Notarielle Räumungsunterwerfung: Was Sie wissen müssen

In diesem umfassenden Blog-Beitrag werden wir die notarielle Räumungsunterwerfung im deutschen Rechtssystem untersuchen und erklären, was sie ist, wann sie zur Anwendung kommt und welche Vorteile sie bieten kann. Der Beitrag ist in verschiedene Abschnitte unterteilt und beinhaltet aktuelle Gerichtsurteile, gesetzliche Grundlagen, Fallbeispiele und FAQs, um Ihnen ein möglichst fundiertes Verständnis dieses wichtigen rechtlichen Themas zu bieten.

Was ist eine notarielle Räumungsunterwerfung?

Eine notarielle Räumungsunterwerfung ist eine schriftliche Willenserklärung, die von einem Mieter oder Pächter gegenüber dem Vermieter oder Verpächter abgegeben wird und im Rahmen eines notariellen Vertrages beurkundet wird. Dabei verpflichtet sich der Mieter oder Pächter im Falle einer Vertragsverletzung zur freiwilligen Räumung der Miet- oder Pachtsache und verzichtet auf Rechte wie Widerruf oder Widerspruch gegen entsprechende Maßnahmen.

Wann kommt eine notarielle Räumungsunterwerfung zur Anwendung?

Die notarielle Räumungsunterwerfung kommt in der Regel zur Anwendung, wenn zwischen den Vertragsparteien – meist bei gewerblichen Miet- oder Pachtverhältnissen – besondere Sicherheitsinteressen bestehen und eine schnellere Durchsetzung von Räumungsansprüchen gewährleistet sein soll. Sie kann aber auch in anderen Fällen zur Anwendung kommen. Typische Anwendungsgebiete sind:

• gewerbliche Mietverträge
• langfristige Pachtverträge
• Mietverträge mit solventen Mietern, die eine erhöhte Fluktuation aufweisen
• Mietverträge, bei denen eine erhöhte Gefahr von Zahlungsverzug besteht

Gesetzliche Grundlagen

Die gesetzlichen Grundlagen der notariellen Räumungsunterwerfung finden sich vor allem im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in der Zivilprozessordnung (ZPO). Im BGB regelt § 556 c BGB das Räumungsverfahren im Allgemeinen, während in der ZPO die relevanten Vorschriften für die Durchsetzung der Räumungsansprüche zu finden sind (§§ 704 ff. ZPO). Die §§ 925 ff. ZPO enthalten die Regelungen zur Zwangsvollstreckung, bei der die notarielle Räumungsunterwerfung zur Anwendung kommt.

Vorteile

Die notarielle Räumungsunterwerfung kann für Vermieter oder Verpächter einige Vorteile bieten, insbesondere im Hinblick auf eine beschleunigte Durchsetzung von Räumungsansprüchen. Zu den wichtigsten Vorteilen gehören:

• Ermöglichung einer schnelleren Räumung im Falle einer Vertragsverletzung
• Reduzierung von Zeit- und Kostenaufwand für streitige Gerichtsverfahren
• Sicherheit für den Vermieter oder Verpächter durch die freiwillige Verpflichtung des Mieters oder Pächters zur Räumung bei Vorliegen eines Räumungsgrundes
• Vermeidung von Schwierigkeiten durch gesetzliche Bestandsschutzvorschriften oder Widerrufsmöglichkeiten bei Räumungsansprüchen

Aktuelle Gerichtsurteile

Nachfolgend finden Sie einige aktuelle Gerichtsurteile, die sich mit der notariellen Räumungsunterwerfung und damit zusammenhängenden Fragen befassen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.05.2018 – XII ZB 55/18

Der BGH entschied in diesem Fall, dass eine notarielle Räumungsunterwerfung unter bestimmten Voraussetzungen auch dann wirksam ist, wenn sie – entgegen den gesetzlichen Bestimmungen – von einer natürlichen Person und nicht von einem rechtlichen Vertreter abgegeben wurde. Der BGH ging dabei davon aus, dass die Notarielle Räumungsunterwerfung nicht unwirksam ist, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen einer Vertretungszulassung vorliegen und der Willensmangel des notariell Beurkundeten offenkundig und eindeutig ist.

Oberlandesgericht Köln, Urteil vom 25.01.2019 – 4 U 102/18

In diesem Urteil musste sich das OLG Köln mit der Frage befassen, ob eine notarielle Räumungsunterwerfung auch dann wirksam ist, wenn sie zwar formell den gesetzlichen Anforderungen entspricht, der Mieter oder Pächter jedoch gleichzeitig auf mögliche Einwendungen oder Widersprüche gegen die Durchsetzung der Räumungsansprüche verzichtet. Das OLG Köln kam zu dem Ergebnis, dass eine solche notarielle Räumungsunterwerfung wirksam ist, sofern sie nicht gegen zwingende gesetzliche Vorschriften oder die guten Sitten verstößt.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Kann eine notarielle Räumungsunterwerfung auch für Wohnraummietverhältnisse verwendet werden?

Grundsätzlich ist eine notarielle Räumungsunterwerfung auch bei Wohnraummietverhältnissen möglich. Allerdings widerspricht sie insoweit dem Schutzzweck der mietrechtlichen Bestimmungen, als dass sie gerade eine beschleunigte Durchsetzung von Räumungsansprüchen und damit eine Umgehung der mietrechtlichen Schutzvorschriften für den Mieter ermöglicht. Daher ist die Verwendung einer notariellen Räumungsunterwerfung bei Wohnraummietverhältnissen eher unüblich und in der Praxis selten anzutreffen.

Kann eine notarielle Räumungsunterwerfung widerrufen werden?

Eine wirksam abgegebene notarielle Räumungsunterwerfung kann grundsätzlich nicht einseitig widerrufen werden. Allerdings kann der Mieter oder Pächter – wie bei anderen Willenserklärungen auch – unter bestimmten Voraussetzungen einen Anfechtungsgrund geltend machen und damit die notarielle Räumungsunterwerfung anfechten. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Anfechtungsgrund innerhalb der gesetzlichen Fristen geltend gemacht wird und die Anfechtungserklärung dem Vermieter oder Verpächter zugeht.

Was passiert, wenn der Mieter oder Pächter trotz notarieller Räumungsunterwerfung die Räumung verweigert?

Sollte der Mieter oder Pächter trotz gültiger notarieller Räumungsunterwerfung die Herausgabe der Mietsache verweigern, kann der Vermieter oder Verpächter auf Basis der notariellen Räumungsunterwerfung die Zwangsvollstreckung in die Wege leiten. Diese erfolgt in der Regel durch einen Gerichtsvollzieher, der die Räumung gegen den Willen des Mieters oder Pächters durchführt.

Fazit

Die notarielle Räumungsunterwerfung ist ein wirksames rechtliches Instrument, um im Falle einer Vertragsverletzung oder einer berechtigten Forderung nach Räumung einer Immobilie eine schnellere Durchsetzung der Räumungsansprüche zu ermöglichen. Insbesondere für gewerbliche Miet- oder Pachtverhältnisse kann sie eine sinnvolle Ergänzung des Vertragswerkes darstellen und die Rechtssicherheit für beide Parteien erhöhen. Allerdings sollte bei der Abgabe einer notariellen Räumungsunterwerfung stets ein erfahrener Rechtsanwalt hinzugezogen werden, um sicherzustellen, dass die notarielle Räumungsunterwerfung wirksam ist und den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Mit diesem ausführlichen Leitfaden haben wir Ihnen alles Wichtige rund um die notarielle Räumungsunterwerfung – von den Begrifflichkeiten über die gesetzlichen Grundlagen und die Vorteile bis hin zu aktuellen Gerichtsurteilen und häufig gestellten Fragen – ausführlich erläutert. Bei weiteren Fragen oder konkreten Problemen im Zusammenhang mit der notariellen Räumungsunterwerfung empfiehlt es sich, die Hilfe eines erfahrenen Anwalts in Anspruch zu nehmen, um eine rechtlich einwandfreie und für beide Vertragsparteien zufriedenstellende Lösung zu finden.