Mietrecht bei Renovierung: Rechte und Pflichten

Im Mietrecht spielen Renovierungen eine zentrale Rolle, sowohl für Mieter als auch für Vermieter. In diesem Beitrag erfahren Sie alles, was Sie über Ihre Rechte und Pflichten im Mietrecht bei Renovierungen wissen müssen.

Dabei gehen wir auf Schönheitsreparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen, Modernisierungen und vieles mehr ein. Zudem geben wir Antworten auf häufig gestellte Fragen. So sind Sie bestens informiert und können die richtige Entscheidung für Ihr Mietverhältnis treffen.

Schönheitsreparaturen: Was sind sie und wer ist zuständig?

Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache, die über die normale Instandhaltung hinausgehen. Dazu zählen insbesondere:

• das Streichen, Tapezieren oder Kalken der Wände und Decken,
• das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre,
• das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Grundsätzlich ist der Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen verantwortlich. Allerdings kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt. Dabei ist jedoch zu beachten, dass nicht alle Klauseln im Mietvertrag wirksam sind. Hierzu gibt es eine Vielzahl von Gerichtsurteilen, die Klarheit schaffen.

Unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen

Einige Klauseln im Mietvertrag, die die Schönheitsreparaturen betreffen, sind unwirksam. Dazu zählen insbesondere:

• starrer Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen (z.B. alle drei Jahre für das Streichen der Küche und des Badezimmers),
• Quotenabgeltungsklauseln, die den Mieter verpflichten, einen Anteil an den Kosten für die Schönheitsreparaturen zu zahlen, wenn er vor Ablauf der Fristen auszieht,
• Farbwahlklauseln, die den Mieter verpflichten, bei Auszug eine bestimmte Farbe für die Wände und Decken zu verwenden,
• Klauseln, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, obwohl er die Wohnung unrenoviert übernommen hat.

Bei unwirksamen Klauseln bleibt die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Vermieter.

Wirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen

Klauseln, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, sind grundsätzlich zulässig, wenn sie folgende Voraussetzungen erfüllen:

• flexible Fristen, die sich an der tatsächlichen Abnutzung der Wohnung orientieren (z.B. „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ alle drei Jahre für das Streichen der Küche und des Badezimmers),
• keine starre Farbwahl, sondern lediglich die Verpflichtung, bei Auszug einen neutralen Anstrich herzustellen,
• die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bezieht sich nur auf die tatsächlich abgenutzten Teile der Wohnung,
• die Wohnung wurde bei Übergabe an den Mieter renoviert oder in einem renovierten Zustand übergeben.

Instandhaltung und Instandsetzung: Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache sind Aufgaben des Vermieters. Dazu zählt die Beseitigung von Mängeln, die während der Mietzeit auftreten, sowie die Durchführung von Reparaturen und Wartungsarbeiten. Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.

Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter über auftretende Mängel und Schäden unverzüglich zu informieren. Unterlässt er dies, kann er unter Umständen für die Folgeschäden haftbar gemacht werden.

Kleinreparaturen: Wer trägt die Kosten?

Kleinreparaturen sind Reparaturen, die aufgrund ihres geringen Umfangs und ihrer geringen Kosten regelmäßig anfallen. Dazu zählen zum Beispiel das Auswechseln von Glühbirnen, das Einstellen von Türschließern oder das Erneuern von Dichtungen.

Grundsätzlich ist der Vermieter für die Durchführung und die Kostenübernahme von Kleinreparaturen verantwortlich. Allerdings kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter diese Aufgabe übernimmt. Dabei müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• • Die Kosten für die einzelne Reparatur dürfen einen bestimmten Betrag nicht überschreiten (z.B. 100 Euro).
  • Die jährliche Gesamtbelastung des Mieters durch Kleinreparaturen darf eine bestimmte Grenze nicht überschreiten (z.B. 6 % der Jahresbruttokaltmiete).
  • Die Kleinreparaturklausel bezieht sich nur auf solche Teile der Mietsache, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen (z.B. Armaturen, Schalter, Steckdosen).

Modernisierungsmaßnahmen: Was sind sie und wie werden sie durchgeführt?

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie oder Wasser führen. Dazu zählen zum Beispiel:

• Einbau von Wasserzählern oder Wärmedämmung,
• Einbau von Aufzügen oder barrierefreien Zugängen,
• Erneuerung von Heizungsanlagen oder Sanitärinstallationen,
• Einbau von Balkonen oder Terrassen.

Der Vermieter hat das Recht, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, muss aber dabei bestimmte Voraussetzungen und Formalitäten beachten:

• Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen und dabei Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahme sowie die zu erwartende Mieterhöhung angeben.
• Der Mieter hat das Recht, der Modernisierungsmaßnahme bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, aus wichtigem Grund zu widersprechen (z.B. bei unzumutbarer Härte).
• Der Vermieter darf die Miete nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme erhöhen, wobei die jährliche Mietsteigerung die Höhe von 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten nicht überschreiten darf.
• Die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme darf nicht zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung des Mieters führen. Der Vermieter muss also für eine angemessene Ersatzwohnung sorgen, wenn die Mietsache während der Modernisierung nicht bewohnbar ist.

Mieterhöhung nach Modernisierung: Voraussetzungen und Grenzen

Nach Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme hat der Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen. Dabei müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

• • Die Mieterhöhung ist erst nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme zulässig.
  • Die Mieterhöhung muss schriftlich begründet und mindestens zwei Monate vor ihrer Wirksamkeit dem Mieter mitgeteilt werden.
  • Die jährliche Mietsteigerung darf 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten nicht überschreiten.
  • Die Gesamtmiete darf nach der Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20 % überschreiten (Kappungsgrenze).

Der Mieter hat das Recht, der Mieterhöhung binnen zwei Monaten nach Zugang der Begründung zu widersprechen, wenn er sie für unwirksam hält. In diesem Fall kann der Vermieter auf Zustimmung klagen oder eine neue, korrekte Mieterhöhungserklärung abgeben.

Häufig gestellte Fragen zum Mietrecht bei Renovierung

Muss ich als Mieter bei Auszug renovieren?

Ob Sie als Mieter bei Auszug renovieren müssen, hängt von den Regelungen im Mietvertrag ab. Wenn im Mietvertrag wirksame Klauseln zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter enthalten sind und die Wohnung renovierungsbedürftig ist, müssen Sie bei Auszug renovieren. Andernfalls ist der Vermieter für die Renovierung verantwortlich.

Kann ich als Mieter die Kosten für die Renovierung von der Miete abziehen?

Wenn Sie als Mieter aufgrund einer wirksamen vertraglichen Regelung Schönheitsreparaturen durchführen müssen, können Sie die Kosten dafür in der Regel nicht von der Miete abziehen. Allerdings kann es Ausnahmefälle geben, in denen eine Aufrechnung zulässig ist, etwa wenn der Vermieter trotz mehrfacher Aufforderung seiner Instandhaltungspflicht nicht nachkommt.

Kann der Vermieter die Miete während einer Renovierung mindern?

Während einer Renovierung, die vom Vermieter durchgeführt wird, kann der Mieter unter Umständen die Miete mindern, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache wesentlich beeinträchtigt ist. Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere der Beeinträchtigung ab und muss im Einzelfall festgestellt werden.

Darf der Vermieter ohne meine Zustimmung in meiner Wohnung Renovierungsarbeiten durchführen?

Der Vermieter darf grundsätzlich ohne Ihre Zustimmung in Ihrer Wohnung Renovierungsarbeiten durchführen, wenn diese zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache notwendig sind. Bei Modernisierungsmaßnahmen ist eine Zustimmung des Mieters nur erforderlich, wenn diese mit einer erheblichen Beeinträchtigung des Mieters verbunden sind.

Wie lange habe ich als Mieter Zeit, Mängel oder Schäden in der Wohnung zu melden?

Als Mieter sind Sie verpflichtet, Mängel oder Schäden in der Wohnung unverzüglich dem Vermieter zu melden. Eine konkrete Frist gibt es nicht, aber je länger Sie mit der Meldung warten, desto höher ist das Risiko, dass Sie für eventuelle Folgeschäden haftbar gemacht werden.

Fazit: Mietrecht bei Renovierung

Das Mietrecht bei Renovierung ist ein komplexes Thema, das sowohl für Mieter als auch für Vermieter von großer Bedeutung ist. Die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern hängen von den Regelungen im Mietvertrag und den jeweiligen Umständen ab. Daher ist es wichtig, sich genau über die geltenden Bestimmungen zu informieren, um die eigenen Rechte und Pflichten zu kennen und im Streitfall richtig handeln zu können.

Im Zweifelsfall ist es ratsam, sich an einen erfahrenen Rechtsanwalt für Mietrecht zu wenden, der Ihnen bei Fragen und Problemen rund um das Mietrecht bei Renovierung zur Seite steht.