Immobilienmaklervertrag: Rechte und Pflichten – Sie spielen mit dem Gedanken, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen? Ein Makler kann dabei eine wertvolle Unterstützung sein. Doch bevor Sie sich auf die Suche nach einem geeigneten Immobilienmakler begeben, sollten Sie sich mit den grundlegenden Rechten und Pflichten, die mit einem Immobilienmaklervertrag einhergehen, vertraut machen. Ein solcher Vertrag bringt nicht nur viele Vorteile, sondern auch einige Verpflichtungen mit sich – sowohl für den Makler als auch für Sie als Auftraggeber. In diesem Artikel unserer erfahrenen Kanzlei Herfurtner erfahren Sie alles Wichtige rund um das Thema Immobilienmaklervertrag, sodass Sie bestens informiert sind und nicht in rechtliche Fallen tappen.

Was ist ein Immobilienmaklervertrag?

Ein Immobilienmaklervertrag ist ein rechtlich bindender Vertrag zwischen einem Auftraggeber (meist Immobilieneigentümer oder Kaufinteressent) und einem Immobilienmakler. In diesem Vertrag verpflichtet sich der Makler, zu bestimmten Bedingungen eine Immobilie zu vermitteln oder zu verkaufen. Der Vertrag regelt detailliert, welche Dienstleistungen der Makler erbringen soll und welche Provision ihm dafür zusteht. Dabei ist es essentiell, dass beide Parteien ihre Rechte und Pflichten genau kennen und verstehen.

Rechte des Auftraggebers

Als Auftraggeber haben Sie bei einem Immobilienmaklervertrag verschiedene Rechte, die Sie stets im Hinterkopf behalten sollten:

  • Informationsrecht: Sie haben das Recht auf transparente und umfassende Information bezüglich des Standes der Vermittlungsbemühungen.
  • Widerrufsrecht: In bestimmten Fällen, insbesondere bei Fernabsatzverträgen, steht Ihnen ein Widerrufsrecht zu.
  • Erfolgsabhängige Zahlung: Der Makler erhält seine Provision in der Regel nur bei erfolgreicher Vermittlung beziehungsweise einem erfolgreichen Verkauf.
  • Rücktrittsrecht: Bei Vertragsverletzungen seitens des Maklers können Sie unter bestimmten Umständen vom Vertrag zurücktreten.

Informationsrecht

Ein zentrales Recht des Auftraggebers ist das Informationsrecht. Ein seriöser Immobilienmakler verpflichtet sich, den Auftraggeber regelmäßig über den Stand seiner Bemühungen zu informieren. Dazu gehört unter anderem:

  • Informationen zu Besichtigungsterminen
  • Rückmeldungen und Feedbacks von Interessenten
  • Aktualisierung des Marktwertes der Immobilie

Widerrufsrecht

Das Widerrufsrecht spielt vor allem bei Verträgen, die außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder online abgeschlossen werden, eine wichtige Rolle. Als Verbraucher haben Sie in diesen Fällen das Recht, den Vertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen. Dies setzt jedoch voraus, dass Sie entsprechend über Ihr Widerrufsrecht belehrt wurden.

Erfolgsabhängige Zahlung

Eines der wichtigsten Rechte, auf die Auftraggeber Wert legen, ist die erfolgsabhängige Zahlung. Das bedeutet, dass der Immobilienmakler seine Provision nur dann erhält, wenn er erfolgreich einen Käufer oder Mieter für die Immobilie gefunden hat und es zu einem Vertragsabschluss kommt. Diese Regelung schützt Auftraggeber davor, für nicht erbrachte Leistungen zahlen zu müssen.

Rücktrittsrecht

Ein Rücktrittsrecht haben Sie in der Regel dann, wenn der Makler seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt. Das bedeutet, wenn der Immobilienmakler beispielsweise wiederholt gegen seine Informationspflichten verstößt oder die vereinbarten Leistungen nicht erbringt, haben Sie das Recht, den Maklervertrag zu kündigen und gegebenenfalls Schadensersatz zu fordern.

Pflichten des Auftraggebers

Neben den Rechten haben Auftraggeber auch bestimmte Pflichten, die sie erfüllen müssen, um ein reibungsloses Vertragsverhältnis zu gewährleisten:

  • Angaben und Informationen: Der Auftraggeber muss dem Makler alle relevanten Informationen und Unterlagen zur Verfügung stellen.
  • Zahlung der Provision: Bei erfolgreicher Vermittlung muss die vereinbarte Provision gezahlt werden.

Angaben und Informationen

Eine grundlegende Pflicht des Auftraggebers besteht darin, dem Makler alle relevanten Informationen bezüglich der Immobilie zur Verfügung zu stellen. Dazu gehören:

  • Informationen zum Zustand und zur Ausstattung der Immobilie
  • Grundbuchauszüge
  • Eventuelle Mietverhältnisse

Diese Angaben sind notwendig, damit der Makler seine Aufgabe korrekt und umfassend erfüllen kann. Falschangaben können schwerwiegende rechtliche Konsequenzen haben.

Zahlung der Provision

Hat der Makler seine Dienstleistung erfolgreich erbracht, so ist der Auftraggeber verpflichtet, die vereinbarte Provision zu zahlen. Diese wird in der Regel als Prozentsatz des Kaufpreises oder der Miete festgelegt und kann je nach Region und Makler variieren. Es ist wichtig, dass diese Provisionsvereinbarung im Immobilienmaklervertrag klar und verständlich festgehalten wird.

Rechte des Immobilienmaklers

Auch für den Immobilienmakler ergeben sich aus dem Maklervertrag verschiedene Rechte:

  • Provisionsanspruch: Der Makler hat bei erfolgreicher Vermittlung Anspruch auf die vereinbarte Provision.
  • Informationspflicht des Auftraggebers: Der Makler kann vom Auftraggeber die notwendigen Informationen und Unterlagen verlangen.

Provisionsanspruch

Das wohl wichtigste Recht des Immobilienmaklers ist der Anspruch auf Provision. Dieser entsteht unter zwei Bedingungen:

  • Der Makler hat durch seine Tätigkeit maßgeblich zum Vertragsabschluss beigetragen.
  • Es besteht ein gültiger Maklervertrag, der die Provisionszahlung regelt.

Ohne diese Voraussetzungen hat der Makler keinen Anspruch auf die vereinbarte Vergütung.

Informationspflicht des Auftraggebers

Zu den Rechten des Maklers gehört auch das Recht, von seinem Auftraggeber alle notwendigen Informationen und Dokumente zu erhalten, um seine Vermittlungstätigkeit ausüben zu können. Der Auftraggeber muss dem Makler daher beispielsweise Zugriff auf die Eigentumsnachweise und eventuelle Mietverträge gewähren.

Pflichten des Immobilienmaklers

Über die Rechte hinaus hat der Immobilienmakler auch zahlreiche Pflichten, die er im Rahmen des Maklervertrages zu erfüllen hat:

  • Vermittlungsbemühungen: Der Makler muss ernsthafte und kontinuierliche Vermittlungsbemühungen unternehmen.
  • Informationspflicht: Der Makler ist verpflichtet, den Auftraggeber regelmäßig über den Stand der Vermittlungsaktivitäten zu informieren.
  • Aufklärungspflicht: Der Makler muss den Auftraggeber über wesentliche Umstände aufklären, die für die Entscheidung rund um die Immobilie relevant sind.

Vermittlungsbemühungen

Eine der Hauptpflichten des Immobilienmaklers liegt in den ernsthaften und kontinuierlichen Vermittlungsbemühungen. Der Makler muss:

  • potenzielle Käufer oder Mieter suchen
  • Besichtigungstermine organisieren
  • Werbemaßnahmen durchführen

Unterlässt der Makler diese Bemühungen oder handelt nur halbherzig, kann der Auftraggeber den Vertrag kündigen.

Informationspflicht

Um Vertrauen und Transparenz zu gewährleisten, ist der Makler verpflichtet, den Auftraggeber regelmäßig über den Stand der Vermittlung zu informieren. Dies umfasst:

  • Berichte über Besichtigungstermine
  • Rückmeldungen von Interessenten
  • Marktentwicklungen

Aufklärungspflicht

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Aufklärungspflicht des Immobilienmaklers. Er muss den Auftraggeber über alle wesentlichen Tatsachen informieren, die für die Entscheidung rund um den Kauf oder Verkauf der Immobilie relevant sind. Dies kann beispielsweise Informationen über Mängel der Immobilie oder über geplante Bauvorhaben in der Nähe umfassen.

Häufige Streitigkeiten und ihre Lösungen

In der Praxis kommt es nicht selten zu Streitigkeiten im Zusammenhang mit Maklerverträgen. Hier sind die häufigsten Konfliktpunkte und deren mögliche Lösungen:

  • Höhe der Provision: Differenzen bezüglich der vereinbarten Provisionshöhe treten oft auf. Eine klare vertragliche Regelung schafft hier Abhilfe.
  • Unzureichende Vermittlungsbemühungen: Auftraggeber beschweren sich, wenn der Makler keine ausreichenden Bemühungen zeigt. Hier hilft eine genaue Dokumentation der Aktivitäten durch den Makler.
  • Widerrufsrecht: Streitigkeiten über die Ausübung des Widerrufsrechts lassen sich durch eine korrekte Belehrung im Vertrag vermeiden.

Höhe der Provision

Ein häufiges Streitthema ist die Höhe und der Zeitpunkt der Provisionszahlung. Auftraggeber sollten darauf achten, dass im Maklervertrag klar festgelegt ist:

  • Wie hoch die Provision ist (meist in Prozent des Kaufpreises)
  • Wann die Provision fällig wird (üblicherweise bei Vertragsabschluss)

Unzureichende Vermittlungsbemühungen

Ein weiteres häufig auftretendes Problem sind unzureichende oder fehlerhafte Vermittlungsbemühungen des Maklers. Dies lässt sich vermeiden oder zumindest minimieren durch:

  • Regelmäßige Berichterstattung durch den Makler
  • Eindeutige vertragliche Vereinbarungen bezüglich der Vermittlungsbemühungen

Widerrufsrecht

Der richtige Umgang mit dem Widerrufsrecht ist ein wiederkehrendes Konfliktthema. Auftraggeber sollten sicherstellen, dass sie über ihre Rechte und Pflichten genau aufgeklärt werden und eine entsprechende Belehrung im Vertrag enthalten ist, um Missverständnisse zu vermeiden.

Praxisbeispiele und Fallstudien

Anhand von Praxisbeispielen und Fallstudien lassen sich die theoretischen Grundlagen besser verstehen und anwenden. Hier einige anonymisierte Fälle aus unserer Kanzlei:

Fall 1: Der vergessene Eigentumsnachweis

Herr Müller wollte seine Eigentumswohnung verkaufen und beauftragte dafür einen Immobilienmakler. Obwohl Herr Müller den Eigentumsnachweis mehrfach vom Grundbuchamt angefordert hatte, verzichtete er zuerst darauf, ihn dem Makler auszuhändigen. Dies verzögerte den Verkaufsprozess erheblich, da ernsthafte Interessenten eine rechtliche Sicherheit in Bezug auf die Eigentumsverhältnisse wünschten. Nach der Vorlage des Nachweises konnte der Makler die Wohnung schließlich erfolgreich vermitteln und Herr Müller musste die Provision zahlen.

Fall 2: Unzureichende Bewerbung der Immobilie

Frau Schmitz beauftragte einen Makler mit dem Verkauf ihres Einfamilienhauses. Trotz des Maklervertrags fühlte sich Frau Schmitz vernachlässigt und glaubte, dass der Makler ihre Immobilie unzureichend vermarktete. Nach mehreren klärenden Gesprächen und einem detaillierten Bericht über die bisherigen Maßnahmen konnte das Vertrauen wiederhergestellt und der Verkauf erfolgreich abgewickelt werden.

Fall 3: Streit um die Provisionshöhe

In einem weiteren Fall wollte Herr Beck eine gekaufte Immobilie kurzfristig wieder verkaufen. Ein Maklervertrag wurde zwar geschlossen, aber die Provisionshöhe war unklar definiert. Herr Beck war der Meinung, dass die Provision zu hoch sei. Nach einem klärenden Gespräch und einem Blick ins Vertragswerk stellte sich heraus, dass der Makler rechtmäßig handelte und Herr Beck die vereinbarte Provision zahlen musste.

Checkliste für einen erfolgreichen Immobilienmaklervertrag

Um rechtliche Probleme und Missverständnisse zu vermeiden, sollten Sie bei einem Immobilienmaklervertrag folgende Punkte beachten:

  • Klare Vertragsbedingungen: Stellen Sie sicher, dass alle Bedingungen klar und verständlich formuliert sind.
  • Widerrufsrechtsbelehrung: Achten Sie darauf, dass Sie über Ihr Widerrufsrecht informiert werden.
  • Provisionsvereinbarung: Die Höhe und Fälligkeit der Provision sollte eindeutig festgelegt sein.
  • Informationspflichten: Beide Parteien sollten sich über ihre Informationspflichten im Klaren sein.

Fazit: Immobilienmaklervertrag – Rechte und Pflichten

Ein Immobilienmaklervertrag birgt viele Chancen, aber auch gewisse Fallstricke. Indem Sie sich über Ihre Rechte und Pflichten im Klaren sind, können Sie Missverständnisse und Konflikte von vornherein vermeiden. Vergessen Sie nicht, den Vertrag gründlich durchzulesen und bei Unklarheiten professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Unsere Kanzlei Herfurtner steht Ihnen dabei gerne mit Rat und Tat zur Seite.

 

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