Kleinreparaturen Mietvertrag: Rechte und Pflichten

In diesem Blog-Beitrag werden wir uns intensiv mit einem wichtigen Aspekt des Mietrechts beschäftigen: den Kleinreparaturen im Mietvertrag. Als erfahrener Rechtsanwalt im Bereich Mietrecht werde ich detailliert auf die grundlegenden Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern im Zusammenhang mit Kleinreparaturen im Mietverhältnis eingehen. Hierbei möchte ich auf aktuelle Gesetze, Rechtsprechung sowie praktische Beispiele und FAQs für Mieter und Vermieter aufzeigen.

Was sind Kleinreparaturen?

Bei Kleinreparaturen handelt es sich um kleinere Instandsetzungs- und Wartungsarbeiten in einer gemieteten Wohnung oder einem gemieteten Gewerberaum. Diese Arbeiten betreffen in der Regel nicht die Bausubstanz oder die Gebäudehülle, sondern Elemente, die direkt und regelmäßig vom Mieter benutzt werden, wie etwa

• Fenster- und Türverschlüsse,
• Wasserhähne,
• Schalter und Steckdosen oder
• Heizkörper.

Typische Beispiele für Kleinreparaturen sind das Auswechseln eines defekten Wasserhahns, das Festziehen von Türgriffen oder das Ersetzen von Glühbirnen. Die Kosten solcher Reparaturen sind überschaubar und es handelt sich meist um Arbeiten, die vom Mieter selbst oder durch beauftragte Handwerker schnell und unkompliziert erledigt werden können.

Rechtliche Grundlagen für Kleinreparaturen

Die rechtlichen Regelungen für Kleinreparaturen im Mietrecht finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Die zentrale Norm ist hierbei der § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Demnach ist der Vermieter grundsätzlich zur Instandsetzung der Mietsache verpflichtet:

„Der Vermieter hat die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.“

Entsprechend dieser gesetzlichen Regelung ist der Vermieter zur Vornahme von Kleinreparaturen verpflichtet. Allerdings besteht die Möglichkeit, diese Pflicht im Mietvertrag wirksam auf den Mieter zu übertragen, indem eine sogenannte Kleinreparaturklausel vereinbart wird. Dies ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zulässig und findet sich in vielen Mietverträgen (BGH, Urteil vom 06. Mai 2015, Az. VIII ZR 161/14).

Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag

Die Kleinreparaturklausel ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, durch welche die Pflicht zur Durchführung von Kleinreparaturen vom Vermieter auf den Mieter übertragen wird. Damit die Aufnahme einer solchen Klausel im Mietvertrag wirksam ist, müssen jedoch bestimmte Anforderungen erfüllt sein:

• Die Kleinreparaturklausel muss hinreichend bestimmt sein, d.h., sie muss den Bereich der betroffenen Reparaturen durch beispielhafte Aufzählung klar umreißen (z.B. „Fenster- und Türverschlüsse, Heizkörper, Wasserhähne, Schalter und Steckdosen“).
• Die Kostenobergrenze je Einzelfall muss festgelegt werden, damit die finanzielle Belastung des Mieters begrenzt ist (z.B. „Die Kosten für die Beseitigung des Schadens dürfen den Betrag von 100 Euro je Einzelfall nicht übersteigen.“).
• Die Höchstgrenze der Gesamtkosten für Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres muss benannt werden (z.B. „Die Gesamtbelastung durch Kleinreparaturen über alle Einzelfälle innerhalb eines Jahres darf 6 % der jährlichen Grundmiete nicht übersteigen.“).

Beachtet der Vermieter bei der Formulierung der Kleinreparaturklausel die aufgeführten Anforderungen, so ist die Vereinbarung wirksam und der Mieter zur Durchführung von Kleinreparaturen sowohl rechtlich als auch finanziell verpflichtet. Andernfalls bleibt die Instandsetzungspflicht beim Vermieter.

Härtefallregelung

In Einzelfällen kann die Verpflichtung zur Durchführung von Kleinreparaturen für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellen, etwa wenn der Mieter aufgrund von körperlichen Einschränkungen oder hohem Alter die Arbeiten nicht selbst durchführen kann oder seine finanziellen Mittel nicht dafür einsetzen möchte. In solchen Fällen kann der Mieter aufgrund einer vertraglichen Härtefallregelung vom Vermieter die Durchführung der Kleinreparaturen verlangen. Diese Regelung kann z.B. im Mietvertrag wie folgt ausgestaltet werden:

„Sollte die Durchführung von Kleinreparaturen für den Mieter aufgrund von besonderen persönlichen oder wirtschaftlichen Umständen eine unzumutbare Härte bedeuten, so ist der Vermieter auf Antrag des Mieters zur Durchführung der Kleinreparaturen verpflichtet. Der Vermieter kann hierbei vom Mieter den Ersatz der Kosten in angemessenem Umfang verlangen.“

Durchführung von Kleinreparaturen

Sind im Mietvertrag wirksame Regelungen zu den Kleinreparaturen getroffen worden, so hat der Mieter grundsätzlich folgende Möglichkeiten, bei Reparaturbedarf vorzugehen:

1. Der Mieter führt die Kleinreparatur selbst oder mit Hilfe von Freunden oder Familie durch, sofern dies ohne besondere Fachkenntnis oder Werkzeug möglich ist.
2. Der Mieter beauftragt ein Handwerksunternehmen mit der Durchführung der Kleinreparatur und trägt die Kosten bis zur im Mietvertrag vereinbarten Obergrenze.
3. Der Mieter informiert den Vermieter über die Notwendigkeit der Kleinreparatur und bittet diesen, einen Handwerker zu beauftragen. In diesem Fall trägt der Mieter die Kosten bis zur vertraglich vereinbarten Höchstgrenze, während der Vermieter für etwaige Mehrkosten aufkommt.
4. In Härtefällen beantragt der Mieter beim Vermieter die Übernahme der Kosten für die Kleinreparatur oder die Durchführung der Arbeiten durch den Vermieter aufgrund der vertraglichen Härtefallregelung.

Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Modernisierung

Es ist wichtig, zwischen Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen zu unterscheiden, da diese unterschiedliche rechtliche Folgen haben. Kleinreparaturen und Instandsetzungen dienen dazu, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache wiederherzustellen oder aufrechtzuerhalten, während Modernisierungen über diesen Zustand hinausgehen und die Wohnverhältnisse verbessern oder Energie sparen sollen.

Beispielsweise wäre der Austausch einer defekten Heizungsanlage durch eine gleichwertige Anlage als Instandsetzung anzusehen, während die Installation einer moderneren, energieeffizienteren Heizungsanlage eine Modernisierung darstellt.

Die Unterscheidung ist wichtig, weil Vermieter im Falle von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 BGB die Möglichkeit haben, die jährliche Miete um bis zu 8 % der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Diese Regelung findet bei Instandsetzungsmaßnahmen oder Kleinreparaturen keine Anwendung.

Gewährleistungsansprüche bei Mängeln

Mängel, die nicht durch Kleinreparaturen behoben werden können, fallen unter die gesetzliche Gewährleistungspflicht des Vermieters gemäß § 536 BGB. Der Vermieter ist verpflichtet, solche Mängel zu beseitigen. Andernfalls kann der Mieter unter Umständen die Miete mindern oder Schadensersatz verlangen.

Beispiele für solche Mängel können Undichtigkeiten in der Gebäudehülle, Schimmelbildung, Schäden an der Elektrik oder gravierende Probleme mit der Heizungsanlage sein. In diesen Fällen ist der Vermieter verpflichtet, unabhängig von einer eventuellen Kleinreparaturklausel im Mietvertrag, entsprechende Instandsetzungsmaßnahmen zu treffen.

Betriebskosten und Kleinreparaturen

Die Kosten von Kleinreparaturen sind nicht als umlagefähige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV) anzusehen. Dies bedeutet, dass Vermieter diese Kosten nicht über die jährliche Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen können.

Ein Vermieter kann allerdings im Mietvertrag eine Regelung treffen, die vorsieht, dass der Mieter eine pauschale Kleinreparaturrücklage als Teil der monatlichen Vorauszahlungen für die Betriebskosten leistet. In diesem Fall ist der Vermieter aber verpflichtet, die tatsächlich angefallenen Kleinreparaturkosten im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung nachzuweisen und eventuelle Guthaben an den Mieter zurückzuzahlen.

Aufbewahrungspflicht und Dokumentation von Kleinreparaturen

Mieter und Vermieter sollten darauf achten, die durchgeführten Kleinreparaturen und die dabei entstandenen Kosten sorgfältig zu dokumentieren und aufzubewahren. Dies erleichtert etwaige zukünftige Rechtsstreitigkeiten, Abrechnungen oder Mietminderungsansprüche. Daher empfiehlt es sich, alle relevanten Belege, z.B. Rechnungen von Handwerkern oder Materialkaufbelege, über die gesetzliche Frist von drei Jahren hinaus aufzubewahren.

Kündigung des Mietverhältnisses und Kleinreparaturen

Bei einer Kündigung des Mietverhältnisses, sei es durch den Mieter oder Vermieter, können Kleinreparaturen ebenfalls eine Rolle spielen. Hier sind zwei Aspekte besonders wichtig:

Schönheitsreparaturen: Schönheitsreparaturen, wie das Streichen von Wänden oder das Abschleifen von Parkett, unterscheiden sich von Kleinreparaturen. Sie dienen der Instandhaltung von vermieteten Räumen, indem sie den normalen Gebrauchsspuren entgegenwirken. Im Mietvertrag kann eine Regelung getroffen werden, dass der Mieter Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Abständen oder bei Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen hat. Unwirksame Klauseln hierzu können jedoch dazu führen, dass die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ebenfalls beim Vermieter liegt.

Rückgabe der Mietsache und Kleinreparaturen: Bei der Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zurückgeben. Sollten während der Mietzeit Kleinreparaturen vom Mieter nicht durchgeführt worden sein, kann der Vermieter unter Umständen die Durchführung der Kleinreparaturen oder die Zahlung der dafür entstehenden Kosten verlangen. Eine genaue Prüfung der im Mietvertrag vereinbarten Regelungen und ggf. eine anwaltliche Beratung sind in diesen Fällen ratsam.

Rechte und Pflichten bei gemieteten Gewerbeflächen

Bei gemieteten Gewerbeflächen gelten grundsätzlich ähnliche Regelungen wie bei der Vermietung von Wohnraum. Jedoch können die Pflichten und Rechte bei Kleinreparaturen in gewerblichen Mietverträgen stärker individualisiert und flexibler gestaltet werden, da ein größerer Gestaltungsspielraum besteht.

Einzelheiten zu den Rechten und Pflichten hinsichtlich Kleinreparaturen sollten in gewerblichen Mietverträgen klar festgelegt sein. In Zweifelsfällen gilt jedoch auch für Gewerbemieter, dass die Instandhaltungspflicht, einschließlich der Kleinreparaturen, beim Vermieter liegt, sofern keine ausdrückliche vertragliche Regelung besteht.

Da Gewerbemieter in der Regel eher an langfristigen Mietverhältnissen interessiert sind und oft hohe Investitionen in die Mietsache tätigen, ist es im Interesse beider Parteien, klar formulierte und maßgeschneiderte Regelungen für die Instandhaltung und Kleinreparaturen im Mietvertrag zu treffen.

Kleinreparaturen und Mietminderung

Sofern der Vermieter die Pflicht zur Durchführung von Kleinreparaturen nicht wirksam an den Mieter übertragen hat, kann der Mieter bei nicht durchgeführten oder mangelhaft durchgeführten Kleinreparaturen unter Umständen eine Mietminderung in Erwägung ziehen. Eine Mietminderung setzt jedoch voraus, dass der betroffene Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt und somit einen Mietmangel darstellt.

Bevor eine Mietminderung vorgenommen wird, sollte der Mieter den Vermieter schriftlich auf den Mangel hinweisen und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Erst wenn der Vermieter dieser Aufforderung nicht nachkommt oder die Frist fruchtlos verstreicht, kann der Mieter eine angemessene Mietminderung vornehmen. Die Höhe der Minderung sollte stets im Verhältnis zur Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit stehen und es ist ratsam, rechtlichen Rat einzuholen, um eine korrekte Minderungshöhe zu ermitteln.

Streitfälle und Gerichtsentscheidungen

Im Zusammenhang mit Kleinreparaturen kann es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kommen. Nachfolgend werden einige aktuelle Gerichtsentscheidungen aufgeführt, die sich mit verschiedenen Aspekten dieser Thematik beschäftigen:

Wirksamkeit einer pauschalen Kleinreparaturklausel: Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine pauschale Kleinreparaturklausel ohne hinreichende Bestimmung des Reparaturbereichs und ohne Begrenzung der Kosten für den Mieter unwirksam ist (BGH, Urteil vom 06. Mai 2015, Az. VIII ZR 161/14).

Anwendbarkeit des Gebrauchtwertersatzes auf Kleinreparaturen: Der BGH entschied, dass Kleinreparaturen grundsätzlich nicht von der Regelung des Gebrauchtwertersatzes nach § 536a Abs. 2 BGB erfasst werden, da der Mieter die Reparaturkosten erst ersetzt bekommt, wenn er sie selbst getragen hat (BGH, Urteil vom 29. Juni 2016, Az. VIII ZR 173/15).

Keine Anrechnung der Kleinreparaturkosten auf die Mietkaution: Der BGH stellte klar, dass eine Anrechnung der vom Mieter durchgeführten Kleinreparaturen auf die Mietkaution unzulässig ist (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14).

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Wer ist für die Kleinreparaturen zuständig?

Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich, einschließlich der Kleinreparaturen. Eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kann jedoch die Pflicht zur Durchführung der Kleinreparaturen auf den Mieter übertragen.

Was zählt zu einer Kleinreparatur?

Kleinreparaturen betreffen in der Regel Gegenstände oder Elemente, die direkt und regelmäßig vom Mieter benutzt werden und deren Reparatur oder Austausch mit überschaubaren Kosten verbunden ist, z.B. Wasserhähne, Fenster- und Türverschlüsse, Schalter und Steckdosen oder Heizkörper.

Wann ist eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam?

Eine Kleinreparaturklausel ist unwirksam, wenn sie die Anforderungen an Bestimmtheit, Kostenobergrenze je Einzelfall und Gesamtkostenobergrenze nicht erfüllt. Eine pauschale Übertragung der Instandsetzungspflicht ohne konkrete Aufzählung der betroffenen Bereiche und ohne Begrenzung der Kosten ist daher unwirksam.

Wie hoch dürfen die Kosten für Kleinreparaturen sein?

Die Kostenobergrenze je Einzelfall sowie die Höchstgrenze der Gesamtkosten für Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres sollten im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt sein. Übliche Höchstgrenzen liegen bei 100 Euro je Einzelfall und 6 % der jährlichen Grundmiete für die Gesamtkosten.

Fazit: Umgang mit Kleinreparaturen im Mietverhältnis

Zum Abschluss lässt sich festhalten, dass das Thema Kleinreparaturen im Mietverhältnis eine wichtige Rolle für Mieter und Vermieter spielt. Eine klare und wirksame Regelung im Mietvertrag ermöglicht eine fairere Aufteilung der Rechte und Pflichten zwischen den Parteien. Vermieter sollten darauf achten, die Anforderungen für eine wirksame Kleinreparaturklausel einzuhalten, während Mieter ihre Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit Kleinreparaturen kennen sollten.

Die Kenntnis der aktuellen Rechtsprechung und der Unterschiede zwischen Instandhaltungsmaßnahmen, Schönheitsreparaturen und Modernisierungen kann bei der Geltendmachung von Rechten und der Vermeidung von Streitigkeiten nützlich sein. In Zweifelsfällen oder bei drohenden Rechtsstreitigkeiten empfiehlt sich stets die Konsultation eines erfahrenen Rechtsanwalts für Mietrecht, um die eigene rechtliche Position angemessen zu vertreten und unnötige Konflikte zu vermeiden.