Vermieter-Haftung bei Unfällen: Als Vermieter tragen Sie nicht nur die Verantwortung für den reibungslosen Ablauf in Ihrem Mietobjekt, sondern auch für die Sicherheit und Gesundheit Ihrer Mieterinnen und Mieter. Die Haftung bei Unfällen kann Vermieter teuer zu stehen kommen und auch im schlimmsten Fall rechtliche Konsequenzen mit sich bringen. Umso wichtiger ist es, sich als Vermieter mit dem Thema der Haftung auseinanderzusetzen und mögliche Risiken zu minimieren.

In diesem ausführlichen Blog-Beitrag werden wir Ihnen die rechtlichen Grundlagen zur Vermieter-Haftung bei Unfällen aufzeigen, vermeidbare Risiken identifizieren und Ihnen Tipps und praxisnahe Lösungen anbieten, um Ihre Haftung als Vermieter zu reduzieren. Darüber hinaus werden wir Ihnen häufig gestellte Fragen zu diesem Themenbereich beantworten.

Inhaltsverzeichnis

  • 1. Rechtliche Grundlagen zur Vermieter-Haftung bei Unfällen
  • 2. Verkehrssicherungspflicht des Vermieters: Umfang, Maßnahmen und Beispiele
  • 3. Haftungsausschlüsse und Haftungsbeschränkungen
  • 4. Vermieter-Haftung bei Mängeln in der Wohnung
  • 5. Risiken minimieren: Tipps für Vermieter
  • 6. Häufig gestellte Fragen zur Vermieter-Haftung bei Unfällen

Rechtliche Grundlagen zur Vermieter-Haftung bei Unfällen

Die Haftung des Vermieters bei Unfällen und ihre rechtlichen Grundlagen sind in verschiedenen Gesetzen geregelt. Die wesentlichen Aspekte sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Hier sind insbesondere die folgenden Paragrafen relevant:

  • § 535 BGB – Mietverhältnis und Überlassung zum Gebrauch
  • § 823 BGB – Schadensersatzpflicht bei Schäden an Leben, Körper, Gesundheit, Freiheit, Eigentum oder sonstigen Rechtsgütern
  • § 831 BGB – Haftung für Verrichtungsgehilfen

§ 535 BGB – Mietverhältnis und Überlassung zum Gebrauch

Nach § 535 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem Zustand zu überlassen, der den vertraglich vereinbarten Bedingungen entspricht. Dazu gehört auch die Pflicht, für die Sicherheit der Mietsache zu sorgen und die Mietsache während der gesamten Mietdauer instand zu halten. Der Vermieter muss also Maßnahmen ergreifen, um Unfälle bzw. Schäden zu vermeiden.

§ 823 BGB – Schadensersatzpflicht

Die Haftung für Unfälle und daraus resultierende Schäden ist in § 823 BGB geregelt. Demnach muss ein Vermieter Schadensersatz leisten, wenn durch seine schuldhaftes Verhalten (Verschulden) ein Schaden an Leben, Körper, Gesundheit, Freiheit, Eigentum oder sonstigen Rechtsgütern entsteht. Im Bereich der Vermieter-Haftung ist vor allem die sogenannte Verkehrssicherungspflicht von Bedeutung.

§ 831 BGB – Haftung für Verrichtungsgehilfen

Ein Vermieter haftet auch für seine Verrichtungsgehilfen, also Personen, die im Rahmen der Ausübung seiner Verkehrssicherungspflicht für ihn tätig sind (z. B. Hausmeister, Reinigungskräfte oder Handwerker). Haftet der Vermieter aufgrund von Verschulden eines Verrichtungsgehilfen nach § 831 BGB, so kann er sich jedoch entlasten, indem er nachweist, dass er seine Aufsichtspflicht ordnungsgemäß erfüllt hat.

Verkehrssicherungspflicht des Vermieters: Umfang, Maßnahmen und Beispiele

Die Verkehrssicherungspflicht ist ein wesentlicher Aspekt der Vermieter-Haftung bei Unfällen. Vermieter sind dazu verpflichtet, notwendige und zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, um Gefahren für Dritte abzuwenden. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst dabei sowohl die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache selbst als auch die Verkehrssicherheit des an die Mietsache angrenzenden öffentlichen Raums (z. B. Gehwege, Grünflächen). Im Folgenden werden wir die verschiedenen Bereiche der Verkehrssicherungspflicht und Beispiele für die Erfüllung dieser Pflicht näher beleuchten.

Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache

Die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache ist ein wichtiger Teil der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters. Mögliche Gefahrenquellen sind beispielsweise:

  • Defekte oder marode Treppen
  • Undichte Dächer oder defekte Dachrinnen
  • Defekte Türen oder Fenster
  • Nicht funktionierende oder unzureichende Beleuchtung

Der Vermieter ist verpflichtet, diese und andere Mängel an der Mietsache zu beheben, um Unfälle zu vermeiden und somit der Verkehrssicherungspflicht nachzukommen.

Verkehrssicherheit des angrenzenden öffentlichen Raums

Auch im Bereich des angrenzenden öffentlichen Raums hat der Vermieter eine Verkehrssicherungspflicht, wie beispielsweise:

  • Räum- und Streupflicht im Winter
  • Pflege von Grünflächen
  • Reparatur und Wartung von Gehwegen

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, für die Verkehrssicherheit des angrenzenden öffentlichen Raums zu sorgen und somit seiner Verkehrssicherungspflicht nachzukommen.

Haftung Vermieter Unfälle: Haftungsausschlüsse und Haftungsbeschränkungen

Die Haftung des Vermieters bei Unfällen kann unter bestimmten Voraussetzungen ausgeschlossen oder beschränkt werden. Darüber hinaus gibt es auch gesetzliche Regelungen, die die Haftung des Vermieters bei bestimmten Schäden aufheben oder mindern. Im Folgenden werden wir einige wichtige Haftungsausschlüsse und Haftungsbeschränkungen vorstellen.

Haftungsausschluss bei höherer Gewalt

Die Haftung des Vermieters kann ausgeschlossen sein, wenn der Unfall aufgrund höherer Gewalt eingetreten ist. Höhere Gewalt liegt vor, wenn ein Ereignis von außen, unvorhersehbar und unvermeidbar ist und auf keine vorsätzliche oder fahrlässige Handlung des Vermieters zurückzuführen ist. Beispiele für höhere Gewalt sind Naturkatastrophen wie Überschwemmungen, Erdbeben oder Stürme.

Haftungsausschluss bei Mitverschulden des Geschädigten

Ein Haftungsausschluss des Vermieters kann auch gegeben sein, wenn der Geschädigte selbst einen Teil der Schuld an dem Unfall trägt (sogenanntes Mitverschulden). In diesem Fall kann das Schmerzensgeld oder der Schadensersatzanteil, den der Vermieter bezahlen muss, gemindert werden. Die Regelung dazu findet sich in § 254 BGB.

Haftungsausschluss bei ordnungsgemäßer Übertragung der Verkehrssicherungspflicht

Der Vermieter kann seine Verkehrssicherungspflicht ordnungsgemäß auf Dritte übertragen, z. B. indem er einen Hausmeister, einen Dienstleister oder einen Mieter mit der Schneeräumung und dem Streuen von Gehwegen beauftragt. In diesen Fällen kann die Haftung des Vermieters ausgeschlossen sein, wenn die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht wirksam im Mietvertrag geregelt wurde und der Vermieter seine Auswahl- und Überwachungspflicht erfüllt hat. Stellt sich jedoch heraus, dass der beauftragte Dritte seine Aufgaben nicht ordnungsgemäß oder nur unzureichend erfüllt hat, kann der Vermieter unter Umständen dennoch haften.

Vermieter-Haftung bei Mängeln in der Wohnung

Die Vermieter-Haftung bei Unfällen kann auch dann zum Tragen kommen, wenn in der Wohnung selbst ein Mangel vorliegt, der zu Sach- oder Personenschäden führt. In diesen Fällen haftet der Vermieter gemäß § 536 BGB für Mietminderung und Schadensersatzansprüche des Mieters. Als Vermieter sollten Sie daher großen Wert darauf legen, möglichen Mängeln in den Wohnungen vorzubeugen oder sie zumindest schnellstmöglich zu beheben.

Typische Mängel, die zur Vermieter-Haftung führen können, sind beispielsweise:

  • Feuchte Wände und Schimmelbildung
  • Defekte Heizungen oder Heizkörper
  • Mangelhafte Warmwasserversorgung
  • Unzureichende Schallschutzmaßnahmen

Als Vermieter ist es wichtig, rasch auf entsprechende Benachrichtigungen der Mieter über Mängel zu reagieren und speziell in den genannten Problemfeldern geeignete Maßnahmen zur Abhilfe einzuleiten.

Risiken minimieren: Tipps für Vermieter

Um als Vermieter Ihr Haftungsrisiko bei Unfällen zu minimieren und Ihren Pflichten aus der Verkehrssicherungspflicht nachzukommen, sollten Sie einige grundlegende Prinzipien beachten. Im Folgenden finden Sie einige Tipps, wie Sie mögliche Gefahrenquellen erkennen und entsprechende Maßnahmen treffen können:

  • Führen Sie regelmäßige Begehungen der Mietsache und des angrenzenden öffentlichen Raums durch, um mögliche Schäden oder Gefahrenquellen frühzeitig zu erkennen.
  • Stellen Sie sicher, dass Treppen, Flure und sonstige Gemeinschaftsflächen gut beleuchtet sind und keine Stolperfallen oder andere Hindernisse vorhanden sind.
  • Achten Sie auf ausreichende Sicherheitsmaßnahmen, wie z. B. Geländer an Treppen oder Rampen für Rollstuhlfahrer und Kinderwagen.
  • Beauftragen Sie ausschließlich qualifizierte Fachkräfte für die Durchführung von Reparaturen, Wartungen und sonstigen Arbeiten im Zusammenhang mit der Verkehrssicherungspflicht.
  • Legen Sie im Mietvertrag fest, welche Sicherheitsmaßnahmen der Mieter selbst durchzuführen hat und worauf der Vermieter achtet. Sorgen Sie auch dafür, dass Ihre Mieter ausreichend über mögliche Gefahrenquellen und ihre eigenen Pflichten im Mietobjekt informiert sind.
  • Haften Sie aufgrund von Fehlern eines beauftragten Dienstleisters, sorgen Sie durch vertragliche Regelungen dafür, dass Ihnen der Dienstleister die entstandenen Kosten ersetzt.

Häufig gestellte Fragen zur Vermieter-Haftung bei Unfällen

Haftet der Vermieter auch, wenn der Mieter den Mangel verschwiegen hat?

Grundsätzlich haftet der Vermieter nicht für Mängel, von denen er keine Kenntnis hatte. Hat der Mieter den Mangel absichtlich verschwiegen und kommt es in der Folge zu einem Unfall, kann der Vermieter möglicherweise nicht belangt werden. Es empfiehlt sich jedoch, in regelmäßigen Abständen die Mietsache zu überprüfen, um mögliche Mängel selbstständig zu erkennen.

Kann der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet werden, wenn ein Dritter einen Schaden in der Mietsache verursacht hat?

Ein Vermieter haftet grundsätzlich nicht für Schäden, die von Dritten verursacht wurden. Dies gilt auch dann, wenn der Schaden während einer von einem Mieter durchgeführten Handwerkerarbeit entsteht. In diesen Fällen liegt die Haftung bei demjenigen, der den Schaden verursacht hat, z. B. dem Handwerker oder dessen Versicherung.

Wie sieht es mit der Haftung des Vermieters bei gemeinschaftlich genutzten Flächen aus?

Bei Unfällen in Gemeinschaftsflächen, wie beispielsweise Treppenhäusern oder Gärten, kann der Vermieter haftbar gemacht werden, wenn er seine Verkehrssicherungspflicht verletzt hat. Dabei ist zu prüfen, ob der Vermieter alle notwendigen und zumutbaren Maßnahmen ergriffen hat, um eine Gefahr für die Mieter und andere Dritte abzuwenden.

Kann der Vermieter die Haftung auch auf den Mieter abwälzen?

Der Vermieter kann bestimmte Pflichten, wie z. B. die Räum- und Streupflicht bei Schnee und Eis, durch vertragliche Regelungen im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Wichtig ist jedoch, dass solche Regelungen klar und eindeutig im Mietvertrag geregelt sind und dass der Vermieter seine Auswahl- und Überwachungspflicht im Hinblick auf den beauftragten Mieter erfüllt hat. In einigen Fällen kann die Haftung jedoch nicht auf den Mieter abgewälzt werden, etwa wenn Schäden aufgrund eines Wohnungsmangels entstehen, den der Vermieter zu beheben hätte.

Vermieter-Haftung bei Unfällen: Alle Fakten

Im abschließenden Urteil lässt sich festhalten, dass Vermieter eine große Verantwortung für die Sicherheit ihrer Mieter und der angrenzenden öffentlichen Bereiche tragen. Durch eine sorgfältige Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht und die Umsetzung von Sicherheitsmaßnahmen können sie das Risiko von Unfällen und möglichen daraus resultierenden Schadensersatzansprüchen verringern. Mit der Implementierung der genannten Tipps und rechtlichen Ausführungen können Sie Ihr Haftungsrisiko insbesondere als Vermieter deutlich minimieren und somit Ihre Rechte und die Rechte sowie das Leben und die Gesundheit Ihrer Mieterinnen und Mieter schützen.

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Wolfgang Herfurtner | Rechtsanwalt | Geschäftsführer | Gesellschafter

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