Fassadensanierung: Schäden an der Fassade entdeckt? Wer haftet?

Fassadensanierung – Schäden an der Fassade sind nicht nur ein optisches Problem, sondern können auch die Stabilität und den Wert eines Gebäudes beeinträchtigen. Deshalb ist es wichtig, Schäden frühzeitig zu erkennen und die richtigen Maßnahmen zur Behebung einzuleiten. In diesem Blogbeitrag widmen wir uns der Frage, wer für Schäden an der Fassade verantwortlich ist und wie die Haftung geregelt ist. Dabei geben wir auch praktische Tipps und rechtliche Hinweise, damit Sie beim Thema Fassadensanierung auf der sicheren Seite sind.

Inhaltsverzeichnis:

• Schäden an der Fassade: Ursachen und Anzeichen
• Die Verantwortung des Eigentümers bei Fassadenschäden
• Haftung bei Fassadenschäden: Bauherr, Architekt oder Handwerker?
• Gewährleistung und Sachmängelhaftung bei Fassadenschäden
• Rechtliche Schritte bei Fassadenschäden: Von der Mängelrüge bis zur Klage
• Fassadenschäden und Versicherung: Welche Policen greifen?
• FAQ: Häufig gestellte Fragen zur Haftung bei Fassadenschäden

Schäden an der Fassade: Ursachen und Anzeichen

Bevor wir uns mit der rechtlichen Seite von Fassadenschäden befassen, wollen wir zunächst einen Blick auf die Ursachen und typischen Anzeichen solcher Schäden werfen. Zu den häufigsten Ursachen gehören:

• Witterungseinflüsse: Sonne, Regen, Wind und Frost können die Bausubstanz angreifen.
• Feuchtigkeit: Eindringende Feuchtigkeit kann zu Rissen und Ausblühungen führen.
• Setzung des Gebäudes: Bodenbewegungen und Setzungen können Spannungen in der Fassade verursachen.
• Materialfehler: Mängel in den Baumaterialien können zur frühzeitigen Schädigung der Fassade führen.
• Fehler bei der Montage: Unzureichende Verarbeitung oder falsche Montage können zu Schäden an der Fassade führen.

Typische Anzeichen für Schäden an der Fassade sind Risse, abblätternde Farbe, Ausblühungen, abplatzender Putz oder sichtbare Feuchtigkeitsflecken. Spätestens bei solchen Anzeichen sollte eine fachkundige Prüfung der Fassade erfolgen, um die Ursache festzustellen und geeignete Maßnahmen zur Sanierung einzuleiten.

Die Verantwortung des Eigentümers bei Fassadenschäden

Als Eigentümer eines Gebäudes trägt man die grundsätzliche Verantwortung für dessen Erhalt und Instandhaltung. Dazu gehört auch die Fassade, die einen wichtigen Beitrag zum Schutz des Gebäudes vor Witterungseinflüssen leistet. Nach § 823 BGB haftet der Eigentümer eines Gebäudes für Schäden, die durch mangelhafte Bauausführung entstanden sind. Daher sollte der Eigentümer bei Schäden an der Fassade als erstes prüfen, ob Versäumnisse oder Fehler bei der Bauausführung vorliegen.

Haftung bei Fassadenschäden: Bauherr, Architekt oder Handwerker?

Die Frage, wer für Schäden an der Fassade haftet, hängt in erster Linie von den Ursachen ab. Sowohl der Bauherr als auch der beauftragte Architekt oder Handwerker können für Schäden haftbar gemacht werden, wenn sie ihre Vertragspflichten oder Sorgfaltspflichten verletzt haben.

• Haftung des Bauherrn: Wenn der Bauherr bei der Planung des Gebäudes wissentlich falsche Entscheidungen getroffen hat oder gegen baurechtliche Vorschriften verstoßen hat, kann er für die Schäden an der Fassade haftbar gemacht werden.
• Haftung des Architekten: Der Architekt haftet für Planungsfehler oder mangelhafte Bauüberwachung, die zu Schäden an der Fassade führen. Im Rahmen seiner Berufshaftpflichtversicherung kann er für solche Schäden in Regress genommen werden.
• Haftung des Handwerkers: Handwerker sind für die ordnungsgemäße Ausführung der ihnen übertragenen Arbeiten verantwortlich. Stellen sich im Nachhinein Mängel heraus, die auf Fehler in der Ausführung zurückzuführen sind, haftet der Handwerker für die Schäden an der Fassade.

Gewährleistung und Sachmängelhaftung bei Fassadenschäden

Im Zusammenhang mit Fassadenschäden spielen die Begriffe Gewährleistung und Sachmängelhaftung eine wichtige Rolle. Die Gewährleistung bezieht sich auf die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit eines Werkes, während die Sachmängelhaftung die gesetzliche Haftung des Unternehmers für Mängel am Bauwerk regelt.

Nach § 634 BGB hat der Auftraggeber bei Mängeln am Bauwerk verschiedene Ansprüche gegenüber dem Unternehmer, zum Beispiel:

• Nacherfüllung: Der Unternehmer muss den Mangel beseitigen oder ein neues Werk erstellen.
• Minderung: Der Auftraggeber kann den Werklohn mindern, wenn die Nacherfüllung fehlgeschlagen ist oder der Unternehmer sie verweigert.
• Schadensersatz: Wenn der Mangel auf eine schuldhafte Pflichtverletzung des Unternehmers zurückzuführen ist, kann der Auftraggeber Schadensersatz verlangen.

Die Gewährleistungsfrist für Mängel am Bauwerk beträgt gemäß § 634a Absatz 1 Nr. 2 BGB regelmäßig fünf Jahre.

Rechtliche Schritte bei Fassadenschäden: Von der Mängelrüge bis zur Klage

Wenn es um die Geltendmachung von Ansprüchen bei Fassadenschäden geht, sind bestimmte rechtliche Schritte einzuhalten. Dazu zählen:

1. Mängelrüge: Zunächst sollte der Auftraggeber dem Unternehmer den Mangel schriftlich anzeigen, damit dieser die Möglichkeit hat, den Mangel zu beseitigen.
2. Fristsetzung: Kann der Unternehmer den Mangel nicht sofort beseitigen, sollte der Auftraggeber ihm eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen.
3. Androhung von Selbstvornahme oder Ersatzvornahme: Wenn die Frist abgelaufen ist und der Mangel weiterhin besteht, kann der Auftraggeber dem Unternehmer schriftlich mitteilen, dass er den Mangel auf dessen Kosten selbst beseitigen oder durch einen Dritten beseitigen lassen wird.
4. Selbstvornahme oder Ersatzvornahme: Nach Ablauf einer weiteren Frist kann der Auftraggeber den Mangel tatsächlich selbst beseitigen oder einen Dritten beauftragen und die Kosten dafür vom Unternehmer zurückverlangen.
5. Klageerhebung: Bleiben alle Vereinbarungen erfolglos, kann der Auftraggeber schließlich Klage vor dem zuständigen Gericht erheben.

In jedem Fall empfiehlt es sich, bei Fassadenschäden frühzeitig einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt zu Rate zu ziehen, um die Chancen und Risiken der rechtlichen Schritte abzuklären und sicher durch das rechtliche Prozedere geführt zu werden.

Fassadenschäden und Versicherung: Welche Policen greifen?

Bei Fassadenschäden stellt sich oft die Frage, ob und inwieweit Versicherungen für die Kosten aufkommen. Hierbei spielen verschiedene Policen eine Rolle:

• Gebäudeversicherung: Die Gebäudeversicherung deckt Schäden an der Fassade, die beispielsweise durch Sturm, Hagel, Feuer oder Leitungswasser entstanden sind. Schäden aufgrund von Baumängeln oder Alterung sind jedoch meist nicht versichert.
• Bauherrenhaftpflichtversicherung: Diese Versicherung kommt für Schäden an der Fassade auf, die während der Bauphase entstanden sind und für die der Bauherr haftbar gemacht wird. Sie greift jedoch nicht bei Schäden, die nach der Fertigstellung des Gebäudes auftreten.
• Bauleistungsversicherung: Die Bauleistungsversicherung kann Schäden an der Fassade während der Bauphase abdecken, etwa durch unvorhersehbare Ereignisse wie Hochwasser oder Vandalismus. Sie gilt jedoch nur für die Bauphase und nicht für spätere Mängel.
• Architekten- und Bauunternehmerhaftpflichtversicherung: Diese Versicherungen können für Schäden aufkommen, die auf Planungs- oder Ausführungsfehler zurückzuführen sind. Hierbei richtet sich der Anspruch jedoch gegen den Architekten oder Bauunternehmer und nicht gegen die Versicherung direkt.

Um sicherzustellen, dass die passenden Versicherungen vorhanden sind und deren Leistungen optimal genutzt werden können, ist es ratsam, im Falle eines Fassadenschadens die jeweiligen Policen und deren Bedingungen genau zu prüfen oder einen Versicherungsexperten hinzuzuziehen.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zur Haftung bei Fassadenschäden

Im Folgenden beantworten wir einige häufig gestellte Fragen zur Haftung bei Fassadenschäden:

1. Kann ich Schadensersatz verlangen, wenn die Fassadensanierung nicht die gewünschten Ergebnisse bringt? Antwort: Ja, wenn die Fassadensanierung nicht den vertraglich vereinbarten Ergebnissen entspricht und die Mängel auf Fehler des Bauunternehmers, Architekten oder Handwerkers zurückzuführen sind, können Sie Schadensersatz verlangen.
2. Wie lange kann ich Ansprüche auf Gewährleistung bei Fassadenschäden geltend machen? Antwort: Die Gewährleistungsfrist beträgt für Bauwerke gemäß § 634a Absatz 1 Nr. 2 BGB regelmäßig fünf Jahre.
3. Welche Versicherungen decken Fassadenschäden ab? Antwort: Möglicherweise greifen die Gebäudeversicherung, die Bauherrenhaftpflichtversicherung, die Bauleistungsversicherung oder die Architekten- und Bauunternehmerhaftpflichtversicherung. Hierbei hängt die Deckung jedoch von den jeweiligen Versicherungsbedingungen und dem konkreten Schadensfall ab.
4. Ich bin Mieter einer Wohnung mit Fassadenschäden. Was kann ich tun? Antwort: Als Mieter sollten Sie den Vermieter über die Fassadenschäden informieren und um Behebung bitten. Je nach Mietvertrag kann es sein, dass die Fassadensanierung zu einer Mietminderung berechtigt oder der Vermieter für Schäden aufkommen muss, die aus dem Fassadenschaden resultieren (z. B. Wasserschäden im Inneren der Wohnung).

Fazit: Rechtssicherheit bei Fassadenschäden und Fassadensanierung

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Haftung bei Fassadenschäden von verschiedenen Faktoren abhängt, wie etwa den konkreten Ursachen der Schäden, den Verantwortlichkeiten der beteiligten Parteien (Eigentümer, Bauherr, Architekt, Handwerker) und den jeweiligen Versicherungsbedingungen. Eine frühzeitige Erkennung und fachgerechte Sanierung von Fassadenschäden sind entscheidend, um die Stabilität und den Wert des Gebäudes zu erhalten. Um bei der Klärung der Haftungsfrage und der Geltendmachung von Ansprüchen bestmöglich vorbereitet zu sein, ist es ratsam, sich von einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt beraten und begleiten zu lassen.

Im Zuge des vorliegenden Blogbeitrags haben wir detailliert die unterschiedlichen Aspekte und rechtlichen Fragestellungen der Fassadensanierung beleuchtet. Durch dieses Wissen können Sie möglichen Fassadenschäden besser vorbeugen oder bereits vorhandene Schäden effektiv behandeln, ohne dabei Ihre rechtliche Absicherung zu vernachlässigen.