Haus verschenken: Der sichere Weg – Anleitung und rechtliche Hinweise vom Fachmann

Haus verschenken – Der sichere Weg, eine Immobilie zu übertragen und dabei möglichen steuerlichen und rechtlichen Fallstricken aus dem Weg zu gehen, kann sowohl für Schenker als auch für Beschenkte von großem Interesse sein. In diesem umfassenden Blog-Beitrag erhalten Sie eine detaillierte Anleitung und wichtige rechtliche Hinweise vom erfahrenen Rechtsanwalt, damit das Verschenken eines Hauses reibungslos und mit größtmöglichem Nutzen für beide Parteien vollzogen werden kann.

Inhaltsverzeichnis:

• Warum ein Haus verschenken?
• Rechtliche Grundlagen der Schenkung
• Schenkungsvertrag: Inhalt und Formvorschriften
• Steuern und Freibeträge bei der Hausübergabe
• Haus verschenken mit Wohnrecht oder Nießbrauch
• Rückforderungs- und Pflichtteilansprüche bei der Schenkung eines Hauses
• Häufige Fragen zur Hausübergabe und Schenkung
• Fallbeispiele: Erfolgreiche Hausübergabe unter Berücksichtigung der rechtlichen und steuerlichen Aspekte
• Checkliste für die sichere Schenkung einer Immobilie

Warum ein Haus verschenken?

Es gibt verschiedene Gründe, ein Haus zu verschenken. Oftmals möchten Eltern ihren Kindern das Familienheim zu Lebzeiten übertragen, um beispielsweise Erbschaftsangelegenheiten zu regeln und Streitigkeiten unter den Erben zu vermeiden. Zudem können spezielle Regelungen, wie ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch für den Schenker, im Schenkungsvertrag verankert werden, um beider Parteien Interessen zu wahren. Der zentrale Aspekt der Hausübergabe besteht jedoch in den Vorteilen, die sich durch steuerliche Freibeträge und die Vermeidung von Erbschaftssteuern ergeben können.

Rechtliche Grundlagen der Schenkung

Die Schenkung ist im deutschen Recht in den §§ 516 ff. BGB geregelt. Eine Schenkung liegt vor, wenn eine Partei einer anderen einen Vermögensvorteil gewährt, ohne Gegenleistung zu verlangen. Die Schenkung ist ein Vertrag und kann daher grundsätzlich formfrei geschlossen werden. Jedoch gelten für die Schenkung von Immobilien besondere Formvorschriften, die im nächsten Abschnitt erläutert werden.

Schenkungsvertrag: Inhalt und Formvorschriften

Ein Schenkungsvertrag für die Übertragung eines Hauses muss notariell beurkundet werden (§ 518 BGB). Andernfalls ist der Vertrag unwirksam. Dies dient dem Schutz der Parteien und stellt sicher, dass sie über die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen der Schenkung aufgeklärt sind. Ein notariell beurkundeter Schenkungsvertrag sollte unter anderem folgende Informationen enthalten:

• Namen und Adressen von Schenker und Beschenktem
• Bezeichnung und genaue Beschreibung der Immobilie
• Auflassung, also die Erklärung des Schenkers, dass er das Haus übertragen möchte, und die Annahmeerklärung des Beschenkten
• Eintragung der Hausübergabe im Grundbuch
• Vereinbarungen zu Wohnrechten, Nießbrauch oder Pfandrecht, falls gewünscht
• Regelungen zu Rückforderungsansprüchen und Pflichtteilansprüchen, falls notwendig

Steuern und Freibeträge bei der Hausübergabe

Das Verschenken eines Hauses unterliegt der Schenkungsteuer. Allerdings gibt es großzügige Freibeträge, die zur Steuerbefreiung führen können (§§ 16, 17 ErbStG). Die Höhe des Freibetrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
• Enkelkinder: 200.000 Euro
• Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
• Andere Personen: 20.000 Euro

Die Freibeträge gelten jeweils innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren.

Haus verschenken mit Wohnrecht oder Nießbrauch

Um den Schenker auch nach der Hausübergabe abzusichern, können im Schenkungsvertrag Regelungen zum Wohnrecht oder Nießbrauch getroffen werden. Mit einem Wohnrecht (§ 1093 BGB) darf der Schenker weiterhin in der Immobilie wohnen, ohne dass hierfür Miete gezahlt werden muss. Beim Nießbrauch (§ 1031 BGB) darf der Schenker neben dem Wohnrecht auch alle Erträge (z.B. Mieteinnahmen) aus der Immobilie nutzen. Beide Regelungen sollten notariell im Schenkungsvertrag festgehalten und ins Grundbuch eingetragen werden, um rechtliche Sicherheit für beide Parteien zu gewährleisten.

Rückforderungs- und Pflichtteilansprüche bei der Schenkung eines Hauses

Rückforderungsrechte des Schenkers können vereinbart werden (§ 528 BGB), etwa wenn der Beschenkte den Unterhaltspflichten nicht nachkommt oder schweres sittliches Fehlverhalten zeigt. Bei einer langfristigen Schenkung sollte der Schenker seine Wünsche für seine Alterspflege und die Nutzung der Immobilie im Schenkungsvertrag festhalten.

Pflichtteilansprüche können entstehen, wenn ein Erbe durch die Schenkung benachteiligt wird. In diesem Fall kann der benachteiligte Erbe vom Beschenkten innerhalb einer Frist von drei Jahren einen Ausgleich in Geld fordern (§ 2325 BGB). Bei der Schenkung eines Hauses sollte daher darauf geachtet werden, die berechtigten Interessen aller Erben angemessen zu berücksichtigen.

Häufige Fragen zur Hausübergabe und Schenkung

In diesem Abschnitt beantworten wir die am häufigsten gestellten Fragen zum Thema Haus verschenken und geben Ihnen praktische Tipps, um rechtliche und steuerliche Fallstricke zu vermeiden.

• Kann ich ein Haus verschenken, wenn ich noch einen Kredit darauf habe?

  Grundsätzlich ist dies möglich, allerdings sollte der Schenker im Vorfeld mit der finanzierenden Bank sprechen und klären, wie der Kredit nach der Schenkung behandelt wird. Meist müssen die Kreditkonditionen neu verhandelt und die Haftung des Schenkers gegenüber der Bank aufgehoben werden.

• Wie gehe ich vor, wenn ich ein Haus verschenken möchte, in dem mehrere Personen wohnen?

  Es ist empfehlenswert, vorab mit allen Bewohnern der Immobilie zu sprechen und im Schenkungsvertrag Regelungen zum Wohnrecht und zur Nutzung der Immobilie nach der Schenkung zu treffen. Bei Vermietung der Immobilie sollte zudem die Zustimmung der Mieter eingeholt werden.

• Kann ich auch Teileigentum verschenken?

  Ja, Teileigentum (z.B. Miteigentumsanteile oder Wohnungseigentum) kann ebenfalls verschenkt werden. Hierbei gelten die gleichen rechtlichen und steuerlichen Grundlagen wie bei der Schenkung eines Hauses.

Fallbeispiele: Erfolgreiche Hausübergabe unter Berücksichtigung der rechtlichen und steuerlichen Aspekte

Anonymisierte Mandantengeschichten und Praxisbeispiele illustrieren die erfolgreiche Umsetzung einer Hausübergabe und welche rechtlichen Aspekte dabei zu berücksichtigen sind:

• Fallbeispiel 1: Eltern verschenken ihr Haus an ihre Tochter und vereinbaren ein Wohnrecht für sich selbst. Durch die Eintragung des Wohnrechts ins Grundbuch sichern sich die Eltern ihr lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie.
• Fallbeispiel 2: Ein Ehepaar verschenkt seine Immobilie an ihre beiden Söhne, wobei sie den Nießbrauch für sich selbst behalten. Dies ermöglicht es dem Ehepaar weiterhin alle Erträge, wie Mieteinnahmen, aus der Immobilie zu beziehen.
• Fallbeispiel 3: Eine alleinerziehende Mutter verschenkt ihre Doppelhaushälfte an ihre zwei erwachsenen Kinder. Das Wohnrecht für alle Bewohner wird im Schenkungsvertrag festgehalten, womit auch im Falle des Todes der Mutter der Wohnraum für alle gesichert ist.

Checkliste für die sichere Schenkung einer Immobilie

Diese Checkliste hilft Ihnen, den Überblick über alle wichtigen Aspekte der Hausübergabe und Schenkung zu behalten:

• Entscheidung über den Umfang der Schenkung (z.B. Wohnrecht, Nießbrauch) treffen
• Freibeträge bei der Schenkungsteuer berücksichtigen
• Eine individuelle und umfassende rechtliche Beratung in Anspruch nehmen
• Notarielle Beurkundung des Schenkungsvertrags sicherstellen
• Eintragung der Schenkung und etwaiger zusätzlicher Regelungen im Grundbuch vornehmen lassen
• Rückforderungs- und Pflichtteilansprüche abklären
• Einhaltung der Formvorschriften und Eintragungen im Grundbuch abwarten, bevor das Haus übergeben wird

Abschließende Gedanken zur erfolgreichen Hausübergabe

Das Verschenken eines Hauses kann eine hervorragende Möglichkeit darstellen, Vermögen innerhalb der Familie zu erhalten und steuerliche Vorteile zu nutzen. Bei sorgfältiger Vorbereitung und Umsetzung können sowohl Schenker als auch Beschenkte von dieser Form der Vermögensübertragung profitieren. Wichtig ist dabei, die rechtlichen Rahmenbedingungen und steuerlichen Aspekte genau zu beachten. Eine individuelle juristische Beratung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt kann dabei helfen, die bestmögliche Lösung für alle Beteiligten zu finden und mögliche Konflikte zu vermeiden.

Mit der Beachtung der hier aufgeführten Hinweise und einer umsichtigen Planung in Bezug auf das Wohnrecht, den Nießbrauch, Rückforderungs- und Pflichtteilansprüche sowie die rechtliche Absicherung von Mieter- und Miteigentümerinteressen steht der erfolgreichen und sicheren Schenkung einer Immobilie nichts mehr im Wege.