Als Eigentümer eines Grundstücks können Sie durch sogenannte Grunddienstbarkeiten in Ihrem Eigentumsrecht eingeschränkt oder berechtigt sein. Sie spielen im deutschen Grundstücksverkehr eine wichtige Rolle und können sowohl positive als auch negative Auswirkungen auf die Nutzung von Grundstücken haben.

In diesem umfassenden Leitfaden erläutern wir die verschiedenen Arten von Grunddienstbarkeiten, die Eintragung im Grundbuch, Rechte und Pflichten der beteiligten Grundstückseigentümer sowie aktuelle Gerichtsurteile und häufig gestellte Fragen.

Inhalt

  • Was ist eine Grunddienstbarkeit?
  • Arten von Grunddienstbarkeiten
  • Grundbuch und Eintragung
  • Rechte und Pflichten der beteiligten Grundstückseigentümer
  • Auskunft, Genehmigung, Gestattung
  • Verjährung und Erlöschen
  • Aktuelle Gerichtsurteile
  • FAQ

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Grunddienstbarkeiten sind beschränkte dingliche Rechte, die einen Grundstückseigentümer dazu verpflichten, eine bestimmte Nutzung seines Grundstücks durch einen anderen Grundstückseigentümer zu dulden oder die Nutzbarkeit des eigenen Grundstücks zu beschränken. Es handelt sich um eine rechtliche Verbindung zwischen zwei Grundstücken, wobei das belastete Grundstück als „dienendes Grundstück“ und das begünstigte Grundstück als „herrschendes Grundstück“ bezeichnet wird. Grunddienstbarkeiten sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 1018 ff. geregelt.

Arten von Grunddienstbarkeiten

Es gibt verschiedene Arten von Grunddienstbarkeiten, die nach ihrer rechtlichen Funktion unterschieden werden können:

  1. Leitungsrecht: Das Recht, auf einem fremden Grundstück Leitungen, wie beispielsweise Abwasser- oder Stromleitungen, zu verlegen, zu unterhalten und zu nutzen.
  2. Wegerecht: Das Recht, über ein fremdes Grundstück zu gehen oder zu fahren, um sein eigenes Grundstück zu erreichen. Häufig auch als Geh- und Fahrrecht bezeichnet.
  3. Überbaurecht: Das Recht, Teile eines Gebäudes auf einem Nachbargrundstück zu errichten oder zu unterhalten.
  4. Wasserrecht: Das Recht, Wasser aus einem fremden Grundstück zu entnehmen, oder das Recht, Wasser auf einem fremden Grundstück zu speichern oder abzuleiten.
  5. Wohnungsrecht: Das Recht, in einem Gebäude auf einem fremden Grundstück zu wohnen.
  6. Nießbrauch: Das Recht, die Früchte eines fremden Grundstücks zu genießen, beispielsweise durch Pacht- oder Mieteinnahmen.
  7. Grenzregelung: Das Recht, die Grenzen zwischen zwei Grundstücken in Bezug auf Pflanzungen, Abstandsregelungen oder Zaunanlagen festzulegen.

Darüber hinaus gibt es auch gesetzliche Grunddienstbarkeiten, wie zum Beispiel Notwege, die vom Gesetzgeber zum Schutz bestimmter Rechtsgüter vorgesehen sind.

Grundbuch und Eintragung

Grunddienstbarkeiten müssen im Grundbuch eingetragen werden, um ihre volle rechtliche Wirkung zu entfalten. Die Eintragung erfolgt auf Antrag bei dem zuständigen Grundbuchamt. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das von den Amtsgerichten geführt wird. Es gibt Auskunft über die rechtlichen Verhältnisse der Grundstücke, wie zum Beispiel Eigentumsverhältnisse, Grundpfandrechte oder eben Grunddienstbarkeiten.

Die Eintragung von Grunddienstbarkeiten erfolgt in der Regel in Abteilung II des Grundbuchblatts des dienenden Grundstücks. Dort werden alle Lasten und Beschränkungen verzeichnet, die nicht in Abteilung III (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden) aufgeführt sind. Die genaue Bezeichnung der Grunddienstbarkeit, der Begünstigte (herrschendes Grundstück) und eventuelle Bedingungen oder Befristungen sind in der Eintragung festgehalten.

Um eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eintragen zu lassen, ist eine sogenannte Einigung (Auflassung) der beteiligten Grundstückseigentümer und die öffentliche Beglaubigung dieser Einigung erforderlich. Die Einigung muss schriftlich erfolgen und die Unterschriften der Beteiligten von einem Notar beglaubigt werden. Ist die Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, entfaltet sie dingliche Wirkung und bindet alle späteren Rechtsnachfolger der beteiligten Grundstückseigentümer.

Rechte und Pflichten der beteiligten Grundstückseigentümer

Die Rechte und Pflichten der Grundstückseigentümer in Bezug auf Grunddienstbarkeiten ergeben sich aus den gesetzlichen Bestimmungen des BGB sowie aus den Inhalten der jeweiligen Grunddienstbarkeit im Grundbuch.

Der Eigentümer des dienenden Grundstücks (belastetes Grundstück) ist verpflichtet, die vereinbarte Nutzung durch den Eigentümer des herrschenden Grundstücks (begünstigtes Grundstück) zu dulden. Diese Duldungspflicht kann beispielsweise darin bestehen, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks einem Wegerecht zustimmt und den Zugang zum herrschenden Grundstück ermöglicht. Die genauen Modalitäten der Grunddienstbarkeit sind im Grundbuch festgehalten und müssen von beiden Parteien beachtet werden.

Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks hat das Recht, die Grunddienstbarkeit in dem vereinbarten Umfang zu nutzen. Er darf jedoch nicht über den im Grundbuch festgehaltenen Umfang hinausgehen und ist verpflichtet, einen eventuellen Schadenersatz für Beeinträchtigungen des dienenden Grundstücks zu leisten.

Grundsätzlich ist der Eigentümer des herrschenden Grundstücks für die Kosten der Errichtung, Instandhaltung oder Erneuerung der zu seinem Vorteil geschaffenen Anlagen oder Einrichtungen verantwortlich, es sei denn, es ist vertraglich etwas anderes vereinbart. Die Kosten für die Eintragung der Grunddienstbarkeit im Grundbuch sowie für die notarielle Beglaubigung der Einigung tragen in der Regel beide Parteien.

Auskunft, Genehmigung, Gestattung

Der Eigentümer des dienenden Grundstücks ist verpflichtet, dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks auf Verlangen Auskunft über die Gegebenheiten der Grunddienstbarkeit zu erteilen, damit dieser einschätzen kann, inwieweit er sein Recht ausüben kann.

In bestimmten Fällen kann der Eigentümer des herrschenden Grundstücks auch die Genehmigung des Eigentümers des dienenden Grundstücks für eine bestimmte Nutzung einholen, beispielsweise wenn eine bestimmte Nutzung der Grunddienstbarkeit nur unter bestimmten Bedingungen zulässig ist. Die Genehmigung muss schriftlich erteilt werden und kann mit Auflagen verbunden sein.

Gestattungen sind zeitlich befristete, widerrufliche Einräumungen eines Nutzungsrechts, die keine Grunddienstbarkeit begründen. Sie geben dem Berechtigten ein persönliches Nutzungsrecht, das nicht im Grundbuch eingetragen wird und bei einem Eigentümerwechsel erlischt. Gestattungen sind häufig im Zusammenhang mit der vorübergehenden Nutzung von dienenden Grundstücken für Baumaßnahmen oder als Parkplatz anzutreffen.

Verjährung und Erlöschen

Grunddienstbarkeiten sind grundsätzlich dauerhafte Lasten und Rechte, die mit den beteiligten Grundstücken verknüpft sind und bei einem Eigentümerwechsel fortbestehen. Sie können jedoch unter bestimmten Umständen auch verjähren oder erlöschen.

Ein Anspruch auf Beseitigung einer Grunddienstbarkeit kann verwirken, wenn der Eigentümer des dienenden Grundstücks länger als 30 Jahre keinen Widerspruch gegen die Ausübung der Grunddienstbarkeit erhebt und die Grunddienstbarkeit während dieser Zeit tatsächlich ausgeübt wird (§ 1028 BGB). Hierbei handelt es sich jedoch nur um eine sogenannte „negative Verjährung“, d.h. der Eigentümer des dienenden Grundstücks kann die Beseitigung der Grunddienstbarkeit nicht mehr verlangen, die Grunddienstbarkeit bleibt jedoch weiterhin bestehen.

Grunddienstbarkeiten erlöschen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Aufhebung durch Einigung der beteiligten Grundstückseigentümer (schriftlich und mit notarieller Beglaubigung);
  • Erlöschen durch Zeitablauf, wenn die Grunddienstbarkeit befristet war;
  • Begründung der Unmöglichkeit der Ausübung (z. B. durch Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen oder Veränderung der tatsächlichen Gegebenheiten auf dem beteiligten Grundstück);
  • Verzicht des Eigentümers des herrschenden Grundstücks, der im Grundbuch eingetragen werden muss;
  • Zusammenfall von dienendem und herrschendem Grundstück im Eigentum derselben Person (sog. „Konsolidation“).

FAQ

Wie kann ich eine Grunddienstbarkeit eintragen lassen?

Um eine Grunddienstbarkeit eintragen zu lassen, müssen sich die beteiligten Grundstückseigentümer schriftlich einigen (sog. „Auflassung“). Die Einigung muss notariell beglaubigt werden. Anschließend kann die Grunddienstbarkeit beim zuständigen Grundbuchamt zur Eintragung angemeldet werden. Hierfür sind die schriftliche Einigung und die notarielle Beglaubigung vorzulegen.

Wer trägt die Kosten für die Einrichtung einer Grunddienstbarkeit?

Die Kosten für die notarielle Beglaubigung der Einigung und die Eintragung im Grundbuch tragen in der Regel beide Parteien. Die Kosten für die Errichtung, Instandhaltung oder Erneuerung der zu dem Vorteil des herrschenden Grundstücks geschaffenen Anlagen oder Einrichtungen trägt grundsätzlich der Eigentümer des herrschenden Grundstücks, es sei denn, es ist vertraglich etwas anderes vereinbart.

Kann eine bestehende Grunddienstbarkeit gelöscht werden?

Ja, eine Grunddienstbarkeit kann gelöscht werden, wenn beide beteiligten Grundstückseigentümer sich darauf einigen und die Löschung beim Grundbuchamt beantragen. Die Einigung muss schriftlich erfolgen und die Unterschriften der Beteiligten von einem Notar beglaubigt werden. Weitere Gründe für das Erlöschen einer Grunddienstbarkeit sind z. B. Zeitablauf, Unmöglichkeit der Ausübung, Verzicht oder Konsolidation (Zusammenfall von dienendem und herrschendem Grundstück im Eigentum derselben Person).

Kann ein Wegerecht auch für Dritte gelten?

Ein Wegerecht kann grundsätzlich auch für Dritte gelten, wenn dies bei der Eintragung der Grunddienstbarkeit ausdrücklich so bestimmt wurde. In der Rechtsprechung wurde dies in bestimmten Fällen anerkannt, z. B. bei einem Wegerecht zugunsten der Allgemeinheit für den Zugang zum Flussufer.

Bietet eine Grunddienstbarkeit auch Schutz vor Kündigungen aufgrund von Eigenbedarf?

Eine Grunddienstbarkeit als solche bietet keinen Schutz vor Kündigungen aufgrund von Eigenbedarf, da sie sich nur auf das Grundstück und nicht auf das Bestehen eines Mietverhältnisses bezieht. Allerdings kann eine Grunddienstbarkeit, wie beispielsweise ein Wohnungsrecht, dem Berechtigten das Recht einräumen, in einem Gebäude auf einem fremden Grundstück zu wohnen, was die Durchsetzung einer Eigenbedarfskündigung erschweren oder verhindern kann.

Ich habe ein Grundstück gekauft, auf dem eine Grunddienstbarkeit eingetragen ist. Was muss ich beachten?

Als neuer Eigentümer eines Grundstücks, auf dem eine Grunddienstbarkeit eingetragen ist, übernehmen Sie automatisch die Pflichten und Rechte, die mit der Grunddienstbarkeit verbunden sind. Sie sollten daher die Eintragung im Grundbuch genau prüfen, um sich über die genauen Bedingungen der Grunddienstbarkeit zu informieren und eventuelle Konflikte mit dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu vermeiden.

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