Garagenverordnung: Was Immobilieneigentümer beachten müssen

Der Bau und Betrieb von Garagen unterliegt in Deutschland einer Vielzahl von Regelungen und Vorschriften. Diese Verordnung ist Teil des Baurechts und enthält spezifische Bestimmungen, um die Sicherheit und Ordnung zu gewährleisten. Beim Bau oder der Nutzung von Garagen ist es unerlässlich, diese Vorschriften zu kennen und entsprechend zu handeln, um sowohl rechtliche als auch praktische Hürden zu vermeiden. In diesem Blog-Beitrag geben wir einen umfassenden Überblick über die Garagenverordnung, erläutern wichtige gesetzliche Grundlagen und stellen praxisnahe Beispiele vor. Zudem geben wir Ihnen Tipps und Hinweise, um typische Fehler zu vermeiden und rechtssicher zu handeln.

Rechtlicher Rahmen der Garagenverordnung

Die Garagenverordnung (GaVO) ist eine spezielle Vorschrift des Baurechts, die in den einzelnen Bundesländern in Deutschland unterschiedlich geregelt ist. Sie ergänzt die allgemeinen bauordnungsrechtlichen Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnungen (LBO).

Der rechtliche Rahmen der Garagenverordnung variiert daher zwischen den Bundesländern, was bedeutet, dass unterschiedliche Regelungen und Anforderungen gelten können. Dennoch gibt es einige Gemeinsamkeiten und grundlegende Prinzipien, die in fast allen Garagenverordnungen zu finden sind:

• Bauliche Anforderungen an die Garage: Hierzu zählen Maße, Bauweise und Materialien.
• Brandschutzvorschriften: Maßnahmen zur Vermeidung und Bekämpfung von Bränden in Garagen.
• Lüftung und Belüftung: Regelungen zur Sicherstellung einer ausreichenden Luftzirkulation.
• Sicherheitsbestimmungen: Maßnahmen zur Gefahrenvermeidung für Menschen und Fahrzeuge.
• Genehmigungsverfahren: Zuständige Behörden und erforderliche Unterlagen zur Erteilung einer Baugenehmigung.

Ein Beispiel: Die Garagenverordnung in Bayern (BayGaVO) legt fest, dass Garagen eine ausreichende Lüftung haben müssen, um gefährliche Gasansammlungen zu verhindern. Dabei wird unterschieden zwischen oberirdischen, ebenerdigen und unterirdischen Garagen.

Bauliche Anforderungen an Garagen

Die baulichen Anforderungen an Garagen sind in der Regel recht detailliert und umfassen verschiedene Aspekte. Wichtig ist zum Beispiel die maximale Fläche und Höhe, Bauweise und die verwendeten Baumaterialien. Für kleinere Garagen gelten oft einfachere Bestimmungen als für große Garagenanlagen.

Größe und Dimensionen

Die Größe einer Garage spielt eine entscheidende Rolle bei der Beurteilung, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist und welche baurechtlichen Vorschriften zu beachten sind. In vielen Bundesländern gilt:

• Einzelgaragen dürfen eine Grundfläche von maximal 30 bis 50 Quadratmetern nicht überschreiten, um ohne spezielle Genehmigung gebaut werden zu können.
• Für Doppelgaragen oder Reihen von Garagen sind strengere Regelungen zu beachten, insbesondere hinsichtlich der maximal zulässigen Gesamtlänge und Höhe.
• Die Innenhöhe der Garage muss so bemessen sein, dass Fahrzeuge sicher ein- und ausfahren können; in der Regel sind mindestens 2,50 Meter für die lichte Höhe vorgeschrieben.

Bauweise und Materialien

Gebäudeprüfämter und Baubehörden achten auf die Einhaltung bestimmter Bauweisen und Materialien, um die Stabilität und Sicherheit der Garage zu gewährleisten. Hierzu zählen:

• Feste Fundamente und eine solide Konstruktion aus feuerfesten Materialien.
• Wände und Decken müssen so gestaltet sein, dass sie im Brandfall eine ausreichende Widerstandsfähigkeit bieten (mindestens F30).
• Spezielle Anforderungen an das Dach der Garage, besonders bei Flachdächern, um eine ausreichende Entwässerung zu garantieren.

Türen und Zufahrten

Die Garagenverordnung definiert auch Vorgaben zu den Abmessungen und der Gestaltung von Garagentoren und Zufahrten:

• Garagentore müssen ausreichend breit und hoch sein, um ein sicheres Ein- und Ausfahren zu ermöglichen (mindestens 2,75 Meter Breite und 2,00 Meter Höhe).
• In Wohngebieten ist darauf zu achten, dass die Zufahrten die ordnungsgemäße Nutzung des öffentlichen Verkehrsraums nicht behindern und keine Sichtbehinderungen für den Straßenverkehr entstehen.

Brandschutzvorschriften für Garagen

Ein wichtiger Bestandteil der Garagenverordnung betrifft den Schutz vor Bränden. Diese Vorschriften sollen verhindern, dass es in Garagen zu gefährlichen Bränden kommt, und sicherstellen, dass im Falle eines Brandes Menschen und Fahrzeuge sicher evakuiert und gelöscht werden können. Zu den Brandschutzmaßnahmen zählen:

Feuerbeständige Bauweise

Garagen müssen in einer Weise gebaut werden, dass sie einem Feuer ausreichend lange standhalten. Dabei sind folgende Punkte zu beachten:

• Wände, Decken und das Dach der Garage müssen feuerbeständig sein, das heißt eine Feuerwiderstandsdauer von mindestens 30 Minuten aufweisen (F30).
• Begrenzung der Verwendung von brennbaren Baumaterialien. Holz wird oft erlaubt, wenn es durch spezifische Maßnahmen brandsicher gemacht wird.
• Abdichtungen und Isolierungen müssen schwer entflammbar sein.

Löschvorrichtungen und Fluchtwege

Um die Sicherheit zu erhöhen, müssen Garagen mit entsprechenden Lösch- und Rettungseinrichtungen ausgestattet sein:

• Feuerlöscher müssen an leicht zugänglichen Stellen vorhanden und regelmäßig gewartet werden.
• Rauchmelder oder Brandmeldeanlagen sind in größeren oder unübersichtlichen Garagen verpflichtend.
• Deutliche Kennzeichnung von Fluchtwegen und Notausgängen sowie deren Überprüfung auf Freihaltung.

Brandschutz-Abstände

Zusätzlich müssen Garagen bestimmte Abstände zu anderen Gebäuden einhalten, um eine Brandausbreitung zu verhindern:

• Ein Abstand von mindestens drei Metern zu Wohngebäuden ist oft vorgeschrieben.
• Besondere Regelungen bei angrenzenden Gebäuden aus brennbaren Materialien.
• Trennwände und feuerbeständige Türen bei Garagen, die direkt an ein Haus grenzen.

Lüftung und Belüftung von Garagen

Die Garagenverordnung schreibt auch Lüftungsvorschriften vor, um die Ansammlung giftiger Gase wie Kohlenmonoxid (CO) zu verhindern:

• Natürliche Lüftung durch Lüftungsöffnungen in den Wänden oder im Dach (mindestens 150 Quadratzentimeter je 10 Quadratmeter Garagenfläche).
• Mechanische Lüftungssysteme für größere Garagen oder Tiefgaragen, die oft mit Sensoren für Luftqualität kombiniert sind.
• Regelmäßige Wartung und Überprüfung der Lüftungseinrichtungen.

Eine praxisnahe Lösung: In einer Tiefgarage eines Mehrfamilienhauses in München wurden CO-Melder installiert, die bei zu hohen Gaskonzentrationen automatisch Lüftungsanlagen aktivieren. Diese Maßnahme schützt die Bewohner und sicherstellt eine einwandfreie Luftqualität.

Sicherheitsbestimmungen für den Betrieb von Garagen

Die Sicherheit in Garagen umfasst nicht nur bauliche Aspekte, sondern auch Regelungen für den täglichen Betrieb:

• Sicherstellung, dass Garagenzufahrten während des Betriebs freigehalten werden.
• Regelungen zur maximalen Stellplatzanzahl, um Überfüllung und Blockaden zu vermeiden.
• Einhaltung von Verkehrs- und Betriebsregelungen, wie Höchstgeschwindigkeiten und Einbahnstraßenregelungen innerhalb größerer Garagen.

Baugenehmigungs- und Genehmigungsverfahren

Bevor eine Garage gebaut oder umgebaut wird, ist meist eine Baugenehmigung erforderlich. Das Genehmigungsverfahren variiert je nach Bundesland und Größe der Garage:

• Kleine Garagen (bis zu 50 Quadratmeter) können oft im vereinfachten Verfahren genehmigt werden.
• Bei größeren Projekten oder in besonderen Lagen (zum Beispiel Denkmalschutzgebiete) müssen detaillierte Bauanträge eingereicht werden.
• Erforderliche Unterlagen: Bauzeichnungen, Lageplan, Brandschutzkonzept und gegebenenfalls eine Lüftungsplanung.

Ein Beispiel aus der Praxis: Eine Familie aus Hamburg wollte eine bestehende Garage erweitern. Aufgrund der Nähe zu einem denkmalgeschützten Gebäude musste ein besonderes Genehmigungsverfahren durchlaufen werden, das mehrere Monate in Anspruch nahm. Dank einer guten Vorbereitung und Zusammenarbeit mit den Behörden konnte die Genehmigung schließlich erteilt werden.

Erfahrungen aus der Praxis: Fallstudien

Um die Theorie in die Praxis zu übertragen, möchten wir Ihnen hier zwei Fallstudien von Mandanten vorstellen, deren Namen aus Datenschutzgründen anonymisiert wurden:

Fallstudie 1: Neubau einer Garage

Herr M. aus Berlin plante den Neubau einer Garage neben seinem Einfamilienhaus. Die Größenordnung der Garage entsprach den maximal zulässigen Maßen für eine Einzelgarage ohne besondere Genehmigungsverfahren:

• Grundfläche: 35 Quadratmeter
• Höhe des Garagentors: 2,50 Meter

Da die baulichen Anforderungen erfüllt wurden, erhielt Herr M. nach nur wenigen Wochen die notwendige Baugenehmigung. Besonderes Augenmerk legte er auf:

• Die Verwendung feuerfester Baumaterialien gemäß den Brandschutzvorschriften.
• Eine ausreichende natürliche Lüftung durch Lüftungsöffnungen in den Seitenwänden.
• Die Einhaltung der Abstandsregelungen zu angrenzenden Gebäuden.

Der Bau verlief reibungslos, und Herr M. konnte die Garage innerhalb des geplanten Zeitrahmens fertigstellen.

Fallstudie 2: Umnutzung einer Lagerhalle zur Garage

Frau S. aus Köln hatte die Idee, eine leerstehende Lagerhalle auf ihrem Grundstück zur Nutzung als Garage für mehrere Fahrzeuge umzubauen. Dieses Vorhaben war etwas komplexer und erforderte umfangreichere Genehmigungen und Maßnahmen:

• Umnutzungsgenehmigung der Lagerhalle in eine Garage.
• Erstellung eines Brandschutzkonzeptes für die größere Anzahl an Fahrzeugen.
• Installation einer mechanischen Lüftungsanlage, um die Einhaltung der Lüftungsvorschriften zu gewährleisten.
• Erfordernis einer Feuerwiderstandsdauer der Wände von mindestens 90 Minuten (F90) aufgrund der angrenzenden Nutzung durch Wohngebäude.

Nach einem intensiven Planungs- und Genehmigungsprozess konnte Frau S. die Lagerhalle erfolgreich zur Garage umwandeln. Ein besonderer Fokus lag hierbei auf der umfassenden Sicherstellung von Brandschutz und Lüftung, um die hohen Auflagen zu erfüllen.

FAQs zur Garagenverordnung

Um häufige Fragen zu beantworten und Missverständnisse zu vermeiden, haben wir hier einige der am häufigsten gestellten Fragen zur Garagenverordnung zusammengestellt:

Benötige ich immer eine Baugenehmigung für den Bau einer Garage?

Grundsätzlich ja, in den meisten Fällen ist eine Baugenehmigung erforderlich. Einige kleine Garagen können im vereinfachten Verfahren genehmigt werden, abhängig von den Regelungen des jeweiligen Bundeslandes.

Welche Abstände muss ich zu anderen Gebäuden einhalten?

Die genauen Abstandsregelungen variieren, aber es ist üblich, einen Mindestabstand von drei Metern zu Wohngebäuden einzuhalten.

Welche Brandschutzmaßnahmen sind erforderlich?

Wände, Decken und das Dach der Garage müssen feuerbeständig sein, oft mit einer Feuerwiderstandsdauer von mindestens F30. Feuerlöscher und Rauchmelder sind ebenfalls notwendig.

Checkliste: Planung und Bau einer Garage

Um Sie bei der Planung und dem Bau Ihrer Garage zu unterstützen, haben wir eine Checkliste zusammengestellt, die die wichtigsten Punkte umfasst:

• Planen Sie die Größe und Dimension Ihrer Garage entsprechend den gesetzlichen Vorgaben.
• Überprüfen Sie die Abstandsregelungen zu angrenzenden Gebäuden und Grundstücken.
• Achten Sie auf feuerbeständige Bauweise und Materialien.
• Planen Sie die Lüftung ausreichend und installieren Sie gegebenenfalls mechanische Lüftungsanlagen.
• Stellen Sie sicher, dass alle erforderlichen Unterlagen für die Baugenehmigung bereitstehen.
• Halten Sie Sicherheitsvorschriften während des Betriebs der Garage ein, wie die Freihaltung von Zufahrten und Stellplätzen.
• Regelmäßige Wartung und Überprüfung von Brandschutz- und Lüftungseinrichtungen vornehmen.

Fazit: Die Einhaltung der Garagenverordnung ist für den Bau und Betrieb von Garagen unerlässlich. Durch sorgfältige Planung und die Berücksichtigung aller relevanten gesetzlichen Vorgaben können Immobilieneigentümer rechtliche Hürden umgehen und sorgenfrei ihre Garagen nutzen. Sollten Sie unsicher sein oder Fragen haben, ist es ratsam, eine Kanzlei hinzuzuziehen, die Sie umfassend beraten und unterstützen kann.