Nebenkosten beim Immobilienkauf – Für viele potenzielle Käufer ist der Kauf einer eigenen Immobilie einer der bedeutendsten Schritte im Leben. Doch neben dem Kaufpreis gibt es einige Nebenkosten, die nicht außer Acht gelassen werden dürfen.

Diese zusätzlichen Ausgaben können einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten des Projekts haben und sollten deshalb von Anfang an miteingeplant werden. Aber welche Nebenkosten fallen genau an, und wie können Sie sicherstellen, dass Sie finanziell auf der sicheren Seite sind? In diesem Artikel erfahren Sie alles Notwendige zur Planung und zu den rechtlichen Grundlagen.

Was sind Nebenkosten beim Immobilienkauf?

Nebenkosten sind alle zusätzlichen Kosten, die beim Kauf einer Immobilie neben dem eigentlichen Kaufpreis anfallen. Diese Kosten können leicht übersehen oder unterschätzt werden, weswegen eine detaillierte Planung unerlässlich ist. Zu den häufigsten Nebenkosten gehören:

  • Grunderwerbsteuer
  • Notarkosten
  • Grundbucheintrag
  • Maklergebühren
  • Gutachterkosten
  • Finanzierungskosten

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb einer Immobilie fällig wird. Diese Steuer wird auf den Kaufpreis der Immobilie erhoben und variiert je nach Bundesland. In Deutschland liegt der Steuersatz zwischen 3,5 % und 6,5 %. Ein Beispiel: Beim Kauf einer Immobilie für 500.000 Euro in Bayern (3,5 %) beträgt die Grunderwerbsteuer 17.500 Euro.

Notarkosten

Notarkosten entstehen durch die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages und die Abwicklung der gesamten Transaktion. Diese Kosten sind gesetzlich geregelt und betragen in der Regel 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Der Notar übernimmt außerdem die Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch.

Beispiel Notarkosten

Für eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro belaufen sich die Notarkosten auf etwa 4.500 bis 6.000 Euro.

Grundbucheintrag

Darüber hinaus fallen Kosten für den Grundbucheintrag an. Diese Gebühren liegen meist bei 0,5 % bis 1 % des Kaufpreises. Der Grundbucheintrag ist unerlässlich, um den neuen Eigentümer im Grundbuch festzuhalten und damit das Eigentumsrecht zu sichern.

Maklergebühren

Wenn der Kauf der Immobilie über einen Makler abgewickelt wird, fallen zusätzlich Maklergebühren an. Diese können je nach Bundesland und objektabhängigen Faktoren höchst unterschiedlich sein. In der Regel liegen sie zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer.

Beispiel Maklergebühren

Kauft man eine Immobilie für 450.000 Euro und die Maklergebühr liegt bei 5 %, belaufen sich die Gebühren auf 22.500 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer.

Gutachterkosten

Es ist ratsam, vor dem Kauf einer Immobilie ein Gutachten durch einen unabhängigen Gutachter erstellen zu lassen. Die Kosten für ein solches Gutachten variieren, aber man sollte mit etwa 1.000 bis 2.500 Euro rechnen. Ein Gutachten bietet eine zusätzliche Absicherung und kann potenzielle Mängel frühzeitig aufdecken.

Finanzierungskosten

Wenn die Immobilie über einen Kredit finanziert wird, entstehen Finanzierungskosten. Dazu gehören:

  • Bereitstellungszinsen
  • Gebühren für die Kreditbearbeitung
  • Kosten für die Grundschuld

Diese Kosten variieren je nach Bank und individuellem Darlehensvertrag.

Beispielrechnungen für die Nebenkosten

Um besser abschätzen zu können, wie hoch die Nebenkosten tatsächlich ausfallen, helfen Beispielrechnungen. Angenommen, Sie kaufen eine Immobilie in Baden-Württemberg für 400.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt 5 %, die Notarkosten 1,5 %, die Grundbuchgebühren 0,5 % und die Maklergebühr 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer:

  • Grunderwerbsteuer: 400.000 € x 5 % = 20.000 €
  • Notarkosten: 400.000 € x 1,5 % = 6.000 €
  • Grundbuchgebühr: 400.000 € x 0,5 % = 2.000 €
  • Maklergebühr: 400.000 € x 3 % = 12.000 € + 2.280 € MwSt = 14.280 €

Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten auf 42.280 Euro.

Typische Fehler bei der Planung der Nebenkosten

Viele Käufer begehen typische Fehler, die zu unvorhergesehenen finanziellen Belastungen führen. Zu diesen Fehlern gehören:

  • Unterschätzung der Gesamtkosten
  • Fehlende Berücksichtigung von Renovierungskosten
  • Ignorieren von Finanzierungsnebenkosten
  • Fehlerhafte Kalkulation der Grunderwerbsteuer

Anonymisierte Mandantengeschichte

Ein Mandant unserer Kanzlei, nennen wir ihn Herr Müller, erwarb eine Eigentumswohnung für 250.000 Euro. Obwohl der Kaufpreis fair war, überstieg der Gesamtkostenaufwand seine Erwartungen erheblich. Grund hierfür waren fehlende Posten in seiner Kalkulation. Er hatte die Kosten für Notar und Grundbucheintrag unterschätzt und auch die Sanierungskosten für das Treppenhaus nicht bedacht, die letztendlich 15.000 Euro ausmachten. Hinzu kamen noch Maklergebühren in Höhe von 12.500 Euro und Grunderwerbsteuer von 15.000 Euro. Die Gesamtbelastung von 292.500 Euro überstieg sein ursprüngliches Budget um ein Vielfaches.

Wie sich Nebenkosten vermeiden oder reduzieren lassen

Es ist nahezu unmöglich, sämtliche Nebenkosten zu vermeiden, jedoch gibt es einige Möglichkeiten, diese zu verringern:

  • Vergleich von Notar- und Maklergebühren
  • Verhandeln von Maklerprovisionen
  • Vermeidung von überhöhten Gutachterkosten durch sorgfältige Wahl des Gutachters
  • Sicherung der besten Finanzierungsoptionen durch Vergleich unterschiedlicher Angebote

Checkliste zur Planung der Nebenkosten

Hier eine Checkliste, die Ihnen hilft, sämtliche Kosten im Blick zu behalten:

  1. Kaufpreis der Immobilie
  2. Grunderwerbsteuer
  3. Notarkosten
  4. Grundbucheintrag
  5. Maklergebühren (falls zutreffend)
  6. Gutachterkosten
  7. Finanzierungskosten
  8. Eventuelle Modernisierungs- und Renovierungskosten

Rechtliche Grundlagen

Es ist wichtig, die rechtlichen Grundlagen zu kennen, die mit dem Kauf einer Immobilie verbunden sind. Hierzu gehören:

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB)

Das BGB regelt die grundlegenden Rechtsverhältnisse zwischen Käufer und Verkäufer, einschließlich der Pflicht zur notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrags (§311b BGB). Ein wichtiger Aspekt ist auch die Gewährleistungspflicht (§§ 434–435 BGB), die mögliche Mängel abdeckt, die nach dem Kauf auftreten können.

Grundbuchordnung (GBO)

Die Grundbuchordnung regelt die Eintragung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch. Der Grundbucheintrag ist entscheidend für die rechtliche Absicherung des Eigentums. Ohne den Eintrag ist der Besitzer nicht offiziell als Eigentümer anerkannt.

Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)

Das Grunderwerbsteuergesetz bestimmt, wie die Grunderwerbsteuer erhoben und berechnet wird. Diese Steuer fällt bei jedem Kauf von Grundstücken oder Immobilien an und variiert je nach Bundesland.

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Die Makler- und Bauträgerverordnung regelt die Rechte und Pflichten von Maklern und Bauträgern, um Käufern eine gewisse Sicherheit zu bieten. Beispielsweise müssen Makler ihre Provisionen offenlegen und Bauträger müssen bestimmte Sicherheitsgarantien bieten.

Praktische Tipps zum Abschluss

Um sicherzugehen, dass Sie alle Nebenkosten beim Immobilienkauf berücksichtigen und optimal planen können, sollten Sie folgende Tipps beachten:

  • Informieren Sie sich umfassend über alle möglichen Nebenkosten
  • Erstellen Sie einen detaillierten Finanzierungs- und Kostenplan
  • Konsultieren Sie einen unabhängigen Berater oder Rechtsanwalt
  • Vergleichen Sie die Angebote von Notaren, Maklern und Finanzierungsdienstleistern
  • Nutzen Sie Fördermittel und Zuschüsse, sofern verfügbar

Fazit: Nebenkosten beim Immobilienkauf planen und rechtliche Grundlagen verstehen

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf stellen einen wesentlichen Bestandteil der Gesamtkosten dar und sollten daher nicht unterschätzt werden. Von der Grunderwerbsteuer über Notar- und Maklergebühren bis hin zu Finanzierungskosten – es gibt viele Posten, die sorgfältig geplant werden müssen.

Durch Wissen über die rechtlichen Grundlagen und eine umfassende Kostenplanung können unvorhergesehene finanzielle Belastungen vermieden werden. Sollten Sie Fragen haben oder rechtlichen Beistand benötigen, steht Ihnen unsere Kanzlei Herfurtner jederzeit zur Verfügung.

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