Immobilienrecht Anwalt: Ansprechpartner für Immobilienrecht

Immobilienrechtliche Beratung

Immobilienrecht ist ein komplexes Rechtsgebiet, das sich aus verschiedenen Teilbereichen zusammensetzt, wie etwa dem Baurecht, Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Grundstücksrecht, Maklerrecht und weiteren Spezialgebieten.

Die Kanzlei Herfurtner verfügt über ein Team von kompetenten Anwälten, die sich mit diesen Teilbereiche auskennen und Ihnen bei der Lösung von rechtlichen Fragestellungen rund um Immobilien zur Seite stehen. Dabei legen wir großen Wert auf eine persönliche Betreuung, umfassende Beratung und individuell zugeschnittene Lösungen.

Inhaltsverzeichnis

  1. Die Eckpfeiler des Immobilienrechts
  2. Öffentliches und privates Baurecht
  3. Immobilienrecht und Bauverträge
  4. Mietrecht und Mietverträge
  5. Wohnungseigentumsrecht und Teilungserklärungen
  6. Grundstückskaufverträge und Grundbuchrecht
  7. Maklerrecht und Maklerprovision
  8. Immobilienfinanzierung und Hypothekenrecht
  9. Bebauungs- und Umweltrecht
  10. Enteignungs- und Entschädigungsrecht
  11. Immobilienrecht und die erneuerbare Energie-Förderung
  12. Steuerliche Aspekte beim Immobilienrecht
  13. Wie kann Ihnen ein Rechtsanwalt für Immobilienrecht helfen?
  14. Nutzen Sie unsere Unterstützung

Die Eckpfeiler des Immobilienrechts

Das Immobilienrecht umfasst mehrere Rechtsgebiete, die sich mit der rechtlichen Seite von Immobilientransaktionen, der Nutzung von Immobilien sowie deren Bau, Verwaltung und Finanzierung befassen. In diesem Abschnitt werden wir uns mit den verschiedenen Eckpfeilern des Immobilienrechts auseinandersetzen.

Rechtsquellen im Immobilienrecht

Das Immobilienrecht wird durch eine Vielzahl von Gesetzen und Verordnungen auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene geregelt. Hier sind einige der wichtigsten Rechtsquellen aufgeführt:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Das BGB enthält grundlegende Regelungen zum Immobilienrecht, insbesondere in den Bereichen Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Grundstücksrecht.

Baugesetzbuch (BauGB): Das BauGB regelt das öffentliche Baurecht, insbesondere die Bauleitplanung und das Baugenehmigungsverfahren.

Landesbauordnungen (LBO): Die Landesbauordnungen enthalten Regelungen zum Bauordnungsrecht, wie zum Beispiel Vorschriften über bauliche Anlagen, Bauprodukte und Bauverfahren.

Zivilprozessordnung (ZPO) und Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO): Diese beiden Gesetze regeln das Verfahren in Zivil- und Verwaltungsstreitigkeiten im Immobilienrecht.

Typische Fragestellungen im Immobilienrecht

Im Immobilienrecht ergeben sich zahlreiche Fragestellungen, die sowohl die rechtlichen als auch die wirtschaftlichen Aspekte von Immobilientransaktionen betreffen. Hier sind einige typische Beispiele:

  • Wie kann eine Immobilie erworben oder verkauft werden, und welche rechtlichen Formalitäten müssen beachtet werden?
  • Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter und Mieter im Rahmen eines Mietverhältnisses?
  • Wie können Bauvorhaben genehmigt und realisiert werden, und welche baurechtlichen Vorschriften sind dabei zu beachten?
  • Welche Rechtsgrundlagen gelten für die Finanzierung von Immobilienprojekten, und wie können Kreditnehmer und Kreditgeber ihre Interessen wahren?

Rechtliche Herausforderungen im Immobilienrecht

Das Immobilienrecht ist von einer Vielzahl von rechtlichen Herausforderungen geprägt, die sich aus der Komplexität der Materie, der ständigen Weiterentwicklung des Rechts und den wirtschaftlichen Interessen der Beteiligten ergeben. Einige dieser Herausforderungen sind:

  • Die Abgrenzung von öffentlichem und privatem Baurecht und die Koordination der verschiedenen Verfahren und Zuständigkeiten.
  • Die Auslegung und Anwendung von Gesetzen und Verordnungen, die auf unterschiedlichen Ebenen erlassen werden und teilweise unklare oder widersprüchliche Regelungen enthalten.
  • Die Bewältigung von Interessenkonflikten zwischen den verschiedenen Beteiligten, wie etwa Bauherren, Architekten, Mieter, Vermieter und Nachbarn.
  • Die Anpassung des Immobilienrechts an neue Entwicklungen, wie beispielsweise die Digitalisierung, die Energiewende oder die demographische Entwicklung.

Rolle des Immobilienrecht Anwalts

Ein Immobilienrecht Anwalt kann Ihnen dabei helfen, die rechtlichen Herausforderungen im Immobilienrecht erfolgreich zu meistern. Zu den Aufgaben eines Immobilienrecht Anwalts gehören unter anderem:

  • Die Beratung von Mandanten bei der Gestaltung und Prüfung von Verträgen, wie etwa Grundstückskaufverträgen, Mietverträgen oder Bauverträgen.
  • Die Vertretung von Mandanten in gerichtlichen und außergerichtlichen Streitigkeiten, etwa bei der Durchsetzung von Mietzins- oder Schadensersatzansprüchen.
  • Die Beratung von Mandanten bei der Einholung von Baugenehmigungen und der Umsetzung von Bauvorhaben im Einklang mit den baurechtlichen Vorschriften.
  • Die Unterstützung von Mandanten bei der Finanzierung von Immobilienprojekten und der Sicherung von Krediten durch Grundpfandrechte.

In unserer Anwaltskanzlei verfügen wir über ein erfahrenes Team von Immobilienrechtsanwälten, die Sie bei allen rechtlichen Fragestellungen rund um Immobilien kompetent unterstützen können. Kontaktieren Sie uns für eine umfassende Rechtsberatung.

Öffentliches und privates Baurecht

Das Baurecht umfasst sowohl das öffentliche als auch das private Baurecht. Im öffentlichen Baurecht geht es vor allem um baurechtliche Genehmigungen, wie zum Beispiel die Baugenehmigung, während das private Baurecht die rechtlichen Beziehungen zwischen Bauherren, Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmen regelt.

Öffentliches Baurecht

Das öffentliche Baurecht betrifft die Regelungen zur Zulässigkeit von Bauvorhaben, insbesondere im Zusammenhang mit der Bauleitplanung, Baugenehmigungen und Bauordnungsrecht. Einige wichtige Gesetze und Verordnungen im öffentlichen Baurecht sind:

  1. Baugesetzbuch (BauGB): Das BauGB regelt die wesentlichen Rahmenbedingungen für die Bauleitplanung, wie zum Beispiel die Aufstellung von Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen.
  2. Landesbauordnungen (LBO): Die LBOs der einzelnen Bundesländer enthalten Regelungen zur Bauausführung, zu baulichen Anlagen und zu Bauprodukten.
  3. Baunutzungsverordnung (BauNVO): Die BauNVO legt die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die Stellung der Bauwerke auf dem Grundstück fest.

Privates Baurecht

Das private Baurecht umfasst die rechtlichen Beziehungen zwischen den am Bau beteiligten Parteien, wie Bauherren, Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmen. Einige wichtige Regelungen im privaten Baurecht sind:

  1. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Das BGB enthält Regelungen zu Werkverträgen (§§ 631 ff. BGB) und Architekten- und Ingenieurverträgen (§§ 650p ff. BGB) sowie zu Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüchen.
  2. Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB): Die VOB ist ein wichtiges Regelwerk für die Vergabe von Bauaufträgen und die Abwicklung von Bauverträgen. Sie besteht aus drei Teilen: VOB/A (Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen), VOB/B (Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen) und VOB/C (Allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen).

Immobilienrecht und Bauverträge

Das Bauvertragsrecht ist ein Teilgebiet des Immobilienrechts, das die vertraglichen Beziehungen zwischen Bauherren und Bauunternehmern regelt. Dabei gibt es verschiedene Arten von Bauverträgen, die je nach Art und Umfang des Bauvorhabens unterschiedliche Rechte und Pflichten für die Vertragsparteien enthalten. Die wichtigsten Arten von Bauverträgen sind:

Der BGB-Bauvertrag: Er beruht auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und ist eine Sonderform des Werkvertrags. Er wird meist verwendet, wenn private Bauherren einen Neubau oder eine Sanierung eines bestehenden Gebäudes beauftragen. Seit 2018 gilt für Verbraucher ein besonderer Schutz durch den Verbraucherbauvertrag, der unter anderem eine Baubeschreibung, eine Widerrufsbelehrung und ein Anordnungsrecht des Bauherren vorsieht.

Der VOB-Bauvertrag: Er basiert auf der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB), die eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt. Er wird meist verwendet, wenn öffentliche Auftraggeber oder gewerbliche Bauherren ein Bauvorhaben umsetzen lassen möchten. Er enthält detaillierte Regelungen zu Leistungsänderungen, Abnahme, Gewährleistung und Vergütung.

Der Bauträgervertrag: Er ist eine Mischform aus Kauf- und Werkvertrag, bei dem der Bauträger sowohl das Grundstück als auch das schlüsselfertige Gebäude an den Käufer übergibt. Er unterliegt dem Makler- und Bauträgergesetz (MaBV), das unter anderem eine Baufertigstellungsversicherung, eine Zahlungsplanung und eine Gewährleistungsbürgschaft vorschreibt.

Bei der Gestaltung und Prüfung eines Bauvertrags sollten folgende Punkte beachtet werden:

  • Die Bauleistungen sollten möglichst genau im Immobilienrecht beschrieben werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Dazu gehören auch Angaben zu den verwendeten Materialien, Qualitätsstandards und Ausführungsfristen.
  • Die Vergütung sollte angemessen sein und sich nach dem tatsächlichen Aufwand richten. Dabei sollten Abschlagszahlungen vereinbart werden, die an den Baufortschritt gekoppelt sind. Außerdem sollte eine Sicherheitsleistung für den Fall von Mängeln oder Verzug vereinbart werden.
  • Die Gewährleistung sollte klar geregelt sein und sich nach den gesetzlichen Vorgaben richten. Dabei sollte zwischen der Mängelhaftung während der Bauzeit und der Gewährleistung nach der Abnahme unterschieden werden. Außerdem sollte festgelegt werden, wie mit Mängelrügen umgegangen wird und welche Rechte der Bauherr bei Mängeln hat.
  • Die Haftung sollte angemessen verteilt werden und sich nach dem Verschulden richten. Dabei sollte berücksichtigt werden, dass der Bauunternehmer für seine Erfüllungsgehilfen haftet und dass der Bauherr für seine Mitwirkungspflichten haftet.
  • Die Kündigung sollte nur aus wichtigem Grund möglich sein und die Folgen einer Kündigung sollten geregelt sein. Dabei sollte beachtet werden, dass der Bauherr bei einem Verbraucherbauvertrag ein Widerrufsrecht hat.

Mietrecht und Mietverträge

Das Mietrecht regelt die Rechtsbeziehungen zwischen Vermietern und Mietern im Immobilienrecht. Unsere Anwälte beraten sowohl Vermieter als auch Mieter bei der Gestaltung von Mietverträgen, der Durchsetzung von Mietzins- und Kündigungsansprüchen oder bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen.

Dabei ist das Wohnraummietrecht das wichtigste Rechtsgebiet in diesem Bereich. Das Wohnraummietrecht bezieht sich auf die rechtlichen Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern von Wohnraum. Die wesentlichen Regelungen hierzu finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den §§ 535 ff. BGB.

Wichtige Aspekte des Wohnraummietrechts sind unter anderem:

Mietvertragsgestaltung: Hierzu zählen die Vereinbarung von Mietzins, Nebenkosten, Kaution, Schönheitsreparaturen und weiteren Vertragsbestandteilen.

Mieterhöhungen: Gesetzliche Regelungen zu Mieterhöhungen finden sich in §§ 558-560 BGB, die unter anderem die Zustimmung des Mieters, die Begründung der Mieterhöhung und das sogenannte „Kappungslimit“ regeln.

Kündigung des Mietverhältnisses: Die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen ist in §§ 573 ff. BGB geregelt und erfordert eine Begründung durch den Vermieter, etwa wegen Eigenbedarfs, Vertragsverletzung oder wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks.

Mietpreisbremse: Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung (§ 556d BGB), die die zulässige Miethöhe bei Neuvermietung von Wohnraum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt.

Außerdem gibt es noch das Gewerberaummietrecht. Es betrifft die rechtlichen Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern von Gewerbeimmobilien. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht sind im Gewerberaummietrecht viele Regelungen dispositiv, das heißt, sie können durch vertragliche Vereinbarungen abgeändert oder ausgeschlossen werden. Wichtige Aspekte des Gewerberaummietrechts sind:

Mietvertragsgestaltung: Hierzu zählen insbesondere die Vereinbarung von Mietzins, Nebenkosten, Laufzeit und Kündigungsfristen, sowie die Regelung von Instandhaltungspflichten und -kosten.

Mieterhöhungen: Im Gewerberaummietrecht sind Mieterhöhungen häufig durch vertragliche Indexmieten, Staffelmieten oder Umsatzmieten geregelt.

Kündigung des Mietverhältnisses: Kündigungsfristen und -gründe können im Gewerberaummietrecht vertraglich vereinbart werden. In Ermangelung einer solchen Vereinbarung gelten die gesetzlichen Regelungen des § 580a BGB, die eine Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Quartalsende vorsehen.

Der Mietvertrag

Mietverträge sind Verträge, die das Nutzungsrecht an einer Immobilie gegen Zahlung eines Entgelts (Miete) übertragen. Sie können schriftlich oder mündlich geschlossen werden und unterliegen den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sowie der Mietpreisbremse und dem Kündigungsschutz.

Bei Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern im Immobilienrecht können verschiedene Rechtsbehelfe in Anspruch genommen werden, wie zum Beispiel die Minderung der Miete, die fristlose Kündigung, die Räumungsklage oder die Schadensersatzklage. Dabei ist auf die aktuelle Rechtsprechung der Gerichte zu achten, die je nach Sachverhalt und Bundesland variieren kann.

Wohnungseigentumsrecht und Teilungserklärungen

Das Wohnungseigentumsrecht betrifft das Rechtsverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern einer Wohnanlage sowie zwischen Wohnungseigentümern und dem Verwalter. Es  ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Die wesentlichen Regelungen des WEG betreffen die Begründung von Wohnungseigentum, die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Durchführung von Beschlussfassungen in der Eigentümerversammlung.

Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung ist ein zentrales Instrument im Wohnungseigentumsrecht, mit dem das Sondereigentum an den einzelnen Wohnungen sowie das gemeinschaftliche Eigentum an den gemeinschaftlichen Teilen der Wohnanlage (z. B. Grundstück, Fassade, Dach) begründet wird.

Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet und beim Immobilienrecht im Grundbuch eingetragen werden. Sie enthält häufig auch eine Gemeinschaftsordnung, die die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sowie die Regelungen zur Verwaltung und Nutzung der gemeinschaftlichen Teile der Wohnanlage festlegt.

Beispiele für Regelungsgegenstände in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind:

  • Die Aufteilung der Wohnanlage in Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum
  • Die Regelung der Kostenverteilung für Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung
  • Die Bestellung und Abberufung des Verwalters sowie die Regelung seiner Aufgaben und Befugnisse
  • Die Regelung der Stimmrechte und Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung

Rechtliche Streitigkeiten im Wohnungseigentumsrecht

Im Wohnungseigentumsrecht können verschiedene rechtliche Streitigkeiten auftreten, wie etwa Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Beschlüssen der Eigentümerversammlung. Aber auch Auseinandersetzungen über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, z. B. hinsichtlich der Nutzung von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum, sind häufig anzutreffen.

Zusätzlich kann es zu Konflikten im Immobilienrecht über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kommen, insbesondere hinsichtlich der Bestellung und Abberufung des Verwalters oder der Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.

Grundstückskaufverträge und Grundbuchrecht

Beim Kauf und Verkauf von Grundstücken sind zahlreiche rechtliche Aspekte zu beachten. Die wesentlichen Regelungen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den §§ 433 ff. BGB (Kaufvertrag), §§ 873, 925 BGB (Übereignung von Grundstücken) und §§ 873, 883 BGB (Grundbuchrecht).

1. Grundstückskaufvertrag

Ein Grundstückskaufvertrag ist ein Vertrag, durch den sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen. Der Käufer verpflichtet sich im Gegenzug zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises. Der Grundstückskaufvertrag bedarf gemäß § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Wichtige Regelungsgegenstände in einem Grundstückskaufvertrag sind unter anderem:

    • Die genaue Bezeichnung des Grundstücks (Flurstück, Gemarkung, Grundbuchblatt)
    • Der vereinbarte Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten
    • Die Regelung von Besitz, Nutzungen und Lasten
    • Die Regelung von Gewährleistungsansprüchen bei Sach- und Rechtsmängeln

2. Grundbuchrecht

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken sowie etwaige Belastungen (z. B. Grundschulden, Hypotheken) eingetragen werden. Die Eintragungen im Grundbuch dienen der Rechtssicherheit und genießen öffentlichen Glauben (§ 891 BGB), das heißt, sie gelten als richtig und vollständig, solange das Gegenteil nicht bewiesen ist. Für die Eintragung ist das zuständige Grundbuchamt verantwortlich.

Maklerrecht und Maklerprovision

Das Maklerrecht regelt die Rechtsbeziehungen zwischen Maklern, Verkäufern und Käufern von Immobilien. Die wesentlichen Regelungen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den §§ 652 ff. BGB (Maklervertrag) und im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG).

Zudem sind die Regelungen des Bestellerprinzips gemäß § 2a WoVermRG von Bedeutung, nach denen bei der Vermittlung von Mietwohnungen grundsätzlich derjenige die Maklerprovision zahlt, der den Makler beauftragt hat. Der wichtigste Punkt in dieser Hinsicht ist der Maklervertrag.

Der Maklervertrag ist ein Vertrag im Immobilienrecht, durch den sich der Makler verpflichtet, für den Auftraggeber Nachweis- oder Vermittlungstätigkeiten in Bezug auf den Abschluss eines Vertrages, meist über den Kauf oder die Vermietung einer Immobilie, zu erbringen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Auftraggeber zur Zahlung einer Provision, sofern ein Erfolg erzielt wird (§ 652 BGB). Wichtige Regelungsgegenstände in einem Maklervertrag sind unter anderem:

  • Die genaue Bezeichnung der zu vermittelnden Immobilie
  • Die Höhe der Provision und die Fälligkeit der Zahlung
  • Die Art und der Umfang der vom Makler zu erbringenden Leistungen
  • Die Laufzeit des Vertrages und Kündigungsmodalitäten

Der Anspruch des Maklers auf Provision entsteht gemäß § 652 Abs. 1 BGB, wenn der von ihm nachgewiesene oder vermittelte Vertrag wirksam zustande kommt und auf seiner Tätigkeit beruht. Der Provisionsanspruch ist fällig, sobald der Hauptvertrag abgeschlossen ist.

Wichtig ist hierbei die Kausalität zwischen der Maklertätigkeit und dem Zustandekommen des Hauptvertrags. Der Provisionsanspruch kann entfallen, wenn der Hauptvertrag unwirksam ist oder ein Rücktrittsrecht besteht. Mehr dazu im Immobilienrecht.

Immobilienfinanzierung und Hypothekenrecht

Immobilienfinanzierung und Hypothekenrecht sind zwei wichtige Bereiche im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung von Immobilien. Im Folgenden wird auf rechtliche Grundlagen, Gesetze, Beispiele und aktuelle Gerichtsurteile eingegangen, die für das Verständnis dieser Themen relevant sind.

Gesetzliche Grundlagen

Das Hypothekenrecht ist in Deutschland im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Die wichtigsten Vorschriften finden sich in den §§ 1113 bis 1203 BGB. Diese Regelungen betreffen die Entstehung, Übertragung, Verwertung und Löschung von Hypotheken sowie die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien.

Hypothekenarten

Es gibt zwei Hauptarten von Hypotheken in Deutschland: die Buchhypothek (§ 1114 BGB) und die Briefhypothek (§ 1116 BGB). Bei der Buchhypothek erfolgt die Eintragung im Grundbuch, während bei der Briefhypothek ein Hypothekenbrief ausgestellt wird.

Grundschulden

Neben Hypotheken gibt es auch Grundschulden (§§ 1191 ff. BGB), die eine weitere Form der Immobilienfinanzierung darstellen. Grundschulden sind von der persönlichen Schuld des Eigentümers unabhängig und können flexibler gehandhabt werden, weshalb sie in der Praxis häufiger vorkommen als Hypotheken.

Verwertung von Hypotheken und Grundschulden

Sollte der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, hat der Gläubiger das Recht, die Immobilie durch Zwangsversteigerung (§ 1147 BGB) oder Zwangsverwaltung (§ 1148 BGB) zu verwerten. Der Erlös aus der Verwertung wird zur Tilgung der Forderungen im Immobilienrecht verwendet.

Bebauungs- und Umweltrecht

Das Bebauungsrecht umfasst das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht regelt die Zulässigkeit von Nutzungen auf Grundstücken durch die Bauleitplanung der Gemeinden (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die verschiedene Baugebietstypen mit unterschiedlichen Anforderungen an Art und Maß der baulichen Nutzung festlegt.

Das Bauordnungsrecht regelt die technischen Anforderungen an Gebäude und bauliche Anlagen, wie z.B. Abstandsflächen, Brandschutz oder Barrierefreiheit. Die Bauordnungen werden von den Ländern erlassen und können daher regional variieren.

Hingegen umfasst das Umweltrecht eine Vielzahl von Gesetzen, die den Schutz der Umweltmedien (Luft, Wasser, Boden) sowie der biologischen Vielfalt zum Ziel haben. Dazu gehören z.B. das Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG), das Wasserhaushaltsgesetz (WHG), das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG), das Kreislaufwirtschaftsgesetz (KrWG) oder das Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG).

Diese Gesetze enthalten unter anderem Vorschriften für die Errichtung und den Betrieb von Anlagen, die Emissionen verursachen oder Abfälle erzeugen, sowie für die Bewirtschaftung von Gewässern oder den Schutz von Arten und Lebensräumen.

Bei der Planung und Durchführung von Bauvorhaben müssen sowohl das Bebauungsrecht als auch das Umweltrecht beachtet werden. Dies kann zu Konflikten oder Abstimmungsbedarf führen, z.B. wenn ein Bauvorhaben im Widerspruch zu einem Bebauungsplan steht oder eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) erforderlich ist. In solchen Fällen können verschiedene Rechtsbehelfe eingelegt werden, wie z.B. Widerspruch, Klage oder Eilantrag.

Die Zuständigkeit für die Entscheidung über solche Rechtsbehelfe liegt je nach Art des Vorhabens bei verschiedenen Verwaltungsbehörden oder Verwaltungsgerichten.

Enteignungs- und Entschädigungsrecht

Enteignungs- und Entschädigungsrecht ist ein Teilgebiet des öffentlichen Rechts, das sich mit den Voraussetzungen, dem Verfahren und den Folgen einer Enteignung von privatem Eigentum oder anderen Rechten zugunsten des Staates oder eines Dritten befasst. Dadurch sind sie automatisch ein Teil des Immobilienrechts. Dabei sind folgende Aspekte zu beachten:

  • Eine Enteignung ist nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig und muss durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt (Art. 14 Abs. 3 GG).
  • Sie setzt in der Regel eine planungsrechtliche Legitimation voraus, die über die Zulässigkeit und die Allgemeinwohldienlichkeit der Enteignung entscheidet. Dies kann z.B. ein Planfeststellungsbeschluss sein, der eine enteignungsrechtliche Vorwirkung hat (§ 19 Abs. 1 S. 2 FStrG).
  • Die Enteignung darf nur als letztes Mittel erfolgen, wenn es keine andere rechtlich und wirtschaftlich vertretbare Lösung gibt, die nicht oder weniger schwer in die betroffenen Rechte eingreift. Der Vorhabenträger muss daher zuvor ein angemessenes Angebot zum Erwerb der benötigten Flächen oder Rechte machen.
  • Das Enteignungsverfahren wird bei der zuständigen Enteignungsbehörde beantragt und durchgeführt. Die Betroffenen werden angehört und es wird eine mündliche Verhandlung mit den Beteiligten durchgeführt. Über den Enteignungsantrag und die zu leistende Entschädigung entscheidet der Enteignungsausschuss.
  • Die Entschädigung muss angemessen sein und den vollen Wert des entzogenen Eigentums oder Rechts ersetzen. Sie kann in Geld oder in anderer Form geleistet werden. Die Höhe der Entschädigung richtet sich nach dem Verkehrswert des Grundstücks oder Rechts zum Zeitpunkt der Besitzeinweisung oder des Eigentumsübergangs (§ 95 BauGB).
  • Bei eilbedürftigen Maßnahmen kann die Enteignungsbehörde den Vorhabenträger vorzeitig in den Besitz der benötigten Flächen einweisen, damit er mit den Bauarbeiten beginnen kann. Dies setzt jedoch voraus, dass die Zulässigkeit der Enteignung offensichtlich ist und die Betroffenen eine angemessene Sicherheitsleistung erhalten (§ 18a FStrG).

Beispiele für Enteignungen sind:

  • Die Enteignung von Grundstücken für den Bau von Straßen, Eisenbahnen, Flughäfen, Wasserstraßen oder Energieleitungen.
  • Die Enteignung von Wohnungen oder Betrieben für den Bau von öffentlichen Einrichtungen wie Schulen, Krankenhäusern oder Sportstätten.
  • Die Enteignung von Eigentumsrechten wie Miet-, Pacht-, Nutzungs- oder Wegerechten für die Durchführung von Baumaßnahmen auf fremden Grundstücken.

Immobilienrecht und die erneuerbare Energie-Förderung

Die Bundesregierung hat im Rahmen des Klimaschutzprogramms 2030 die Förderung für energieeffiziente Gebäude im Immobilienrecht weiterentwickelt. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gilt für alle Wohn- und Nichtwohngebäude, die Energiekosten einsparen und damit das Klima schützen wollen.

Die BEG besteht aus drei Teilprogrammen: BEG Wohngebäude, BEG Nichtwohngebäude und BEG Einzelmaßnahmen. Die Antragstellung erfolgt je nach Teilprogramm beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Die BEG bietet verschiedene Fördermöglichkeiten für den Neubau oder die Sanierung von Gebäuden, die den Einsatz von erneuerbaren Energien unterstützen. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Der Einbau von Heizungsanlagen auf Basis erneuerbarer Energien wie Solarthermie, Biomasse oder Wärmepumpen. Diese werden mit einem Zuschuss oder einem zinsgünstigen Kredit mit Tilgungszuschuss gefördert.
  • Die Optimierung bestehender Heizungsanlagen durch den Austausch von Heizkesseln, Pumpen oder Regelungstechnik. Diese erhalten einen Zuschuss.
  • Die Verbesserung der Gebäudehülle durch die Dämmung von Dach, Fassade oder Keller. Diese werden mit einem Zuschuss oder einem zinsgünstigen Kredit mit Tilgungszuschuss gefördert.
  • Der Einsatz von optimierter Anlagentechnik wie Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung oder Beleuchtungssystemen mit LED-Technik. Auch hier können Sie einen Zuschuss erhalten.

Die Höhe der Förderung hängt im Immobilienrecht von der Art der Maßnahme, dem erreichten Effizienzstandard und dem Gebäudetyp ab. Für Wohngebäude gilt zum Beispiel, dass die Förderung umso höher ausfällt, je niedriger der Energiebedarf des Gebäudes ist. Für Nichtwohngebäude gilt zum Beispiel, dass die Förderung umso höher ausfällt, je höher der Anteil der erneuerbaren Energien an der Wärme- und Stromversorgung des Gebäudes ist.

Die steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierungen ergänzt die BEG und ermöglicht es Eigentümern von selbstgenutzten oder vermieteten Wohngebäuden, einen Teil ihrer Aufwendungen für energetische Maßnahmen von der Steuer abzusetzen. Die steuerliche Förderung gilt für Maßnahmen, die nach dem 31.12.2019 begonnen wurden und bis zum 31.12.2029 abgeschlossen sind. Die steuerliche Förderung umfasst zum Beispiel:

  • Die Erneuerung oder der Einbau einer Lüftungsanlage
  • Die Erneuerung der Fenster oder Außentüren
  • Die Dämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken
  • Die Erneuerung oder der Einbau einer Heizungsanlage
  • Die Optimierung bestehender Heizungsanlagen

Die steuerliche Förderung beträgt 20 % der Aufwendungen, die auf maximal 200.000 Euro pro Gebäude begrenzt sind. Die steuerliche Förderung wird über drei Jahre verteilt gewährt: Im ersten Jahr können 7 %, im zweiten Jahr 7 % und im dritten Jahr 6 % der Aufwendungen geltend gemacht werden.

KfW-Förderung

Die KfW-Förderung war ein Programm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), das Privatpersonen und Unternehmen Zuschüsse für verschiedene Zwecke gewährte, wie z.B. den Bau oder Kauf von Wohngebäuden, die energetische Sanierung, die Barrierereduzierung oder den Einbruchschutz. Die KfW-Förderung wurde jedoch zum 24.01.2022 eingestellt und durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ersetzt .

Alle drei Bereiche sind davon betroffen:

  • EH / EG55
  • EH / EG40
  • energetische Sanierungsprojekte

Rechtlich gesehen bedeutet dies, dass die KfW-Förderung nicht mehr beantragt werden kann, sondern nur noch die BEG. Die BEG hat andere Voraussetzungen und Konditionen als die KfW-Förderung. Die Antragstellung erfolgt je nach Teilprogramm entweder über das KfW-Zuschussportal oder über eine Bank oder Sparkasse.

Einige Beispiele für die Unterschiede zwischen der KFW-Förderung und der BEG im Immobilienrecht sind:

  • Die KfW-Förderung bot einen Zuschuss von bis zu 10.000 Euro für den Einbau einer Brennstoffzelle, während die BEG einen Zuschuss von bis zu 45 Prozent der förderfähigen Kosten bietet.
  • Die KfW-Förderung bot einen Zuschuss von bis zu 5.000 Euro für den Einbau einer Ladestation für Elektroautos, während die BEG einen Zuschuss von bis zu 900 Euro pro Ladepunkt bietet.
  • Die KfW-Förderung bot einen Zuschuss von bis zu 15.000 Euro für die Barrierereduzierung, während die BEG einen Zuschuss von bis zu 20 Prozent der förderfähigen Kosten bietet.

Steuerliche Aspekte beim Immobilienrecht

Im folgenden Abschnitt werden verschiedene steuerliche Aspekte im Zusammenhang mit dem Erwerb und Besitz von Immobilien erläutert. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die Einkommensteuer auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Umsatzsteuer bei gewerblichen Immobilientransaktionen und die Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen innerhalb der Spekulationsfrist.

Diese steuerlichen Aspekte sind entscheidend, um die finanziellen Auswirkungen einer Immobilieninvestition vollständig zu verstehen und eine fundierte Entscheidung über den Kauf oder Verkauf einer Immobilie treffen zu können.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie ist ein wesentlicher Kostenfaktor bei Immobilientransaktionen und beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Es gibt einige Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer, z.B. bei Grundstücksübertragungen innerhalb der Familie oder bei bestimmten Umstrukturierungen.

Einkommensteuer

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien sind gemäß § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) steuerpflichtig. Dazu zählen Mieteinnahmen sowie Einkünfte aus der Verpachtung von Grundstücken. Die Einkünfte werden ermittelt, indem man von den Einnahmen die Werbungskosten abzieht. Zu den Werbungskosten zählen beispielsweise:

  • Abschreibungen (AfA) auf das Gebäude
  • Grundsteuer
  • Kosten für Instandhaltung und Reparaturen
  • Zinsen für Darlehen zur Finanzierung der Immobilie

Umsatzsteuer

Bei gewerblichen Immobilienverkäufen oder -vermietungen kann Umsatzsteuer anfallen. Vermietungen von Wohnimmobilien sind jedoch in der Regel umsatzsteuerfrei gemäß § 4 Nr. 12 Umsatzsteuergesetz (UStG). Bei gewerblichen Vermietungen kann der Vermieter auf die Steuerbefreiung verzichten und die Umsatzsteuer ausweisen (Option gemäß § 9 UStG). Dies kann steuerliche Vorteile bieten, insbesondere für vorsteuerabzugsberechtigte Mieter.

Spekulationssteuer

Die sogenannte Spekulationssteuer ist eine Einkommensteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist (Spekulationsfrist). Die Spekulationsfrist beträgt gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG zehn Jahre.

Die Spekulationssteuer fällt nicht an, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Wie kann Ihnen ein Rechtsanwalt für Immobilienrecht helfen?

Ein Rechtsanwalt für Immobilienrecht leistet eine umfassende rechtliche Beratung und Vertretung für alle Fragen rund um Immobilien und ihre wirtschaftliche Nutzung. Zu den typischen Aufgaben eines Rechtsanwalts für Immobilienrecht gehören:

  1. Die Gestaltung und Prüfung von Verträgen, die mit Immobilien zusammenhängen, wie Kaufverträge, Mietverträge, Pachtverträge, Bauverträge, Architektenverträge oder Darlehensverträge.
  2. Die Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen, die aus Immobilienverträgen entstehen, wie Gewährleistungsansprüche, Mängelansprüche, Schadensersatzansprüche oder Rückabwicklungsansprüche.
  3. Die Beratung und Vertretung bei baurechtlichen Fragen, wie der Beantragung oder Anfechtung von Baugenehmigungen, der Einhaltung von Bauvorschriften oder der Beseitigung von Baumängeln.
  4. Die Hilfe bei mietrechtlichen Fragen, wie der Kündigung oder Räumung von Mietverhältnissen, der Mietminderung oder der Nebenkostenabrechnung.
  5. Die Beratung bei wohnungseigentumsrechtlichen Fragen, wie der Teilungserklärung, der Eigentümerversammlung, dem Wohngeld oder dem Sondereigentum.
  6. Die Unterstützung bei grundbuchrechtlichen Fragen, wie der Eintragung oder Löschung von Grundpfandrechten, Dienstbarkeiten oder Vorkaufsrechten.

Nutzen Sie unsere Unterstützung

Unsere Anwaltskanzlei bietet Ihnen eine umfassende Rechtsberatung in allen Bereichen des Immobilienrechts. Mit unserer Kompetenz und Erfahrung stehen wir Ihnen bei rechtlichen Fragestellungen rund um Immobilien zur Seite. Sollten Sie Fragen haben oder eine individuelle Beratung wünschen, zögern Sie nicht, mit uns in Kontakt zu treten.

Wir freuen uns darauf, Sie bei Ihren immobilienrechtlichen Anliegen im ganzen deutschsprachigen Raum zu unterstützen.

Unsere Rechtsanwälte stehen Ihnen bundesweit und im deutschsprachigen Ausland zur Verfügung.

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