277 besonders bei Bauvorhaben, im Verkehrswertrecht und in der Grundstückswertermittlung von Bedeutung.

Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die Wohnflächenverordnung regelt, wie die Fläche einer Wohnung oder eines Hauses im Mietrecht zu berechnen ist. Sie legt fest, welche Teile eines Gebäudes zur Wohnfläche zählen und wie diese zu messen sind. Laut WoFlV zählen zur Wohnfläche:

  • die Grundflächen sämtlicher Räume innerhalb der Wohnung
  • Teile von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen (anteilig)
  • Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume (anteilig)

DIN 277

Die DIN 277 hingegen legt die Grundlagen zur Berechnung von Nutzflächen, darunter auch die Wohnfläche, fest. Sie wird insbesondere bei Neubauten, Kaufverträgen und im Rahmen von Gutachten zur Wertermittlung verwendet. Die Berücksichtigung der DIN 277 kann besonders dann von Bedeutung sein, wenn es um die genaue und detaillierte Erfassung der Flächennutzung geht.

Wichtige Begriffe und Definitionen

Bevor wir tiefer in die Berechnung einsteigen, möchten wir Ihnen einige grundlegende Begriffe erläutern, die im Kontext der Wohnflächenberechnung nach DIN eine Rolle spielen:

  • Grundfläche: Die gesamte Fläche eines Raumes oder Gebäudes, unabhängig von der Nutzung.
  • Wohnfläche: Die Summe der anrechenbaren Flächen, die in einer Wohnung wohnlich genutzt werden können.
  • Netto-Raumfläche: Die eigentliche Fläche ohne Berücksichtigung von Wand- und Deckenflächen.

Besondere Raummerkmale und ihre Anrechnung

Beim Messen und Berechnen der Wohnfläche sind bestimmte Raumgegebenheiten besonders zu berücksichtigen. Dazu gehören:
Dachschrägen, Erker, Einbauschränke und Treppen.

Dachschrägen

Räume mit Dachschrägen bedürfen besonderer Aufmerksamkeit. Die Anrechnung der Bodenfläche richtet sich hier nach der Höhe der Dachschräge:

  • Flächen unter 1 m Raumhöhe: nicht anrechenbar
  • Flächen zwischen 1 m und 2 m Raumhöhe: zu 50 % anrechenbar
  • Flächen über 2 m Raumhöhe: zu 100 % anrechenbar

Erker und Bauteile

Erker und sonstige Vorrichtungen, die fest mit dem Gebäude verbunden sind, können unterschiedlich angerechnet werden, je nachdem, wie sie genutzt werden.

Wie wird die Wohnfläche gemessen?

Die Messung der Wohnfläche ist ein Prozess, der präzise durchgeführt werden muss, um rechtlich einwandfreie Ergebnisse zu erzielen. Dabei können Sie sich entweder an professionelle Messtechniker wenden oder unter Einhaltung bestimmter Vorgaben selbst messen. Hier sind die wichtigsten Schritte zur Messung:

  1. Ermittlung der Grundfläche jedes Raumes: Dies erfolgt durch Vermessen der Länge und Breite.
  2. Berücksichtigung der Raumhöhen: Besondere Flächen wie Dachschrägen müssen korrekt berücksichtigt werden.
  3. Abzug nicht anrechenbarer Flächen: Dazu gehören z. B. Treppen mit mehr als drei Stufen sowie Kamine und Schornsteine.

Praktische Tipps für die Messung und Berechnung

Hier sind einige praktische Tipps, wie Sie die Wohnfläche präzise und effizient messen können:

  • Verwenden Sie ein Lasermessgerät für exakte Maße.
  • Erstellen Sie detaillierte Grundrisse, in denen auch kleinere Nischen erfasst werden.
  • Achten Sie auf verwinkelte oder schwer zugängliche Bereiche.

Häufige Fehler bei der Wohnflächenberechnung

Nachfolgend einige der häufigsten Fehler bei der Berechnung der Wohnfläche:

  • Übersehen von Nischen und Vorsprüngen
  • Falsche Anrechnung von Dachschrägen
  • Fehlerhafte Einbeziehung von Außenflächen wie Balkonen und Terrassen

Konsequenzen fehlerhafter Wohnflächenberechnungen

Fehlerhafte Wohnflächenberechnungen können zu diversen Problemen führen. Diese reichen von finanziellen Einbußen bis hin zu rechtlichen Auseinandersetzungen, beispielsweise:

  • Überhöhte Mietkosten bzw. Nachforderungen
  • Schwierigkeiten beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie
  • Rechtliche Streitigkeiten und Schadensersatzforderungen

Rechtliche Streitfälle und Wie Sie diese Vermeiden

Um rechtliche Streitfälle zu vermeiden, ist eine transparente und korrekte Wohnflächenberechnung unabdingbar. Neben der korrekten Berechnung empfehlen wir Ihnen:

  • Dokumentieren Sie alle Messergebnisse sorgfältig.
  • Verwenden Sie moderne Messgeräte und Software.
  • Lassen Sie im Zweifelsfall ein Gutachten von einem Sachverständigen anfertigen.

Fallstudien und Praxisbeispiele

Um die Bedeutung einer präzisen und rechtskonformen Wohnflächenberechnung zu verdeutlichen, möchten wir Ihnen im Folgenden einige anonymisierte Mandantengeschichten aus unserer Praxis vorstellen.

Fallstudie 1: Streit um die Grundfläche einer Maisonette-Wohnung

Ein Mieter zog vor Gericht, weil er der Meinung war, dass die vermietete Fläche zu klein sei. Die gegnerische Partei argumentierte jedoch, dass die Fläche nach DIN 277 korrekt berechnet wurde. Im Laufe des Verfahrens stellte sich heraus, dass die Dachschrägen nicht ausreichend berücksichtigt wurden. Der Mieter erhielt eine Mietminderung und Schadensersatz.

Fallstudie 2: Fehlerhafte Anrechnung von Außenterrassen

Ein Hauskäufer beanstandete nach dem Kauf die Berechnung der Wohnfläche, da die Terrasse vollständig zur Wohnfläche gezählt wurde. Laut WoFlV wäre lediglich eine anteilige Anrechnung zulässig gewesen. Der Käufer erhielt eine entsprechende Rückerstattung.

FAQs zur Berechnung der Wohnfläche nach DIN

1. Was zählt zur Wohnfläche nach DIN 277?

Zur Wohnfläche zählen sämtliche Räume, die für Wohnzwecke genutzt werden. Dies schließt verglaste Wintergärten und verandah-artige Flächen ein, sofern diese solides Mauerwerk oder eine gleichwertige Konstruktion haben.

2. Wie wird mit Dachschrägen in der Wohnflächenberechnung umgegangen?

Dachschrägen bis 1 Meter Höhe werden nicht angerechnet. Zwischen 1 und 2 Meter Höhe werden die Flächen zu 50 % angerechnet, darüber vollständig.

3. Welche Auswirkungen haben Fehler bei der Wohnflächenberechnung?

Fehlerhafte Berechnungen können zu rechtlichen Streitigkeiten führen und erhebliche finanzielle Folgen haben. Sie sollten immer sorgfältig prüfen oder prüfen lassen.

Fazit zur Berechnung der Wohnfläche nach DIN

Die Berechnung der Wohnfläche nach DIN-Normen ist komplex, aber von großer Bedeutung. Sie hilft, rechtliche und finanzielle Probleme zu vermeiden. Wir hoffen, Ihnen einen umfassenden Einblick in dieses Thema gegeben zu haben. Sollten Sie Unterstützung bei der Berechnung oder anderen rechtlichen Fragen benötigen, zögern Sie nicht, sich an die Kanzlei Herfurtner zu wenden.

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