Eigentumswohnung: Rechte, Pflichten und Verwaltung

Immer mehr Menschen entscheiden sich für den Kauf einer Eigentumswohnung, um in den eigenen vier Wänden zu leben oder als Kapitalanlage. Doch mit dem Kauf einer Eigentumswohnung gehen auch verschiedene Rechte und Pflichten einher, die nicht nur für den Eigentümer, sondern auch für die Hausverwaltung von Bedeutung sind. In diesem umfangreichen Blogbeitrag erfahren Sie alles Wissenswerte über die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern, die Rolle der Hausverwaltung und aktuelle Gerichtsurteile zu diesem Thema.

Rechtsgrundlagen für Eigentumswohnungen

Bevor wir uns den Rechten und Pflichten von Wohnungseigentümern widmen, ist es wichtig, die relevanten Rechtsgrundlagen zu kennen. Die wichtigsten Gesetze, die den rechtlichen Rahmen für Eigentumswohnungen bilden, sind das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Im Folgenden geben wir einen Überblick über die wichtigsten Regelungen dieser Gesetze.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sowie die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die wichtigsten Regelungen des WEG sind:

• § 1 WEG: Begriffsbestimmung und Entstehung von Wohnungseigentum
• §§ 5-16 WEG: Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
• §§ 20-29 WEG: Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
• §§ 43-48 WEG: Gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält ebenfalls wichtige Regelungen für Wohnungseigentümer, insbesondere im Bereich des Nachbarrechts und des Mietrechts. Die wichtigsten Regelungen des BGB sind:

• §§ 903-924 BGB: Eigentum und Besitz
• §§ 985-1003 BGB: Ansprüche des Eigentümers gegen den Besitzer
• §§ 1018-1029 BGB: Nachbarrecht
• §§ 535-580a BGB: Mietrecht

Rechte der Wohnungseigentümer

Als Wohnungseigentümer haben Sie verschiedene Rechte, die sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz und dem Bürgerlichen Gesetzbuch ergeben. Im Folgenden stellen wir die wichtigsten Rechte vor.

Recht auf Nutzung der eigenen Wohnung

Gemäß § 13 Abs. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, seine Wohnung nach Belieben zu nutzen, sofern er dabei nicht gegen Gesetze, behördliche Auflagen oder die Teilungserklärung verstößt. Dies bedeutet, dass Sie Ihre Wohnung beispielsweise selbst bewohnen, vermieten oder verpachten dürfen.

Recht auf Mitbestimmung

Als Wohnungseigentümer haben Sie das Recht, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen und dort Ihre Stimme abzugeben (§ 25 WEG). Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsgremium der Wohnungseigentümergemeinschaft und beschließt unter anderem über die Jahresabrechnung, die Hausordnung und die Bestellung des Verwalters.

Recht auf Information und Akteneinsicht

Wohnungseigentümer haben das Recht, jederzeit Informationen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu erhalten und Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen (§ 28 Abs. 4 WEG). Dies umfasst beispielsweise die Einsichtnahme in Verträge, Rechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlung.

Pflichten der Wohnungseigentümer

Neben den Rechten sind auch die Pflichten von Wohnungseigentümern gesetzlich geregelt. Die wichtigsten Pflichten ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz und dem Bürgerlichen Gesetzbuch und werden im Folgenden vorgestellt.

Pflicht zur Zahlung von Hausgeld

Als Wohnungseigentümer sind Sie verpflichtet, Ihren Anteil am Hausgeld zu zahlen (§ 16 Abs. 2 WEG). Das Hausgeld umfasst die Kosten für die Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Rücklagenbildung. Die Höhe des Hausgeldes wird in der Regel jährlich auf der Eigentümerversammlung beschlossen.

Pflicht zur Beachtung der Hausordnung

Die Hausordnung dient der Regelung des Zusammenlebens der Wohnungseigentümer und muss von allen Eigentümern und Mietern beachtet werden (§ 15 Abs. 2 WEG). Typische Regelungen der Hausordnung betreffen beispielsweise die Ruhezeiten, die Nutzung der Gemeinschaftsflächen und die Pflicht zur Schneeräumung.

Pflicht zur Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen

Wohnungseigentümer müssen Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum dulden, wenn diese zur Erhaltung des Gebäudes notwendig sind (§ 14 Nr. 4 WEG). Dies kann beispielsweise die Duldung von Sanierungsarbeiten am Dach, der Fassade oder den Versorgungsleitungen umfassen.

Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist ein zentrales Element des Wohnungseigentumsrechts und umfasst insbesondere die Organisation der Eigentümerversammlung, die Umsetzung der Beschlüsse und die Abrechnung der gemeinschaftlichen Kosten. Im Folgenden erläutern wir die wichtigsten Aspekte der Verwaltung und die Rolle des Verwalters.

Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsgremium der Wohnungseigentümergemeinschaft und findet mindestens einmal im Jahr statt (§ 24 WEG). Auf der Eigentümerversammlung werden unter anderem die Jahresabrechnung beschlossen, die Hausordnung festgelegt und der Verwalter bestellt. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen und seine Stimme abzugeben (§ 25 WEG).

Verwalter

Der Verwalter ist für die Umsetzung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung, die Abrechnung der gemeinschaftlichen Kosten und die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig (§§ 27, 28 WEG). Der Verwalter wird in der Regel von der Eigentümerversammlung bestellt und kann sowohl eine natürliche Person als auch eine juristische Person (z. B. eine Hausverwaltungsgesellschaft) sein.

Verwaltungsbeirat

Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Erfüllung seiner Aufgaben und kann als Kontrollorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft fungieren (§ 29 WEG). Der Verwaltungsbeirat besteht in der Regel aus drei Mitgliedern, die von der Eigentümerversammlung gewählt werden. Die Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat ist ehrenamtlich.

Aktuelle Gerichtsurteile zum Wohnungseigentum

Im Bereich des Wohnungseigentumsrechts gibt es immer wieder Gerichtsurteile, die für Wohnungseigentümer und Verwalter von Bedeutung sind. Im Folgenden stellen wir einige aktuelle und relevante Urteile vor.

Stimmrechtsausschluss bei Eigentümerversammlungen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung des Hausgeldes in Verzug ist, nicht generell von der Stimmrechtsausübung auf der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden kann (BGH, Urteil vom 14.12.2018, Az. V ZR 254/17). Ein solcher Ausschluss ist nur zulässig, wenn dies in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich geregelt ist.

Zustimmungserfordernis bei baulichen Veränderungen

Der BGH hat klargestellt, dass bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen, wenn sie über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen (BGH, Urteil vom 25.05.2018, Az. V ZR 121/17). Dabei kommt es nicht darauf an, ob die bauliche Veränderung einen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer darstellt oder nicht.

Entziehung des Wohnungseigentums wegen schwerwiegender Pflichtverletzung

Der BGH hat entschieden, dass die Entziehung des Wohnungseigentums wegen einer schwerwiegenden Pflichtverletzung des Eigentümers nur in Ausnahmefällen zulässig ist (BGH, Urteil vom 27.09.2019, Az. V ZR 9/19). Eine solche Ausnahme liegt beispielsweise vor, wenn der Wohnungseigentümer wiederholt und trotz Abmahnung gegen die Hausordnung verstößt und dadurch das Zusammenleben der Wohnungseigentümergemeinschaft erheblich beeinträchtigt.

FAQs zum Wohnungseigentum

In diesem Abschnitt beantworten wir häufig gestellte Fragen zum Thema Wohnungseigentum.

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum?

Sondereigentum bezeichnet den Teil einer Eigentumswohnung, der ausschließlich dem jeweiligen Wohnungseigentümer gehört (z. B. die Wohnung selbst, die dazugehörigen Kellerräume und ggf. ein Stellplatz). Gemeinschaftliches Eigentum umfasst hingegen die Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die von allen Wohnungseigentümern gemeinsam genutzt werden (z. B. das Treppenhaus, der Garten oder die Fassade).

Welche Rechte und Pflichten hat ein Mieter in einer Eigentumswohnung?

Ein Mieter in einer Eigentumswohnung hat grundsätzlich dieselben Rechte und Pflichten wie in einer Mietwohnung. Er muss jedoch auch die Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft beachten und eventuell anfallende Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums tragen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Kann ich als Wohnungseigentümer meine Wohnung jederzeit verkaufen?

Grundsätzlich können Sie als Wohnungseigentümer Ihre Wohnung jederzeit verkaufen, es sei denn, es bestehen besondere Einschränkungen (z. B. ein Vorkaufsrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft oder eine Bindungsfrist bei öffentlich gefördertem Wohnungsbau). Bei einem Verkauf geht das Sondereigentum auf den Käufer über, der dann die Rechte und Pflichten des Wohnungseigentums übernimmt.

Wie wird die Hausverwaltung für eine Eigentumswohnung bestellt?

Die Hausverwaltung für eine Eigentumswohnung wird in der Regel von der Eigentümerversammlung bestellt. Die Bestellung erfolgt durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, wobei die Mehrheit sowohl nach Köpfen als auch nach Miteigentumsanteilen erreicht werden muss (§ 26 Abs. 1 WEG).

Was passiert, wenn ein Wohnungseigentümer seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt?

Kommt ein Wohnungseigentümer seinen Zahlungspflichten (z. B. für das Hausgeld) nicht nach, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft unter Umständen gerichtliche Schritte einleiten, um die ausstehenden Beträge einzufordern (§ 43 Abs. 1 WEG). In extremen Fällen kann sogar die Zwangsversteigerung der Wohnung in Betracht gezogen werden, um die Schulden zu begleichen (§ 49 WEG).

Fazit

Das Wohnungseigentum ist ein komplexes Rechtsgebiet, das sowohl für Wohnungseigentümer als auch für Verwalter und Mieter von Bedeutung ist. Die Rechte und Pflichten der Beteiligten ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz und dem Bürgerlichen Gesetzbuch und betreffen unter anderem die Nutzung der Wohnung, die Mitbestimmung in der Wohnungseigentümergemeinschaft und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Aktuelle Gerichtsurteile und die Beantwortung häufig gestellter Fragen geben zusätzliche Einblicke in das Thema und helfen dabei, die Rechtslage besser zu verstehen und Konflikte zu vermeiden.