Haus im Ausland geerbt – ein unerwarteter Vermögenszuwachs, der unverzüglich Freude auslösen sollte, kann schnell zum bürokratischen Albtraum werden. Der Grund: unterschiedliche Rechtsordnungen und Regelungen, sprachliche Barrieren und eine Vielzahl von involvierten Behörden. In diesem Blog-Beitrag zeigen wir Ihnen daher, wie Sie rechtliche Probleme lösen, um die Erbschaft eines Hauses im Ausland so einfach und sorgenfrei wie möglich zu gestalten.

Inhaltsverzeichnis:

  • Was ist bei einer Erbschaft im Ausland zu beachten?
  • Testament und Erbrecht im Ausland: Welches Recht gilt?
  • Die Erbfolge: Wer erbt das Haus?
  • Die Anmeldung der Erbschaft beim Finanzamt
  • Steuerliche Besonderheiten bei Immobilienerbschaften im Ausland
  • So vermeiden Sie Streitigkeiten und Probleme in der Familie
  • Hausverkauf oder Vermietung: Was tun mit dem geerbten Haus im Ausland?
  • FAQ zum Erbe von Häusern im Ausland

Was ist bei einer Erbschaft im Ausland zu beachten?

Beim Erbe eines Hauses im Ausland sind verschiedene Aspekte zu berücksichtigen. Für den Erben stellt sich die Frage, wie er möglichst effizient und komplikationsfrei sein Erbe antreten kann. Dazu gehören die Klärung von Zuständigkeiten, Regelungen im Erbrecht, steuerliche Angelegenheiten und eventuelle Folgen für das Familienvermögen.

  • Grundsätzlich ist es wichtig, sich frühzeitig über die rechtlichen Rahmenbedingungen im jeweiligen Land zu informieren.
  • Die Zusammenarbeit mit Experten vor Ort kann dabei eine wichtige Hilfe sein, um sprachliche und rechtliche Barrieren zu überwinden.
  • Der Umgang mit Behörden und die Durchsetzung der eigenen Ansprüche sind häufig zeit- und energieraubend, weshalb eine gute Planung und strukturierte Vorgehensweise essenziell sind.

Testament und Erbrecht im Ausland: Welches Recht gilt?

Ein zentraler Aspekt, wenn man ein Haus im Ausland erbt, ist die Klärung der Frage, welches Recht zur Anwendung kommt. Denn das Erbrecht ist in vielen Ländern unterschiedlich geregelt und kann erhebliche Bewertungs- und Zuständigkeitsfragen nach sich ziehen.

In der Europäischen Union gibt es zwar eine Verordnung, die auf grenzüberschreitende Erbfälle abzielt, doch diese gilt nicht für alle EU-Staaten. Da auch Nicht-EU-Länder wie die Schweiz oder die Türkei betroffen sein können, müssen Erben und Rechtsberater hier besonders umsichtig agieren.

Wann gilt das Heimatrecht und wann das Recht des Landes, in dem das Haus liegt? Im Normalfall zieht die Verordnung für Erbschaften in der EU folgende Regelung heran: Es gilt das Recht des Landes, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte – es sei denn, der Erblasser hat in seinem Testament ein anderes Recht ausdrücklich gewählt.

Die Erbfolge: Wer erbt das Haus?

Je nach Rechtsordnung können die Regelungen zur Erbfolge unterschiedlich aussehen. Im deutschen Recht gilt die gesetzliche Erbfolge, wenn keine Verfügung von Todes wegen (Testament oder Erbvertrag) vorliegt. Im deutschen Erbrecht werden die Erben in drei Ordnungen eingeteilt und der Pflichtteil kann unter bestimmten Voraussetzungen geltend gemacht werden.

  1. Ordnung: Abkömmlinge des Erblassers (Kinder, Enkel, Urenkel usw.)
  2. Ordnung: Eltern und deren Abkömmlinge
  3. Ordnung: Großeltern und deren Abkömmlinge

Andere Länder können abweichende Regelungen zur Erbfolge und zum Pflichtteil haben. Daher sollten Erben sich hier gut informieren und sich eventuell anwaltlichen Rat einholen, um ihre Ansprüche durchzusetzen.

Die Anmeldung der Erbschaft beim Finanzamt

Es ist erforderlich, innerhalb von drei Monaten nach dem Erbfall das zuständige Finanzamt über die Erbschaft zu informieren. Hierbei ist zu beachten, dass die Zuständigkeiten zwischen Erbschafts- und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer getrennt sind. Als Erbe eines Hauses im Ausland müssen Sie auch die entsprechenden ausländischen Finanzbehörden informieren und die Erbschaft gegebenenfalls auch im Grundbuch des betreffenden Landes eintragen lassen.

Steuerliche Besonderheiten bei Immobilienerbschaften im Ausland

Die steuerlichen Aspekte von Immobilienerbschaften im Ausland können neue Herausforderungen darstellen. Hierzu zählen beispielsweise die Bewertung des Hauses, die Progressionsvorbehalte bei der Erbschaftssteuer und mögliche Doppelbesteuerungsabkommen.

  • Die Bewertung der Immobilie für die deutschen Steuerbehörden sollte nach Möglichkeit mit einer amtlichen Schätzung oder einem Verkehrswertgutachten erfolgen.
  • Erbschaftsteuer und Progressionsvorbehalt: Bei der Berechnung der Steuerschuld wird unter Umständen das Welteinkommen des Erben einbezogen, was zu einer höheren Steuerbelastung führen kann.
  • Doppelbesteuerungsabkommen: Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, sollten die Regelungen im jeweiligen Steuerabkommen geprüft werden, um festzustellen, welche Steuerkredite oder -befreiungen beansprucht werden können.

So vermeiden Sie Streitigkeiten und Probleme in der Familie

Ein Haus im Ausland zu erben, kann die Familienharmonie erheblich belasten, wenn unterschiedliche Vorstellungen über die Nutzung oder den Wert der Immobilie bestehen. Deshalb ist es wichtig, auch innerhalb der Familie eine klare Perspektive und eine faire Regelung der Vermögensaufteilung herzustellen.

  • Kommunikation: Regelmäßige und offene Kommunikation ist essenziell, um potenzielle Probleme frühzeitig auszuräumen und gemeinsame Lösungen zu finden.
  • Testamentsvollstrecker: Die Benennung einer vertrauenswürdigen Person kann bei der Abwicklung der Erbschaft eine große Hilfe sein und mögliche Konflikte entschärfen.
  • Gemeinsame Entscheidungen: Die betroffenen Familienmitglieder sollten Entscheidungen bezüglich des Hauses gemeinsam treffen, um Missverständnisse und Ärger zu vermeiden.

Hausverkauf oder Vermietung: Was tun mit dem geerbten Haus im Ausland?

Nach erfolgreicher Klärung der rechtlichen und steuerlichen Aspekte stellen sich weitere Fragen: Soll man das Haus behalten oder verkaufen? Eine gründliche Kosten-Nutzen-Analyse und die Abwägung persönlicher Möglichkeiten und Wünsche sind empfehlenswert.

  • Verkauf: Hierbei sollten Sie sich über den ausländischen Immobilienmarkt informieren, mögliche Vertragspartner und Käufer prüfen und sich von Experten beraten lassen.
  • Vermietung: Bei der Entscheidung für die Vermietung spielt neben gesetzlichen Vorgaben auch die mögliche Rendite und der eigene zeitliche Aufwand vor Ort eine Rolle. Hier könnte auch die Beauftragung einer örtlichen Hausverwaltung in Betracht gezogen werden.

FAQ zum Erbe von Häusern im Ausland

Die gängigsten Fragen und Antworten haben wir im Folgenden für Sie aufgeführt.

Muss ich im Ausland eine Erbschaftssteuer zahlen?

Das kommt auf die gesetzlichen Regelungen im jeweiligen Land an. Eine Doppelbesteuerung kann jedoch durch entsprechende Abkommen zwischen den Ländern vermieden oder gemildert werden.

Was passiert, wenn ich das Erbe ausschlagen möchte?

Sie können das Erbe innerhalb einer bestimmten Frist ausschlagen, welche von der Rechtsordnung des jeweiligen Landes abhängig ist. Bei einer Ausschlagung gilt es auch steuerliche Aspekte zu berücksichtigen und zu klären, welche Zuständigkeiten dabei gegeben sind.

Wie verkaufe ich ein geerbtes Haus im Ausland am besten?

Informieren Sie sich über den Immobilienmarkt vor Ort und binden Sie einen vertrauenswürdigen und kompetenten Immobilienmakler ein. Achten Sie darauf, alle notwendigen Unterlagen zu besorgen und alle rechtlichen Aspekte zu berücksichtigen.

Wie finde ich heraus, was eine Immobilie im Ausland wert ist?

Es empfiehlt sich, eine amtliche Schätzung oder ein Verkehrswertgutachten von einem Sachverständigen vor Ort einzuholen, um eine aussagekräftige Bewertung der Immobilie zu erhalten.

Welche Versicherungen sollte ich für ein geerbtes Haus im Ausland abschließen?

Versicherungen wie eine Wohngebäude-, Hausrat-, Haftpflicht- und gegebenenfalls Rechtschutzversicherung sind sinnvoll, um sich gegen mögliche Risiken und Schäden abzusichern. Achten Sie darauf, dass die Versicherungen einen internationalen Geltungsbereich haben und auf die landesspezifischen Besonderheiten angepasst sind.

Abschließende Gedanken

Das Erben eines Hauses im Ausland kann sowohl eine Chance als auch eine Herausforderung darstellen. Aufgrund der rechtlichen, steuerlichen und emotionalen Aspekte ist es wichtig, sich gut vorzubereiten und vorab entsprechende Informationen einzuholen, um mögliche Konflikte oder finanzielle Belastungen zu vermeiden. Die Zusammenarbeit mit Experten wie Anwälten, Notaren und Immobilienmaklern, die sich mit den spezifischen Gegebenheiten vor Ort auskennen, ist dabei von großer Bedeutung.

Halten Sie zudem den Dialog mit der Familie offen, um mögliche Spannungen aufgrund der ausländischen Immobilienerbschaft abzubauen und gemeinschaftliche Entscheidungen bezüglich der Nutzung und Verwertung des Hauses zu fällen.

Vor allem in einer globalisierten Welt können grenzübergreifende Erbschaften immer häufiger vorkommen. Machen Sie sich bewusst, dass es trotz bürokratischer Hürden und rechtlicher Komplexitäten möglich ist, das Erbe eines Hauses im Ausland erfolgreich und zufriedenstellend anzutreten.

Nutzen Sie die gewonnenen Erfahrungen und die neu hinzugewonnene Immobilie als eine Möglichkeit, Ihren persönlichen und finanziellen Horizont zu erweitern und vielleicht sogar neue Kulturen und Lebensweisen kennenzulernen.

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Wolfgang Herfurtner | Rechtsanwalt | Geschäftsführer | Gesellschafter

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