Mietminderung in der Gewerbemiete: Wann und wie ist sie möglich?

Aufgrund von Mängeln und Beeinträchtigungen in Gewerberäumen kann es vorkommen, dass Mieter eine Mietminderung in Betracht ziehen. Bevor Sie jedoch diesen Schritt gehen, ist es wichtig, genau über die gesetzlichen Grundlagen, Voraussetzungen und Beispiele für Mietminderungen in der Gewerbemiete informiert zu sein. In diesem umfassenden Blog-Beitrag erfahren Sie alles rund um das Thema Mietminderung bei Gewerbeimmobilien.

Inhaltsverzeichnis

• Rechtliche Grundlagen der Mietminderung
• Voraussetzungen für eine Mietminderung
• Umfang der Mietminderung
• Ausschluss des Mietminderungsrechts
• Ankündigung einer Mietminderung
• Beispiele für Mietminderungen im Gewerbebereich
• Häufig gestellte Fragen zur Mietminderung im Gewerbemietrecht

Rechtliche Grundlagen der Mietminderung

Die gesetzliche Regelung zur Mietminderung im Gewerberaummietrecht findet sich in § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Dieser Paragraf legt fest, dass der Mieter die Miete anteilig mindern kann, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Dies gilt ebenso, wenn die Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung während des Mietverhältnisses aufgrund eines vom Vermieter nicht zu vertretenen Mangels entsteht.

Eine wesentliche Voraussetzung für eine Mietminderung ist daher, dass ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Sowohl im Wohnraum- als auch im Gewerbemietrecht versteht man unter einem Mangel „einen für den Mieter nachteiligen Zustand der vermieteten Sache, der ihre vertragliche Nutzung erheblich beeinträchtigt“ (vgl. § 537 Abs. 1 BGB).

Voraussetzungen für eine Mietminderung

Um eine Mietminderung geltend machen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Diese können wie folgt zusammengefasst werden:

• Ein Mangel liegt vor: Die Mietsache weist einen Mangel auf, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt.
• Der Mangel beeinträchtigt die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch: Die Beeinträchtigung muss erheblich sein, das heißt, sie muss über eine bloße Unannehmlichkeit oder Bagatelle hinausgehen.
• Der Mieter hat den Mangel nicht zu vertreten: Die Minderung ist nur möglich, wenn der Mieter den Mangel nicht verursacht hat oder sonst dafür verantwortlich ist.
• Der Mieter hat den Mangel unverzüglich angezeigt: Um das Recht zur Mietminderung geltend machen zu dürfen, muss der Mieter den Mangel unverzüglich beim Vermieter anzeigen (vgl. § 536c Abs. 1 BGB).

Erst wenn all diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Mieter über eine Mietminderung nachdenken. Dabei ist zu beachten, dass bei Gewerberaummieten häufig individuelle vertragliche Vereinbarungen getroffen werden, die Einfluss auf die Regelungen zur Mietminderung haben können.

Umfang der Mietminderung

Der Umfang der Mietminderung richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch. In der Praxis ist die Bestimmung des exakten Minderungsbetrags oft Gegenstand von Streitigkeiten. Grundsätzlich soll die Mietminderung jedoch dazu führen, dass der Mieter für den Zeitraum der Beeinträchtigung nur den Betrag zahlt, der der tatsächlichen Wertminderung der Mietsache entspricht.

Mieter und Vermieter können die Höhe der Mietminderung in der Regel in der Praxis durch Vergleiche und Verhandlungen einvernehmlich festlegen. Wenn eine Einigung jedoch nicht möglich ist, können gerichtliche Auseinandersetzungen notwendig werden, bei denen eventuell ein Sachverständiger zur Ermittlung des Minderungsbetrags hinzugezogen wird.

Ausschluss des Mietminderungsrechts

Im Gewerberaummietrecht ist es möglich, dass das Recht zur Mietminderung durch vertragliche Vereinbarungen eingeschränkt oder ausgeschlossen wird. Solche Klauseln sind jedoch nur wirksam, wenn sie den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werden (vgl. § 307 BGB).

Ein genereller Ausschluss des Mietminderungsrechts ist etwa bei einer sog. „Gewährleistungsumgehung“ unzulässig, bei der dem Vermieter die Möglichkeit entzogen wird, die Mietsache in einen mangelfreien Zustand zu versetzen. Auch Klauseln, die den Mieter verpflichten, den Mietvertrag unabhängig von etwaigen Mängeln einzuhalten, sind unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 18.07.2012 – XII ZR 65/10). Allerdings kann eine individuell ausgehandelte Regelung, die beispielsweise bestimmte Bagatellmängel oder vorher bekannte Mängel vom Mietminderungsrecht ausschließt, zulässig sein.

Ankündigung einer Mietminderung

Bevor ein Mieter von Gewerberäumen die Miete tatsächlich mindert, sollte er den Vermieter über seinen Minderungsentschluss informieren und diesem die Möglichkeit geben, den Mangel zu beseitigen. Die Kenntnis des Vermieters vom Mangel ist Voraussetzung für die Mietminderung (vgl. § 536c BGB).

Es empfiehlt sich, dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen. Dabei sollte die Art des Mangels und die damit verbundenen Umstände berücksichtigt werden. Die Fristsetzung sollte schriftlich und konkret erfolgen, um später den Nachweis führen zu können, dass der Vermieter ordnungsgemäß informiert wurde. Wird die Frist fruchtlos oder bleibt der Vermieter untätig, kann der Mieter seine Minderungsabsicht verwirklichen.

Beispiele für Mietminderungen im Gewerbebereich

Die Frage, in welchen Fällen eine Mietminderung gerechtfertigt ist, hängt stark vom Einzelfall ab. Nachfolgend finden Sie einige Beispiele aus der Rechtsprechung, die jedoch nur exemplarisch Anhaltspunkte bieten:

• Ein erheblicher Wasserschaden, der zur Schließung von Geschäftsräumen führt, kann eine Mietminderung von 100 % rechtfertigen (vgl. LG Düsseldorf, Urteil vom 08.11.2001 – 10 S 87/01).
• Eine defekte Heizungsanlage kann im Winter zu einer Minderung von 50 % führen (vgl. LG Kempten, Urteil vom 25.06.2001 – 21 S 2613/00).
• Schwerwiegende Lärmbelästigungen durch Baumaßnahmen in unmittelbarer Nähe der Gewerberäume können zu einer Mietminderung von 25 % berechtigen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.10.2001 – 62 S 105/01).
• Ein erheblicher Wasserschaden in der Teeküche eines Büros kann eine Mietminderung von 5 % rechtfertigen (vgl. LG Dortmund, Urteil vom 17.12.1998 – 1 S 468/96).

Zu beachten ist dabei, dass die Urteile immer aufgrund der individuellen Umstände des jeweiligen Falles getroffen wurden und keine bindende Wirkung für andere Fälle haben. Die Beispiele sollen lediglich einen kleinen Einblick in die Vielfalt möglicher Minderungsgründe geben.

Häufig gestellte Fragen zur Mietminderung im Gewerbemietrecht

Nachstehend finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Mietminderung im Zusammenhang mit Gewerberaummietverträgen:

1. Kann die Miete automatisch gemindert werden, sobald ein Mangel vorliegt?
   Nein. Wie bereits erwähnt, muss der Mangel zunächst dem Vermieter angezeigt werden und dieser muss eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung erhalten. Erst wenn die Frist fruchtlos oder der Vermieter untätig bleibt, kann der Mieter die Miete mindern.
2. Muss die Mietminderung schriftlich erklärt werden?
   Eine schriftliche Erklärung der Mietminderung ist zwar nicht zwingend erforderlich, aber sie wird dringend empfohlen, um eventuellen späteren Streitigkeiten vorzubeugen.
3. Was geschieht, wenn die Mietminderung zu hoch angesetzt wurde?
   Wenn der Mieter die Mietminderung zu hoch ansetzt, kann der Vermieter die übermäßig gekürzte Miete als ausstehend ansehen und gegebenenfalls Kündigung oder Räumungsklagen einleiten (vgl. § 543 BGB).
4. Wie lange kann ein Mieter rückwirkend eine Mietminderung geltend machen?
   Eine rückwirkende Mietminderung ist grundsätzlich möglich, sofern der Mieter den Vermieter unverzüglich über den Mangel informiert hat und dieser die Frist zur Mängelbeseitigung hat verstreichen lassen. Der Anspruch auf Mietminderung ist jedoch der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren unterworfen (vgl. § 195 BGB).
5. Kann eine Mieterhöhung während einer Mietminderung durchgesetzt werden?
   Eine Mieterhöhung während einer Mietminderung ist grundsätzlich möglich. Allerdings darf die erhöhte Miete erst nach Beseitigung des Mangels verlangt werden, da die Mietminderung immer auf die ursprünglich vereinbarte Miete angerechnet wird.

Abschließend ist daran zu erinnern, dass dieser Blog-Beitrag lediglich allgemeine Informationen zu Mietminderungen im Gewerbemietrecht liefert und keine rechtliche Beratung darstellt. Im Zweifelsfall oder bei konkreten Fragen empfiehlt es sich, die Hilfe von Rechtsanwälten zu suchen, die auf Gewerbemietrecht spezialisiert sind und individuelle Beratung bieten.