Notarverträge im Immobilienrecht: Worauf Sie achten sollten

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist eine der bedeutendsten finanziellen Entscheidungen des Lebens. In diesem Zusammenhang ist es unerlässlich, sich über die rechtlichen Aspekte, insbesondere Notarverträge, im Klaren zu sein. In diesem umfassenden Blog-Beitrag gehen wir auf das Thema Notarverträge im Immobilienrecht ein und beleuchten wichtige Aspekte, Gesetze, Gerichtsurteile und FAQs, um Sie bestmöglich auf den Immobilienkauf vorzubereiten.

Warum sind Notarverträge im Immobilienrecht so wichtig?

Notarverträge sind ein zentrales Element im Immobilienrecht und haben entscheidende Bedeutung für die Rechtssicherheit von Immobilientransaktionen. Die folgenden Gründe verdeutlichen, warum Notarverträge im Immobilienrecht so wichtig sind:

Rechtliche Wirksamkeit und Bindungswirkung: Gemäß § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bedürfen Verträge, durch die sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Ohne notarielle Beurkundung sind sie unwirksam.

Neutralität und Beratung: Der Notar ist ein unparteiischer Rechtsdienstleister, der sowohl Käufer als auch Verkäufer gleichermaßen berät und auf ihre Interessen achtet. Er klärt die Parteien über die rechtlichen Folgen des Vertrags auf und sorgt für die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften.

Vollzug und Sicherheit: Der Notar übernimmt die Abwicklung des Vertrags, indem er die Eintragung im Grundbuch und die Zahlung des Kaufpreises sicherstellt. Dadurch gewährleistet er, dass beide Parteien ihre vertraglichen Verpflichtungen erfüllen und Rechtsstreitigkeiten vermieden werden.

Welche Gesetze und Vorschriften gelten für Notarverträge im Immobilienrecht?

Im deutschen Immobilienrecht gibt es zahlreiche Gesetze und Vorschriften, die für Notarverträge relevant sind. Die wichtigsten sind:

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Das BGB regelt die grundlegenden Vorschriften für Immobilienverträge, insbesondere die notarielle Beurkundung (§ 311b BGB), die Auflassung (§ 925 BGB) und die Einigung über den Übergang des Eigentums (§ 873 BGB).
• Grundbuchordnung (GBO): Die GBO enthält Regelungen zur Führung und Eintragung im Grundbuch, die für die Übertragung von Eigentum an Grundstücken relevant sind (§§ 13, 29 GBO).
• Beurkundungsgesetz (BeurkG): Das BeurkG regelt die Zuständigkeit, Form und Aufgaben des Notars bei der Beurkundung von Immobilienverträgen (§§ 1, 17, 18 BeurkG).
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG): Das GrEStG legt die Steuersätze und Bemessungsgrundlagen für die Grunderwerbsteuer fest, die beim Kauf einer Immobilie anfällt (§§ 1, 8, 9 GrEStG).
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Das WEG regelt die Entstehung und Verwaltung von Wohnungseigentum, insbesondere die notarielle Teilungserklärung (§ 7 WEG) und die Eintragung im Grundbuch (§ 10 WEG).

Aktuelle Gerichtsurteile zum Thema Notarverträge im Immobilienrecht

Gerichtsurteile spielen eine wichtige Rolle bei der Auslegung und Anwendung von Gesetzen im Immobilienrecht. Im Folgenden werden einige aktuelle und bedeutende Entscheidungen zum Thema Notarverträge im Immobilienrecht vorgestellt:

Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 12. April 2019 – V ZR 132/18: In diesem Urteil entschied der BGH, dass eine notarielle Beurkundung auch dann wirksam ist, wenn sie unter Verwendung einer fremden Sprache erfolgt, sofern der Notar und die Vertragsparteien die Sprache verstehen und der Vertragstext in deutscher Sprache vorliegt.

Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Urteil vom 8. Mai 2018 – I-24 U 162/17: Das OLG Düsseldorf entschied, dass eine arglistige Täuschung des Käufers durch den Verkäufer über den Zustand der Immobilie zur Anfechtung des notariellen Kaufvertrags berechtigt, wenn der Notar von der Täuschung Kenntnis hatte und diese im Vertrag verschwiegen hat.

BGH, Urteil vom 15. November 2013 – V ZR 216/12: Der BGH stellte klar, dass der Notar bei der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags die Pflicht hat, die Vertragsparteien über die Voraussetzungen und Rechtsfolgen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts (§ 24 BauGB) zu belehren, wenn ein solches Recht besteht.

Häufig gestellte Fragen (FAQs) zu Notarverträgen im Immobilienrecht

In dieser Rubrik beantworten wir einige häufig gestellte Fragen rund um das Thema Notarverträge im Immobilienrecht:

Wie läuft die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags ab?

Die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags erfolgt in mehreren Schritten:

• Vorbereitung: Der Notar erstellt einen Vertragsentwurf und übermittelt diesen an beide Parteien zur Prüfung. Etwaige Änderungswünsche werden besprochen und in den  Entwurf eingearbeitet.
• Beurkundungstermin: Käufer und Verkäufer treffen sich gemeinsam mit dem Notar zur Beurkundung. Der Notar verliest den Vertrag, erläutert die wesentlichen Bestimmungen und beantwortet eventuelle Fragen. Anschließend unterschreiben beide Parteien den Vertrag.
• Nachbereitung: Der Notar veranlasst die notwendigen Maßnahmen zur Durchführung des Vertrags, wie z. B. die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch und die Anforderung der Grunderwerbsteuerbescheinigung. Nach Erfüllung aller Voraussetzungen veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und informiert die Parteien über den Vollzug.

 

Was kostet die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags?

Die Kosten für die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags richten sich nach dem Geschäftswert der Immobilie und sind in der Gebührenordnung für Notare (GNotKG) festgelegt. In der Regel belaufen sich die Kosten auf etwa 1,5% bis 2% des Kaufpreises, wobei neben den eigentlichen Beurkundungsgebühren auch Gebühren für die Vollzugstätigkeit des Notars und die Grundbuchkosten hinzukommen. Es ist üblich, dass sich Käufer und Verkäufer die Kosten für die notarielle Beurkundung teilen.

Wie lange dauert die Abwicklung eines Immobilienkaufvertrags durch den Notar?

Die Dauer der Abwicklung eines Immobilienkaufvertrags durch den Notar hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z. B. der Komplexität des Vertrags, den beteiligten Behörden und den individuellen Umständen der Parteien. In der Regel sollte man jedoch mit einer Abwicklungsdauer von 6 bis 12 Wochen rechnen. Dabei sind insbesondere die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die Beschaffung von Löschungsbewilligungen für bestehende Grundschulden und die Zahlung der Grunderwerbsteuer zeitintensive Schritte.

Was passiert, wenn im notariellen Kaufvertrag Fehler enthalten sind?

Fehler im notariellen Kaufvertrag können unterschiedliche rechtliche Folgen haben, je nach Art und Schwere des Fehlers. Grundsätzlich gilt, dass der Vertrag trotz kleinerer Fehler wirksam ist, sofern der Kern der Vereinbarung (Übereignung des Grundstücks gegen Zahlung des Kaufpreises) klar erkennbar ist. In solchen Fällen kann der Vertrag durch eine ergänzende Vereinbarung oder eine Auslegung korrigiert werden. Bei schwerwiegenden Fehlern, wie z. B. einer fehlenden notariellen Beurkundung oder einer arglistigen Täuschung, kann der Vertrag jedoch unwirksam sein oder angefochten werden. In solchen Fällen sollten sich die Parteien rechtlichen Rat einholen, um die möglichen Rechtsfolgen und Handlungsoptionen zu klären.

Praxistipps für den erfolgreichen Abschluss von Notarverträgen im Immobilienrecht

Aus unserer langjährigen Erfahrung als Rechtsanwälte im Immobilienrecht haben wir einige Praxistipps zusammengestellt, die Ihnen helfen sollen, den Abschluss eines Notarvertrags erfolgreich und reibungslos zu gestalten:

1. Informieren Sie sich vorab: Machen Sie sich mit den rechtlichen Grundlagen und Besonderheiten von Immobilienverträgen vertraut, um informierte Entscheidungen treffen zu können und möglichen Fallstricken vorzubeugen.
2. Wählen Sie einen erfahrenen Notar: Achten Sie bei der Auswahl des Notars auf dessen Erfahrung und Spezialisierung im Immobilienrecht, um eine kompetente Beratung und Abwicklung sicherzustellen.
3. Prüfen Sie den Vertragsentwurf sorgfältig: Lesen Sie den Vertragsentwurf gründlich durch und stellen Sie sicher, dass alle vereinbarten Punkte korrekt und vollständig enthalten sind. Scheuen Sie sich nicht, Fragen zu stellen oder Änderungen vorzuschlagen.
4. Bereiten Sie sich auf den Beurkundungstermin vor: Klären Sie im Vorfeld alle offenen Fragen und sorgen Sie für die Bereitstellung aller erforderlichen Unterlagen, wie z. B. Grundbuchauszüge, Baugenehmigungen oder Finanzierungszusagen.
5. Seien Sie geduldig: Die Abwicklung eines Immobilienkaufvertrags kann einige Zeit in Anspruch nehmen. Bleiben Sie geduldig und vertrauen Sie auf den Notar, der sich um alle notwendigen Schritte kümmert.

Abschließende Fakten zum Notarvertrag Immobilienrecht

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist eine bedeutende finanzielle und rechtliche Entscheidung. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags stellt dabei eine zentrale Rolle für die Rechtssicherheit und den Schutz der Interessen beider Parteien dar. Um einen erfolgreichen und reibungslosen Abschluss eines Notarvertrags im Immobilienrecht zu gewährleisten, ist es wichtig, sich über die rechtlichen Rahmenbedingungen, Gesetze und Gerichtsurteile im Klaren zu sein und sich von einem erfahrenen Notar beraten und begleiten zu lassen. Mit unseren Praxistipps und diesem umfassenden Blog-Beitrag hoffen wir, Ihnen eine hilfreiche Orientierungshilfe für den Umgang mit Notarverträgen im Immobilienrecht an die Hand zu geben.