Kaufvertrag für unbebaute Grundstücke – Der Erwerb eines unbebauten Grundstücks stellt eine aufregende Investition dar, birgt jedoch auch diverse rechtliche und finanzielle Fallstricke. Es geht nicht nur darum, ein Stück Land zu kaufen; es erfordert eine gründliche Untersuchung und Vorbereitung, um sicherzustellen, dass der Vertrag wasserdicht ist und keine unangenehmen Überraschungen birgt. Ob Sie als Privatperson oder als Unternehmen investieren, rechtliche und finanzielle Kenntnisse sind unerlässlich, um den besten Wert für Ihre Investition zu erzielen und Risiken zu minimieren.

Was ist ein Kaufvertrag für unbebaute Grundstücke?

Ein Kaufvertrag für unbebaute Grundstücke ist ein Vertrag zwischen einem Käufer und einem Verkäufer über den Erwerb eines Grundstücks, das keine Gebäude oder andere dauerhaften Bauten enthält. Der Vertrag regelt die Bedingungen des Kaufs wie Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Übergabetermin. Es ist wichtig, dass dieser Vertrag nicht nur die formulierten Wünsche und Vereinbarungen der Parteien abdeckt, sondern auch in Übereinstimmung mit relevanten Gesetzen und Vorschriften steht.

Die Bedeutung der Due Diligence

Der Kauf eines unbebauten Grundstücks erfordert sorgfältige Prüfung, bekannt als Due Diligence. Zu den wesentlichen Bestandteilen der Due Diligence gehören:

  • Prüfen der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch
  • Überprüfung von Altlasten
  • Abklärung der Bebaubarkeit und Nutzungsmöglichkeiten
  • Klären von Dienstbarkeiten und Baulasten
  • Einsichtnahme in Bebauungspläne
  • Prüfen von Umweltbelastungen

Grundbuch und Eigentumsverhältnisse

Ein erster Schritt bei der Due Diligence ist die Einsicht ins Grundbuch. Im Grundbuch sind alle wesentlichen Informationen über das Grundstück und dessen Eigentümer verzeichnet. Ein Blick ins Grundbuch zeigt:

  • Rechtsverhältnisse: Wer ist der aktuelle Eigentümer des Grundstücks?
  • Belastungen: Gibt es Hypotheken oder Grundschulden, die auf dem Grundstück lasten?
  • Grunddienstbarkeiten: Gibt es Rechte Dritter, die das Grundstück betreffen?
  • Baulasten: Sind bestimmte Baumaßnahmen verpflichtend oder untersagt?

Bebaubarkeit und Nutzungsmöglichkeiten

Die Bebaubarkeit und die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks sind maßgeblich für dessen Wert. Hierbei spielt der Bebauungsplan eine entscheidende Rolle. Der Verkäufer muss sicherstellen, dass das Grundstück gemäß den Bedürfnissen und Plänen des Käufers genutzt werden kann. Zu berücksichtigen sind:

  • Bebauungsplan: Was darf auf dem Grundstück gebaut werden?
  • Bauvoranfrage: Kann eine behördliche Auskunft über die Bebaubarkeit eingeholt werden?
  • Erschließung: Ist das Grundstück bereits erschlossen oder muss dies erfolgen?
  • Einschränkungen: Gibt es Schutzgebiete oder sonstige Einschränkungen?

Ein Beispiel aus unserer Praxis beleuchtet die Bedeutung dieser Punkte. Ein Mandant wollte ein Grundstück in Stadtrandlage erwerben, um dort ein Mehrfamilienhaus zu errichten. Nach Durchsicht des Bebauungsplans stellte sich heraus, dass in dem betreffenden Gebiet nur Einfamilienhäuser zulässig waren. Dieses Wissen bewahrte unseren Mandanten vor einer Fehlentscheidung und erheblichen finanziellen Verlusten.

Dienstbarkeiten und Baulasten

Dienstbarkeiten und Baulasten können erheblichen Einfluss auf die Nutzung eines Grundstücks haben. Dienstbarkeiten sind Nutzungsrechte Dritter an dem Grundstück, wie Zugangs- oder Wegerechte. Baulasten sind Verpflichtungen, die der Grundstückseigentümer zugunsten der Allgemeinheit einhalten muss, wie Wege- oder Parkflächen. Diese Eintragungen sind rechtlich bindend und können den Bau stark beeinträchtigen.

So hatte ein weiterer Mandant den Plan, sein Grundstück zu verkleinern und einen Teil zu verkaufen. Im Grundbuch war jedoch eine Wegerechtsdienstbarkeit eingetragen, die den Zugang für Nachbargrundstücke sicherstellte. Diese Dienstbarkeit verhinderte eine gewinnbringende Teilung des Grundstücks.

Umweltbelastungen und Altlasten

Vor dem Erwerb eines Grundstücks ist die Überprüfung von Umweltbelastungen und Altlasten unabdingbar. Werden später Altlasten festgestellt, könnte der Käufer für deren Beseitigung zur Kasse gebeten werden. Es lohnt sich also, Gutachten über den Boden und eventuelle Belastungen durchzuführen. Als Käufer hat man wenig Chancen auf finanzielle Entschädigung, wenn solche Belastungen nach dem Erwerb auftreten und nicht überprüft wurden.

Der Kaufpreis und seine Bestandteile

Der Kaufpreis ist ein zentraler Punkt im Kaufvertrag und sollte klar und eindeutig festgelegt werden. Beachten Sie folgende Faktoren:

  • Gesamtpreis: Der vereinbarte Betrag für das Grundstück.
  • Zusätzliche Kosten: Nebenkosten wie Notarkosten, Grundbucheintragung, Maklerprovisionen.
  • Zahlungsmodalitäten: Definition der Zahlungsfälligkeit und -weise. Wird der Kaufpreis in einer Summe oder in Raten gezahlt?
  • Grunderwerbsteuer: Diese Steuer fällt bei jedem Grundstückskauf an und variiert je nach Bundesland.

Vertragsprüfung durch den Notar

In Deutschland ist die Beurkundung des Grundstückskaufvertrags durch einen Notar gesetzlich vorgeschrieben. Dieser prüft, ob der Vertrag alle gesetzlichen Bestimmungen erfüllt und beide Parteien über ihre Rechte und Pflichten aufgeklärt sind. Der Notar übernimmt zudem die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Folgende Punkte sollten vorab geklärt werden:

  • Identität der Parteien: Sind Käufer und Verkäufer ordnungsgemäß identifiziert?
  • Objektbeschreibung: Ist das Grundstück im Vertrag eindeutig beschrieben?
  • Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Sind alle finanziellen Details klar geregelt?

Übergabetermin und Besitzübergang

Der Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks und der Besitzübergang sind wesentliche Punkte im Kaufvertrag. Der Übergabetermin variiert, kann aber in beiderseitigem Einvernehmen festgelegt werden. Häufig ist dies der Zeitpunkt, an dem der vollständige Kaufpreis bezahlt wurde. Wichtig ist, dass Klärung darüber besteht, wann Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen.

Rechte und Pflichten nach dem Kauf

Nach dem Erwerb des Grundstücks obliegen dem Käufer verschiedene Rechte und Pflichten:

  • Nutzungsrecht: Der Käufer darf das Grundstück nutzen, wie im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften erlaubt.
  • Erhaltungspflicht: Der Käufer muss das Grundstück in einem ordentlichen Zustand erhalten.
  • Abgabenpflicht: Zahlung von Grundsteuer und anderen öffentlichen Abgaben.

In einem Fall aus unserer Praxis erwarb ein Mandant ein unbebautes Grundstück, plante aber erst nach einigen Jahren mit dem Bau zu beginnen. Während dieser Wartezeit musste er sich gleichwohl um das Grundstück kümmern, indem er es regelmäßig pflegte und nicht verwildern ließ.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Was passiert, wenn Altlasten auf dem Grundstück gefunden werden?

Wird nach dem Kauf eine Altlast gefunden, sind Sie als neuer Eigentümer zur Beseitigung verpflichtet. Um dies zu vermeiden, sollten Sie vor Vertragsabschluss Gutachten und Untersuchungen durchführen lassen.

Muss ich den Kaufvertrag von einem Notar beglaubigen lassen?

Ja, in Deutschland ist die notarielle Beurkundung von Grundstückskaufverträgen gesetzlich vorgeschrieben.

Welche zusätzlichen Kosten kommen neben dem Kaufpreis auf mich zu?

Neben dem Kaufpreis fallen weitere Nebenkosten an, wie Notarkosten, Kosten für die Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer und eventuell Maklerprovisionen.

Kann der Verkäufer von einem Kaufvertrag zurücktreten?

Ja, innerhalb bestimmter gesetzlicher Fristen und unter bestimmten Bedingungen ist dies möglich. Ein Rücktritt bedarf jedoch der schriftlichen Erklärung und der Genehmigung durch den Notar.

Fazit: Kaufvertrag für unbebaute Grundstücke – Was Sie wissen sollten

Der Kauf eines unbebauten Grundstücks bietet zahlreiche Chancen, erfordert jedoch auch umfassende Vorbereitung und Prüfung. Die Einsicht ins Grundbuch, die Prüfung der Bebaubarkeit und Nutzungsmöglichkeiten sowie das Klären von Dienstbarkeiten und Umweltbelastungen sind nur einige der wesentlichen Schritte, die sorgfältig durchlaufen werden sollten. Eine detaillierte vertragliche Regelung durch einen Notar sowie eine gründliche Due Diligence sichern Ihre Investition ab. Unsere Kanzlei Herfurtner steht Ihnen bei all Ihren Fragen und rechtlichen Anliegen zur Seite. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, um rechtliche Beratung und Unterstützung in Anspruch zu nehmen.

 

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