Landpachtverkehrsgesetz: Was Sie wissen sollten

Das Landpachtverkehrsgesetz (LPachtVG) spielt eine bedeutende Rolle im deutschen Agrarrecht. Landwirte, die Ackerflächen oder landwirtschaftliche Betriebe pachten oder verpachten wollen, müssen sich mit diesem Gesetz auseinandersetzen. In diesem umfassenden Leitfaden werden alle relevanten Aspekte des Landpachtverkehrsgesetzes behandelt, damit Sie als Landwirt oder Landbesitzer optimal vorbereitet sind, um rechtliche Probleme zu vermeiden und erfolgreich zu verhandeln.

Grundlagen des Landpachtverkehrsgesetzes

Die Frage nach der Berechtigung von Landpacht ist eng verknüpft mit dem deutschen Grundbuchrecht, dem Erbrecht, dem Gesellschaftsrecht und natürlich dem Agrarrecht. Daher handelt dieses Gesetz auch von diversen Rechtsgebieten:

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Grundbuchordnung (GBO)
• Landwirtschaftsgesetz (LwG)
• Erstes Buch Sozialgesetzbuch (SGB I)
• Agrarrecht

Im Folgenden stelle ich die wichtigsten Vorschriften, die Sie als Pächter oder Verpächter kennen sollten, und Einzelfälle, in denen sich die jeweilige Regel anwendet, vor.

Landpachtvertrag

Ein Landpachtvertrag ist ein Vertrag, durch den sich der Verpächter verpflichtet, dem Pächter Grund und Boden für landwirtschaftliche Zwecke, insbesondere zur Bewirtschaftung und zur Nutzung, zu überlassen, während der Pächter verpflichtet ist, hierfür ein Entgelt (Pachtzins) zu entrichten. Die Regelungen zum Landpachtvertrag finden sich im BGB (§§ 585 – 597).

Landpachtverkehr

Landpachtverkehr ist der rechtliche Vorgang, bei dem landwirtschaftliche Flächen oder Betriebe gegen ein Entgelt zur Nutzung überlassen werden (§ 1 LPachtVG). Hierzu gehören auch:

• Überlassung von Grundstücken für forstwirtschaftliche Zwecke
• Überlassung von landwirtschaftlichen Betrieben
• Überlassung von Fischereibetrieben
• Bereitstellung von Grünland für Viehzucht

Genehmigungs- und Anzeigepflichten

Nach dem Landpachtverkehrsgesetz können Landpachtverträge einer Genehmigungs- oder einer Anzeigepflicht unterliegen. Gemäß § 2 LPachtVG setzt der Abschluss eines Landpachtvertrages eine schriftliche Vertragsurkunde sowie die Genehmigung der zuständigen Landwirtschaftsbehörde voraus, wenn im Vertrag eine Pachtzeit von mehr als neun Jahren vereinbart wurde.

Zuständige Behörden

Zuständig für die Genehmigung von Landpachtverträgen sind die Landwirtschaftsämter der Bundesländer. Falls diese Behörde aufgrund einer Rechtsverordnung ein Anzeigeverfahren anstelle des Genehmigungsverfahrens eingeführt hat, dann ist der Vertrag lediglich dieser Behörde anzuzeigen (§ 5 LPachtVG).

Landpachtverkehrsgesetz in der Praxis: wichtige Aspekte

In der Praxis gibt es eine Vielzahl von Aspekten, die im Zusammenhang mit dem Landpachtverkehrsgesetz relevant sind. Hier werden drei zentrale Themen vertieft:

• Einfluss des LPachtVG auf den Kauf von landwirtschaftlichen Betrieben
• Gründe für die Ablehnung einer Genehmigung
• Rechtsmittel und gerichtliche Verfahren bei Ablehnung der Genehmigung

Einfluss des Landpachtverkehrsgesetzes auf den Kauf von landwirtschaftlichen Betrieben

Ein Kaufvertrag über einen landwirtschaftlichen Betrieb mit bestehenden Landpachtverträgen kann auch vom Landpachtverkehrsgesetz betroffen sein. Nach § 3 LPachtVG ist in diesem Fall die Zustimmung des Verkäufers und des Käufers notwendig, um den bestehenden Landpachtvertrag auf den Käufer übertragen zu können. Sollte einer der Beteiligten nicht zustimmen, besteht für den anderen Vertragspartner die Möglichkeit, den Pachtvertrag vorzeitig zu kündigen (§§ 594a, 594b BGB).

Es empfiehlt sich, beim Kauf von landwirtschaftlichen Betrieben mit bestehenden Landpachtverträgen eine juristische Beratung in Anspruch zu nehmen, um die erforderliche Zustimmung einzuholen und mögliche Probleme zu vermeiden.

Gründe für die Ablehnung einer Genehmigung nach dem Landpachtverkehrsgesetz

Die zuständige Landwirtschaftsbehörde kann eine Genehmigung von Landpachtverträgen aus verschiedenen Gründen ablehnen. In der Regel erfolgt die Ablehnung, wenn die Behörde der Ansicht ist, dass der Abschluss des Vertrages den Zielen des Landpachtverkehrsgesetzes widerspricht. Hier einige Beispiele:

• Nachteilige Auswirkungen auf die Agrarstruktur (z. B. durch überhöhte Pachtflächenkonzentration oder die Unterstützung monokultureller Bewirtschaftungsformen)
• Verstöße gegen das Landwirtschaftsgesetz, insbesondere durch Gefährdung oder Beeinträchtigung der bäuerlichen Landwirtschaft
• Abschluss eines Pachtvertrages mit einem Nichtlandwirt (§ 9 LwG) ohne vorherige behördliche Genehmigung
• Unangemessene Pachtzinsgestaltung, die den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung zuwiderläuft

Bei Ablehnung einer Genehmigung müssen die zuständige Behörde und der Antragsteller auf eine einvernehmliche Klärung hinarbeiten. Besteht weiterhin Uneinigkeit, kann der Antragsteller Rechtsmittel einlegen.

Rechtsmittel und gerichtliche Verfahren bei Ablehnung der Genehmigung

Sollte eine Genehmigung von der zuständigen Landwirtschaftsbehörde abgelehnt werden, stehen dem Antragsteller verschiedene Rechtsmittel zur Verfügung:

• Widerspruch: Der Antragsteller kann gegen die Ablehnung Widerspruch einlegen. Die Behörde muss daraufhin die Entscheidung überprüfen und gegebenenfalls abändern.
• Klage: Ist der Widerspruch erfolglos, kann der Antragsteller Klage vor dem Verwaltungsgericht erheben. Das Gericht prüft die Entscheidung und kann sie gegebenenfalls aufheben oder ändern.
• Berufung: Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts kann unter bestimmten Voraussetzungen Berufung eingelegt werden. Das Berufungsgericht – meist das Oberverwaltungsgericht – prüft die Sache erneut und entscheidet abschließend.

Die Durchführung eines Rechtsmittelverfahrens kann jedoch langwierig und kostenintensiv sein. Daher empfiehlt es sich, bereits im Vorfeld einer Genehmigungsbeantragung eine juristische Beratung in Anspruch zu nehmen, um mögliche Ablehnungsgründe auszuräumen.

Aktuelle Gerichtsurteile zum Landpachtverkehrsgesetz

Um Ihnen einen Einblick in die aktuelle Rechtsprechung auf dem Gebiet des Landpachtverkehrsgesetzes zu geben, stelle ich Ihnen drei bedeutende Gerichtsurteile vor. Diese zeigen die Vielfalt und Komplexität dieses Rechtsgebiets und bieten Ihnen relevante Informationen für die Praxis.

Bundesverwaltungsgericht: Zulässigkeit von Befristungen im Landpachtvertrag (BVerwG, Urteil vom 30.08.2018 – 3 C 17.17)

Das Bundesverwaltungsgericht hat entschieden, dass eine Befristung im Landpachtvertrag grundsätzlich zulässig ist und nicht zwingend gegen das Landpachtverkehrsgesetz verstößt. Allerdings müssen die Gründe für eine Befristung plausibel und nachvollziehbar sein. Das Gericht wies darauf hin, dass eine Befristung dann unzulässig ist, wenn sie dazu dient, das Genehmigungsverfahren nach § 2 LPachtVG zu umgehen.

Bundesgerichtshof: Kündigung von Landpachtverträgen bei Zahlungsverzug des Pächters (BGH, Urteil vom 10.03.2017 – LwZR 4/16)

Der Bundesgerichtshof hatte zu entscheiden, ob ein Landpachtvertrag aufgrund von Zahlungsverzug des Pächters gekündigt werden kann. Das Gerichtbestätigte, dass dies möglich ist, wenn der Pächter mit mindestens zwei Jahres-Pachtzinsen in Verzug ist. Die Kündigung ist jedoch nur wirksam, wenn der Verpächter den Pächter zuvor erfolglos zur Zahlung aufgefordert hat und die Kündigung zumindest zwei Monate vor dem Ende des Pachtjahres erklärt wird.

Oberverwaltungsgericht Schleswig-Holstein: Nichtlandwirt als Pächter landwirtschaftlicher Flächen (OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 02.03.2016 – 4 LB 32/14)

In diesem Fall entschied das Oberverwaltungsgericht Schleswig-Holstein, dass ein Nichtlandwirt grundsätzlich landwirtschaftliche Flächen pachten darf, sofern ihm dies durch behördliche Genehmigung (gemäß § 9 LwG) ermöglicht wurde. Liegt keine solche Genehmigung vor, ist ein Landpachtvertrag mit einem Nichtlandwirt unwirksam und kann aufgehoben werden.

Häufig gestellte Fragen zum Landpachtverkehrsgesetz

Im Folgenden finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen zum Landpachtverkehrsgesetz, um Ihnen den Alltag als Pächter oder Verpächter zu erleichtern.

Muss ein Landpachtvertrag schriftlich abgeschlossen werden?

Ja, für einen Landpachtvertrag ist gemäß § 584 BGB die Schriftform erforderlich. Eine nur mündliche Vereinbarung ist zwar nicht ungültig, jedoch kann der Vertrag in diesem Fall jederzeit vom Pächter oder Verpächter gekündigt werden.

Gibt es gesetzliche Kündigungsfristen für Landpachtverträge?

Ja, nach § 594a BGB gibt es gesetzliche Kündigungsfristen für Landpachtverträge. Ein solcher Vertrag kann vom Pächter oder Verpächter zum Ende des Pachtjahres gekündigt werden, wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag des letzten halben Pachtjahres schriftlich erfolgt. Bei fristloser Kündigung gelten die Vorschriften des BGB (§§ 543, 569).

Besteht für Landpachtverträge eine Höchstdauer?

Das Landpachtverkehrsgesetz selbst schreibt keine Höchstdauer für Landpachtverträge vor. Allerdings müssen Verträge mit einer Laufzeit von mehr als neun Jahren der zuständigen Landwirtschaftsbehörde zur Genehmigung vorgelegt werden (§ 2 LPachtVG). Praktisch wirkt dies als eine „weiche“ Obergrenze für die Vertragsdauer.

Dürfen Landwirte ihre Pachtfläche unterverpachten?

Grundsätzlich ist die Unter-Pachtvergabe erlaubt, jedoch muss hierfür die Zustimmung des Verpächters eingeholt werden (§ 591 BGB). Stimmt der Verpächter einer Unter-Pachtvergabe nicht zu, muss der Pächter den ihm entstehenden finanziellen Nachteil im Rahmen der ordnungsgemäßen Durchführung des Haupt-Pachtvertrages selbst tragen.

Wie wird die Höhe des Pachtzinses festgelegt?

Der Pachtzins wird im Landpachtvertrag festgelegt und richtet sich nach den Verhältnissen des Einzelfalls. Er sollte sich jedoch an den regional und betrieblich üblichen Preisen sowie einem angemessenen Verhältnis zur erzielbaren Wirtschaftlichkeit der Pachtfläche orientieren. Bei der Bemessung des Pachtzinses sollte auch die landwirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit des Pachtgegenstandes, zum Beispiel im Hinblick auf Bodenbeschaffenheit, Wasser- oder Nährstoffgehalt, berücksichtigt werden.

Fazit und Ausblick: Landpachtverkehrsgesetz

Das Landpachtverkehrsgesetz ist ein komplexes Regelwerk, das sowohl für Pächter als auch Verpächter von landwirtschaftlichen Flächen und Betrieben von großer Bedeutung ist. Die vorliegenden Ausführungen sollen Ihnen einen ersten Einblick in die Materie bieten und grundlegende Kenntnisse vermitteln. Für eine umfassende Beratung in individuellen Fällen empfiehlt es sich jedoch, die Dienste eines erfahrenen Rechtsanwalts im Agrarrecht in Anspruch zu nehmen. Dieser kann Sie bei allen rechtlichen Fragestellungen rund um das Landpachtverkehrsgesetz unterstützen und hat stets alle aktuellen Entwicklungen und Gerichtsurteile im Blick.