Geerbtes Haus verkaufen – In diesem Blog-Beitrag erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen, um eine fundierte Entscheidung über den Verkauf oder die Selbstnutzung eines geerbten Hauses zu treffen. Wir zeigen Ihnen, welche gesetzlichen Rahmenbedingungen und finanziellen Aspekte Sie berücksichtigen müssen und geben Ihnen wertvolle Tipps, wie Sie den Verkaufsprozess erfolgreich gestalten können. Ob Sie sich letztendlich für den Verkauf oder die Eigennutzung entscheiden, liegt natürlich in Ihrer Hand – aber mit unserem Ratgeber sind Sie bestens auf den Umgang mit geerbtem Immobilieneigentum vorbereitet.
Inhaltsverzeichnis:
- Rechtliche Grundlagen des Immobilienverkaufs
- Pflichtteil und Erbengemeinschaft
- Nachlassverbindlichkeiten und Erbschaftssteuer
- Ermittlung des Immobilienwertes
- Der Verkaufsprozess bei geerbten Immobilien
- Selbstnutzung vs. Verkauf: Vor- und Nachteile
- Steuervorteile bei Selbstnutzung
- Fazit und Empfehlungen für Erben
Rechtliche Grundlagen des Immobilienverkaufs
Ein geerbtes Haus verkaufen ist kein alltägliches Unterfangen und sollte gut durchdacht werden. Daher ist es wichtig, die rechtlichen Grundlagen zu kennen, die den Verkaufsprozess betreffen. Diese sind im deutschen Zivilrecht, insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), geregelt. Bei einem Immobilienverkauf sind grundsätzlich zwei Verträge zu unterscheiden: der Kaufvertrag (§§ 433 ff. BGB) und der Grundstücksübertragungsvertrag (§§ 873 ff. BGB).
Der Kaufvertrag regelt die Verkaufsmodalitäten, wie den Kaufpreis, die Zahlungsbedingungen und eventuelle Gewährleistungsrechte des Käufers. Hierzu sind Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer möglich, allerdings müssen sie im Rahmen der Gesetze bleiben.
Der Grundstücksübertragungsvertrag beinhaltet die Einigung von Käufer und Verkäufer auf die Übereignung des Grundstücks. Hierfür ist die notarielle Beurkundung zwingend erforderlich (§ 873 Abs. 1, § 925 BGB). Der Notar übernimmt dabei eine Neutralitätspflicht und prüft umfassend, ob der rechtsgeschäftliche Teil (Kaufpreis, Übergabe) mit der formalen Eintragung im Grundbuch übereinstimmt.
Pflichtteil und Erbengemeinschaft
Bevor Sie ein geerbtes Haus verkaufen können, gilt es zu klären, ob auch andere Personen Anspruch auf einen Teil des Erbes haben. In Deutschland bestehen grundsätzlich zwei Möglichkeiten, wie mehrere Personen gleichzeitig Eigentümer einer Immobilie werden können: durch gesetzliche Erbfolge oder durch testamentarischen Erbvertrag.
Der Pflichtteil ist im BGB in den §§ 2303 bis 2338 geregelt. Er dient dem Schutz der nächsten Angehörigen des Erblassers, die trotz der Testierfreiheit in Deutschland einen gesetzlichen Mindestanteil am Erbe erhalten sollen. Pflichtteilsberechtigt sind in der Regel Abkömmlinge des Verstorbenen, Ehegatten und Eltern, sofern sie nicht enterbt wurden. Der Pflichtteilsanspruch beläuft sich auf die Hälfte des gesetzlichen Erbteils.
Die Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gemeinsam Eigentümer einer Immobilie sind. Sie verwaltet das gesamte Erbe nach den Regeln der Gemeinschaft und erfordert die Zustimmung der Miterben zum Verkauf eines geerbten Hauses. Die Aufteilung des Erlöses erfolgt nach den jeweiligen Erbquoten.
Nachlassverbindlichkeiten und Erbschaftssteuer
Bevor Sie sich entscheiden, ein geerbtes Haus zu verkaufen, sollten Sie sich über eventuelle Nachlassverbindlichkeiten und die anfallende Erbschaftssteuer informieren. Nachlassverbindlichkeiten umfassen alle Schulden und Lasten, die mit dem Erbe verbunden sind. Hierzu zählen unter anderem:
- Kredite und Hypotheken
- Grundstückslasten und -dienstbarkeiten
- Forderungen aus Rechtsgeschäften
- Erbrechtliche Haftungen
Die Erbschaftssteuer ist eine gesetzlich geschuldete Steuer auf das Vermögen, das von einer Person auf eine andere übertragen wird. Sie wird auf den gesamten Vermögensanfall, also auch auf Immobilien, erhoben. Freibeträge und Steuersätze sind im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) festgelegt. Diese variieren je nach Verwandtschaftsgrad und Höhe des erworbenen Vermögens. Beachten Sie, dass eine Nicht- oder Falschmeldung der Erbschaftssteuer zu Zinsen und Bußgeldern führen kann.
Ermittlung des Immobilienwertes
Ein wichtiger Schritt vor dem Verkauf eines geerbten Hauses ist die Ermittlung des Immobilienwertes. Hierbei stehen Ihnen mehrere Verfahren zur Verfügung:
- Vergleichswertverfahren: Hierbei werden ähnliche, bereits verkaufte Objekte in vergleichbarer Lage und Ausstattung herangezogen.
- Sachwertverfahren: Dieses Verfahren basiert auf dem tatsächlichen Zustand der Immobilie und berücksichtigt den Wert des Grundstücks sowie den Gebäudewert.
- Ertragswertverfahren: Hierbei wird der Wert einer Immobilie anhand der zu erwartenden Mieteinnahmen berechnet.
Die Wahl des richtigen Verfahrens hängt von der Art und der Nutzung der Immobilie ab. In der Praxis wird oft eine Kombination aus mehreren Verfahren genutzt, um ein möglichst genaues Ergebnis zu erzielen. Für die genaue Wertermittlung empfiehlt es sich, einen unabhängigen Sachverständigen oder Gutachter zu beauftragen.
Der Verkaufsprozess bei geerbten Immobilien
Der Verkauf eines geerbten Hauses verläuft in mehreren Phasen. Dabei gibt es einige Besonderheiten, die Sie beachten sollten:
- Vorbereitung und Unterlagen: Sorgen Sie für vollständige und aktualisierte Grundbuchauszüge, Baupläne, Mietverträge, Energieausweise und alle weiteren relevanten Dokumente.
- Objektpräsentation und Vermarktung: Präsentieren Sie das geerbte Haus ansprechend und realistisch. Nutzen Sie verschiedene Vertriebskanäle, wie Immobilienportale, Zeitungsanzeigen und soziale Medien.
- Besichtigungen und Verhandlungen: Bereiten Sie sich auf zahlreiche Besichtigungen vor und führen Sie Verhandlungen mit Interessenten, um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.
- Notartermin und Kaufvertragsunterzeichnung: Organisieren Sie gemeinsam mit dem Käufer und einem Notar einen Termin zur Unterzeichnung des Kaufvertrages und zur Übergabe der Immobilie.
Unterstützung bei diesen Schritten bietet Ihnen ein Immobilienmakler, der Sie mit seiner Erfahrung und seinem Fachwissen beim Verkauf eines geerbten Hauses begleitet und die Abwicklung für Sie übernimmt.
Selbstnutzung vs. Verkauf: Vor- und Nachteile
Bei einem geerbten Haus stehen Ihnen neben dem Verkauf auch die Möglichkeiten der Selbstnutzung oder Vermietung offen. Eine Selbstnutzung bietet Ihnen einige Vorteile:
- Ersparnis von Miet- oder Finanzierungskosten
- Steuerliche Vorteile durch Abschreibungen bei Instandhaltung und Modernisierung
- Emotionale Verbundenheit mit der Immobilie und deren Geschichte
- Eventuelle Steigerung des Immobilienwertes im Laufe der Zeit
Jedoch gibt es auch Nachteile, die Sie berücksichtigen sollten:
- Hohe Instandhaltungs- und Renovierungskosten, insbesondere bei älteren Immobilien
- Bindung von Eigenkapital, das anderweitig investiert werden könnte
- Möglicherweise ungünstige Lage, z.B. in Bezug auf Arbeitsplatz oder persönliche Vorlieben
- Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen und Nebenkosten
Eine fundierte Entscheidung hängt daher von Ihren persönlichen Lebensumständen, finanziellen Möglichkeiten und individuellen Vorlieben ab.
Steuervorteile bei Selbstnutzung
Wenn Sie sich dazu entschließen, ein geerbtes Haus selbst zu nutzen, können Sie von einigen steuerlichen Vorteilen profitieren:
- Freibeträge bei der Erbschaftssteuer: Bei Selbstnutzung als Familienheim können Ehegatten bzw. eingetragene Lebenspartner einen Freibetrag von 500.000 Euro und Kinder von 400.000 Euro in Anspruch nehmen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a und 4b ErbStG).
- Erlass der Erbschaftssteuer: Bei Selbstnutzung des geerbten Hauses als Familienheim für mindestens 10 Jahre erlischt die Erbschaftssteuer für Ehegatten bzw. eingetragene Lebenspartner und Kinder (§ 28a Abs. 2 und 3 ErbStG).
- Abschreibungen: Bei Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen sind Abschreibungen nach § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) aufgrund von abnutzbaren Anlagegütern möglich.
Diese steuerlichen Vorteile können einen wichtigen Anreiz für die Selbstnutzung eines geerbten Hauses bieten und können bei der Entscheidungsfindung eine wesentliche Rolle spielen.
Fazit und Empfehlungen für Erben
Ein geerbtes Haus verkaufen oder selbst nutzen ist eine Entscheidung, die gut überlegt sein sollte. Einerseits bietet der Verkauf den Vorteil einer sofortigen Liquidität und der Möglichkeit, das Kapital anderweitig zu investieren. Andererseits kann die Selbstnutzung ein Eigenheim bieten, das von Miet- oder Finanzierungskosten befreit ist und zudem einige steuerliche Vorteile mit sich bringt.
Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, sollten Sie alle rechtlichen und finanziellen Aspekte im Detail prüfen und sich von Fachleuten wie Anwälten, Notaren, Steuerberatern und Immobilienmaklern beraten lassen. In jedem Fall ist es wichtig, die Immobilie gründlich zu bewerten, um den korrekten Wert zu ermitteln und einen fairen Verkaufspreis zu erzielen.
Egal, ob Sie sich letztendlich für den Verkauf oder die Selbstnutzung entscheiden, bei einem geerbten Haus gibt es viele Aspekte zu beachten und abzuwägen. Nur so können Sie sicherstellen, dass Sie die richtige Entscheidung für sich und Ihre individuelle Situation treffen.
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Wolfgang Herfurtner | Rechtsanwalt | Geschäftsführer | Gesellschafter
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