Grunderwerbsteuer und Schenkungen – Die Übertragung von Immobilien, sei es durch Kauf oder Schenkung, ist stets mit diversen steuerlichen Aspekten verbunden. Besonders die Grunderwerbsteuer kann eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Doch wie verhält es sich, wenn eine Immobilie geschenkt wird? Welche steuerlichen Auswirkungen hat dies für Schenker und Beschenkten? In diesem Artikel werden wir die vielen Facetten dieses Themas beleuchten und Ihnen verständlich erklären, worauf Sie achten müssen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Schon kleine Fehler oder Missverständnisse könnten große finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen. Also, bleiben Sie dran und erfahren Sie, wie Sie optimal aufgestellt sind.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer fällt bei der Übertragung von inländischen Grundstücken an. Sie wird nicht nur beim Kauf, sondern auch bei Erwerbsvorgängen wie dem Tausch, der Zwangsversteigerung sowie bestimmten Rechtsgeschäften wie beispielsweise Gesellschaftsanteilsübertragungen fällig. Der Grunderwerbsteuer unterliegt beispielsweise:

Berechnung der Grunderwerbsteuer

Die Höhe der Grunderwerbsteuer kann je nach Bundesland variieren. Während einige Bundesländer wie Bayern eine Steuer von 3,5% des Kaufpreises veranschlagen, können es in anderen Bundesländern bis zu 6,5% sein. Die Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis, aber auch andere Faktoren können eine Rolle spielen. Sollten beispielsweise bewegliche Sachen im Immobilienkaufvertrag gesondert ausgewiesen werden, kann dies die Höhe der Grunderwerbsteuer beeinflussen, da diese Gegenstände nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen.

Beispiel zur Berechnung

Nehmen wir an, Sie kaufen eine Wohnung in Hamburg für 500.000 EUR. Die Grunderwerbsteuer in Hamburg beträgt 4,5%. Die Steuerberechnung sieht dann folgendermaßen aus:

  • Kaufpreis: 500.000 EUR
  • Grunderwerbsteuer: 500.000 EUR x 4,5% = 22.500 EUR

Steuerliche Vorteile durch Schenkungen

Eine Immobilie kann auch durch Schenkung übertragen werden. Hierbei ergeben sich einige steuerliche Vorteile und Besonderheiten, die sowohl für den Schenker als auch den Beschenkten von Bedeutung sind.

Freibeträge bei Schenkungen

Bei Schenkungen greifen unterschiedliche Freibeträge, die vom Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem abhängig sind. Folgende Freibeträge gelten derzeit:

  • Ehepartner: 500.000 EUR
  • Kinder: 400.000 EUR
  • Enkelkinder: 200.000 EUR
  • Eltern und Großeltern: 100.000 EUR
  • Andere Personen: 20.000 EUR

Diese Freibeträge können alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden. Sollte der Wert der Schenkung die Freibeträge übersteigen, wird der überschreitende Betrag mit der Schenkungsteuer belegt. Die Höhe der Schenkungsteuer variiert je nach Steuerklasse und Wert der Schenkung und kann zwischen 7% und 50% betragen.

Beispiel zur Schenkungsteuer

Ein Vater schenkt seinem Sohn eine Immobilie im Wert von 600.000 EUR. Der Freibetrag des Sohnes beträgt 400.000 EUR. Die steuerpflichtige Schenkung beträgt daher:

  • 600.000 EUR – 400.000 EUR = 200.000 EUR

Da der Sohn in Steuerklasse I fällt, gilt folgender Steuersatz:

  • Bis 75.000 EUR: 7%
  • Über 75.000 EUR bis 300.000 EUR: 11%

Daraus ergeben sich folgende Steuerbeträge:

  • 75.000 EUR x 7% = 5.250 EUR
  • 125.000 EUR x 11% = 13.750 EUR

Die gesamte Schenkungsteuer beträgt also: 5.250 EUR + 13.750 EUR = 19.000 EUR.

Rechtsgrundlage und gesetzliche Bestimmungen

Die Besteuerung von Grunderwerb und Schenkung ist im wesentlichen durch zwei Gesetze geregelt: das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) und das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Beide Gesetze enthalten detaillierte Vorschriften zu den steuerlichen Pflichten und Regelungen, die bei einem Immobilienerwerb und -schenkungen zu beachten sind.

Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)

Das Grunderwerbsteuergesetz regelt alle Aspekte rund um die Besteuerung von Immobilienübertragungen. Es definiert unter anderem:

  • Die Vorgänge, die der Grunderwerbsteuer unterliegen (§ 1 GrEStG)
  • Die Bemessungsgrundlage der Steuer (§ 8 GrEStG)
  • Steuerschuldner und Fälligkeit (§ 13 und 14 GrEStG)

Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG)

Das ErbStG beschäftigt sich mit der Besteuerung von Erbschaften und Schenkungen. Es führt aus:

  • Welche Werte bei einer Schenkung zu versteuern sind (§ 10 ErbStG)
  • Die Höhe der Freibeträge (§ 16 ErbStG)
  • Die unterschiedlichen Steuerklassen und Steuersätze (§ 19 ErbStG)

Praxisbeispiel: Schenkung einer Immobilie an ein Kind

Frau Müller möchte ihr Ferienhaus an ihrer Tochter übertragen, ohne dass diese stark belastet wird. Das Ferienhaus hat einen aktuellen Marktwert von 350.000 EUR. Aufgrund des bestehenden Freibetrags von 400.000 EUR muss die Tochter keine Schenkungsteuer zahlen.

Dennoch fallen bei dieser Schenkung andere Nebenkosten an, wie beispielsweise Gebühren für den Notar und Eintragung ins Grundbuch.

Besondere Fälle und Ausnahmen

Es existieren zahlreiche Ausnahmen und Sonderregelungen, die bei der Übertragung von Immobilien zu beachten sind. Dazu gehören insbesondere Fälle, bei denen keine oder reduzierte Grunderwerbsteuer anfällt.

Familieninterne Übertragungen

Bei Übertragungen innerhalb der Familie gibt es einige Ausnahmen, bei denen keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss. Dazu gehören:

  • Übertragungen zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern
  • Übertragungen von Eltern auf Kinder und umgekehrt

Diese Regelungen sind in § 3 GrEStG festgehalten und können erhebliche Steuervergünstigungen mit sich bringen.

Beispiel: Grunderwerbsteuerfreier Erwerb

Herr Schneider überträgt das Familienhaus an seine Ehefrau. Nach § 3 Nr. 4 GrEStG fällt hier keine Grunderwerbsteuer an. Eine notarielle Beurkundung und die Grundbucheintragung bleiben jedoch notwendig.

Wichtige Schritte bei der Schenkung einer Immobilie

Wer eine Immobilie schenken möchte, sollte einige wichtige Schritte beachten, um steuerliche und rechtliche Probleme zu vermeiden. Eine sorgfältige Planung ist daher essenziell.

Planung und Bewertung

Es ist ratsam, zunächst den aktuellen Marktwert der Immobilie durch einen Gutachter ermitteln zu lassen. Dies ist besonders wichtig, um mögliche Steuerverpflichtungen genau abschätzen zu können.

Notarielle Beurkundung

Eine Schenkung von Immobilien muss immer notariell beurkundet werden. Der Notar erstellt den Schenkungsvertrag und sorgt dafür, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.

Grundbucheintragung

Nach der notariellen Beurkundung muss die Schenkung auch im Grundbuch eingetragen werden. Hierfür fallen zusätzliche Kosten an, die meist vom Beschenkten getragen werden müssen.

Checkliste: Immobilie schenken

  • Marktwert der Immobilie ermitteln
  • Steuerliche Freibeträge prüfen
  • Schenkungsvertrag beim Notar aufsetzen
  • Schenkungsvertrag notariell beurkunden lassen
  • Eintragung ins Grundbuch veranlassen

Häufige Fehler und wie man sie vermeidet

Bei der Übertragung von Immobilien durch Schenkung werden häufig Fehler gemacht, die zu unerwarteten steuerlichen Belastungen führen können. Häufige Missverständnisse umfassen:

  • Unterschätzung der steuerlichen Verpflichtungen
  • Fehlende oder unzureichende notarielle Beurkundung
  • Nicht berücksichtigte Freibeträge
  • Unterlassung der Grundbucheintragung

Praxisfall: Fehlende notarielle Beurkundung

Herr Meier wollte seiner Tochter eine Eigentumswohnung schenken und verfasste einen Schenkungsvertrag ohne notarielle Beurkundung. Dies führte dazu, dass der Vertrag nichtig war und erhebliche rechtliche und steuerliche Probleme nach sich zog.

Um solche Fehler zu vermeiden, ist es ratsam, sich frühzeitig professionellen Rat einzuholen und alle notwendigen Schritte sorgfältig zu planen und durchzuführen.

Fazit: Steuerliche Auswirkungen bei Grunderwerbsteuer und Schenkungen

Die steuerlichen Auswirkungen bei der Übertragung von Immobilien durch Kauf oder Schenkung sind komplex und vielfältig. Die Grunderwerbsteuer und die Schenkungsteuer spielen dabei eine zentrale Rolle. Eine sorgfältige Planung und die Einbeziehung aller relevanten Freibeträge und Ausnahmen sind essenziell, um finanzielle Belastungen zu minimieren. Sollten Sie Fragen oder rechtliche Anliegen haben, so zögern Sie nicht, sich an unsere Kanzlei Herfurtner zu wenden. Wir unterstützen Sie gerne bei allen rechtlichen und steuerlichen Fragestellungen rund um Immobilienübertragungen.

 

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