Maklercourtage: Welche Courtage ist rechtlich zulässig?

Wenn es um den Kauf oder Verkauf von Immobilien geht, spielt die Maklercourtage eine entscheidende Rolle. Diese Gebühr ist das Honorar, das Makler für ihre Dienstleistungen verlangen, und sie kann einen erheblichen Teil der Transaktionskosten ausmachen. Doch welche Courtage ist rechtlich überhaupt zulässig? In diesem Blogbeitrag beleuchten wir die rechtlichen Rahmenbedingungen, liefern Praxisbeispiele und zeigen, worauf Sie achten müssen.

Was ist die Maklercourtage?

Die Maklercourtage ist das Entgelt, das ein Immobilienmakler für seine Vermittlungsdienste erhält. Sie wird fällig, wenn der Makler erfolgreich einen Käufer oder Mieter für eine Immobilie gefunden hat. Die Höhe der Courtage ist vertraglich festgelegt und kann je nach Region und Immobilientyp variieren. Doch wer zahlt die Maklergebühr und wie hoch darf sie sein? Diese Fragen klären wir im Folgenden.

Rechtliche Grundlagen der Maklercourtage

Die rechtlichen Grundlagen zur Maklercourtage sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, insbesondere in den Paragraphen § 652 BGB bis § 654 BGB. Hier ein Überblick über die wichtigsten rechtlichen Aspekte:

• § 652 BGB – Provisionsanspruch: Ein Makler hat Anspruch auf eine Provision, wenn der vermittelte Vertrag aufgrund seiner Tätigkeit zustande gekommen ist.
• § 653 BGB – Höhe der Provision: Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar, es sei denn, es gibt eine abweichende Regelung durch Landesrecht.
• § 654 BGB – Provisionsverlust: Ein Makler verliert seinen Provisionsanspruch, wenn er für beide Vertragsparteien treuwidrig handelt.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Vermittlungstätigkeit des Maklers kausal für den Vertragsabschluss sein muss. Dabei ist es unerheblich, wie lange diese Tätigkeit gedauert hat oder wie intensiv sie war.

Regionale Unterschiede der Maklercourtage

Die Höhe der Maklercourtage kann je nach Bundesland und Region stark variieren. Im Allgemeinen liegt die Courtage zwischen 3% und 7% des Kaufpreises, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Hier einige konkrete Beispiele:

• Berlin: In der Hauptstadt beträgt die Maklerprovision in der Regel 6% des Kaufpreises, zzgl. 19% Mehrwertsteuer.
• Hamburg: Hier sind es zumeist 6,25%, zzgl. Mehrwertsteuer.
• Bayern: In Bayern liegt die Courtage oft bei 3,57% bis 7,14%, inkl. Mehrwertsteuer.

Diese regionalen Unterschiede basieren auf den jeweiligen Marktbedingungen und der Wettbewerbslandschaft. Daher ist es ratsam, sich im Voraus genau zu informieren, welche Gebühren in Ihrer Region üblich sind.

Wer zahlt die Maklercourtage?

Eine zentrale Frage bei Immobilientransaktionen ist, wer die Maklercourtage bezahlt. Das Gesetz sieht verschiedene Modelle vor, die je nach Vertrag und Region Anwendung finden können. Generell gibt es drei Modelle:

• Verkäufer zahlt: Hier trägt der Verkäufer die gesamte Courtage. Dieses Modell findet häufig Anwendung, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.
• Käufer zahlt: In diesem Modell übernimmt der Käufer die Maklergebühr. Es ist besonders relevant bei exklusiven Käuferverträgen.
• Teilung der Courtage: Beide Parteien, Käufer und Verkäufer, teilen sich die Maklergebühr. Dieses Modell ist besonders in einigen Bundesländern weit verbreitet.

Das am häufigsten praktizierte Modell in Deutschland ist die Teilung der Courtage. Seit dem 23. Dezember 2020 ist diese Regelung bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gesetzlich vorgeschrieben, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Dies soll eine faire Verteilung der Maklerkosten sicherstellen.

Gesetzliche Änderungen bei der Maklercourtage ab 2020

Mit dem neuen Gesetz zur Regelung der Maklerkosten bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser trat am 23. Dezember 2020 eine bedeutende Änderung in Kraft. Die wichtigsten Punkte sind:

• Teilung der Courtage: Die Maklergebühr wird zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, sofern der Käufer ein Verbraucher ist.
• Textform: Vereinbarungen über die Verteilung der Maklerkosten müssen in Textform erfolgen.
• Nachweis der Zahlung: Der Makler darf vom Käufer nur dann eine Zahlung verlangen, wenn der Verkäufer seiner Zahlungspflicht nachgekommen ist.

Diese gesetzlichen Änderungen dienen dem Verbraucherschutz und sollen sicherstellen, dass die Kosten für den Maklerdienst fair verteilt werden. Vor allem soll verhindert werden, dass Käufer unangemessen hohe Maklergebühren tragen müssen.

Praxisbeispiel: Kauf einer Immobilie in Berlin

Ein Praxisbeispiel verdeutlicht die Anwendung der Maklercourtage im konkreten Fall:

Frau Müller möchte eine Eigentumswohnung in Berlin kaufen. Der Kaufpreis beträgt 400.000 Euro. Der Makler verlangt für seine Vermittlungstätigkeit eine Provision von 6%, zzgl. 19% Mehrwertsteuer. Das ergibt eine Courtage von:

• 6% von 400.000 Euro = 24.000 Euro
• 19% Mehrwertsteuer auf 24.000 Euro = 4.560 Euro
• Gesamte Maklercourtage = 28.560 Euro

Seit der gesetzlichen Änderung im Jahr 2020 muss die Courtage zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden. Das bedeutet, dass Frau Müller und der Verkäufer jeweils 14.280 Euro zahlen.

Checkliste: Worauf sollte man beim Abschluss eines Maklervertrages achten?

Bevor Sie einen Maklervertrag abschließen, sollten Sie folgende Punkte berücksichtigen:

• Kostentransparenz: Lassen Sie sich exakt aufschlüsseln, welche Kosten auf Sie zukommen.
• Leistungsumfang: Prüfen Sie genau, welche Leistungen der Makler erbringen wird.
• Vertragsart: Achten Sie darauf, ob es sich um einen Alleinauftrag oder einen einfachen Maklerauftrag handelt.
• Vertragslaufzeit: Klären Sie die Dauer des Vertrages und Möglichkeiten zur Kündigung.
• Textform: Stellen Sie sicher, dass alle Vereinbarungen schriftlich festgehalten sind.
• Provisionsteilung: Prüfen Sie, wie die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird.

Ein sorgfältig geprüfter Maklervertrag kann Streitigkeiten und teure Überraschungen vermeiden. Es lohnt sich, im Vorfeld alle relevanten Informationen einzuholen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen.

Häufige Fragen zur Maklercourtage

Wie hoch ist die übliche Maklercourtage?

Die übliche Maklercourtage liegt zwischen 3% und 7% des Kaufpreises, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Die genaue Höhe kann jedoch je nach Region und Immobilientyp variieren.

Wer zahlt die Maklercourtage?

Die Maklercourtage kann vom Verkäufer, vom Käufer oder von beiden Parteien geteilt gezahlt werden. Seit dem 23. Dezember 2020 ist die Teilung der Courtage bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gesetzlich vorgeschrieben, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

Ist die Maklercourtage verhandelbar?

Ja, die Maklercourtage ist grundsätzlich verhandelbar, es sei denn, es gibt abweichende Regelungen durch Landesrecht. Beide Vertragsparteien können die Höhe der Courtage frei vereinbaren.

Was passiert, wenn der Maklervertrag gekündigt wird?

Wird der Maklervertrag vorzeitig gekündigt, hängt der Provisionsanspruch davon ab, ob der Makler bereits eine erfolgswirksame Tätigkeit erbracht hat. Hat der Makler seinen Teil der Vermittlungsleistung vollumfänglich erbracht, besteht der Provisionsanspruch in der Regel weiter.

Mandantengeschichte: Ein erfolgreicher Immobilienkauf in Bayern

Herr Schmidt wollte ein Einfamilienhaus in Bayern kaufen und beauftragte einen Makler mit der Suche. Der Kaufpreis des Hauses betrug 500.000 Euro, und die vereinbarte Maklercourtage lag bei 3,57% inkl. Mehrwertsteuer. Die detaillierte Aufschlüsselung der Maklercourtage war wie folgt:

• 3,57% von 500.000 Euro = 17.850 Euro

Da in Bayern oftmals die Maklercourtage komplett vom Käufer übernommen wird und Herr Schmidt damit einverstanden war, zahlte er die gesamte Courtage. Der Makler fand innerhalb weniger Wochen das gewünschte Objekt und koordinierte alle notwendigen Schritte bis zur erfolgreichen Vertragsunterzeichnung. Dank der transparenten Abwicklung und fairen Kostenstruktur war Herr Schmidt mit dem Service und der Leistung des Maklers sehr zufrieden.

Tipps zur Verhandlung der Maklercourtage

Falls Sie die Höhe der Maklercourtage verhandeln möchten, können folgende Tipps hilfreich sein:

• Marktrecherche: Informieren Sie sich vorab über die üblichen Courtagen in Ihrer Region.
• Vergleichsangebote: Holen Sie mehrere Angebote von verschiedenen Maklern ein.
• Leistungsnachweis: Lassen Sie sich genau erläutern, welche Leistungen der Makler für die Courtage erbringt.
• Zahlungszeitpunkt: Vereinbaren Sie, dass die Courtage erst nach Abschluss des Hauptvertrages fällig wird.
• Schriftliche Vereinbarung: Halten Sie alle ausgehandelten Punkte schriftlich im Maklervertrag fest.

Maklercourtage bei Mietwohnungen

Bei Mietwohnungen gelten andere Regeln für die Maklercourtage als beim Immobilienkauf. Das Bestellerprinzip, das seit dem 1. Juni 2015 in Kraft ist, besagt, dass derjenige die Maklerprovision zahlen muss, der den Makler bestellt hat. Dies führt in der Praxis dazu, dass in der Regel Vermieter die Maklerkosten tragen. Hier die wichtigsten Aspekte des Bestellerprinzips:

• Auftraggeber zahlt: Der Auftraggeber des Maklers, meist der Vermieter, trägt die Kosten der Maklercourtage.
• Höchstgrenze: Die Maklercourtage darf maximal zwei Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer betragen.
• Keine Umgehung: Versuche, das Bestellerprinzip zu umgehen, sind unzulässig und können rechtliche Folgen nach sich ziehen.

Das Bestellerprinzip soll vor allem die finanziellen Belastungen für Wohnungssuchende reduzieren und zu mehr Transparenz im Mietmarkt führen.

Rechtliche Streitigkeiten und Gerichtsurteile zur Maklercourtage

Immer wieder kommt es zu rechtlichen Streitigkeiten in Bezug auf die Maklercourtage. Hier einige wichtige Gerichtsurteile, die zur Klärung beigetragen haben:

• BGH-Urteil vom 05.12.2019 (Az. I ZR 42/19): Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine Maklercourtage nicht mehr verlangt werden kann, wenn der Makler bereits unzulässigerweise für beide Vertragsparteien tätig war.
• LG Berlin Urteil vom 27.08.2019 (Az. 65 S 144/18): Das Landgericht Berlin entschied, dass Vermieter keine Maklercourtage auf den Mieter abwälzen können, wenn sie den Makler beauftragt haben.
• OLG München Urteil vom 24.10.2018 (Az. 7 U 2829/18): Das Oberlandesgericht München urteilte, dass eine Maklercourtage erst fällig wird, wenn der Hauptvertrag rechtskräftig abgeschlossen wurde.

Diese Urteile verdeutlichen die Wichtigkeit klarer vertraglicher Regelungen und die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften. Sie bieten zugleich Orientierung für die Praxis und zeigen, wie Gerichte in Streitfällen entscheiden.

Schlussbemerkungen zur Maklercourtage

Die Maklercourtage ist ein zentraler Kostenfaktor bei Immobilientransaktionen. Die gesetzlichen Regelungen, insbesondere die Änderungen ab 2020, haben die Verteilung der Courtage transparenter und fairer gestaltet. Es ist für Käufer und Verkäufer wichtig, sich im Vorfeld genau zu informieren und klare vertragliche Vereinbarungen zu treffen.

Ein vertrauensvoller und professioneller Umgang mit dem Makler sowie die genaue Prüfung der Vertragsbedingungen können dabei helfen, unnötige Kosten und rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden. Im Zweifel ist es immer ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen.