Immobilienkauf in Griechenland: Ein Leitfaden

Der Kauf von Immobilien in Griechenland kann eine großartige Investition und ein idealer Weg sein, um ein Zuhause oder ein Ferienhaus unter der warmen Mittelmeersonne zu besitzen. Griechenland bietet nicht nur beeindruckende Strände und Inseln, sondern auch eine reiche Geschichte und Kultur, die jeden Besucher in seinen Bann zieht. Im Folgenden finden Sie einen ausführlichen Leitfaden, der von einem kompetenten und erfahrenen Rechtsanwalt erstellt wurde, um Sie über alle Aspekte des Immobilienkaufs in Griechenland zu informieren. Von rechtlichen Gegebenheiten bis hin zu relevanten Gesetzen und Gerichtsurteilen erhalten Sie alle wichtigen Informationen, die Sie als internationaler Käufer benötigen.

Inhalt:

• Vorbereitung auf den Immobilienkauf in Griechenland
• Der Prozess des Immobilienkaufs in Griechenland
• Rechtliche Aspekte des Immobilienkaufs in Griechenland
• Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Griechenland
• Finanzierung von Immobilien in Griechenland
• Vermietung von Immobilien in Griechenland
• Die Rechte der Käufer beim Immobilienkauf in Griechenland
• Aktueller rechtlicher Rahmen und Gerichtsurteile
• Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Immobilienkauf in Griechenland

Vorbereitung auf den Immobilienkauf in Griechenland

Um den Immobilienkauf in Griechenland reibungslos und ohne Probleme abzuschließen, müssen Sie einige Dinge im Vorfeld beachten:

• Wählen Sie einen erfahrenen, englischsprachigen Rechtsanwalt: Beauftragen Sie einen Rechtsanwalt, der in Griechenland zugelassen und erfahren im Umgang mit internationalen Käufern ist. Er hilft Ihnen bei der rechtlichen Prüfung der Immobilie und bei der Erledigung aller notwendigen Formalitäten.
• Wählen Sie einen zuverlässigen Immobilienmakler: Ein zuverlässiger Immobilienmakler kann Ihnen helfen, das richtige Objekt zu finden und Ihre Verhandlungen mit dem Verkäufer zu führen und bei der Organisation der Besichtigungen.
• Eröffnung eines griechischen Bankkontos: Um den Kauf abzuschließen und Transaktionen durchzuführen, benötigen Sie ein griechisches Bankkonto, das Sie einfach eröffnen können. Ihr Rechtsanwalt kann Ihnen bei der Eröffnung eines Bankkontos in Griechenland helfen.
• Beantragung einer griechischen Steuernummer (AFM): Als ausländischer Käufer benötigen Sie eine griechische Steuernummer, die Ihrem Rechtsanwalt oder Anwalt dabei hilft, die notwendigen Steuern und Gebühren zu zahlen, die mit dem Immobilienkauf verbunden sind.
• Budgetierung: Berücksichtigen Sie neben dem Kaufpreis der Immobilie auch zusätzliche Kosten wie Steuern, Gebühren, Anwaltskosten, Notarkosten und eventuell Maklerprovisionen. Planen Sie im Voraus, um sicherzustellen, dass Sie alle finanziellen Aspekte abgedeckt haben und keine unangenehmen Überraschungen erleben.
• Überprüfung des Marktes: Machen Sie sich mit dem griechischen Immobilienmarkt, den Preisen und den verschiedenen Regionen vertraut, bevor Sie sich auf eine bestimmte Immobilie festlegen. Ein gut informierter Käufer kann bessere Entscheidungen treffen und eine erfolgreiche Investition tätigen.

Der Prozess des Immobilienkaufs in Griechenland

Der Prozess des Immobilienkaufs in Griechenland kann in die folgenden Schritte unterteilt werden:

1. Auswahl und Prüfung der Immobilie
2. Unterzeichnung der Vorverkaufsvereinbarung
3. Zahlung der Anzahlung
4. Überprüfung der Immobilie durch Ihren Rechtsanwalt
5. Unterzeichnung der endgültigen Kaufvertragsurkunde (Vertrag) beim Notar
6. Zahlung des Kaufpreises und der damit verbundenen Steuern und Gebühren
7. Umschreibung der Immobilie auf Ihren Namen und Eintragung im Grundbuch

Es ist wichtig, in jedem Schritt Ihres Rechtsanwalts Ratschläge einzuholen und seinen Anweisungen zu folgen, um mögliche Probleme oder rechtliche Schwierigkeiten zu vermeiden.

Rechtliche Aspekte des Immobilienkaufs in Griechenland

In Griechenland gibt es einige rechtliche Aspekte, die Sie bei der Suche und dem Kauf einer Immobilie beachten müssen:

• Grundbuch und Kataster: In Griechenland ist das Grundbuch- und Katastersystem dezentralisiert. Jedes Gebiet hat sein eigenes Grundbuch (ypothikofilakio) und/oder das lokale Katasteramt (ktimatologio), in dem die Immobilien und die damit verbundenen Rechte und Belastungen registriert sind.
• Grundstücksgrenzen und Flächengröße: Die Grundstücksgrößen und -grenzen können im Grundbuch oder Katasteramt ungenau oder veraltet sein. Lassen Sie daher Ihren Rechtsanwalt diese Daten überprüfen und stellen Sie sicher, dass die Grenzen und die Größe des Grundstücks genau sind.
• Baugenehmigung und Stadtplanung: Jede Immobilie in Griechenland benötigt eine Baugenehmigung, die vom zuständigen Bauamt ausgestellt wird. Ihr Rechtsanwalt sollte die Baugenehmigung und eventuelle städtische Planungsbeschränkungen sorgfältig prüfen, bevor Sie den Kauf abschließen.
• Eigentumsrechte und Belastungen: Ihr Rechtsanwalt sollte das Grundbuch und das Katasteramt konsultieren, um sicherzustellen, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist und dass es keine Belastungen, Hypotheken oder sonstige Hindernisse gibt, die den Kauf stören könnten.
• Erschließungsbeiträge: Stellen Sie sicher, dass alle Erschließungsbeiträge, die für die Immobilie anfallen, vom Verkäufer bezahlt wurden. Diese Beiträge decken die Kosten für Infrastruktur wie Straßen, Wasser- und Stromversorgung und Abwasser.
• Energieausweis: In Griechenland ist es obligatorisch, beim Verkauf einer Immobilie einen Energieausweis vorzulegen. Der Energieausweis gibt den Energieverbrauch und die Energieeffizienzklasse der Immobilie an. Ihr Anwalt sollte sicherstellen, dass der Energieausweis ordnungsgemäß ausgestellt wurde und den gültigen Vorschriften entspricht.

Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Griechenland

Beim Kauf einer Immobilie in Griechenland fallen verschiedene Steuern und Gebühren an, die Sie beachten sollten:

• Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,09% des Immobilienwertes und ist vom Käufer zu entrichten. Der Immobilienwert entspricht in der Regel dem Kaufpreis.
• Notargebühren: Die Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags betragen in der Regel zwischen 0,65% und 1% des Kaufpreises, abhängig von der Größe des abgeschlossenen Geschäfts.
• Rechtsanwaltsgebühren: Anwaltsgebühren variieren je nach Komplexität des Falles und der Höhe des Kaufpreises, liegen aber in der Regel zwischen 1% und 2% des Kaufpreises.
• Grundbuch- und Katastergebühren: Die Gebühren für die Eintragung der Umschreibung im Grundbuch und Kataster betragen in der Regel 0,475% des Kaufpreises.
• Maklergebühren: Maklergebühren variieren je nach Immobilienmakler und sind in der Regel Verhandlungssache. Sie werden normalerweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt und betragen in der Regel etwa 2% des Kaufpreises.
• Umsatzsteuer (MwSt.): Bei neu errichteten Immobilien, die vom Bauträger/Verkäufer verkauft werden, muss der Käufer 24% Umsatzsteuer auf den Kaufpreis zahlen. Für den Verkauf einer gebrauchten Immobilie fällt keine Umsatzsteuer an.

Finanzierung von Immobilien in Griechenland

Die Finanzierung des Immobilienkaufs in Griechenland kann für internationale Käufer eine Herausforderung sein. Griechische Banken sind in der Regel vorsichtig bei der Vergabe von Darlehen an ausländische Käufer, insbesondere an Nicht-EU-Bürger. Einige Möglichkeiten der Finanzierung sind:

• Eigenkapital: Viele internationale Käufer finanzieren ihren Immobilienkauf in Griechenland durch Eigenkapital, d. h. sie verwenden ihre eigenen Finanzmittel, um die Transaktion zu finanzieren.
• Hypothek in Ihrem Heimatland: Sie können in Ihrem Heimatland eine Hypothek bei Ihrer Bank beantragen und das Darlehen verwenden, um den Immobilienkauf in Griechenland zu finanzieren.
• Hypothekendarlehen von griechischen Banken: Einige griechische Banken bieten Hypothekendarlehen in begrenztem Umfang an internationale Käufer an. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Zinssätze und Kreditvoraussetzungen für solche Darlehen in der Regel strenger sind als für griechische Bürger.
• Verkäuferfinanzierung: In einigen Fällen kann der Verkäufer einer Immobilie bereit sein, dem Käufer eine Finanzierung anzubieten, indem er den Kaufpreis in Ratenzahlungen akzeptiert. Solche Vereinbarungen sollten jedoch sorgfältig durch Ihren Rechtsanwalt geprüft werden, um sicherzustellen, dass sie rechtskräftig und durchsetzbar sind.

Vermietung von Immobilien in Griechenland

Die Vermietung Ihrer Immobilie in Griechenland kann eine gute Möglichkeit sein, Einkommen zu erzielen und Ihre Investition zu amortisieren. Um Ihre Immobilie erfolgreich zu vermieten, müssen Sie die folgenden Aspekte beachten:

• Short-Term-Rental-Registrierung: Um Ihre Immobilie kurzfristig über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com zu vermieten, müssen Sie sich bei der griechischen Zentrale für Informationen über Mietfahrzeuge und Ferienhäuser (AADE) registrieren und eine Registrierungsnummer erhalten. Ohne diese Nummer ist die Vermietung von Ferienimmobilien in Griechenland illegal.
• Vermietungslizenz: Für bestimmte Immobilien, wie z. B. Ferienwohnungen oder Ferienhäuser, die langfristig vermietet werden sollen, ist eine Vermietungslizenz erforderlich. Diese Lizenz wird von der zuständigen Verwaltungsbehörde ausgestellt und ist an bestimmte Bedingungen und Anforderungen geknüpft.
• Steuern und Abgaben: Mieteinkünfte sind in Griechenland steuerpflichtig und unterliegen der Einkommensteuer. Die Steuersätze für Mieteinkünfte variieren zwischen 15% und 45%, abhängig vom Gesamteinkommen des Steuerpflichtigen. Zusätzlich müssen Sie die Belegungssteuer entrichten, die für jeden Tag anfällt, an dem die Immobilie vermietet ist.
• Vermietungsverwaltung: Um Ihre Immobilie erfolgreich zu vermieten, müssen Sie sie gut verwalten und instand halten. Dies umfasst die regelmäßige Reinigung, Instandhaltung und Reparatur der Immobilie, die reibungslose Abwicklung von Check-in und Check-out der Gäste sowie das Marketing und die Vermarktung Ihrer Immobilie auf geeigneten Plattformen und Kanälen.

Die Rechte der Käufer beim Immobilienkauf in Griechenland

Als Käufer einer Immobilie in Griechenland haben Sie gewisse Rechte, die durch das griechische Recht und die EU-Gesetzgebung geschützt sind:

• Recht auf freien Erwerb von Immobilien: EU- und EWR-Bürger haben das Recht, Immobilien in Griechenland zu den gleichen Bedingungen zu erwerben wie griechische Staatsbürger. Für Nicht-EU-/EWR-Bürger gelten bestimmte Beschränkungen, insbesondere bei der Anschaffung von Immobilien in grenznahen oder militärischen Zonen, für die eine Sondergenehmigung erforderlich ist.
• Recht auf rechtliche Vertretung: Als Käufer haben Sie das Recht, sich bei allen Phasen des Immobilienkaufs durch einen Rechtsanwalt vertreten zu lassen, der Ihre Interessen schützt und sicherstellt, dass die Transaktion rechtlich einwandfrei abgeschlossen wird.
• Recht auf Informationszugang: Sie haben das Recht auf Zugang zu allen Informationen, die für den Kauf der Immobilie relevant sind, einschließlich Grundbuchauszügen, Katasteraufzeichnungen, Baugenehmigungen, Energieausweisen und anderen relevanten Dokumenten. Ihr Rechtsanwalt wird Ihnen helfen, diese Informationen einzuholen und zu prüfen.
• Recht auf Rücktritt vom Kaufvertrag: Käufer haben das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten, wenn der Verkäufer gegen die Vertragsbedingungen verstößt, wenn versteckte Mängel an der Immobilie entdeckt werden oder wenn der Verkäufer die Immobilie nicht wie vereinbart übergibt.
• Verbraucherschutzrechte: Als Käufer einer Immobilie zu Wohnzwecken haben Sie bestimmte Verbraucherschutzrechte, die durch das griechische Recht und die EU-Gesetzgebung gewährleistet sind, einschließlich des Rechts auf eine ordnungsgemäße Übergabe der Immobilie, des Schutzes vor irreführender Werbung und betrügerischen Verkaufspraktiken sowie des Rechts auf Schadensersatz bei Verletzung Ihrer Rechte.

Aktueller rechtlicher Rahmen und Gerichtsurteile

Der Immobilienmarkt in Griechenland unterliegt einem sich ständig ändernden rechtlichen Rahmen, der sowohl von der nationalen Gesetzgebung als auch von der EU-Rechtsprechung beeinflusst wird. Hier sind einige der wichtigsten aktuellen Gesetze und Gerichtsurteile, die für Immobilienkäufer relevant sind:

• Gesetz 4495/2017: Dieses Gesetz regelt die Registrierung und Regulierung von kurzfristigen Mietobjekten, wie sie über Plattformen wie Airbnb angeboten werden. Es verpflichtet die Eigentümer, ihre Immobilien bei der Zentrale für Informationen über Mietfahrzeuge und Ferienhäuser (AADE) zu registrieren und Belegungssteuern zu entrichten.
• EuGH-Urteil C-260/16: In dieser Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs wurde klargestellt, dass die griechischen Regelungen zur Besteuerung von Mieteinkünften von nicht ansässigen EU-Bürgern gegen das EU-Recht verstoßen. Dieses Urteil hat zur Folge, dass nicht ansässige EU-Bürger, die Mieteinkünfte aus Griechenland erzielen, dieselben Steuersätze und Freibeträge genießen wie steueransässige Griechen.
• Gesetz 4605/2019: Mit diesem Gesetz wurden die Vorschriften für den Kauf von Ackerland durch Nicht-EU-Bürger verschärft. Ackerland kann nun nur mit Genehmigung des griechischen Landwirtschaftsministeriums erworben werden, und bestimmte Bedingungen müssen in Bezug auf den Zweck des Erwerbs und die Nutzung des Landes erfüllt sein.

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Immobilienkauf in Griechenland

Kann ich als Nicht-EU-Bürger in Griechenland Immobilien kaufen?

Ja, Nicht-EU-Bürger können Immobilien in Griechenland kaufen, allerdings unterliegen sie einigen Beschränkungen, insbesondere bei der Anschaffung von Immobilien in grenznahen oder militärischen Zonen, für die eine Sondergenehmigung erforderlich ist.

Kann ich als EU-Bürger ohne Einschränkungen in Griechenland Immobilien erwerben?

EU- und EWR-Bürger können Immobilien in Griechenland zu den gleichen Bedingungen erwerben wie griechische Staatsbürger. Es gibt jedoch einige Ausnahmen, z. B. bei der Anschaffung bestimmter landwirtschaftlicher Flächen oder staatlicher Liegenschaften.

Was ist der übliche Ablauf des Immobilienkaufs in Griechenland?

Der übliche Ablauf des Immobilienkaufs in Griechenland umfasst die Auswahl und Prüfung der Immobilie, die Unterzeichnung einer Vorverkaufsvereinbarung, die Zahlung einer Anzahlung, die Überprüfung der Immobilie durch Ihren Rechtsanwalt, die Unterzeichnung der endgültigen Kaufurkunde (Vertrag) beim Notar, die Zahlung des Kaufpreises und der damit verbundenen Steuern und Gebühren und schließlich die Umschreibung der Immobilie auf Ihren Namen und Eintragung im Grundbuch.

Welche Steuern und Gebühren fallen beim Kauf einer Immobilie in Griechenland an?

Beim Kauf einer Immobilie in Griechenland fallen verschiedene Steuern und Gebühren an, wie z. B. Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Anwaltsgebühren, Grundbuch- und Katastergebühren, Maklergebühren und ggf. Umsatzsteuer (MwSt.).

Wie kann ich meine Immobilie in Griechenland finanzieren?

Die Finanzierung des Immobilienkaufs in Griechenland kann durch Eigenkapital, Hypotheken in Ihrem Heimatland, Hypothekendarlehen von griechischen Banken oder Verkäuferfinanzierung erfolgen.

Wie kann ich meine Immobilie in Griechenland vermieten?

Zur Vermietung Ihrer Immobilie in Griechenland müssen Sie sich bei der griechischen Zentrale für Informationen über Mietfahrzeuge und Ferienhäuser (AADE) registrieren, eine Vermietungslizenz bzw. Short-Term-Rental-Registrierung vorweisen und Ihre Steuern und Belegungssteuern entrichten. Sie müssen außerdem eine gute Vermietungsverwaltung sicherstellen, um erfolgreich zu vermieten.

Welche Rechte habe ich als Käufer einer Immobilie in Griechenland?

Als Käufer einer Immobilie in Griechenland haben Sie gewisse Rechte, wie das Recht auf freien Erwerb von Immobilien (für EU- und EWR-Bürger), das Recht auf rechtliche Vertretung, das Recht auf Informationszugang, das Recht auf Rücktritt vom Kaufvertrag und bestimmte Verbraucherschutzrechte bei Wohnimmobilien.

Gibt es aktuelle Gesetze oder Gerichtsurteile, die für Immobilienkäufer in Griechenland relevant sind?

Einige der wichtigsten aktuellen Gesetze und Gerichtsurteile, die für Immobilienkäufer relevant sind, sind das Gesetz 4495/2017 zur Regulierung von kurzfristigen Mietobjekten, das EuGH-Urteil C-260/16 zur Besteuerung von Mieteinkünften von nicht ansässigen EU-Bürgern und das Gesetz 4605/2019, das die Vorschriften für den Kauf von Ackerland durch Nicht-EU-Bürger verschärft hat.

Wie finde ich einen erfahrenen, englischsprachigen Rechtsanwalt in Griechenland?

Um einen erfahrenen, englischsprachigen Rechtsanwalt in Griechenland zu finden, können Sie Empfehlungen von Freunden oder Familie einholen, Online-Recherchen durchführen, sich an die örtliche Anwaltskammer wenden oder die Dienste eines internationalen Anwaltsverzeichnisses in Anspruch nehmen. Wichtig ist, dass der gewählte Rechtsanwalt Erfahrung im Umgang mit internationalen Käufern und im griechischen Immobilienrecht hat.

Welche Rolle spielt der Notar beim Immobilienkauf in Griechenland?

Der Notar spielt eine wichtige Rolle beim Immobilienkauf in Griechenland, indem er die endgültige Kaufvertragsurkunde (den Vertrag) beurkundet, die Identität der Vertragsparteien überprüft, die ordnungsgemäße Unterzeichnung des Vertrags gewährleistet und die notarielle Urkunde im Anschluss veröffentlicht. Der Notar ist auch für die Einbehaltung und Abführung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer verantwortlich.

Wie erhalte ich eine griechische Steuernummer (AFM) und ein griechisches Bankkonto?

Um eine griechische Steuernummer (AFM) zu erhalten, müssen Sie einen Antrag bei der zuständigen griechischen Steuerbehörde stellen und Ihren Reisepass oder Personalausweis sowie Nachweise über Ihren steuerlichen Wohnsitz vorlegen. Ihr Rechtsanwalt kann Ihnen dabei helfen, die AFM zu beantragen. Um ein griechisches Bankkonto zu eröffnen, müssen Sie sich an eine griechische Bank wenden und die erforderlichen Unterlagen einreichen, die in der Regel einen Reisepass oder Personalausweis, Nachweise über Ihren Wohnsitz und Ihre Steuernummer sowie Referenzschreiben Ihrer Bank(en) umfassen. Auch hierbei kann Ihnen Ihr Rechtsanwalt behilflich sein.

Durch die genaue Befolgung dieses Leitfadens und mit Hilfe einer erfahrenen rechtlichen Vertretung sollten Sie in der Lage sein, den Prozess des Immobilienkaufs in Griechenland erfolgreich abzuschließen. Informieren Sie sich gründlich über den griechischen Immobilienmarkt, seine Gesetze und die steuerlichen Bestimmungen, um eine sorgfältige Entscheidung zu treffen und Ihre Investition in Griechenland optimal zu nutzen.