Beseitigung einer illegalen Untervermietung

Im heutigen Beitrag wird ein bedeutendes Thema behandelt, das viele Hauptmieter und Untermieter betrifft: die Beseitigung einer illegalen Untervermietung. In diesem Beitrag finden Sie eine umfassende Darstellung der Rechtsgrundlagen, aktuelle Gerichtsurteile sowie praktische Tipps, die Sie bei der rechtlichen Auseinandersetzung in diesem Bereich unterstützen sollen. Obwohl Untervermietungen in einigen Fällen in Betracht gezogen werden können, müssen sowohl Hauptmieter als auch Untermieter genau wissen, welche Regelungen in der Praxis gelten, um Nachteile oder sogar rechtliche Probleme zu vermeiden.

Rechtsgrundlagen und gesetzliche Regelungen zur Untervermietung

Untervermietungen unterliegen besonderen Vorschriften und Regelungen. Bevor wir auf die spezifischen Aspekte der Beseitigung einer illegalen Untervermietung eingehen, sollen an dieser Stelle zunächst die wichtigsten gesetzlichen Regelungen zum Thema Untervermietung im Allgemeinen aufgezeigt werden. Hierzu zählen insbesondere:

• § 540 BGB (Untervermietung)
• § 553 BGB (Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte)
• § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters)

In der Praxis sind diese Regelungen sehr bedeutend:

§ 540 BGB – Untervermietung

Die gesetzliche Grundlage für Untervermietungen findet sich in § 540 BGB. Der Hauptmieter benötigt demnach die Erlaubnis des Vermieters, um einen Teil der Mieträume oder die ganze Wohnung an Dritte weiterzuvermieten. Andernfalls ist die Untervermietung illegal und kann zu Rechtsfolgen führen.

§ 553 BGB – Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte

Ein Hauptmieter hat jedoch das Recht, vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung – die sogenannte Gebrauchsüberlassung an Dritte – zu verlangen, wenn besondere Voraussetzungen vorliegen. Gemäß § 553 BGB gilt dies insbesondere dann, wenn eine begründete Situation besteht, die den Hauptmieter in seinen persönlichen Lebensumständen enorm verändert und zu einer Härte führen würde, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern würde.

§ 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters

Sollte der Hauptmieter ohne Erlaubnis Bestimmungen untervermieten, hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis gemäß § 573 BGB aufgrund eines berechtigten Interesses ordentlich zu kündigen. Ein berechtigtes Interesse liegt hier vor, wenn der Hauptmieter seinen vertraglichen Pflichten zuwiderhandelt, indem er die Untervermietung ohne Erlaubnis vornimmt.

Die Beseitigung einer illegalen Untervermietung: aktuelle Rechtsprechung und Beispiele

Für die Beseitigung einer illegalen Untervermietung sind mehrere aktuelle Gerichtsurteile von Bedeutung:

Keine automatische Kündigung bei illegaler Untervermietung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine unerlaubte Untervermietung nicht automatisch zu einer Kündigung des Hauptmietverhältnisses führt (BGH, Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 281/13). Vielmehr muss der Vermieter in jedem Einzelfall prüfen, ob ein berechtigtes Interesse zur Kündigung vorliegt und dem Hauptmieter Gelegenheit geben, die Untervermietung zu beseitigen.

Umfang der Beseitigung einer illegalen Untervermietung

Der BGH hat ebenfalls entschieden, dass der Vermieter die Beseitigung einer illegalen Untervermietung verlangen kann, indem er die Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verlangt und hierzu konkret die Beendigung des Untermietverhältnisses verlangt (BGH, Urteil vom 31.10.2012 – VIII ZR 2/12).

Frist zur Beseitigung einer illegalen Untervermietung

Es gibt keine festgelegte Frist, innerhalb derer der Hauptmieter eine illegale Untervermietung beenden muss. In der Rechtsprechung ist jedoch anerkannt, dass eine angemessene Frist zur Beseitigung von illegalen Untervermietungen gewährt werden muss. Einige Gerichte haben Fristen von zwei bis drei Monaten als angemessen angesehen (z. B. LG Berlin, Urteil vom 24.05.2017 – 18 S 296/16).

Praktische Tipps

Um die Beseitigung einer illegalen Untervermietung erfolgreich durchzuführen, sollten Hauptmieter und Untermieter folgende Tipps beachten:

Für Hauptmieter:

• 1. Immer die Erlaubnis des Vermieters einholen
• 2. Reagieren Sie sofort auf berechtigte Forderungen des Vermieters zur Beseitigung einer illegalen Untervermietung
• 3. Für Fristen zur Beseitigung einer illegalen Untervermietung wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt für Mietrecht, um eine angemessene Frist vereinbaren zu können

Für Untermieter:

• 1. Vor dem Abschluss eines Untermietvertrages sollten Sie sicherstellen, dass der Hauptmieter die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung erhalten hat
• 2. Bei Kündigung des Untermietverhältnisses aufgrund einer illegalen Untervermietung sollten Sie sich unverzüglich an einen Rechtsanwalt für Mietrecht wenden, um Ihre Rechte zu prüfen und effektiv durchzusetzen

FAQs

In diesem Abschnitt finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Beseitigung einer illegalen Untervermietung:

Kann der Vermieter eine unerlaubte Untervermietung sofort kündigen?

Nein, der Vermieter muss zunächst eine Berechtigung zur Kündigung prüfen und dem Hauptmieter die Gelegenheit geben, die unerlaubte Untervermietung zu beseitigen.

Welche Fristen gelten für die Beseitigung einer illegalen Untervermietung?

Es gibt keine gesetzliche Regelung für Fristen zur Beseitigung einer illegalen Untervermietung. In der Rechtsprechung wird jedoch eine angemessene Frist von zwei bis drei Monaten als angemessen angesehen.

Was sollten Untermieter beachten, wenn sie von einer illegalen Untervermietung betroffen sind?

Untermieter sollten sicherstellen, dass der Hauptmieter die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung hat, bevor sie den Untermietvertrag abschließen. Bei Kündigung des Untermietverhältnisses sollten sie sich sofort an einen Rechtsanwalt für Mietrecht wenden, um ihre Rechte zu prüfen und durchzusetzen.

Gibt es für die Beseitigung einer illegalen Untervermietung eine Abmahnungspflicht?

Eine generelle Abmahnungspflicht besteht nicht. Allerdings hat die Rechtsprechung entschieden, dass der Vermieter dem Hauptmieter zunächst die Gelegenheit zur Beseitigung der illegalen Untervermietung geben muss. In der Praxis kann dies als eine Art „informelle Abmahnung“ angesehen werden.

Fazit

Die Beseitigung einer illegalen Untervermietung kann sowohl für Hauptmieter als auch für Untermieter eine rechtliche Herausforderung darstellen. Die aktuelle Rechtsprechung hat einige wichtige Grundsätze hinsichtlich der Rechte und Pflichten von Hauptmietern, Untermietern und Vermietern entwickelt. Es ist wichtig, diese Grundsätze zu kennen, um rechtliche Probleme zu vermeiden und im Falle einer illegalen Untervermietung effektive Maßnahmen ergreifen zu können.

Im Zweifelsfall sollten beide Parteien – sowohl Hauptmieter als auch Untermieter – rechtzeitige fachkundige Beratung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt für Mietrecht in Anspruch nehmen, um ihre Rechte effektiv zu schützen und Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Unser Team steht Ihnen gerne zur Verfügung, um Ihnen bei allen Fragen rund um das Thema illegale Untervermietung und dessen Beseitigung kompetent und lösungsorientiert zur Seite zu stehen.