Bestandsschutz bei Schwarzbauten: Rechte und Pflichten

Bestandsschutz bei Schwarzbauten – Ein herausforderndes Gebiet im Bau- und Verwaltungsrecht. Schwarzbauten, also unrechtmäßig errichtete Gebäude oder Anbauten, sorgen immer wieder für Diskussionen und Unsicherheiten auf Seiten der Eigentümer. Was passiert, wenn ein Schwarzbau entdeckt wird? Welche rechtlichen Grundlagen greifen und welche Pflichten haben Betroffene? In diesem Artikel klären wir umfassend über die verschiedenen Aspekte des Bestandsschutzes bei Schwarzbauten auf, damit Sie wissen, welche Rechte und Pflichten auf Sie zukommen können und wie Sie sich optimal verhalten.

Was versteht man unter einem Schwarzbau?

Ein Schwarzbau ist ein Gebäude oder eine bauliche Veränderung, die ohne die erforderlichen Genehmigungen errichtet wurde. Dies kann durch Unwissenheit, bewusste Umgehung von Bauregeln oder schlicht aufgrund von Missverständnissen erfolgen. Der damit verbundene rechtliche Status eines Gebäudes ist komplex und kann für den Eigentümer erhebliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Beispiele für Schwarzbauten

Um ein besseres Verständnis zu entwickeln, hier einige typische Beispiele für Schwarzbauten:

• Ein nicht genehmigter Anbau an ein bestehendes Wohnhaus
• Eine Gartenhütte, die ohne Baugenehmigung errichtet wurde
• Garagen oder Carports, die ohne Einhaltung des vorgeschriebenen Mindestabstands gebaut wurden
• Freizeithäuser oder Saunen auf einem privaten Grundstück, die keine Baugenehmigung haben

Rechtliche Grundlagen zum Bestandsschutz

Der Bestandsschutz im deutschen Baurecht besagt, dass bestehende Gebäude oder bauliche Anlagen Bestandsschutz genießen, solange sie zum Zeitpunkt ihrer Errichtung rechtmäßig waren. Doch wie verhält es sich bei Schwarzbauten?

Gesetze und Paragrafen

Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen für den Bestandsschutz finden sich im Baugesetzbuch (BauGB) sowie in den Landesbauordnungen. Diese Gesetze regeln, wann und wie ein Schwarzbau Bestandsschutz erlangen kann. Ein Schwarzbau hat grundsätzlich erst einmal keinen Bestandsschutz, da er nicht rechtmäßig errichtet wurde.

• Baugesetzbuch (BauGB): Hier werden grundlegende Bestimmungen über die Zulässigkeit von Bauvorhaben getroffen.
• Landesbauordnungen: In den jeweiligen Bauordnungen der Länder sind spezifische Regelungen zum Baurecht und zur Genehmigungspflicht enthalten.

Wann spricht man von Bestandsschutz bei Schwarzbauten?

Ein Bestandsschutz bei Schwarzbauten kann unter bestimmten Bedingungen gewährt werden. Dies ist jedoch die Ausnahme und nicht die Regel. Bestandsschutz für einen Schwarzbau kann entstehen, wenn das Gebäude solange besteht, dass es nach neuem Recht gar nicht mehr genehmigungspflichtig wäre oder eine nachträgliche Genehmigung erteilt wird.

Nachträgliche Baugenehmigung

In vielen Fällen wird versucht, eine nachträgliche Baugenehmigung zu erwirken, um den Schwarzbau zu legalisieren. Dafür müssen jedoch verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein:

• Das Gebäude muss den aktuellen baurechtlichen Vorschriften entsprechen.
• Es darf keine wesentlichen Gründe geben, die einer Genehmigung entgegenstehen, wie z.B. Denkmalschutz oder Naturschutz.
• Eine nachträgliche technische Prüfung und Bauüberwachung müssen möglich sein.

Eine nachträgliche Genehmigung ist meist mit erheblichen Kosten und Auflagen verbunden.

Rechte der Eigentümer

Als Eigentümer eines Schwarzbaus stehen Ihnen bestimmte Rechte zu, auf die Sie sich unter Umständen berufen können. Dazu gehören:

Eigentumsschutz

Das Grundgesetz schützt das Eigentum. Artikel 14 GG besagt, dass Eigentum und das Erbrecht gewährleistet sind. Dieses Recht kann jedoch eingeschränkt werden, wenn andere wichtige Rechtsgüter betroffen sind.

Gewohnheitsrecht und Verwirkung

Gewohnheitsrecht oder Verwirkung können unter Umständen greifen, wenn ein Schwarzbau über einen sehr langen Zeitraum unbeanstandet geblieben ist. Dies bedeutet jedoch nicht automatisch, dass ein Schwarzbau legal ist oder Bestandsschutz genießt.

Fallbeispiel: Die alte Gartenhütte

Einer unserer Mandanten hatte eine Gartenhütte, die seit über 20 Jahren bestand. Bei einer Baukontrolle kam heraus, dass für die Hütte niemals eine Genehmigung eingeholt worden war. Da die Hütte jedoch seit Jahrzehnten existierte und keine Nachbarn jemals Einwände erhoben hatten, wurde unter bestimmten Auflagen Bestandsschutz gewährt.

Pflichten der Eigentümer

Besitzer eines Schwarzbaus haben nicht nur Rechte, sondern auch gewisse Pflichten. Diese Pflichten können je nach Bundesland und spezifischer Situation variieren.

Mitteilungspflicht

Auch wenn der Bau schon steht: Eigentümer sollten eine schwarz errichtete Struktur immer gegenüber den zuständigen Behörden anzeigen. Dies kann spätere Probleme minimieren.

Bauliche Anpassungen

Je nach Bewertung durch die Baubehörde können bauliche Anpassungen erforderlich sein, um Sicherheits- und baurechtlichen Anforderungen gerecht zu werden. Dies können sein:

• Statiknachweise
• Brandschutzmaßnahmen
• Thermische Sanierungen

Abbruchverfügung

Im schlimmsten Fall kann eine Abrissverfügung erlassen werden. Dies ist normalerweise der Fall, wenn der Schwarzbau erhebliche rechtliche oder sicherheitstechnische Mängel aufweist.

Checkliste: Schritte bei Entdeckung eines Schwarzbaus

Falls Sie vermuten, dass sich auf Ihrem Grundstück ein Schwarzbau befindet oder Ihnen dies mitgeteilt wird, sollten Sie wie folgt vorgehen:

• Untersuchen: Überprüfen Sie die vorhandenen Bauunterlagen genau und konsultieren Sie ggf. einen Experten.
• Melden: Geben Sie dem örtlichen Bauamt unverzüglich Bescheid.
• Beurteilen lassen: Lassen Sie den Schwarzbau von einem Fachmann begutachten, um mögliche Verstöße und Risiken zu erkennen.
• Nachgenehmigen: Beantragen Sie eine nachträgliche Baugenehmigung, falls dies möglich erscheint.
• Anpassen: Erfüllen Sie alle Auflagen, die von der Genehmigungsbehörde auferlegt werden.

Praxisbeispiele und rechtliche Fallstudien

Mandantenfall: Nicht genehmigte Garage

Ein Mandant hatte eine Garage errichtet, ohne die erforderliche Baugenehmigung einzuholen. Jahre später wurde dies im Rahmen einer Baubegehung festgestellt. Trotz der langen Zeit des Bestehens wurde die Garage aufgrund der Nähe zu einer Brandmauer als sicherheitsgefährdend eingestuft und es wurde eine Abrissverfügung erteilt. Der Mandant konnte nachträglich keine Genehmigung erwirken, da das Bauwerk von Anfang an unzulässig war.

Mandantenfall: Nachträgliche Genehmigung eines Anbaus

Eine Familie hatte einen Anbau an ihr Wohnhaus vorgenommen, ohne hierfür die bauaufsichtliche Genehmigung zu besitzen. Eine Anzeige durch einen Nachbarn führte zur Überprüfung des Anbaus. Da der Anbau den aktuellen Bauvorschriften entsprach, konnte eine nachträgliche Genehmigung erlangt werden, nachdem einige kleinere Anpassungen vorgenommen wurden.

FAQs: Häufig gestellte Fragen zum Bestandsschutz bei Schwarzbauten

Was ist ein Schwarzbau?

Ein Schwarzbau ist eine bauliche Anlage, die ohne die erforderlichen behördlichen Genehmigungen errichtet wurde.

Kann ein Schwarzbau Bestandsschutz erlangen?

In Ausnahmefällen kann ein Schwarzbau Bestandsschutz erhalten, vorausgesetzt der Bau entspricht aktuell geltenden baurechtlichen Anforderungen und es gibt keine zwingenden Gründe, die dagegen sprechen.

Welche Konsequenzen drohen bei der Entdeckung eines Schwarzbaus?

Es können Bußgelder, Abrissverfügungen oder die Verpflichtung zu baulichen Anpassungen drohen.

Wie kann ich einen Schwarzbau nachträglich legalisieren?

Eine nachträgliche Genehmigung kann erwirkt werden, wenn der Bau den aktuellen Vorschriften entspricht. Dies geschieht durch Einreichen eines Bauantrags und ggf. das Erfüllen weiterer Auflagen.

Was passiert, wenn ein Schwarzbau abgerissen werden muss?

Der Abriss muss in der Regel durch den Eigentümer auf eigene Kosten durchgeführt werden. Es kann auch zu weitergehenden Haftungen kommen.

Fazit: Bestandsschutz bei Schwarzbauten

Bestandsschutz bei Schwarzbauten ist ein komplexes und sensibles Thema, das erhebliche rechtliche, finanzielle und emotionale Folgen für die Betroffenen haben kann. Es ist wichtig, sich umfassend über die eigenen Rechte und Pflichten zu informieren und im Zweifel rechtlichen Rat einzuholen. Unsere Kanzlei Herfurtner steht Ihnen bei Fragen und Anliegen zur Seite und unterstützt Sie kompetent dabei, den richtigen Weg einzuschlagen. Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung.

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