In Zeiten angespannter Wohnungsmärkte und steigender Immobilienpreise ist das Phänomen des Leerstands ein Ärgernis für viele Städte und Kommunen. Hier setzt die Idee der Leerstandsabgabe – auch Leerstandsteuer genannt – an, um Immobilieneigentümer zur besseren Nutzung ihrer Objekte anzuregen. In diesem Blog-Beitrag werden wir uns detailliert mit der Leerstandsabgabe befassen, ihre rechtlichen Voraussetzungen erörtern und ihre möglichen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt betrachten. Dabei werden wir uns auch mit häufigen Fragen und Einwänden auseinandersetzen und konkrete Beispiele aus der Praxis aufzeigen.
Inhaltsübersicht
- Definition und Zielsetzung der Leerstandsabgabe
- Rechtliche Grundlagen
- Bemessung der Leerstandsabgabe
- Internationale Beispiele
- Kritik und Gegenargumente
- FAQs zur Leerstandsabgabe
- Fazit
Definition und Zielsetzung der Leerstandsabgabe
Wohnungs- und Gebäudeleerstand ist in vielen Regionen ein zunehmendes Problem. Es handelt sich dabei um ungenutzte oder nur teilweise genutzte Immobilien, die dem Markt nicht als Wohn- oder Gewerberaum zur Verfügung stehen. Häufig sind es spekulative Gründe, die zu solchen Leerständen führen, etwa in der Hoffnung auf steigende Miet- oder Verkaufspreise in der Zukunft. Dabei trägt Leerstand zu einem knapper werdenden Angebot an Wohnungen bei und erhöht den Druck auf Miet- und Kaufpreise.
Die Leerstandsabgabe ist ein Instrument der Wohnungspolitik und dient dazu, Anreize für die Instandhaltung und Vermietung bzw. den Verkauf von leerstehenden Immobilien zu setzen. Die Grundidee ist recht einfach: Wenn eine Immobilie über einen bestimmten Zeitraum ungenutzt bleibt, soll der Eigentümer eine Abgabe entrichten. Dadurch sollen mögliche Spekulationsgewinne kompensiert und Anreize geschaffen werden, die Immobilie (wieder) dem Markt zuzuführen. Langfristig soll dies zur Verringerung von Wohnungsknappheit und Mietpreissteigerungen beitragen.
Rechtliche Grundlagen
Die Einführung einer Leerstandsabgabe kann grundsätzlich auf verschiedenen rechtlichen Ebenen erfolgen: auf der kommunalen, Landes- oder Bundesebene. In Deutschland ist das Kommunalabgabengesetz bzw. die jeweiligen Landesgesetze die rechtliche Grundlage für kommunale Abgaben wie z. B. die Leerstandsabgabe. Einige Länder haben auch spezielle Leerstandsabgabengesetze erlassen, um das Phänomen des Leerstands gezielter angehen zu können. Dabei variieren die genauen Regelungen zur Abgabe, den zu erhebenden Beträgen und den zulässigen Verwendungszwecken der Einnahmen.
Durch die Einführung einer Leerstandsabgabe auf kommunaler oder Landesebene können Kommunen und Bundesländer gezielter auf die spezifischen Gegebenheiten ihres Wohnungsmarktes eingehen. Dabei ist es wichtig, die Abgabe sorgfältig auszugestalten, um mögliche rechtliche Bedenken hinsichtlich der Vereinbarkeit mit höherrangigem Recht – wie etwa dem Grundgesetz oder dem europäischen Recht – auszuräumen. Insbesondere kann eine zu weitgehende Ausgestaltung der Abgabe in den Augen der Gerichte als unverhältnismäßig angesehen werden, wenn etwa die Abgabe zur Enteignung führt oder wenn alternative Mittel zur Behebung des Leerstands effektiver und milder wären.
Bemessung der Leerstandsabgabe
Die Bemessung der Leerstandsabgabe – also die Höhe der Abgabe und ihre Berechnung – kann je nach Gesetzgebung und örtlichen Gegebenheiten variieren. Einige Faktoren, die bei der Bemessung der Abgabe eine Rolle spielen können, sind:
- Die Dauer des Leerstands – häufig wird ein Schwellenwert festgelegt, ab dem die Abgabe fällig wird, z. B. sechs oder zwölf Monate ununterbrochener Leerstand;
- Die Wohn- oder Nutzfläche der Immobilie – größere Immobilien dürften höhere Abgaben generieren, um eine größere Wirkung auf den Wohnungsmarkt zu erzielen;
- Die Lage der Immobilie – in Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt könnte die Abgabe höher ausfallen;
- Der Grad der Instandhaltung der Immobilie – sanierungsbedürftige Objekte könnten stärker besteuert werden, um die Instandhaltung und damit die Marktfähigkeit der Immobilien zu fördern;
- Eventuell mögliche Förderungen oder steuerliche Vergünstigungen zur Kompensation der Abgabe für Eigentümer, die ihre Immobilien renovieren oder vermieten.
Von besonderer Bedeutung bei der Bemessung der Leerstandsabgabe ist es, einen gerechten Ausgleich zwischen den Interessen des Gemeinwohls – der Schaffung von Wohnraum und der Stabilisierung der Mietpreise – und den Interessen der Immobilieneigentümer herzustellen. Dabei sollten die Auswirkungen der Abgabe auf die Bereitschaft zur Investition in Immobilien, die Betroffenheit verschiedener Eigentümergruppen (z. B. vermögende Investoren vs. Kleinvermieter) und die mögliche Verdrängung von Immobilieneigentümern berücksichtigt werden.
Internationale Beispiele
Die Idee einer Leerstandsabgabe ist nicht neu und wurde bereits in verschiedenen Ländern und Städten eingeführt oder diskutiert. Hier einige Beispiele aus der internationalen Praxis:
- Vancouver (Kanada): Die Stadt Vancouver hat eine sogenannte „Empty Homes Tax“ eingeführt, die auf 1 % des Immobilienwertes der leerstehenden Immobilie pro Jahr bemessen ist. Die Einnahmen aus der Abgabe werden zur Schaffung von günstigem Wohnraum eingesetzt.
- Paris (Frankreich): Die Stadt Paris erhebt bereits seit 1999 eine Leerstandsabgabe. Die Abgabe beläuft sich auf 12,5 % des Mietwertes des Objekts im ersten Jahr und steigt im zweiten Jahr auf 25 %. Die Einnahmen aus der Abgabe fließen in den allgemeinen Stadthaushalt.
- Österreich: In Österreich gibt es in einigen Bundesländern ein sogenanntes „Leerstandsgesetz“, das die Erhebung einer Leerstandsabgabe vorsieht. Die Abgabe ist dort aufgrund der föderalen Struktur allerdings vor allem auf Landes- und nicht auf Bundesebene geregelt.
- Italien: In einigen italienischen Städten wie Mailand oder Bologna gibt es eine Leerstandsabgabe für Geschäftsräume und Büros, die über einen bestimmten Zeitraum ungenutzt sind.
Die internationalen Beispiele zeigen, dass die Einführung einer Leerstandsabgabe durchaus erfolgreich sein kann, um Spekulationen entgegenzuwirken und die Verfügbarkeit von Wohnraum zu erhöhen. Dabei ist allerdings stets darauf zu achten, dass die spezifischen Gegebenheiten vor Ort angemessen berücksichtigt werden und die Abgabe sorgfältig ausgestaltet ist.
Kritik und Gegenargumente
Die Idee der Leerstandsabgabe ist nicht unumstritten. Kritiker führen verschiedene Argumente an, warum eine solche Abgabe nicht zielführend sei oder sogar negative Konsequenzen haben könnte:
- Ineffektivität: Gegner der Leerstandsabgabe bezweifeln, dass die Abgabe tatsächlich zu einer größeren Verfügbarkeit von Wohnraum führt. Sie argumentieren, dass Eigentümer von leerstehenden Immobilien möglicherweise dennoch keinen Anreiz sehen, ihre Objekte zu vermieten oder zu verkaufen, da die Abgabe möglicherweise im Vergleich zur erwarteten Wertsteigerung gering ausfällt.
- Leerstandsgründe: Ein weiteres Argument ist, dass eine Leerstandsabgabe die unterschiedlichen Gründe für Leerstand ignoriert. So seien nicht alle ungenutzten Immobilien auf spekulative Gründe zurückzuführen. Vielmehr könnten auch bürokratische Hürden, lange Genehmigungsverfahren oder fehlende Sanierungsmöglichkeiten zu Leerstand führen. Solche Gründe würde eine Leerstandsabgabe nicht adressieren.
- Negative Nebenwirkungen: Einige Kritiker befürchten negative Nebenwirkungen einer Leerstandsabgabe, wie z. B. einen möglichen Rückzug von Investoren aus dem Immobilienmarkt oder die Einführung bürokratischer Meldeverfahren und Kontrollmechanismen, die zu höherem Verwaltungsaufwand und Kosten führen.
- Kleinvermieter: Besonders häufig werden auch Bedenken geäußert, dass eine Leerstandsabgabe insbesondere für Kleinvermieter mit nur wenigen Immobilien eine unverhältnismäßige Belastung darstellen könnte. Damit würde die Abgabe möglicherweise genau jene Vermieter treffen, die weniger stark von Spekulationsgewinnen profitieren.
Trotz der genannten Bedenken steht fest, dass eine gut ausgestaltete Leerstandsabgabe durchaus erfolgreich dazu beitragen kann, den Wohnungsleerstand zu reduzieren und die Verfügbarkeit von Wohnraum zu erhöhen. Die internationalen Beispiele zeigen, dass Abgaben auf leerstehende Immobilien in verschiedenen Städten und Ländern zu spürbaren Effekten geführt haben. Dabei ist es wichtig, bei der Ausgestaltung der Abgabe auf die genannten Kritikpunkte einzugehen und potenzielle negative Nebenwirkungen zu minimieren.
FAQs zur Leerstandsabgabe
Nachfolgend beantworten wir einige häufig gestellte Fragen zur Leerstandsabgabe:
- Wann wird die Leerstandsabgabe fällig und an wen muss sie gezahlt werden?
Die Fälligkeit der Leerstandsabgabe hängt von den jeweiligen Regelungen ab. In der Regel wird ein Schwellenwert festgelegt, ab dem die Abgabe fällig wird, z. B. sechs oder zwölf Monate ununterbrochener Leerstand. Die Abgabe muss an die zuständige Behörde – häufig das Finanzamt oder die Gemeindeverwaltung – entrichtet werden. - Wie ist die Abgabe zu berechnen?
Die Berechnung der Abgabe hängt von den jeweiligen Gesetzen und Richtlinien ab. Mögliche Faktoren hierbei können die Dauer des Leerstands, die Wohn- oder Nutzfläche der Immobilie, die Lage der Immobilie oder der Grad der Instandhaltung sein. Die konkrete Berechnungsformel sollte in den jeweiligen gesetzlichen Regelungen verankert sein. - Gibt es Ausnahmen von der Leerstandsabgabe?
Ausnahmen von der Abgabe können je nach Regelung möglich sein, z. B. bei unverschuldetem Leerstand, bei Sanierungsmaßnahmen oder bei kurzfristigem Leerstand in Folge eines Mieterwechsels. Solche Ausnahmen sollten allerdings klar definiert und begründet sein, um etwaige Missbrauchsmöglichkeiten zu vermeiden. - Was passiert mit den Einnahmen aus der Leerstandsabgabe?
Die Verwendung der Einnahmen aus der Leerstandsabgabe kann ebenfalls je nach Regelung variieren. In der Regel sollen die Einnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus oder zur Schaffung von preisgünstigem Wohnraum eingesetzt werden. Eine konkrete Zweckbindung der Einnahmen kann hierbei helfen, den gesellschaftlichen Nutzen der Abgabe zu verdeutlichen. - Kann ich gegen die Erhebung der Leerstandsabgabe vorgehen?
Ein Einspruch gegen die Erhebung der Leerstandsabgabe ist grundsätzlich möglich, wenn die Voraussetzungen für die Abgabe nicht erfüllt sind oder wenn die Abgabe unverhältnismäßig erscheint. Eine rechtliche Überprüfung durch einen Rechtsanwalt kann in solchen Fällen sinnvoll sein.
Fazit
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass eine Leerstandsabgabe durchaus ein wirkungsvolles Instrument zur Bekämpfung von Wohnungsleerstand und zur Stabilisierung von Miet- und Kaufpreisen sein kann. Die internationalen Erfahrungen zeigen, dass Abgaben auf leerstehende Immobilien dazu führen können, dass mehr Wohnraum zur Verfügung steht und Spekulationsgewinne reduziert werden. Entscheidend ist jedoch eine sorgfältige Ausgestaltung der Abgabe, um mögliche rechtliche Bedenken oder negative Nebenwirkungen zu vermeiden. Eine praxisnahe, sachgerechte und verhältnismäßige Gestaltung der Leerstandsabgabe kann entscheidend dazu beitragen, dem drängenden Problem des Wohnungsleerstands entgegenzuwirken.
Als Anwaltskanzlei mit langjähriger Erfahrung im Immobilienrecht und im öffentlichen Recht befassen wir uns intensiv mit der Thematik der Wohnungsleerstandsbekämpfung und beraten Eigentümer und Investoren rund um das Thema Leerstandsabgabe. Bei Fragen oder Unklarheiten zu diesem Thema stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
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Wolfgang Herfurtner | Rechtsanwalt | Geschäftsführer | Gesellschafter
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