Das Pachtrecht ist ein wichtiger Bestandteil des deutschen Zivilrechts, der die Beziehung zwischen Pächter und Verpächter regelt. Ein zentrales Thema hierbei ist die Pachterhöhung, die sowohl für Landwirte als auch für Gewerbetreibende von großer Bedeutung ist. In diesem Blog-Beitrag möchten wir Ihnen als kompetente und erfahrene Anwaltskanzlei einen umfassenden Überblick über die Frage der Pachterhöhung im Pachtrecht geben. Wir haben uns bemüht, alle wichtigen Aspekte zu behandeln, von den gesetzlichen Regelungen über die Fristen bis hin zum Vorgehen bei Anfechtungen. Bei weiteren Fragen können Sie sich jederzeit an unsere Kanzlei wenden.

Grundlagen des Pachtrechts: Wer ist betroffen?

Das Pachtrecht findet Anwendung auf eine Vielzahl von Verträgen, bei denen Parteien einen Gegenstand oder ein Grundstück für einen bestimmten Zeitraum gegen Entgelt überlassen möchten. Typische Beispiele sind:

  • Landwirtschaftliche Pachtverträge
  • Gewerberaumpachtverträge
  • Gartenpachtverträge

Verpächter und Pächter sind im Rahmen dieses Rechtsgebiets aufgrund ihrer wechselseitigen Rechte und Pflichten miteinander verbunden. Eine Pachterhöhung kann für beide Seiten Vorteile, aber auch Nachteile bringen.

Gesetzliche Regelungen zur Pachterhöhung

Ein zentrales Gesetz, das sich mit der Pachterhöhung beschäftigt, ist § 593 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dieser normiert die Pachterhöhung unter bestimmten Voraussetzungen, insbesondere wenn:

  • die Veränderung der ortsüblichen Pacht zulasten des Pächters eingetreten ist,
  • der Verpächter bis zum Ablauf von zwei Jahren nach der letzten vereinbarten oder bestimmten Pachtzahlung keine Erhöhung verlangt hat und
  • die Pacht für eine kürzere Zeit als ein Jahr zu zahlen ist oder die Erhöhung nur in Jahresabschnitten erfolgen kann.

Des Weiteren regelt § 594a BGB die Anpassung der Pacht bei längerer Vertragsdauer. In diesem Fall kann die Pacht unter Berücksichtigung der Ertragsverhältnisse oder einer wirtschaftlichen Gleichwertigkeit angepasst werden. Dies ist besonders relevant für langfristige Pachtverträge, wie sie in der Landwirtschaft üblich sind.

Pachterhöhung durch Vereinbarung der Parteien

Neben den gesetzlichen Regelungen zur Pachterhöhung besteht auch die Möglichkeit, dass sich die Vertragsparteien über eine Pachterhöhung einig werden. Dies kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn beide Seiten von einer Pachterhöhung profitieren, beispielsweise:

  • durch die Refinanzierung von Investitionen des Verpächters,
  • bei einer erhöhten Nachfrage nach einem Pachtgegenstand oder
  • bei einem gestiegenen Marktwert des Pachtgegenstandes.

In solchen Fällen ist es ratsam, eine Pachterhöhung im Wege einer Vertragsänderung (Änderungsvereinbarung) schriftlich zu dokumentieren, um eventuelle Unklarheiten oder Streitigkeiten zu vermeiden.

Wann kann ein Pächter einer Pachterhöhung widersprechen?

Ein Pächter kann einer Pachterhöhung widersprechen, wenn diese aus seiner Sicht ungerechtfertigt oder zu hoch ist. Hierfür muss er sich auf das Pachtrecht berufen. Für einen erfolgreichen Widerspruch muss der Pächter unter anderem folgende Punkte darlegen und nachweisen:

  • Die Pachterhöhung ist nicht aufgrund der gesetzlichen Vorgaben berechtigt (z. B. weil die ortsübliche Pacht nicht gestiegen ist oder die Pachterhöhung zu früh verlangt wurde).
  • Die Pachterhöhung wurde nicht mit den im Gesetz vorgesehenen Fristen angekündigt.
  • Die Pachterhöhung ist unverhältnismäßig hoch oder in einer Höhe, die nicht durch objektive Umstände gerechtfertigt ist.

In solchen Fällen steht dem Pächter das Recht zu, die Pachterhöhung anzufechten und gegebenenfalls gerichtlich überprüfen zu lassen.

Beachtung von Fristen bei Pachterhöhung

Die gesetzlichen Regelungen zur Pachterhöhung sehen bestimmte Fristen vor, die eingehalten werden müssen. So muss eine Pachterhöhung nach § 593 BGB grundsätzlich bis zum Ende des zweiten Jahres nach der letzten vereinbarten oder bestimmten Pachtzahlung verlangt werden. Die Erhöhung der Pacht nach § 594a BGB kann auch nur dann verlangt werden, wenn der Vertrag eine Dauer von mehr als sechs Jahren aufweist.

Was ist bei einer Pachterhöhung in der Praxis zu beachten?

Um eine rechtmäßige Pachterhöhung zu erreichen, sind Verpächter und Pächter darauf angewiesen, sich an die gesetzlichen Vorgaben und Fristen zu halten. Dies bedeutet konkret:

  • Pachterhöhungen sollten stets auf Basis einer fundierten Recherche und gut dokumentierten Begründung erfolgen.
  • Die in § 593 und § 594a BGB vorgeschriebenen Fristen sind einzuhalten.
  • Pachterhöhungen sollten schriftlich vereinbart und im Pachtvertrag festgehalten werden.
  • Bei Zweifeln oder Unklarheiten ist die Beratung durch eine auf das Pachtrecht spezialisierte Anwaltskanzlei in Erwägung zu ziehen.

Die Beachtung dieser Punkte erhöht die Chance, eine rechtmäßige Pachterhöhung zu erreichen und Konflikte oder gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

FAQ zur Pachterhöhung

Kann die Pacht auch gesenkt werden?

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, dass die Pacht im Rahmen einer Vertragsänderung auch gesenkt wird. Dies kann z. B. dann sinnvoll sein, wenn sich die Verhältnisse geändert haben (etwa wegen einer veränderten Nutzung des Pachtgegenstandes, einer verringerten Nachfrage oder einer verschlechterten Infrastruktur). In solchen Fällen sollten die Parteien verhandeln und eine entsprechende Vereinbarung abschließen.

Was sind ortsübliche Pachten und wie werden sie ermittelt?

Ortsübliche Pachten sind jene Pachtzahlungen, die für vergleichbare Pachtverträge in einer Region üblich sind. Sie werden in der Regel von Landwirtschaftsämtern, Landwirtschaftskammern oder anderen zuständigen Behörden ermittelt und veröffentlicht, sodass sie als Orientierung für Pachterhöhungen dienen können.

Wie ist eine Pachterhöhung zu berechnen?

Die Höhe einer Pachterhöhung sollte stets auf Basis der veränderten ortsüblichen Pachten berechnet werden. Dabei ist es sinnvoll, sowohl die ursprünglich vereinbarte Pacht als auch die aktuellen ortsüblichen Pachten zu berücksichtigen. Bei der Berechnung kann auch die Veränderung von Betriebskosten oder sonstigen vertraglichen Umständen eine Rolle spielen. Bei Unsicherheiten in der Berechnung empfiehlt sich die Konsultation eines sachkundigen Anwalts.

Wie kann ich mich gegen eine ungerechtfertigte Pachterhöhung wehren?

Ein Pächter, der sich gegen eine aus seiner Sicht ungerechtfertigte Pachterhöhung wehren möchte, hat zunächst die Möglichkeit, dies in einem Schreiben an den Verpächter darzulegen und argumentativ zu begründen. Ist in diesem Stadium keine Einigung möglich, sollte ein auf das Pachtrecht spezialisierter Rechtsanwalt hinzugezogen werden, der bei Bedarf die Pachterhöhung gerichtlich überprüfen lassen kann. Während des gesamten Prozesses ist darauf zu achten, sämtliche Kommunikation und Beweisdokumente aufzubewahren.

In welchen Fällen kann eine Pachterhöhung rückgängig gemacht werden?

Sollte eine bereits vorgenommene Pachterhöhung im Nachhinein als unrechtmäßig eingestuft werden, beispielsweise durch ein Gerichtsurteil, kann die Pachterhöhung rückgängig gemacht werden. In diesem Fall sind die zu viel gezahlten Pachtbeträge zurückzuzahlen und der Pachtvertrag ist entsprechend anzupassen. Im Rahmen eines solchen Rückerstattungsanspruchs können auch Zinsen geltend gemacht werden.

Zusammenfassung und Fazit

Die Pachterhöhung im Pachtrecht ist ein komplexes Thema, das sowohl Pächter als auch Verpächter genau verstehen sollten, um unnötige Konflikte oder gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Die Grundlagen der Pachterhöhung finden sich vor allem in den §§ 593 und 594a BGB. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, Pachterhöhungen durch beiderseitige Vereinbarungen festzulegen. Als Pächter haben Sie das Recht, sich gegen unrechtmäßige Pachterhöhungen zur Wehr zu setzen und diese bei Bedarf gerichtlich überprüfen zu lassen.

Abschließend möchten wir Sie nochmals darauf hinweisen, dass unsere Kanzlei Ihnen jederzeit gerne als kompetenter Berater im Bereich des Pachtrechts zur Verfügung steht. Bei Fragen oder Unklarheiten zögern Sie bitte nicht, Kontakt mit uns aufzunehmen. Wir helfen Ihnen gerne weiter!

Unsere Rechtsanwälte stehen Ihnen bundesweit und im deutschsprachigen Ausland zur Verfügung.

Philipp Franz Rechtsanwalt

Philipp Franz | Rechtsanwalt | Associate

Rechtsanwalt Arthur Wilms - Kanzlei Herfurtner

Arthur Wilms | Rechtsanwalt | Associate

Anwalt Wolfgang Herfurtner Hamburg - Wirtschaftsrecht

Wolfgang Herfurtner | Rechtsanwalt | Geschäftsführer | Gesellschafter

Kundenbewertungen & Erfahrungen zu Herfurtner Rechtsanwälte. Mehr Infos anzeigen.

Aktuelle Beiträge zum Mietrecht