Die Immobilienbewertung spielt eine zentrale Rolle sowohl im privaten als auch im wirtschaftlichen Umfeld. Oftmals treten Fragen auf, die die genaue Feststellung des Wertes einer Immobilie betreffen. Insbesondere in Deutschland fällt hierbei der Begriff der Einheitswertfeststellung ins Auge. Die Einheitswertfeststellung ist ein Mechanismus, der für diverse steuerliche Zwecke wesentlich ist. Doch wie genau wird der Einheitswert eines Grundstücks ermittelt? Der vorliegende Beitrag liefert Ihnen umfassende Einblicke in dieses komplexe Themenfeld.

Was ist der Einheitswert?

Der Einheitswert ist ein durch Gesetz geregelter Wert, der insbesondere in den Bereichen der Grundsteuer und anderen Steuerarten eine Rolle spielt. Anders als der Verkehrswert oder Marktwert eines Grundstücks, der auf dem aktuellen Marktpreis basiert, dient der Einheitswert steuerlichen Zwecken und unterliegt daher speziellen Bewertungsverfahren und Regularien.

Die Feststellung des Einheitswerts erfolgt durch das Finanzamt und beruht auf den Regelungen des Bewertungsgesetzes (BewG). Der ermittelte Wert bildet die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer und hat erhebliche Bedeutung in verschiedenen steuerlichen Kontexten, wie zum Beispiel bei Erbschaften und Schenkungen.

Rechtsgrundlagen der Einheitswertfeststellung

Das Bewertungsverfahren zur Feststellung des Einheitswerts ist durch verschiedene gesetzliche Regelungen festgelegt. Zu den zentralen Normen gehören unter anderem:

  • Bewertungsgesetz (BewG): Dieses Gesetz enthält die grundlegenden Vorschriften zur Bewertung von Grundstücken und sonstigen Wirtschaftsgütern.
  • Grundsteuergesetz (GrStG): Das Gesetz regelt die Erhebung der Grundsteuer und stützt sich auf die anhand des Bewertungsgesetzes festgelegten Einheitswerte.
  • Verschiedene Verwaltungsanweisungen und Richtlinien: Diese sind von den Finanzbehörden herausgeben und spezifizieren die Bewertungsverfahren näher.

Bewertungsverfahren zur Ermittlung des Einheitswerts

Die Ermittlung des Einheitswertes erfolgt nach klar definierten Bewertungsverfahren, die je nach Art des Grundstücks variieren. Grundsätzlich unterscheiden sich die Bewertungsverfahren für unbebaute und bebaute Grundstücke.

Unbebaute Grundstücke

Der Wert unbebauter Grundstücke wird anhand des Bodenrichtwerts ermittelt. Dieser Wert gibt an, welchen Preis ein Quadratmeter unbebautes Land in einer bestimmten Lage hat. Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen regelmäßig ermittelt und veröffentlicht.

Die Bewertung erfolgt durch Multiplikation der Fläche des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert:

Formel: Einheitswert = Fläche des Grundstücks x Bodenrichtwert

Bebaute Grundstücke

Bei bebauten Grundstücken erfolgt die Bewertung in der Regel nach der Ertragswertmethode oder der Sachwertmethode.

  • Ertragswertmethode: Diese Methode wird vor allem bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien angewandt. Der Ertragswert ergibt sich hierbei aus den nachhaltig erzielbaren Mieten und Pachten, abzüglich bestimmter Bewirtschaftungskosten. Der Bodenwert wird separat nach den bereits erläuterten Bodenrichtwerten ermittelt und hinzuaddiert.
  • Sachwertmethode: Diese Methode wird bei eigengenutzten Wohnimmobilien und bestimmten Betriebsgrundstücken genutzt. Hierbei wird der Wert des Gebäudes durch die Normalherstellungskosten und den Bodenwert ermittelt. Dabei fließen Alterswertminderungen und andere wertbeeinflussende Faktoren in die Bewertung ein.

Praktische Beispiele und Fallstudien

Zur Verdeutlichung der komplexen Materie der Einheitswertermittlung soll anhand einiger anonymisierter Praxisbeispiele und Fallstudien die Anwendung der Bewertungsverfahren illustriert werden:

Beispiel: Bebaute Wohnimmobilie in einer Großstadt

Eine vermietete Wohnimmobilie in München soll bewertet werden. Die Gesamtfläche des Grundstücks beträgt 600 Quadratmeter. Der aktuelle Bodenrichtwert liegt bei 2.500 Euro pro Quadratmeter.

Für die Gebäudewertberechnung wird die Ertragswertmethode angewendet. Die erzielbare Jahresmiete beträgt 40.000 Euro. Abschläge für Bewirtschaftungskosten machen etwa 5.000 Euro aus, sodass ein Jahresreinertrag von 35.000 Euro bleibt. Der Kapitalisierungszins für Wohnimmobilien wird mit 5% festgelegt.

Die Berechnung des Ertragswertes lautet somit:

  • Jahresreinertrag: 35.000 Euro
  • Vervielfältiger (1 / Kapitalisierungszins): 1 / 0,05 = 20
  • Ertragswert des Grundstücks: 35.000 Euro x 20 = 700.000 Euro

Hinzu kommt der Bodenwert:

  • Bodenwert: 600 Quadratmeter x 2.500 Euro = 1.500.000 Euro

Der Gesamtwert des Grundstücks ergibt sich durch Addition von Ertragswert und Bodenwert:

  • Gesamtwert: 700.000 Euro + 1.500.000 Euro = 2.200.000 Euro

Beispiel: Unbebautes Gewerbegrundstück im ländlichen Raum

Für ein unbebautes Gewerbegrundstück im ländlichen Raum beträgt die Fläche 2000 Quadratmeter. Der Bodenrichtwert beträgt 150 Euro pro Quadratmeter.

Die Bewerturng des Einheitswertes erfolgt durch einfache Multiplikation:

  • Einheitswert: 2000 Quadratmeter x 150 Euro = 300.000 Euro

Rechtsmittel gegen den Einheitswertbescheid

Falls Sie mit dem festgesetzten Einheitswert nicht einverstanden sind, haben Sie das Recht, Rechtsmittel einzulegen. Eine der gängigsten Formen ist der Einspruch beim zuständigen Finanzamt. Hierzu sollten Sie beachten:

  • Der Einspruch muss schriftlich erfolgen und eine Begründung enthalten.
  • Die Einspruchsfrist beträgt in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe des Einheitswertbescheids.
  • Reichen Sie gegebenenfalls unterstützende Unterlagen und Beweise zur Untermauerung Ihrer Argumentation ein.

Sollte der Einspruch nicht zu einem für Sie positiven Ergebnis führen, haben Sie die Möglichkeit, den Klageweg zu beschreiten. Hier wird Ihre Angelegenheit vor dem zuständigen Finanzgericht verhandelt und entschieden.

Checkliste für den Einspruch gegen den Einheitswertbescheid

  • Prüfung des Einheitswertbescheids auf inhaltliche Fehler
  • Fristgerechte Einlegung des Einspruchs
  • Formulierung einer fundierten Begründung
  • Einspruchsbegründung durch Dokumente und Beweise unterstützen
  • Überprüfung des steuerlichen Vertretungsbedarfs durch einen Anwalt oder Steuerberater
  • Beratung über weitere rechtliche Schritte falls notwendig

Ausblick auf zukünftige Entwicklungen

Die Bewertung und Feststellung des Einheitswerts unterliegt ständigen Anpassungen und Reformen, um aktuelle markt- und steuerpolitische Realitäten zu reflektieren. Eine wichtige Entwicklung ist die Grundsteuerreform, die in den letzten Jahren auf den Weg gebracht wurde und ab 2025 in Kraft tritt.

Mit diesen Veränderungen können auch Änderungen der Bewertungsmethoden und -verfahren einhergehen. So wird etwa in der Grundsteuerreform das Ziel verfolgt, eine gerechtere und transparentere Besteuerung von Immobilien zu erreichen.

Es bleibt abzuwarten, wie sich diese Reformen konkret auf die Einheitswertfeststellung auswirken werden. Immobilienbesitzer sollten sich frühzeitig auf mögliche Veränderungen vorbereiten und gegebenenfalls rechtliche und steuerliche Beratung in Anspruch nehmen.

Fazit

Die Einheitswertfeststellung ist ein komplexes, aber essenzielles Verfahren für die steuerliche Bewertung von Grundstücken. Die exakte Ermittlung des Einheitswerts erfolgt nach festgelegten gesetzlichen Regelungen und Bewertungsverfahren, die sich je nach Art der Immobilie unterscheiden.

Ob unbebaute oder bebaute Grundstücke: Die exakte Bewertung ist unerlässlich für die Erhebung der Grundsteuer und anderer steuerlicher Veranlagungen. Durch die anstehende Grundsteuerreform werden sich zudem in Zukunft einige Bewertungsgrundlagen verändern, sodass Immobilienbesitzer gut beraten sind, rechtzeitig informiert zu sein und gegebenenfalls rechtliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen.

Falls Sie Fragen zur Bewertung und Feststellung des Einheitswerts haben oder sich unsicher bezüglich eines Einheitswertbescheids fühlen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

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