Falsche Größenangabe beim Immobilienkauf: Haben Sie zu viel bezahlt? Wir klären Ihre Schadensersatzansprüche

Falsche Größenangabe Immobilien – ein häufiges Ärgernis und teilweise kostspieliges Problem für Käufer von Immobilien. Oftmals stehen sie nach dem Kauf vor der Frage: Habe ich wohl zu viel bezahlt? Falsche Flächenangaben können zu Schadensersatzansprüchen führen, die nicht nur finanzielle, sondern auch rechtliche Konsequenzen haben können. Daher ist es wichtig, sich sowohl als Käufer als auch Verkäufer einer Immobilie darüber im Klaren zu sein, welche Folgen falsche Größenangaben haben können und wie man am besten vorgeht, um seinen Schaden zu mindern oder Ansprüche geltend zu machen.

In diesem umfassenden Blogbeitrag möchten wir Ihnen aus rechtlicher Perspektive einen detaillierten Einblick in das Thema falsche Größenangabe bei Immobilienkauf geben, Sie über Ihre Schadensersatzansprüche aufklären und Ihnen wertvolle Informationen zur Verfügung stellen, um möglichen zukünftigen Problemen vorzubeugen.

Inhaltsverzeichnis:

• Rechtliche Grundlagen und Verantwortlichkeiten
• Schadensersatzanspruch bei falschen Größenangaben
• Beispielhaftes Szenario: Der Fall Herr Müller
• Voraussetzungen und Berechnung des Anspruchs
• Praxisbeispiele und Gerichtsentscheidungen
• Vorgehen zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen
• Checkliste: Was tun bei falscher Größenangabe?
• FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Thema

Rechtliche Grundlagen und Verantwortlichkeiten

Grundsätzlich sind Verkäufer und im Falle eines Immobilienmaklers auch dieser zur wahrheitsgemäßen und vollständigen Information über die Immobilie verpflichtet. Im deutschen Recht sind die Regelungen zum Immobilienkauf und zu den dabei entstehenden Ansprüchen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Relevant sind hier insbesondere die §§ 631, 280, 434 und 441 BGB.

Die Verantwortlichkeiten in Bezug auf die Größenangaben liegen im Wesentlichen bei folgenden Stellen:

• Verkäufer: Verantwortlich für die Richtigkeit der Größenangaben bei Objekten, die in seinem Besitz sind.
• Immobilienmakler: Im Rahmen des Maklervertrags zur Information des Käufers verpflichtet, einschließlich der Größenangaben.
• Architekt/Bauunternehmen: Verantwortlich für die korrekten Flächenberechnungen bei Neubauobjekten.

Schadensersatzanspruch bei falschen Größenangaben

Bei einer falschen Größenangabe bei Immobilien im Kaufvertrag kann der Käufer unter Umständen einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer oder Makler geltend machen. Dies setzt jedoch bestimmte Voraussetzungen voraus, auf die im Folgenden eingegangen wird.

Vorab sei angemerkt, dass der Schadensersatzanspruch unabhängig von einem Rücktritt oder einer Minderung des Kaufpreises ist. Eine Schadensersatzforderung kann auch bei beibehaltenem Kaufvertrag bestehen.

Grundlagen des Schadensersatzanspruchs:

• Eine zugesicherte Eigenschaft der Immobilie liegt nicht vor (§ 434 Abs. 1 BGB).
• Die falsche Größenangabe stellt eine Pflichtverletzung des Verkäufers oder des Maklers dar (§ 280 BGB) und ist in Bezug auf die Kaufentscheidung relevant.
• Der Käufer hat aufgrund der Falschangabe einen finanziellen Schaden erlitten.

Beispielhaftes Szenario: Der Fall Herr Müller

Um das Thema anschaulicher zu gestalten, möchten wir das Beispiel von Herrn Müller heranziehen, der kürzlich eine Eigentumswohnung erworben hat. Im Kaufvertrag wurde die Wohnfläche der Wohnung mit 120 Quadratmetern angegeben. Nach Abschluss des Kaufvertrages stellt Herr Müller allerdings fest, dass die Wohnung lediglich 100 Quadratmetern beträgt. Was bedeutet das für Herrn Müller und welche Schritte sollte er nun unternehmen?

Voraussetzungen und Berechnung des Anspruchs

Um einen Schadensersatzanspruch geltend machen zu können, müssen die oben genannten Grundlagen des Schadensersatzanspruchs erfüllt sein. Im Falle von Herrn Müller bedeutet das:

• Die zugesicherte Eigenschaft (120 Quadratmeter Wohnfläche) liegt nicht vor.
• Die falsche Flächenangabe stellt eine Pflichtverletzung des Verkäufers dar.
• Herr Müller hat aufgrund der Falschangabe einen finanziellen Schaden erlitten. Je nach Quadratmeterpreis könnte dieser Schaden beispielsweise durch eine entsprechend zu niedrige Miete entstehen.

Die Berechnung des Schadensersatzanspruchs richtet sich nach dem konkreten Schaden, der durch die falsche Flächenangabe entstanden ist. Hierzu zählen beispielsweise:

• Kaufpreisminderung aufgrund der geringeren Wohnfläche
• Mindereinnahmen bei Vermietung der Wohnung aufgrund der geringeren Wohnfläche
• Eventuell angefallene Modernisierungs- oder Instandsetzungskosten

Praxisbeispiele und Gerichtsentscheidungen

Im Bereich der falschen Größenangabe bei Immobilien gibt es bereits zahlreiche Gerichtsentscheidungen, die Aufschluss über die rechtliche Handhabung von Schadensersatzansprüchen geben. Einige Urteile aus der Rechtsprechung sind beispielhaft aufgeführt:

• BGH, Urteil vom 19.12.2008, Az. V ZR 72/08: Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine Falschberechnung der Wohnfläche einen Mangel darstellt, der zum Schadensersatz führen kann, sofern die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten abweicht.
• OLG Hamm, Urteil vom 03.07.2007, Az. 26 U 239/03: Das Oberlandesgericht Hamm entschied in einem Fall, in dem ein Makler in einem Exposé eine falsche Wohnfläche angegeben hatte, dass der Makler dem Käufer gegenüber schadensersatzpflichtig war, da er die aktuelle Wohnfläche nicht sorgfältig ermittelt hatte.

Vorgehen zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen

Wenn Sie als Käufer aufgrund einer falschen Größenangabe bei Immobilien einen Schaden erlitten haben, sollten Sie folgende Schritte unternehmen:

1. Klären Sie zunächst intern die Sachlage und sammeln Sie alle relevanten Unterlagen, wie zum Beispiel den Kaufvertrag, Exposé, Gutachten oder Pläne.
2. Konsultieren Sie einen Fachanwalt für Immobilienrecht, der Ihre Ansprüche auf Schadensersatz sorgfältig prüfen und Sie kompetent beraten kann.
3. Fordern Sie evtl. notwendige weitere Informationen vom Verkäufer oder Makler an, um die Sachlage aufzuklären.
4. Machen Sie im Falle eines bestätigten Schadensersatzanspruchs Ihre Forderungen gegenüber dem Verkäufer oder Makler geltend, z.B. durch ein anwaltliches Schreiben oder im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens.
5. Begleichen Sie Ihren Schaden, sofern eine Einigung erzielt wird. Andernfalls setzen Sie Ihre Ansprüche gerichtlich durch.

Checkliste: Was tun bei falscher Größenangabe?

Beachten Sie im Falle eines Immobilienkaufs mit einer falschen Größenangabe die folgenden Punkte:

• Prüfen Sie den Kaufvertrag und andere Unterlagen auf Richtigkeit der Flächenangaben.
• Bitten Sie bei Zweifeln um zusätzliche Unterlagen oder führen Sie eine eigene Vermessung der Wohnung durch.
• Erkundigen Sie sich frühzeitig nach Ihren Rechten und Pflichten im Rahmen eines Immobilienkaufs, um mögliche Schäden durch falsche Größenangaben zu vermeiden.
• Beauftragen Sie einen Fachanwalt für Immobilienrecht, um Ihre Rechte und Ansprüche bei falschen Größenangaben zu klären.
• Bewahren Sie alle Dokumente und Nachweise im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf sorgfältig auf, da sie für evtl. spätere Schadensersatzansprüche benötigt werden.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Thema

Nachfolgend die häufigsten Fragen für Sie auf einen Blick.

Wie kann ich feststellen, ob die Größenangabe der Immobilie korrekt ist?

Eine Möglichkeit, die Größe der Wohnung oder des Hauses zu überprüfen, ist eine Vermessung durch einen Architekten oder Bauingenieur. Dies kann jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden sein. Alternativ kann auch die Größe der Wohnung anhand von vorhandenen Plänen oder Gutachten überprüft werden.

Kann ich auch bei geringeren Abweichungen von der Größenangabe Schadensersatz geltend machen?

Wie bereits anhand der Rechtsprechung dargelegt, besteht ein Schadensersatzanspruch in der Regel erst bei einer Wohnflächenabweichung von mehr als 10 %. Kleinere Abweichungen können jedoch unter Umständen auch zu einem Anspruch führen, wenn sie für den Käufer von besonderer Bedeutung waren, z.B. wenn sie bestimmten Räumlichkeiten zuzuordnen sind oder bestimmte Nutzungsmöglichkeiten beeinflussen.

Welche Fristen muss ich bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen beachten?

Grundsätzlich sollte man keine Zeit verstreichen lassen und seinen Anspruch bei Kenntnis der falschen Größenangabe unverzüglich geltend machen. In der Regel gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren ab Kenntnis des Schadensfalls. In Einzelfällen können auch längere Fristen gelten, insbesondere wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Kann ich auch gegen den Architekten oder Bauunternehmen Schadensersatz fordern?

Je nach Einzelfall kann auch ein Anspruch gegenüber dem Architekten bzw. Bauunternehmen bestehen, insbesondere wenn diese für die falsche Wohnflächenberechnung verantwortlich sind. Allerdings stehen diese Ansprüche in der Regel im Zusammenhang mit Verträgen im Rahmen der Bauausführung und unterliegen anderen rechtlichen Grundlagen.

Fazit: Wie können Sie Ihre Rechte bei falschen Größenangaben beim Immobilienkauf durchsetzen?

Die Thematik der falschen Größenangabe bei Immobilienkauf ist komplex und zeigt auf, wie wichtig es ist, über seine Rechte und Pflichten als Käufer oder Verkäufer von Immobilien informiert zu sein. Entscheidend ist, dass Sie im Falle einer festgestellten Abweichung bei der Größenangabe zügig und professionell handeln, um mögliche Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Zudem hilft die Kenntnis über die rechtlichen Grundlagen und die Zusammenarbeit mit einem Anwalt für Immobilienrecht, die beste Entscheidung für die individuelle Situation zu treffen.

Durch diesen Beitrag haben Sie einen umfassenden Überblick über die rechtlichen Aspekte und möglichen Schadensersatzansprüche bei falschen Größenangaben im Immobilienbereich erhalten. Zudem kennen Sie nun die Voraussetzungen, die Berechnung und das Vorgehen zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen. Die dargelegten Praxisbeispiele und Gerichtsentscheidungen verdeutlichen die umfängliche Relevanz dieser Thematik.

Um mögliche Konsequenzen einer falschen Größenangabe zu vermeiden, ist nicht nur eine gewissenhafte Prüfung des Kaufvertrags und seiner Angaben wichtig, sondern auch das Bewusstsein für Ihre Rechtslage. Nutzen Sie die Informationen aus diesem Beitrag und die professionelle Unterstützung durch einen Fachanwalt, um Ihre Interessen bestmöglich zu vertreten und im Falle einer falschen Größenangabe erfolgreich Schritte einzuleiten.