Genehmigungsfreiheit im Bau: Was ist erlaubt, was nicht?

Genehmigungsfreiheit – Sich das Traumhaus errichten oder das Bestehende um- und ausbauen – das sind Wünsche vieler Menschen. Die Umsetzung kann jedoch oft an bürokratischen Hürden, wie der Beantragung einer Baugenehmigung, scheitern.

Doch gibt es auch Projekte, die sogenannte Genehmigungsfreiheit genießen und ohne bürokratische Schritte umgesetzt werden können? In diesem Blog-Beitrag widmen wir uns ausführlich diesem Thema und geben Ihnen einen tiefen Einblick in die rechtlichen Grundlagen, Vorschriften und möglichen Fallstricke rund um die Genehmigungsfreiheit im Bau.

Legen wir die Grundsteine: Gesetzesgrundlagen und baurechtliche Vorgaben

Bevor wir uns mit den einzelnen Aspekten der Genehmigungsfreiheit beschäftigen, wollen wir einen Blick auf die relevanten Gesetzesgrundlagen und baurechtlichen Zuständigkeiten werfen. Es existieren unterschiedliche Regelungen für Bund, Länder und Kommunen, welche die Genehmigungsfreiheit betreffen. Hier ein kurzer Überblick:

• Das Baugesetzbuch (BauGB) regelt auf Bundesebene die grundsätzlichen Rahmenbedingungen für die Bauleitplanung und das Bauplanungsrecht.
• Die Landesbauordnungen (LBO) der einzelnen Bundesländer enthalten die wesentlichen Vorgaben für das Bauverfahren, die Baugenehmigung und auch die Genehmigungsfreiheit.
• Kommunale Satzungen, wie beispielsweise die Bebauungspläne oder die örtliche Bauordnung, konkretisieren und ergänzen die Vorgaben auf Landesebene.

Im Folgenden werden wir uns vorrangig auf die Regelungen in den Landesbauordnungen beziehen, da diese in der Regel die meisten Informationen zur Genehmigungsfreiheit bieten.

Ist mein Bauvorhaben genehmigungsfrei? Eine erste Einschätzung

Um einschätzen zu können, ob ein Bauvorhaben genehmigungsfrei ist, sollten folgende grundlegende Kriterien geprüft werden:

• Die Größe des Bauvorhabens: In vielen Fällen sind kleine Bauvorhaben (z. B. Gartenhäuser, Carports) von einer Baugenehmigung befreit.
• Die Nutzung des Bauvorhabens: Gewerbliche oder öffentliche Nutzungen unterliegen häufig strengeren Regelungen als rein private Bauvorhaben.
• Der Standort des Bauvorhabens: Befindet sich das Bauvorhaben innerhalb eines Bebauungsplangebiets, müssen unter Umständen strengere Auflagen beachtet werden.

Im nächsten Abschnitt wollen wir einige konkrete Beispiele für genehmigungsfreie Bauvorhaben betrachten und mögliche Ausnahmen aufzeigen.

Gängige Beispiele für genehmigungsfreie Bauvorhaben und ihre Einschränkungen

Grundsätzlich ist die Genehmigungsfreiheit in den Landesbauordnungen geregelt, allerdings gibt es Unterschiede in den einzelnen Bundesländern. Einige Beispiele für genehmigungsfreie Bauvorhaben sind:

• Gartenhäuser, Geräteschuppen, Gewächshäuser
• Carports, Garagen und Stellplätze
• Zäune, Mauern und Einfriedungen
• Spielgeräte, wie Schaukeln oder Trampoline
• Photovoltaikanlagen und Solarthermieanlagen

Allerdings gibt es auch für genehmigungsfreie Bauvorhaben gewisse Einschränkungen und Auflagen, die beachtet werden müssen. Hier einige Beispiele:

• Größe und Höhe: In vielen Fällen sind genehmigungsfreie Bauvorhaben durch Größe und Höhe limitiert. So darf etwa die Grundfläche eines Gartenhauses eine gewisse Quadratmeterzahl nicht überschreiten.
• Abstandsflächen: Um die Belange der Nachbarn zu wahren, müssen bei bestimmten Bauvorhaben Mindestabstände zum Nachbargrundstück eingehalten werden.
• Brandschutz: Insbesondere bei Carports und Garagen gelten Brandschutzbestimmungen, die vor Baubeginn geprüft werden müssen.
• Energieeinsparverordnung (EnEV): Photovoltaikanlagen und Solarthermieanlagen müssen den Vorgaben der EnEV entsprechen, um genehmigungsfrei realisiert werden zu können.

Einige praktische Fallbeispiele zur Genehmigungsfreiheit

Im Folgenden möchten wir Ihnen einige Praxisbeispiele als Anhaltspunkt für genehmigungsfreie Bauvorhaben vorstellen:

• Beispiel 1: Gartenhaus im Vorgarten – Herr Müller möchte ein Gartenhaus (15 Quadratmeter Grundfläche) in seinem Vorgarten errichten. Da das Gartenhaus in diesem Fall die zulässige Fläche auf dem Grundstück und die vorgeschriebene Abstandsflächen einhält, ist es genehmigungsfrei. Herr Müller sollte jedoch darauf achten, dass eventuell weitere örtliche Vorgaben wie die Gestaltungssatzung der Kommune eingehalten werden.
• Beispiel 2: Erweiterung einer Terrasse – Frau Schmidt plant die Erweiterung ihrer Terrasse um weitere 10 Quadratmeter. In ihrem Bundesland sind Terrassen bis zu einer bestimmten Größe grundsätzlich genehmigungsfrei. Solange die Terrasse die zulässige Fläche sowie die vorgeschriebenen Grenzabstände zum Nachbargrundstück einhält und keine baulichen Veränderungen am Wohngebäude vorgenommen werden müssen, ist das Vorhaben genehmigungsfrei.
• Beispiel 3: Solarthermieanlage auf dem Dach – Herr Fischer möchte auf dem Dach seines Einfamilienhauses eine Solarthermieanlage zur Warmwasserbereitung installieren. Auch in diesem Fall ist das Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfrei, sofern die Anlage den Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) entspricht und keine sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften verletzt werden. Eventuell kann jedoch eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis erforderlich sein, wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht.

Klare Faustregel: Immer baurechtliche Vorschriften und örtliche Bebauungspläne beachten

Die obigen Beispiele geben einen ersten Überblick über mögliche genehmigungsfreie Bauvorhaben, jedoch sollte stets beachtet werden, dass die baurechtlichen Vorschriften im konkreten Einzelfall maßgeblich sind. Zudem gilt es, die jeweiligen örtlichen Bebauungspläne und Satzungen der Kommunen zu berücksichtigen, da diese ebenfalls Einfluss auf die Genehmigungsfreiheit nehmen können.

Bauvoranfrage: Eine sinnvolle Option zur Klärung der Genehmigungsfreiheit

Bei Unsicherheiten bezüglich der Genehmigungsfreiheit eines Bauvorhabens kann eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt eine hilfreiche Maßnahme sein. Dabei handelt es sich um eine behördliche Stellungnahme, die klärt, ob das geplante Bauvorhaben dem geltenden Baurecht entspricht. Durch die Bauvoranfrage können Bauherren rechtliche Sicherheit gewinnen und möglichen späteren Problemen vorbeugen.

Nichtgenehmigungsfreiheit und Folgen für den Bauherrn

Wird ein Bauvorhaben ohne die notwendige Baugenehmigung durchgeführt, kann dies ernsthafte Folgen für den Bauherrn haben. Neben der Nachzahlung von Gebühren, möglichen Bußgeldern und Rechtsstreitigkeiten droht im schlimmsten Fall der Abriss des Bauwerks auf eigene Kosten. Daher ist es essentiell, sich im Vorfeld umfassend über die Genehmigungsfreiheit zu informieren und gegebenenfalls rechtlichen Beistand zu suchen.

Rechtlicher Beistand: Der Vorteil einer anwaltlichen Beratung

Eine fachkundige und umfassende anwaltliche Beratung im Bereich Baurecht kann eine wertvolle Unterstützung beim Planungs- und Genehmigungsprozess eines Bauvorhabens sein. Ein erfahrener Rechtsanwalt wird zunächst den Ist-Zustand und die baurechtlichen Rahmenbedingungen für Ihr Bauvorhaben ermitteln und Sie anschließend über etwaige Risiken und Notwendigkeiten einer Baugenehmigung informieren.

Darüber hinaus können anwaltliche Beratungen auch zu Einschätzungen über mögliche Ausnahmen von der Genehmigungspflicht führen.

Abschließende Tipps und Empfehlungen aus unserer Anwaltspraxis

1. Informieren Sie sich vor der Planung eines Bauvorhabens ausführlich über die baurechtlichen Vorschriften und Möglichkeiten in Ihrem Bundesland und Ihrer Kommune.
2. Planen Sie möglichst frühzeitig eine Bauberatung beziehungsweise eine kundige Expertise durch einen sachkundigen Architekten oder Bauingenieur ein.
3. Nutzen Sie bei Unklarheiten die Möglichkeit einer Bauvoranfrage, um rechtlich auf der sicheren Seite zu stehen.
4. Ziehen Sie im Zweifelsfall einen Anwalt zu Rate, um möglichen rechtlichen Problemen vorzubeugen.

Wir hoffen, Ihnen mit diesem Blog-Beitrag einen umfassenden Einblick in die Thematik der Genehmigungsfreiheit im Bau gegeben zu haben. Sollten Sie rechtliche Fragen oder Unsicherheiten in Bezug auf ein konkretes Bauvorhaben haben, zögern Sie nicht, unsere Anwaltskanzlei zu kontaktieren. Wir stehen Ihnen gerne mit unserer Erfahrung und Kompetenz zur Seite.

Auf dem Weg zum Traumprojekt: Sicher navigieren zwischen Genehmigungsfreiheit und Baugenehmigung

Zusammengefasst zeigt sich, dass die Genehmigungsfreiheit im Bau durchaus ein attraktiver Weg sein kann, um Bauvorhaben schneller und unkomplizierter umzusetzen. Allerdings gilt es stets, sich der vielfältigen rechtlichen Rahmenbedingungen und Vorschriften bewusst zu sein, um nicht in die Falle unerlaubter Baumaßnahmen zu tappen.

Die Kenntnis der aktuellen Gesetzeslage, eine detaillierte Planung und gegebenenfalls die frühzeitige Einbindung von Helfern, wie Architekten, Bauämtern oder Rechtsanwälten, sind dabei unverzichtbar. So können Sie Ihren Traum von der eigenen Immobilie oder der Umsetzung eines Bauvorhabens sicher verwirklichen und möglichen rechtlichen Schwierigkeiten vorbeugen.