Fehlbelegungsabgabe: Rechtlicher Hintergrund und Anwendung

In diesem Blog-Beitrag erfahren Sie alles Wissenswerte über die Fehlbelegungsabgabe: rechtlicher Hintergrund und Anwendungsfälle. Der Wohnraummangel stellt in vielen Städten ein ernstes Problem dar und führt nicht selten zu sozialen Spannungen. Die Fehlbelegungsabgabe (auch Zweckentfremdungsabgabe genannt) wurde als ein politisches Instrument entwickelt, um Leerstände und Wohnraumbewirtschaftung besser in den Griff zu bekommen und den Wohnungsmarkt zu entlasten.

Wir werden die rechtlichen Grundlagen, die aktuelle Rechtsprechung, praktische Anwendungsfälle und mögliche Konsequenzen dieser Abgabe im Detail behandeln. Fragen zu den Ausnahmeregelungen und wie Sie sich vor einer unangenehmen Überraschung durch eine Fehlbelegungsabgabe schützen können, werden ebenfalls beantwortet. Auch die politische Diskussion rund um die Fehlbelegungsabgabe sollen nicht zu kurz kommen.

Rechtlicher Hintergrund und gesetzliche Grundlagen

Die Fehlbelegungsabgabe ist eine Abgabe, die auf kommunaler Ebene in Deutschland von einigen Städten und Gemeinden erhoben wird. Die rechtliche Grundlage für die Fehlbelegungsabgabe ist im eigenen Kommunalrecht des jeweiligen Bundeslandes zu finden. Der konkrete Zweck und die genauen Regelungen zur Erhebung der Abgabe unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Die Satzungen der einzelnen Städte legen fest, welche Wohnungen von der Abgabe betroffen sind und wie der Betrag der Abgabe konkret berechnet wird.

• Die Fehlbelegungsabgabe: In einigen Bundesländern rechtlich verankert bei Fehlbelegung einer Wohnung.
• Die Zweckentfremdungsabgabe: In anderen Bundesländern wird sie als Zweckentfremdungsabgabe bezeichnet und gilt für die zweckentfremdende Nutzung einer Wohnung.

Funktionsweise und Anwendungsbereiche der Fehlbelegungsabgabe

Die Fehlbelegungsabgabe greift bei Wohnungen, die entweder nicht dem Zweck der Wohnraumversorgung dienen oder bei denen eine übermäßige Nutzung im Verhältnis zur Wohnungsgröße stattfindet. Beispiele für einen solchen Missbrauch von Wohnraum sind:

• Leerstand einer Wohnung über einen längeren Zeitraum
• Umnutzung einer Wohnung in Gewerberäume
• Vermietung als Ferienwohnung
• Überbelegung

In solchen Fällen kann eine Fehlbelegungsabgabe anfallen. Die Höhe der Abgabe orientiert sich meist an der Wohnungsgröße und der Dauer der Fehlbelegung. Bei Leerstand kann gefordert werden, dass die Wohnung einer angemessenen Nutzung zugeführt wird, sonst drohen empfindliche Geldbußen.

Aktuelle Gerichtsurteile zur Fehlbelegungsabgabe

Die Rechtsprechung zur Fehlbelegungsabgabe hat sich in den letzten Jahren aufgrund von mehreren Grundsatzentscheidungen weiterentwickelt. Einige der zentralen Urteile sind hier aufgeführt:

Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 16.07.2019 – 8 B 18.19: Das Bundesverwaltungsgericht entschied, dass die Erhebung einer Fehlbelegungsabgabe bei Ferienwohnungen rechtmäßig ist. Es wurde unter anderem betont, dass die Abgabe dem Ziel dient, den Engpass an Wohnraum zu reduzieren.

BayVGH, Urteil vom 23.10.2018 – 9 B 17.997: Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof bestätigte die Rechtmäßigkeit der Erhebung einer Zweckentfremdungsabgabe als Reaktion auf den Wohnraummangel.

OVG Koblenz, Beschluss vom 04.04.2017 – 6 B 10474/17: Das Oberverwaltungsgericht Koblenz erklärte die Fehlbelegungsabgabe für eine überbelegte Wohnung für rechtmäßig, wenn die Wohnungsgröße und Anzahl der Bewohner im Missverhältnis stehen.

Beispiele für die praktische Anwendung der Fehlbelegungsabgabe

Hier sind einige Beispiele für die praktische Anwendung der Fehlbelegungsabgabe aufgeführt:

• In einer Stadt in Nordrhein-Westfalen wird die Fehlbelegungsabgabe auf 5 % der Kaltmiete festgelegt, bei einem Leerstand von mindestens drei Monaten und einer Wohnungsgröße von mindestens 25 m².
• In einer bayerischen Großstadt wird die Zweckentfremdungsabgabe für eine als Ferienwohnung genutzte 80 m²-Wohnung auf monatlich 1.000 Euro festgelegt und ist unabhängig von der Miete, die für die Wohnung verlangt wird.
• In einer hessischen Kommune wird bei einer 6-köpfigen Familie, die auf 70 m² Wohnfläche lebt, eine Fehlbelegungsabgabe von jährlich 500 Euro erhoben, um die lokale Wohnsituation zu verbessern und eine angemessenere Unterbringung der Familie zu fördern.

FAQ zur Fehlbelegungsabgabe

Welche Städte erheben eine Fehlbelegungsabgabe oder Zweckentfremdungsabgabe?

Die Erhebung dieser Abgaben erfolgt auf kommunaler Ebene, und es gibt keine einheitliche Regelung für alle Städte in Deutschland. Einige Städte, wie Berlin, München, Hamburg oder Köln, haben jedoch eigene Regelungen zur Fehlbelegungsabgabe oder Zweckentfremdungsabgabe erlassen. Ob die Abgabe in Ihrer Stadt erhoben wird, können Sie im zuständigen kommunalen Amt erfahren.

Gibt es gesetzliche Ausnahmen bei der Fehlbelegungsabgabe?

Ja, es gibt Ausnahmen. Einige Regelungen sehen beispielsweise keinen Anspruch auf eine Fehlbelegungsabgabe vor, wenn der Eigentümer nachweist, dass er die Wohnung trotz intensiver Bemühungen nicht vermieten konnte oder die Wohnung für den Eigenbedarf eines Familienangehörigen vorübergehend freigehalten wird. Auch für den Zeitraum einer Renovierung oder grundlegenden Sanierung kann eine Ausnahme gelten. Details sollten jedoch in den jeweiligen kommunalen Regelungen nachgeschlagen werden, da sie voneinander abweichen können.

Wie kann ich mich vor einer Fehlbelegungsabgabe schützen?

Um die Fehlbelegungsabgabe zu vermeiden, sollten Wohnungseigentümer darauf achten, ihren Wohnraum angemessen zu nutzen und nicht für eine zweckentfremdete Nutzung, wie etwa gewerbliche Zwecke oder als dauerhafte Ferienwohnung, zur Verfügung zu stellen. Eine zeitnahe Neuvermietung nach dem Auszug eines Mieters sowie die Meldung von Leerständen an das zuständige kommunale Amt können ebenfalls dazu beitragen, die Abgabe zu verhindern.

Wer ist für die Erhebung der Fehlbelegungsabgabe zuständig?

Die Erhebung der Fehlbelegungsabgabe obliegt den Kommunalverwaltungen, in deren Zuständigkeitsbereich sich die betroffene Wohnung befindet. In der Regel ist das zuständige Amt für Wohnungswesen oder das Bauamt für die Erhebung der Abgabe verantwortlich.

Die politische Diskussion zur Fehlbelegungsabgabe

Die Fehlbelegungsabgabe ist ein umstrittenes politisches Instrument. Befürworter argumentieren, dass sie den Wohnungsmarkt entlastet, indem sie die zweckentfremdete Nutzung von Wohnraum verhindert und Wohnungen, die lange leer stehen, dem Markt wieder zuführt. Kritiker hingegen sehen die Abgabe als eine unverhältnismäßige Belastung für Wohnungseigentümer und bezweifeln ihre Wirksamkeit bei der Reduzierung von Wohnraummangel.

Zudem wird angeführt, dass die Fehlbelegungsabgabe die Bürokratie erhöht und nicht immer gerecht ist, da sie in manchen Fällen auch bei unverschuldetem Leerstand erhoben wird. Die Diskussion über die Wirksamkeit der Fehlbelegungsabgabe wird daher weiterhin auf verschiedenen politischen Ebenen geführt.

Das Fazit zur Fehlbelegungsabgabe

Die Fehlbelegungsabgabe ist ein politisches Instrument, das auf kommunaler Ebene eingeführt wurde, um dem Wohnraummangel entgegenzuwirken. Sie zielt darauf ab, Leerstände und zweckentfremdete Nutzung von Wohnraum zu reduzieren. Die rechtlichen Grundlagen und Regelungen zur Fehlbelegungsabgabe variieren je nach Bundesland und Gemeinde, und ihre Erhebung wird durch Gerichtsurteile und politische Diskussionen beeinflusst.

Um sich vor einer Fehlbelegungsabgabe zu schützen, sollten Wohnungseigentümer darauf achten, den Wohnraum angemessen und im Einklang mit den Vorgaben der jeweiligen kommunalen Regelungen zu nutzen. Bei Fragen oder Unsicherheiten helfen in der Regel eine Rechtsberatung oder das zuständige kommunale Amt weiter.

Die politische Diskussion um die Fehlbelegungsabgabe zeigt, dass der Wohnraummangel ein komplexes Problem ist, das unterschiedliche Herangehensweisen und möglicherweise auch eine Kombination aus verschiedenen Maßnahmen zur Lösung erfordert. Ob die Fehlbelegungsabgabe in ihrer aktuellen Form einen wesentlichen Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarktes leistet, bleibt vor dem Hintergrund dieser Debatte fraglich. Indes zeigt die Einführung und Weiterentwicklung der Fehlbelegungsabgabe, dass der Gesetzgeber und die Kommunen bemüht sind, Instrumente zur Verfügung zu stellen, um den Wohnungsmarkt zu regulieren und den Wohnraummangel in Griff zu bekommen.