Grunderwerbssteuer und Grundstückstausch zwei Begriffe, die beim Immobilienbesitz und -erwerb immer wieder eine Rolle spielen und deren steuerliche Aspekte oft unterschätzt werden. Während viele den klassischen Immobilienkauf kennen, ist der Grundstückstausch eine weniger verbreitete, aber durchaus interessante Option. Doch wie verhält es sich hierbei mit der Steuer? Die Grunderwerbssteuer, eine Steuer, die bei jedem Erwerb eines Grundstückes anfällt, nimmt auch beim Grundstückstausch eine zentrale Rolle ein. Aber was ist bei einem solchen Tauschgeschäft zu beachten? Unsere Kanzlei Herfurtner informiert Sie umfassend und praxisnah über dieses wichtige Thema.

Was ist die Grunderwerbssteuer?

Die Grunderwerbssteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt und gehört zu den sogenannten Verkehrsteuern. Grundsätzlich fällt diese Steuer bei jeder Art des Erwerbs eines Grundstückes in Deutschland an. Sie wird auf den Kaufpreis des Grundstückes oder der Immobilie erhoben und ist von demjenigen zu zahlen, der das Grundstück erwirbt. Die Höhe der Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)

Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) regelt die Erhebung der Grunderwerbsteuer in Deutschland. Wichtige Paragraphen des GrEStG sind:

  • § 1 GrEStG: Beschreibt den Erwerbsvorgang, der die Steuerpflicht auslöst.
  • § 3 GrEStG: Zählt die Ausnahmen von der Grunderwerbssteuerpflicht auf, zum Beispiel Erwerbe zwischen Ehegatten.
  • § 9 GrEStG: Regelt die Bemessungsgrundlage, auf der die Steuer berechnet wird.
  • § 11 GrEStG: Bestimmt, wer Steuerschuldner ist.

Der Grundstückstausch und seine steuerlichen Aspekte

Definition und Ablauf eines Grundstückstausches

Beim Grundstückstausch handelt es sich um ein Tauschgeschäft, bei dem zwei Parteien ihre Grundstücke gegenseitig tauschen. Dieser Tausch kann aus verschiedenen Gründen erfolgen, wie z.B. zur Arrondierung des Grundbesitzes oder zur Verwirklichung bestimmter baulicher Maßnahmen. Rechtlich gesehen gilt der Grundstückstausch als zwei separate Erwerbsvorgänge, weshalb auf beide Transaktionen Grunderwerbssteuer anfällt.

Grunderwerbsteuer beim Grundstückstausch

Obwohl ein gegenseitiger Tausch von Grundstücken aus Sicht der beteiligten Parteien nur ein Geschäft ist, betrachten die Finanzbehörden jeden Eigentumsübergang als separaten Erwerbsvorgang. Das bedeutet, dass bei einem Grundstückstausch zweimal Grunderwerbssteuer fällig wird: Einmal auf das Grundstück, das von Person A zu Person B wechselt, und einmal auf das Grundstück, das von Person B zu Person A wechselt.

Berechnung der Grunderwerbssteuer beim Grundstückstausch

Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird auf Basis des Verkehrswertes der getauschten Grundstücke berechnet. Der Verkehrswert wird durch Vergleichswerte oder Gutachten bestimmt. Dabei kann es vorkommen, dass die Werte der beiden Grundstücke unterschiedlich sind. In einem solchen Fall kann die Differenz durch eine Ausgleichszahlung beglichen werden. Auch auf diese Ausgleichszahlung fällt Grunderwerbsteuer an.

Beispiel zur Berechnung

Nehmen wir an, Person A tauscht ein Grundstück im Wert von 200.000 Euro mit Person B, deren Grundstück einen Wert von 150.000 Euro hat. Person A erhält zusätzlich 50.000 Euro als Ausgleichszahlung. Die Grunderwerbssteuer wird dann auf folgende Beträge erhoben:

  • Person A: Grunderwerbsteuer auf 150.000 Euro
  • Person B: Grunderwerbssteuer auf 200.000 Euro
  • Zusätzliche Grunderwerbsteuer auf die 50.000 Euro Ausgleichszahlung

Anhand der Steuersätze der jeweiligen Bundesländer können Sie die konkrete Steuerbelastung berechnen.

Rechtliche und steuerliche Fallstricke beim Grundstückstausch

Notarielle Beglaubigung

Ein Grundstückstausch erfordert immer eine notarielle Beglaubigung. Der notarielle Kaufvertrag stellt sicher, dass der Eigentumsübergang rechtlich sauber abgewickelt wird. Der Notar prüft und sorgt dafür, dass beide Parteien über die steuerlichen Konsequenzen informiert sind und die Grunderwerbssteuer korrekt berechnet wird.

Schuldner der Grunderwerbsteuer

Nach § 13 GrEStG sind die Tauschparteien gemeinschaftlich Schuldner der Grunderwerbsteuer. Das bedeutet, dass die Finanzbehörde von beiden Parteien die Zahlung verlangen kann. Es empfiehlt sich daher, im notariellen Kaufvertrag klar zu regeln, wer die Steuerlast trägt.

Die Bedeutung eines Gutachtens

Um Streitigkeiten über den Verkehrswert der getauschten Grundstücke zu vermeiden, ist es ratsam, ein unabhängiges Gutachten erstellen zu lassen. Dieses Gutachten dient als Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer und reduziert das Risiko steuerlicher Nachforderungen.

Beispiel aus der Praxis

Ein Fall aus unserer Kanzlei: Herr Müller und Frau Schmidt tauschten Grundstücke, um ihre Bauvorhaben zu realisieren. Ein Gutachten hatte ergeben, dass Herr Müllers Grundstück 250.000 Euro und Frau Schmidts Grundstück 180.000 Euro wert waren. Durch eine vertraglich vereinbarte Ausgleichszahlung von 70.000 Euro an Frau Schmidt wurde ein fairer Ausgleich geschaffen, wobei beide Parteien die Grunderwerbsteuer korrekt begleichen konnten.

FAQs zum Thema Grunderwerbssteuer und Grundstückstausch

Fällt bei jedem Grundstückstausch Grunderwerbssteuer an?

Ja, jeder Grundstückstausch wird wie ein separater Erwerb behandelt, sodass für beide Vertragsseiten Grunderwerbssteuer anfällt.

Wie wird der Verkehrswert eines Grundstücks bestimmt?

Der Verkehrswert wird durch Vergleichswerte, Bodenrichtwertkarten oder ein Gutachten bestimmt. Es ist ratsam, ein unabhängiges Gutachten erstellen zu lassen.

Gibt es Ausnahmen von der Grunderwerbssteuer beim Grundstückstausch?

Ja, bestimmte Ausnahmefälle sind im § 3 GrEStG geregelt, wie zum Beispiel Erwerbe zwischen Ehegatten oder von Eltern auf Kinder. Diese Ausnahmen gelten jedoch nicht pauschal und müssen im Einzelfall geprüft werden.

Wer trägt die Grunderwerbssteuer beim Grundstückstausch?

Nach § 13 GrEStG sind beide Parteien gemeinschaftlich Schuldner der Grunderwerbssteuer. Es sollte jedoch im notariellen Vertrag eine klare Regelung getroffen werden, wer die Steuerlast letztlich trägt.

Was passiert, wenn der Verkehrswert der Grundstücke unterschiedlich ist?

In diesem Fall wird oft eine Ausgleichszahlung vereinbart. Auch auf diese Ausgleichszahlung fällt Grunderwerbssteuer an.

Technische und administrative Details beim Grundstückstausch

Vertragsgestaltung und notarielle Beurkundung

Die notarielle Beurkundung des Grundstückstausches ist gesetzlich vorgeschrieben und stellt sicher, dass der Vertrag rechtswirksam ist. Der Notar kontrolliert, dass alle notwendigen Informationen enthalten sind und klärt beide Parteien über die rechtlichen und steuerlichen Implikationen auf.

Eintragung ins Grundbuch

Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages muss der Tausch ins Grundbuch eingetragen werden. Diese Eintragung ist erforderlich, um den Eigentumswechsel rechtlich wirksam zu machen. Dadurch wird verhindert, dass es später zu Streitigkeiten über das Eigentum an den getauschten Grundstücken kommt.

Mitteilung an das Finanzamt

Der Notar ist verpflichtet, den Grundstückstausch dem Finanzamt zu melden. Dies erfolgt mittels einer Grunderwerbsteueranzeige, die alle relevanten Informationen zum Tauschgeschäft enthält. Auf Grundlage dieser Anzeige berechnet das Finanzamt die zu zahlende Grunderwerbsteuer.

Praxisbeispiel

In einem kürzlich abgewickelten Fall mussten nach dem Tausch zweier Grundstücke und der Eintragung ins Grundbuch beide Parteien innerhalb eines Monats nach schriftlicher Aufforderung die Grunderwerbssteuer begleichen. Durch eine vorausschauende Vertragsgestaltung und die rechtzeitige Bereitstellung der notwendigen Mittel kam es zu keinen finanziellen Engpässen.

Wirtschaftliche und strategische Überlegungen zum Grundstückstausch

Gründe für einen Grundstückstausch

Ein Grundstückstausch kann aus verschiedenen Gründen sinnvoll sein, darunter:

  • Arrondierung des Grundstücks: Vergrößern oder Abrunden bestehender Grundstücke zur besseren Nutzung.
  • Bauvorhaben: Realisierung spezifischer Bauvorhaben, die auf dem ursprünglichen Grundstück nicht möglich wären.
  • Vermeidung von Liquiditätsengpässen: Bei einem Tausch wird kein direkter Kaufpreis fällig, was die Liquidität schont.

Steuerliche Optimierungsmöglichkeiten

Eine sorgfältige Planung und Beratung können helfen, die Steuerlast zu minimieren. Einige Möglichkeiten zur steuerlichen Optimierung beinhalten:

  • Ausnutzung von Freibeträgen: Wenn der Tausch zwischen nahen Verwandten erfolgt, können Freibeträge genutzt werden.
  • Gutachten zur Wertfeststellung: Ein unabhängiges Gutachten kann vielfach Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt vermeiden.
  • Vertragliche Gestaltung: Präzise Regelungen im Vertrag über die Steuerlastverteilung können Klarheit schaffen und zukünftige Streitigkeiten vermeiden.

Fazit: Grunderwerbssteuer und Grundstückstausch – Chancen und Herausforderungen

Der Tausch von Grundstücken bietet eine interessante Alternative zum herkömmlichen Kauf und kann strategische Vorteile mit sich bringen. Allerdings sind die steuerlichen und rechtlichen Anforderungen nicht zu unterschätzen. Durch die Grunderwerbssteuer entstehen zusätzliche Kosten, und auch die rechtliche Absicherung des Tauschgeschäfts erfordert sorgfältige Planung. Unser Artikel hat gezeigt, wie wichtig fundierte Kenntnisse und eine vorausschauende Planung im Umgang mit der Grunderwerbssteuer und dem Grundstückstausch sind.

Haben Sie Fragen oder benötigen Sie rechtlichen Rat? Unsere kompetente Kanzlei Herfurtner steht Ihnen mit Rat und Tat zur Seite. Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung!

 

Unsere Rechtsanwälte stehen Ihnen bundesweit und im deutschsprachigen Ausland zur Verfügung.

Rechtsanwalt Arthur Wilms - Kanzlei Herfurtner

Arthur Wilms | Rechtsanwalt | Associate

Vincent Bork Kanzlei Hefurtner

Vincent Bork | Rechtsanwalt | Associate

Anwalt Wolfgang Herfurtner Hamburg - Wirtschaftsrecht

Wolfgang Herfurtner | Rechtsanwalt | Geschäftsführer | Gesellschafter

Kundenbewertungen & Erfahrungen zu Herfurtner Rechtsanwälte. Mehr Infos anzeigen.

Aktuelle Beiträge aus dem Rechtsgebiet Immobilienrecht