Das Baurecht ist ein komplexes Rechtsgebiet, das sowohl öffentliches als auch privates Baurecht umfasst. In diesem umfassenden Leitfaden werden wir die Unterschiede zwischen öffentlichem und privatem Baurecht untersuchen, wichtige Regelungen und Gesetze erläutern, aktuelle Gerichtsurteile und FAQs besprechen.

Als erfahrene Kanzlei ist es unser Ziel, Ihnen das nötige Wissen zu vermitteln, um fundierte Entscheidungen in Bezug auf Ihr Bauprojekt zu treffen und mögliche rechtliche Probleme zu vermeiden.

Inhaltsverzeichnis

  1. Unterschiede zwischen öffentlichem und privatem Baurecht
  2. Öffentliches Baurecht: Regelungen und Gesetze
  3. Privates Baurecht: Regelungen und Gesetze
  4. Aktuelle Gerichtsurteile im Baurecht
  5. Häufig gestellte Fragen (FAQs)
  6. Öffentliche und private Baurecht: Unterschiede verstehen

Unterschiede zwischen öffentlichem und privatem Baurecht

Das Baurecht wird in zwei Hauptkategorien unterteilt: öffentliches und privates Baurecht. Beide Rechtsgebiete haben unterschiedliche Schwerpunkte und Regelungen, die Sie kennen sollten.

Öffentliches Baurecht

Das öffentliche Baurecht befasst sich mit der Nutzung und Bebauung von Grundstücken und Gebäuden im öffentlichen Interesse. Dies umfasst Regelungen, die das Planungsrecht, das Umweltrecht, das öffentliche Vergaberecht und das Denkmalschutzrecht betreffen. Im öffentlichen Baurecht geht es vor allem darum, die Interessen der Gemeinschaft und des Staates zu wahren und die ordnungsgemäße Entwicklung und Nutzung von Grundstücken und Gebäuden zu gewährleisten.

Privates Baurecht

Das private Baurecht regelt hingegen die rechtlichen Beziehungen zwischen den am Bau beteiligten Parteien, wie Bauherren, Architekten, Ingenieuren, Bauunternehmen und Handwerkern. Im privaten Baurecht stehen Verträge, Haftungsfragen, Gewährleistungsansprüche und Streitigkeiten im Vordergrund, die im Zusammenhang mit einem Bauprojekt entstehen können.

Im Folgenden werden wir die wichtigsten Regelungen und Gesetze im öffentlichen und privaten Baurecht näher betrachten.

Öffentliches Baurecht: Regelungen und Gesetze

Das öffentliche Baurecht ist in verschiedenen Gesetzen und Verordnungen geregelt. Die wichtigsten Regelungen sind das Baugesetzbuch (BauGB), die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Landesbauordnungen (LBO) der einzelnen Bundesländer.

Baugesetzbuch (BauGB)

Das Baugesetzbuch bildet die Grundlage des öffentlichen Baurechts. Es regelt die Nutzung und Bebauung von Grundstücken und Gebäuden und dient dem Schutz der Allgemeinheit und der Umwelt. Im BauGB sind unter anderem folgende Regelungen enthalten:

  • Grundlagen des Planungsrechts
  • Ermittlung und Sicherung von Bauland
  • Bodenordnung und Umlegung von Grundstücken
  • Naturschutz und Landschaftspflege
  • Städtebauliche Maßnahmen und Sanierungsmaßnahmen
  • Entschädigungsansprüche bei baurechtlichen Maßnahmen

Baunutzungsverordnung (BauNVO)

Die Baunutzungsverordnung konkretisiert die Regelungen des BauGB und legt fest, welche Nutzungen und Bebauungen auf bestimmten Grundstücken zulässig sind. Die BauNVO teilt das Gebiet in verschiedene Baugebiete ein, wie zum Beispiel:

  • Wohngebiete (z. B. reine, allgemeine, besondere Wohngebiete)
  • Mischgebiete
  • Gewerbegebiete (z. B. Kerngebiete, Industriegebiete)
  • Sondergebiete (z. B. Erholungsgebiete, Kurgebiete, Wochenendhausgebiete)

In jedem Baugebiet sind bestimmte Arten von Nutzungen und Bebauungen zulässig oder ausgeschlossen. Die BauNVO gibt auch Vorgaben für die Größe und Höhe von Gebäuden, die Anordnung von Gebäuden auf dem Grundstück und die Gestaltung von Freiflächen.

Landesbauordnungen (LBO)

Die Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer regeln weitere Anforderungen an die Errichtung, Änderung und Nutzung von baulichen Anlagen. Die LBO legt unter anderem folgende Regelungen fest:

Die Regelungen der LBO können von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ausgestaltet sein. Daher ist es wichtig, die jeweilige Landesbauordnung bei der Planung eines Bauvorhabens zu berücksichtigen.

Privates Baurecht: Regelungen und Gesetze

Das private Baurecht ist überwiegend im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Insbesondere die Regelungen zum Werkvertragsrecht (§§ 631-651 BGB) und zum Architekten- und Ingenieurvertragsrecht (§§ 650p-650v BGB) sind für Bauvorhaben relevant. Darüber hinaus können auch die VOB/B (Verdingungsordnung für Bauleistungen, Teil B) und branchenspezifische Regelwerke Anwendung finden.

Werkvertragsrecht (§§ 631-651 BGB)

Das Werkvertragsrecht regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen Auftraggeber (z. B. Bauherr) und Auftragnehmer (z. B. Bauunternehmen, Handwerker) bei der Erbringung von Werkleistungen. Im Rahmen eines Werkvertrags verpflichtet sich der Auftragnehmer, ein bestimmtes Werk (z. B. die Errichtung eines Gebäudes) zu einem vereinbarten Preis herzustellen, während der Auftraggeber zur Abnahme des Werks und zur Zahlung des vereinbarten Werklohns verpflichtet ist.

Wichtige Regelungen im Werkvertragsrecht sind unter anderem:

Architekten- und Ingenieurvertragsrecht (§§ 650p-650v BGB)

Das Architekten- und Ingenieurvertragsrecht regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen Bauherren und Planern, wie Architekten und Ingenieuren. Im Rahmen eines Architekten- oder Ingenieurvertrags verpflichtet sich der Planer, bestimmte Planungsleistungen zu erbringen und den Bauherrn bei der Realisierung seines Bauvorhabens zu unterstützen.

Wichtige Regelungen im Architekten- und Ingenieurvertragsrecht sind unter anderem:

VOB/B (Verdingungsordnung für Bauleistungen, Teil B)

Die VOB/B ist ein branchenspezifisches Regelwerk, das in vielen Bauverträgen als Vertragsgrundlage vereinbart wird. Sie enthält ergänzende Regelungen zum BGB-Werkvertragsrecht, die insbesondere auf die Besonderheiten von Bauleistungen zugeschnitten sind. Die VOB/B regelt unter anderem:

  • Vertragsänderungen und Zusatzleistungen
  • Sicherheitsleistungen und Bürgschaften
  • Abrechnung und Zahlungsmodalitäten
  • Behinderungen und Unterbrechungen der Bauausführung
  • Gewährleistungsansprüche und Mängelbeseitigung

Die Anwendung der VOB/B ist grundsätzlich freiwillig und bedarf einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien. Sie kann jedoch in bestimmten Fällen, insbesondere bei öffentlichen Bauvorhaben, verbindlich vorgeschrieben sein.

Aktuelle Gerichtsurteile im Baurecht

Im Folgenden werden einige aktuelle Gerichtsurteile im Baurecht vorgestellt, die die Rechtsprechung in diesem Bereich prägen und für Bauherren, Planer und Bauunternehmen von Interesse sein können.

Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 14. Februar 2019, Az. VII ZR 62/18

In diesem Urteil hat der BGH entschieden, dass ein Bauunternehmer auch dann zur Mängelbeseitigung verpflichtet ist, wenn die Kosten der Mängelbeseitigung unverhältnismäßig hoch sind. Der BGH hat damit seine bisherige Rechtsprechung zur Unverhältnismäßigkeit von Mängelbeseitigungskosten geändert und die Rechte von Bauherren gestärkt.

Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 9. Juli 2020, Az. VII ZR 69/19

Der BGH hat in diesem Urteil klargestellt, dass ein Bauherr grundsätzlich einen Anspruch auf Ersatz der Kosten für eine ordnungsgemäße Mängelbeseitigung hat, auch wenn er die Mängelbeseitigung selbst vorgenommen hat, ohne dem Bauunternehmer zuvor eine Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Mängelbeseitigung objektiv erforderlich war und der Bauherr dem Bauunternehmer zuvor erfolglos Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben hat.

Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 21. Januar 2021, Az. VII ZR 1/19

In diesem Urteil hat der BGH entschieden, dass ein Architekt, der die mangelhafte Leistung eines anderen Planers (z. B. eines Ingenieurs) nicht erkennt, für die dadurch entstehenden Schäden haftet. Der Architekt ist demnach verpflichtet, die Leistungen anderer Planer sorgfältig zu prüfen und den Bauherrn vor möglichen Schäden zu bewahren.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Im Folgenden finden Sie Antworten auf einige häufig gestellte Fragen zum Baurecht.

Was ist der Unterschied zwischen einem Bauantrag und einer Bauvoranfrage?

Ein Bauantrag dient der Erlangung einer Baugenehmigung für ein konkretes Bauvorhaben und muss detaillierte Pläne und Nachweise enthalten. Eine Bauvoranfrage hingegen ist ein vorbereitender Schritt, bei dem der Bauherr bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde anfragt, ob sein Bauvorhaben grundsätzlich zulässig ist. Die Bauvoranfrage ist weniger umfangreich als der Bauantrag und dient dazu, mögliche Hindernisse im Vorfeld zu klären, bevor der eigentliche Bauantrag gestellt wird.

Wie lange dauert es, eine Baugenehmigung zu erhalten?

Die Bearbeitungsdauer für einen Bauantrag variiert je nach Bundesland und Komplexität des Bauvorhabens. In der Regel sollte der Bauherr mit einer Bearbeitungsdauer von zwei bis sechs Monaten rechnen. Bei großen oder komplexen Bauvorhaben kann die Bearbeitungsdauer auch länger sein. In einigen Bundesländern gibt es die Möglichkeit, eine Genehmigung im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren zu erhalten, was die Bearbeitungsdauer verkürzen kann.

Was passiert, wenn ich ohne Baugenehmigung baue?

Das Bauen ohne Baugenehmigung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann zu empfindlichen Bußgeldern führen. In schwerwiegenden Fällen kann die Bauaufsichtsbehörde sogar die Einstellung der Bauarbeiten oder den Rückbau des illegal errichteten Bauwerks anordnen. Daher ist es dringend empfehlenswert, vor Beginn der Bauarbeiten eine gültige Baugenehmigung einzuholen.

Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig?

Die Gültigkeitsdauer einer Baugenehmigung variiert je nach Bundesland und kann in der jeweiligen Landesbauordnung nachgelesen werden. In der Regel beträgt die Gültigkeitsdauer drei Jahre ab Erteilung der Baugenehmigung. Wird innerhalb dieser Frist mit den Bauarbeiten begonnen und werden diese nicht länger als zwei Jahre unterbrochen, bleibt die Baugenehmigung gültig. Andernfalls muss eine Verlängerung der Baugenehmigung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden.

Wie kann ich mich gegen einen Bebauungsplan wehren, der mein Grundstück beeinträchtigt?

Wenn Sie der Meinung sind, dass ein Bebauungsplan Ihr Grundstück in unzulässiger Weise beeinträchtigt, können Sie während der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplans schriftlich oder zur Niederschrift Stellung nehmen und Bedenken und Anregungen vorbringen. Die Gemeinde ist verpflichtet, diese Stellungnahmen zu prüfen und zu berücksichtigen. Wird der Bebauungsplan trotz Ihrer Einwände beschlossen, können Sie innerhalb einer Frist von einem Monat nach Bekanntmachung des Bebauungsplans eine Normenkontrollklage vor dem zuständigen Verwaltungsgericht erheben.

Was kann ich tun, wenn mein Nachbar gegen baurechtliche Vorschriften verstößt?

Wenn Sie der Meinung sind, dass Ihr Nachbar gegen baurechtliche Vorschriften verstößt, können Sie die zuständige Bauaufsichtsbehörde informieren. Diese ist verpflichtet, den Sachverhalt zu prüfen und gegebenenfalls Maßnahmen zur Beseitigung des Verstoßes anzuordnen. Darüber hinaus können Sie in bestimmten Fällen auch zivilrechtliche Ansprüche gegen Ihren Nachbarn geltend machen, wie zum Beispiel Unterlassungsansprüche oder Schadensersatzansprüche.

Welche Rolle spielt die VOB/B im Baurecht?

Die VOB/B ist ein branchenspezifisches Regelwerk, das in vielen Bauverträgen als Vertragsgrundlage vereinbart wird. Sie enthält ergänzende Regelungen zum BGB-Werkvertragsrecht, die insbesondere auf die Besonderheiten von Bauleistungen zugeschnitten sind. Die Anwendung der VOB/B ist grundsätzlich freiwillig und bedarf einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien. Sie kann jedoch in bestimmten Fällen, insbesondere bei öffentlichen Bauvorhaben, verbindlich vorgeschrieben sein.

Wie finde ich einen erfahrenen Rechtsanwalt im Baurecht?

Um einen erfahrenen Rechtsanwalt im Baurecht zu finden, können Sie die Suche der Rechtsanwaltskammer nutzen oder sich an Fachanwaltsvereinigungen wenden. Darüber hinaus können Sie auch Empfehlungen von Freunden, Familie oder Kollegen einholen. Achten Sie darauf, dass der Rechtsanwalt über ausreichende Erfahrung im Baurecht verfügt und bereits ähnliche Fälle erfolgreich betreut hat.

Wie kann ich mein Bauvorhaben vor rechtlichen Problemen schützen?

Um rechtliche Probleme bei Ihrem Bauvorhaben zu vermeiden, sollten Sie sich frühzeitig über baurechtliche Vorschriften informieren und sorgfältig planen. Ziehen Sie bei Bedarf einen erfahrenen Rechtsanwalt im Baurecht zu Rate, der Sie bei der Vertragsgestaltung und der Einhaltung baurechtlicher Vorschriften unterstützt. Achten Sie außerdem darauf, dass alle am Bau beteiligten Parteien ihre vertraglichen Pflichten erfüllen und dokumentieren Sie den Baufortschritt und eventuelle Mängel sorgfältig.

Öffentliche und private Baurecht: Unterschiede verstehen

Das Baurecht ist ein vielschichtiges und komplexes Rechtsgebiet im Immobilienrecht, das in öffentliches und privates Baurecht unterteilt ist. Beide Bereiche haben unterschiedliche Schwerpunkte und Regelungen, die bei der Planung und Durchführung eines Bauvorhabens beachtet werden müssen. Während das öffentliche Baurecht die ordnungsgemäße Nutzung und Bebauung von Grundstücken im öffentlichen Interesse sicherstellt, regelt das private Baurecht die rechtlichen Beziehungen zwischen den am Bau beteiligten Parteien.

Um rechtliche Probleme bei Bauvorhaben zu vermeiden, ist es wichtig, sich frühzeitig über baurechtliche Vorschriften zu informieren, sorgfältig zu planen und bei Bedarf einen erfahrenen Rechtsanwalt im Baurecht hinzuzuziehen. Eine gute Kenntnis der relevanten Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung sowie eine enge Zusammenarbeit mit Fachleuten sind entscheidend für den Erfolg eines Bauvorhabens und den Schutz der Interessen aller Beteiligten.

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