Immobilienerwerb durch Ausländer: Voraussetzungen und Regelungen

In einer globalisierten Welt sind Immobilieninvestitionen über Landesgrenzen hinweg eine gängige Praxis. Dennoch gibt es in jedem Land spezifische Regelungen und Voraussetzungen, die für ausländische Investoren gelten. In diesem umfassenden Blog-Beitrag werden wir die wichtigsten Aspekte des Immobilienerwerbs durch Ausländer in Deutschland beleuchten, einschließlich der gesetzlichen Grundlagen, steuerlichen Aspekte, aktuellen Gerichtsurteile und häufig gestellten Fragen. Unser Ziel ist es, Ihnen als kompetente und erfahrene Rechtsanwaltskanzlei die notwendigen Informationen und Orientierungshilfen zur Verfügung zu stellen.

Gesetzliche Grundlagen des Immobilienerwerbs durch Ausländer

Der Erwerb von Immobilien in Deutschland ist grundsätzlich sowohl für deutsche Staatsbürger als auch für Ausländer möglich. Den rechtlichen Rahmen hierfür bildet das Grundbuchrecht, das Grunderwerbsteuerrecht und das Beurkundungsrecht. Hier einige wichtige Gesetze und Regelungen im Überblick:

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Die grundlegenden Regelungen zum Immobilienerwerb sind im BGB verankert, insbesondere in den §§ 873, 925 und 1004.
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG): Das GrEStG regelt die Besteuerung des Immobilienerwerbs und enthält Vorschriften zur Bemessung der Grunderwerbsteuer.
• Beurkundungsgesetz (BeurkG): Das BeurkG schreibt vor, dass bestimmte Rechtsgeschäfte, wie der Kaufvertrag für eine Immobilie, notariell beurkundet werden müssen.
• Außenwirtschaftsverordnung (AWV): Die AWV regelt in bestimmten Fällen die Zustimmungspflicht für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, insbesondere wenn es sich um Grundstücke handelt, die in Sicherheitsbereichen liegen.

Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung

Die notarielle Beurkundung ist ein wesentlicher Schritt im Prozess des Immobilienerwerbs. Gemäß § 925 BGB ist ein wirksamer Kaufvertrag über ein Grundstück nur dann zustande gekommen, wenn er durch einen Notar beurkundet wurde. Diese Beurkundungspflicht dient dem Schutz der Parteien und soll sicherstellen, dass alle Beteiligten über die rechtlichen Konsequenzen ihrer Entscheidungen informiert sind.</p

Grunderwerbsteuer und sonstige Kosten

Beim Erwerb einer Immobilie fallen für den Käufer neben dem Kaufpreis auch weitere Kosten an, die insbesondere die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten umfassen. Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die auf den Erwerb von inländischen Grundstücken erhoben wird. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Es ist wichtig zu beachten, dass die Grunderwerbsteuer auch für ausländische Käufer anfällt.

Steuerliche Aspekte für ausländische Immobilienkäufer

Ausländische Immobilienkäufer müssen einige steuerliche Aspekte beachten, die sich auf ihre Investition in Deutschland auswirken können. Dazu gehören unter anderem:

• Einkommensteuer: Mieteinnahmen aus in Deutschland gelegenen Immobilien unterliegen der deutschen Einkommensteuer. Der Steuersatz hängt vom individuellen Einkommen des Steuerpflichtigen ab und kann zwischen 14% und 45% liegen.
• Abgeltungsteuer: Zinserträge und Veräußerungsgewinne aus Kapitalanlagen unterliegen der Abgeltungsteuer von 25% plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer.
• Doppelbesteuerungsabkommen: Um eine Doppelbesteuerung der Einkünfte zu vermeiden, hat Deutschland mit vielen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen. Diese Abkommen regeln, in welchem Land und in welchem Umfang die Einkünfte zu versteuern sind.

Finanzierung und Kreditvergabe an ausländische Immobilienkäufer

Die Finanzierung des Immobilienerwerbs ist für ausländische Käufer oft eine besondere Herausforderung. In vielen Fällen bieten deutsche Banken und Kreditinstitute Darlehen für den Immobilienerwerb an, jedoch können die Konditionen und Anforderungen für ausländische Käufer abweichen. Einige der wichtigsten Aspekte bei der Finanzierung sind:

• Finanzierungsnachweis: Ausländische Käufer müssen oft einen Finanzierungsnachweis erbringen, der zeigt, dass sie über ausreichend finanzielle Mittel verfügen, um den Immobilienerwerb zu finanzieren.
• Bonitätsprüfung: Die Kreditwürdigkeit ausländischer Käufer wird häufig anhand internationaler Bonitätsinformationen überprüft.
• Zinssätze und Laufzeiten: Die Zinssätze und Laufzeiten für Darlehen können für ausländische Käufer abweichen und sind abhängig von der Bonität, dem Eigenkapitalanteil und weiteren Faktoren.
• Währungsrisiken: Da der Darlehensbetrag und die Rückzahlungen in Euro erfolgen, sollten ausländische Käufer Währungsrisiken berücksichtigen, insbesondere wenn sie Einkünfte in einer anderen Währung erzielen.
• Zusätzliche Sicherheiten: In manchen Fällen verlangen Banken von ausländischen Käufern zusätzliche Sicherheiten, wie beispielsweise Bürgschaften oder Grundschulden auf anderen Immobilien.

Aktuelle Gerichtsurteile zum Immobilienerwerb durch Ausländer

Die Rechtsprechung zum Immobilienerwerb durch Ausländer ist ständig im Wandel und kann einen erheblichen Einfluss auf die Voraussetzungen und Regelungen haben. Im Folgenden sind einige aktuelle Gerichtsurteile aufgeführt, die für ausländische Immobilienkäufer von Bedeutung sind:

• Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.02.2022, Az. V ZR 170/20: In diesem Urteil hat der BGH entschieden, dass ausländische Investoren, die Grundstücke in Deutschland erwerben, unter bestimmten Umständen auch dann einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegenüber Mietern haben, wenn die Mieter die Räumung und Herausgabe aufgrund einer Härtefallregelung ablehnen.
• Bundesfinanzhof (BFH), Urteil vom 03.06.2021, Az. II R 33/19: Der BFH hat in diesem Fall entschieden, dass ausländische Immobilienkäufer, die in Deutschland ansässig sind, bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer unter Umständen eine Steuervergünstigung in Anspruch nehmen können, die bisher nur für inländische Käufer galt.
• Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt, Urteil vom 20.12.2020, Az. 29 U 72/19: In diesem Urteil hat das OLG Frankfurt klargestellt, dass ausländische Immobilienkäufer, die sich in einem Insolvenzverfahren befinden, ihre Ansprüche aufgrund der Insolvenzanfechtung auch im Rahmen eines Immobilienerwerbs in Deutschland geltend machen können.

Häufig gestellte Fragen (FAQs) zum Immobilienerwerb durch Ausländer

Ist der Immobilienerwerb durch Ausländer in Deutschland eingeschränkt?

Grundsätzlich sind keine besonderen Einschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer in Deutschland vorgesehen. Ausnahmen können jedoch für bestimmte Grundstücke gelten, die in Sicherheitsbereichen liegen und für die eine Genehmigung nach der Außenwirtschaftsverordnung erforderlich ist.

Benötigen ausländische Immobilienkäufer eine Aufenthaltserlaubnis in Deutschland?

Der Erwerb von Immobilien in Deutschland setzt keine Aufenthaltserlaubnis voraus. Ausländische Käufer können also unabhängig von ihrem Aufenthaltsstatus in Deutschland Immobilien erwerben. Allerdings kann der Besitz einer Immobilie in Deutschland unter Umständen bei der Beantragung einer Aufenthaltserlaubnis berücksichtigt werden.

Können ausländische Immobilienkäufer in Deutschland eine Hypothek erhalten?

Ja, ausländische Immobilienkäufer können grundsätzlich auch in Deutschland eine Hypothek erhalten. Die Konditionen und Anforderungen können jedoch von denen für inländische Käufer abweichen. In vielen Fällen verlangen deutsche Banken und Kreditinstitute einen höheren Eigenkapitalanteil, eine positive Bonitätsprüfung und ggf. zusätzliche Sicherheiten.

Wie werden ausländische Immobilienkäufer in Deutschland besteuert?

Ausländische Immobilienkäufer unterliegen in Deutschland der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen aus in Deutschland gelegenen Immobilien. Zudem fallen Grunderwerbsteuer, Abgeltungsteuer auf Zinserträge und Veräußerungsgewinne aus Kapitalanlagen an. Um eine Doppelbesteuerung der Einkünfte zu vermeiden, hat Deutschland mit vielen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen.

Gibt es spezielle Regelungen für den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen durch Ausländer?

Der Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen durch Ausländer unterliegt in Deutschland grundsätzlich denselben Regelungen wie der Erwerb von Wohnimmobilien. In einigen Bundesländern gibt es jedoch spezielle Regelungen und Genehmigungsvoraussetzungen im Rahmen des Grundstücksverkehrsgesetzes, die insbesondere auf die Erhaltung der Landwirtschaft und die Verhinderung von Spekulationen abzielen.

Zusammenfassung

Der Immobilienerwerb durch Ausländer in Deutschland ist grundsätzlich möglich und unterliegt den Regelungen des deutschen Grundbuchrechts, Grunderwerbsteuerrechts und Beurkundungsrechts. Ausländische Käufer sollten sich jedoch über die steuerlichen Aspekte, die Finanzierungsmöglichkeiten und die aktuellen Rechtsprechungen informieren, um mögliche Fallstricke zu vermeiden. Unser umfassender Blog-Beitrag hat Ihnen hoffentlich einen detaillierten Einblick in die Voraussetzungen und Regelungen des Immobilienerwerbs durch Ausländer in Deutschland gegeben. Bei weiteren Fragen und rechtlichen Angelegenheiten stehen wir Ihnen als kompetente und erfahrene Rechtsanwaltskanzlei gerne zur Verfügung.