Heizpflicht des Vermieters: Verpflichtungen und Auswirkungen

Die Heizperiode ist in Deutschland von großer Bedeutung, um angemessene Wohnbedingungen während der kälteren Monate sicherzustellen. Vermieter haben dabei verschiedene Verpflichtungen, um ihren Mietern eine angemessene Beheizung der Wohnräume zu gewährleisten und auf der anderen Seite das Energieeinsparungsgesetz einzuhalten. In diesem umfassenden Beitrag werden wir gesetzliche Grundlagen, geltende Rechtsprechung und die Rechte der Mieter eingehend betrachten.

Inhaltsverzeichnis

• Gesetzliche Grundlagen
• Urteile zur Heizpflicht des Vermieters
• Mögliche Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter
• Zustehende Mieterrechte
• FAQs zur Heizpflicht des Vermieters

Gesetzliche Grundlagen zur Heizpflicht des Vermieters

Bevor wir uns den aktuellen Entscheidungen der Gerichte und häufigen Fragen widmen, sollten wir zunächst die gesetzlichen Grundlagen der Heizpflicht in Deutschland betrachten.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) stellt die Grundlage für das Mietrecht in Deutschland dar. In Bezug auf die Heizpflicht des Vermieters sind insbesondere die folgenden Paragrafen relevant:

• § 535 BGB: Allgemeine Pflichten des Vermieters zur Gebrauchsgewährung und Instandhaltung
• § 556a BGB: Umlage der Betriebskosten auf den Mieter
• § 559 BGB: Mieterhöhung bei Modernisierung

Grundsätzlich ergibt sich die Pflicht des Vermieters zur Beheizung der Mieträume aus § 535 BGB, der die Übergabe und den Zustand der Mieträume regelt. Der Vermieter ist verpflichtet, die Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu erhalten.

Energieeinsparverordnung (EnEV)

Die Heizpflicht des Vermieters ist auch in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt. Diese Verordnung legt technische Anforderungen an die Gebäude und deren Heizungsanlagen fest, um eine angemessene Energieeffizienz zu gewährleisten. Insbesondere die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz (Anlage 3 und 4 zu § 4 EnEV) und die Pflicht zur Vorlage und Aushändigung eines Energieausweises (§ 16 EnEV) sind hier von Interesse.

Landesbauordungen (LBOs) und Gemeindeordnungen

Es ist wichtig zu beachten, dass neben den bundesweit geltenden Regelungen auch landes- und kommunalspezifische Vorschriften existieren, die den Umfang und die Ausgestaltung der Heizpflicht des Vermieters beeinflussen können. Dies können beispielsweise landesspezifische Bauordnungen oder Verordnungen zur Durchführung der Energieeinsparverordnung sein. Es empfiehlt sich daher, sich über die individuell anzuwendenden Vorschriften in der jeweiligen Region zu informieren.

Urteile zur Heizpflicht des Vermieters

Das Mietrecht ist stark geprägt von der Rechtsprechung, insbesondere der Gerichte. Dabei gibt es eine Vielzahl von Urteilen, die sich konkret mit der Heizpflicht des Vermieters oder ähnlichen Pflichten beschäftigen. Hier sind einige der interessantesten und wichtigsten Entscheidungen der letzten Jahre:

Keine vollständige Heizkostenübernahme durch Vermieter in sozial schwachen Wohnungen (BGH, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Vermieter auch in sozial schwachen Wohnungen nicht verpflichtet sind, die gesamten Heizkosten zu übernehmen. Dies gilt selbst dann, wenn die Heizkosten für die Leistungsempfänger des Wohngeldes unzumutbar hoch wären.

Duldungspflicht des Mieters bei Einbau einer neuen Heizungsanlage (BGH, Urteil vom 11.01.2017 – VIII ZR 30/16)

In diesem Fall hat der BGH entschieden, dass ein Mieter den Einbau einer neuen Heizungsanlage dulden muss, wenn die vorhandene Anlage veraltet und uneffizient ist. Der Vermieter darf in diesem Fall die Modernisierung durchführen, ohne eine Zustimmung des Mieters einholen zu müssen.

Fehlende Heizung kann zur Minderung der Miete führen (AG Schöneberg, Urteil vom 14.06.2013 – 7 C 8/13)

Wenn in einer Wohnung während der Wintermonate keine ausreichende Beheizung möglich ist, kann dies eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent rechtfertigen. Das Amtsgericht Schöneberg entschied in diesem Fall, dass der Vermieter seine Heizpflicht verletzt habe und der Mieter daher keine Miete für die betreffenden Monate zahlen müsse.

Vermieter muss neuere Heizungsanlage bei unwirtschaftlichem Betrieb der alten Anlage einbauen (LG Berlin, Urteil vom 10.01.2017 – 65 S 301/15)

Ein Vermieter ist verpflichtet, eine neue Heizungsanlage einzubauen, wenn die vorhandene Anlage unwirtschaftlich arbeitet, beispielsweise wegen hoher Betriebs- oder Reparaturkosten. Das Landgericht Berlin hat diese Verpflichtung aus der allgemeinen Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 BGB abgeleitet.

Mögliche Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter

Die Heizpflicht des Vermieters kann aus verschiedenen Gründen zu Konflikten zwischen Vermieter und Mieter führen. Einige der häufigsten Streitpunkte sind im Folgenden aufgelistet:

• Ungenügende Raumtemperatur: Wenn die Mieträume nicht ausreichend beheizt werden können, kann dies zu Unstimmigkeiten über die Heizpflicht des Vermieters führen.
• Heizkostenabrechnungen: Nicht selten entstehen Konflikte über die Verteilung der Heizkosten und die Erstellung und Abrechnung der Kosten.
• Heizungsmodernisierung: Die Frage, ob eine vorhandene Heizungsanlage noch vertragsgemäß funktioniert oder ob eine Modernisierung erforderlich ist, kann ebenfalls zu Meinungsverschiedenheiten führen.
• Ruhezeiten der Heizung: Vor allem in Mehrfamilienhäusern kann die Einstellung der Heizung zu Ruhezeiten Streitigkeiten verursachen.

Um solchen Auseinandersetzungen vorzubeugen oder sie im Streitfall erfolgreich zu bewältigen, ist es wichtig, die Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters genau zu kennen und sich im Zweifelsfall rechtlichen Rat einzuholen.

Zustehende Mieterrechte

Neben den Pflichten des Vermieters in Bezug auf die Heizung haben Mieter auch eigene Rechte, die ihnen in diesem Zusammenhang zustehen. Dazu gehören insbesondere:

• Mietminderung: Wenn der Vermieter seiner Heizpflicht nicht ausreichend nachkommt, kann der Mieter unter Umständen das Recht haben, die Miete zu mindern (§ 536 BGB). Dabei hängt die Höhe der Mietminderung von der konkreten Beeinträchtigung ab.
• Auskunftsrecht: Der Mieter hat ein Recht auf Auskunft über die tatsächlichen Heizkosten, die in der Heizkostenabrechnung aufgeführt werden. Der Vermieter muss diese Kosten nachvollziehbar darlegen und auf Nachfrage belegen können.
• Einsichtsrecht in den Energieausweis: Jeder Mieter hat das Recht, den Energieausweis des Gebäudes einzusehen, um sich über die Energieeffizienz der Wohnung oder des Hauses zu informieren (§ 16 EnEV).
• Selbstvornahmerecht: In extremen Fällen kann der Mieter, wenn der Vermieter untätig bleibt, selbst Maßnahmen ergreifen, um die Wohnung ausreichend zu beheizen. Die dabei entstehenden Kosten kann der Mieter unter Umständen vom Vermieter zurückfordern (§ 536a BGB).

Bei Unsicherheiten über die eigenen Rechte als Mieter ist es ratsam, einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen.

FAQs zur Heizpflicht des Vermieters

Im Folgenden sind einige häufig gestellte Fragen zur Heizpflicht des Vermieters und zugehörige Antworten aufgeführt:

Bis zu welcher Temperatur muss der Vermieter die Räume beheizbar machen?

Es gibt keine gesetzlich festgelegten Mindestwerte für die Raumtemperatur, jedoch ergibt sich aus der Rechtsprechung, dass in Wohnräumen eine Temperatur von mindestens 20-22 Grad Celsius erreicht werden sollte. In Badezimmern liegt der empfohlene Wert bei etwa 22 Grad und in Fluren und Schlafzimmern bei etwa 18 Grad.

Zu welchen Zeiten muss der Vermieter die Heizung in Betrieb nehmen?

Eine allgemeingültige Regelung zur Heizperiode gibt es nicht, jedoch orientieren sich viele Vermieter und Gerichte an dem Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April. Während dieser Zeit sollten die Mieträume ausreichend beheizbar sein. Innerhalb der Heizperiode sollte die Heizung in der Regel durchgehend in Betrieb sein.

Kann ein Vermieter den Mietvertrag kündigen, weil er die Heizung nicht mehr betreiben will?

In der Regel ist eine Kündigung durch den Vermieter aus diesem Grund nicht möglich, da die Heizpflicht des Vermieters zu den grundlegenden Pflichten gehört, die mit der Vermietung einer Wohnung einhergehen. Der Mieter hat somit grundsätzlich Anspruch auf eine beheizbare Wohnung.

Welche Heizquelle ist zulässig oder vorgeschrieben?

Es gibt keine konkreten Vorschriften zur Art der Heizquelle, jedoch müssen Heizungsanlagen den Anforderungen der Energieeinsparverordnung entsprechen. Dies schließt beispielsweise die Verwendung von älteren und ineffizienten Ölöfen oder Kohleöfen weitgehend aus. Die in der Wohnung installierte Heizung sollte zudem an die öffentliche (Gas- oder Fernwärme-) Versorgung angeschlossen sein und keine gesundheitlichen Risiken für die Bewohner darstellen.

Muss der Vermieter die Kosten für das Nachfüllen von Heizöl während des laufenden Mietverhältnisses übernehmen?

Die Kosten für das Nachfüllen von Heizöl können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde (§ 556a BGB). Andernfalls hat der Vermieter diese Kosten selbst zu tragen oder mit dem Mieter eine neue Vereinbarung zu treffen.

Abschließend ist festzuhalten, dass die Heizpflicht des Vermieters ein wesentlicher Aspekt des Mietrechts ist und für beide Vertragsparteien eine große Bedeutung hat. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten sich ihrer Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der Heizung bewusst sein und bei Unklarheiten fachkundigen Rat einholen.