Risse in Hausfassade: Gewährleistung oder selbst tragen?

Risse in Hausfassade – Entdecken viele stolze Eigenheimbesitzer Risse in der Hausfassade, ist die Alarmstufe Rot angesagt. Schließlich steht bei diesem Mangel nicht nur die optische Erscheinung des Hauses auf dem Spiel, sondern auch dessen Bausubstanz.

Doch ist das Vorhandensein dieser Risse ein klarer Fall für die Gewährleistung, oder muss der Schaden aus eigener Tasche behoben werden? In diesem Blogbeitrag erfahren Sie alles, was Sie zu diesem Thema wissen müssen – von der juristischen Perspektive bis hin zu den technischen Details.

Dabei klären wir auch die Frage, welche Rolle ein fehlender Ringanker spielt und wie man diesen baulichen Mangel rechtzeitig erkennt.

Gewährleistungsrechte bei Rissen in der Hausfassade

Ob Ihnen als Eigentümer bei Rissen in der Hausfassade Gewährleistungsrechte zustehen, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Neubau oder Bestandsimmobilie: Bei Rissen in der Fassade einer neu errichteten Immobilie haben Sie in der Regel bessere Chancen, Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger geltend zu machen als bei einer älteren Immobilie.
• Bauunternehmer in Insolvenz: Ist die beauftragte Baufirma insolvent, ist es schwierig, Gewährleistungsansprüche durchzusetzen.
• Beweisbarer Mangel: Ein Riss in der Fassade gilt als Mangel, wenn er auf eine fehlerhafte Planung, Ausführung oder Materialauswahl zurückzuführen ist. Zeugen, Fotos oder Gutachten können hierbei als Beweismittel dienen.
• Verjährungsfristen: Gewährleistungsansprüche sind an bestimmte Fristen gebunden. So beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Werkverträgen gemäß § 634a BGB grundsätzlich fünf Jahre ab der Abnahme des Werkes. Für Bestandsimmobilien besteht die gesetzliche Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB in der Regel ebenfalls fünf Jahre.

Tipps für den Umgang mit Bauunternehmen und Bauträgern

Um Ihre Gewährleistungsansprüche bei Rissen in der Hausfassade geltend zu machen, empfiehlt es sich, folgende Schritte zu beachten:

1. Melden Sie den Mangel schriftlich, am besten per Einschreiben mit Rückschein, bei dem verantwortlichen Bauunternehmen oder Bauträger. Beschreiben Sie den Schaden genau und setzen Sie eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung.
2. Bestehen Sie darauf, dass die Kosten für die Sanierung übernommen werden.
3. Halten Sie das verantwortliche Unternehmen an, eine Bestätigung dafür herauszugeben, dass es den Mangel und die Kostenübernahme anerkennt.

Fehlender Ringanker und seine Folgen

Ein Ringanker dient zur Stabilisierung und Lastverteilung von Wänden und Decken in einem Gebäude. Gefertigt aus Stahlbeton oder Stahl und im oberen Wandabschluss eingegossen, trägt der Ringanker dazu bei, Spannungen und Biegemomente aufzunehmen und abzuleiten.

Ein fehlender Ringanker kann zu einer unzureichenden Lastverteilung und damit zu Rissen in der Hausfassade führen. In gravierenderen Fällen kann der Mangel sogar die Statik des gesamten Gebäudes gefährden.

In Neubauten sollte ein fehlender Ringanker eigentlich nicht vorkommen, da moderne Bauvorschriften dessen Einbau vorsehen. Dennoch kommt es immer wieder vor, dass Ringanker aus Unkenntnis oder aufgrund von Kosteneinsparungen nicht verbaut werden.

Nachträglicher Einbau eines Ringankers

Ein nachträglicher Einbau eines Ringankers ist möglich, jedoch mit erheblichen Kosten und Aufwand verbunden. In solchen Fällen sind Baugutachter und spezialisierte Unternehmen gefragt.

Da ein fehlender Ringanker einen schwerwiegenden Mangel darstellt, sollte der Bauträger oder das verantwortliche Bauunternehmen hierfür im Rahmen der Gewährleistung haften.

Ursachen für Risse in der Hausfassade

Risse in Hausfassaden können unterschiedliche Ursachen haben:

• Setzrisse: Setzrisse entstehen, wenn das Haus aufgrund unterschiedlicher Bodenbeschaffenheiten oder -verdichtungen ungleichmäßig absackt. Infolgedessen kommt es zu ungleichmäßigen Spannungen und Rissen in der Fassade.
• Temperaturbedingte Risse: Bedingt durch Wärme- und Kälteeinwirkungen dehnen sich Baustoffe unterschiedlich aus und ziehen sich wieder zusammen. Dadurch können Spannungen entstehen, die sich als Risse in der Fassade zeigen.
• Mangelhaftes Baumaterial: Ungeeignete oder minderwertige Baustoffe können zu einer verringerten Stabilität der Fassade führen und somit Rissen Vorschub leisten.
• Konstruktionsbedingte Risse: Fehlende Dehnungsfugen, unzureichende Verarbeitung oder fehlerhafte Planung können als Ursachen für Risse in der Hausfassade in Frage kommen.
• Hohlräume: Risse können durch Hohlräume entstehen, die beispielsweise aufgrund von Putzablösungen oder eingedrungenes Wasser bzw. Feuchtigkeit entstanden sind.

Diagnose und Bewertung von Rissen in Hausfassade

Bei der Bewertung von Rissen in der Hausfassade sollte zunächst zwischen optischen Mängeln und solchen, die die Bausubstanz gefährden oder die Funktion beeinträchtigen, unterschieden werden. Folgende Aspekte sollten dabei berücksichtigt werden:

• Tiefe der Risse: Risse, die mehr als 5 mm tief sind, können ein Hinweis auf eine ernste Schädigung der Fassade sein.
• Form der Risse: Streben Risse sternförmig oder unregelmäßig aus, liegt möglicherweise eine Setzung des Gebäudes vor. Geradlinige Risse, die sich beispielsweise an Fenstern oder Türen zeigen, könnten auf konstruktionsbedingte Probleme hinweisen.
• Lage der Risse: Finden sich die Risse vorwiegend im oberen Bereich der Fassade, könnte ein fehlender Ringanker dafür verantwortlich sein.
• Bewegungen im Mauerwerk: Verändern sich die Risse im Laufe der Zeit, weist dies auf anhaltende Bewegungen im Mauerwerk hin und sollte genauer untersucht werden.

Um die genaue Ursache und das Ausmaß der Risse in der Hausfassade festzustellen, ist die Begutachtung durch einen Sachverständigen empfehlenswert.

Eine frühzeitige Diagnose ist dabei entscheidend, um mögliche Folgeschäden wie Feuchtigkeitsprobleme, Wärmeverlust oder Schimmelbildung zu vermeiden.

Rechtlicher Schutz von Hausbesitzern

Als Eigentümer stehen Ihnen im Falle von Rissen in der Hausfassade diverse rechtliche Mittel zur Verfügung, um Ihr Interesse an einer mängelfreien Fassade durchzusetzen:

• § 634a BGB: Dieser Paragraph regelt die Mängelrechte des Bestellers im Werkvertragsrecht. Dabei haben Sie als Besteller das Recht, nach einer Aufforderung zur Mängelbeseitigung und dem erfolglosen Ablauf einer angemessenen Frist Schadensersatz zu verlangen oder die Mängel selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen.
• § 280 BGB: Auch dieser Paragraph regelt Schadensersatzansprüche bei Pflichtverletzung, wie zum Beispiel dem Versäumen der Frist zur Mängelbeseitigung durch den Schuldner (Bauunternehmen oder Bauträger).
• § 629 BGB: Durch dieses Gesetz kann ein durch einen Mangel infolge einer positiven Vertragsverletzung entstandener Schaden geltend gemacht werden.

Um Ihre rechtlichen Ansprüche durchzusetzen, ist es empfehlenswert, sich anwaltliche Hilfe zu holen.

Eine erfahrene Anwaltskanzlei für Baurecht kann Sie bei der Geltendmachung Ihrer Gewährleistungsansprüche unterstützen und Ihre Interessen optimal vertreten.

Sanierungsmöglichkeiten von Rissen in Hausfassade

Die Sanierung von Rissen in der Hausfassade hängt von der jeweiligen Ursache ab und sollte von einem Fachbetrieb ausgeführt werden. Folgende Methoden kommen dabei zum Einsatz:

Risse verschließen: Kleine Risse können mit speziellen Füllmaterialien wie Quarzsand, Mörtel oder Kunstharz verschlossen werden. Dabei sollte das Füllmaterial auf die umliegenden Baustoffe abgestimmt sein, um erneuten Rissen vorzubeugen.

Risse injizieren: Bei tiefergehenden Rissen kann eine Injektion von speziellen Harzen oder Zementmörtel angebracht sein. Dadurch werden die Risse von innen verfüllt und mögliche Hohlräume geschlossen.

Risse verpressen: Bei größeren oder dynamischen Rissen kann eine Verpressung der betroffenen Mauerwerksteile mit speziellem Verpressmörtel sinnvoll sein. Dadurch werden Spannungen im Mauerwerk abgebaut und das Fassadenmaterial wieder miteinander verklammert.

Sanierung mit Dehnungsfugen: Sollten Risse aufgrund mangelnder Dehnungsfugen aufgetreten sein, ist deren nachträglicher Einbau ein Schritt zur dauerhaften Sanierung.

Fassadendämmung: Bei Rissen, die auf eine unzureichende Fassadendämmung zurückzuführen sind, sollte eine Fassadensanierung mit geeignetem Wärmedämmverbundsystem in Erwägung gezogen werden.

Im Vorfeld der Sanierung sind eine gründliche Diagnose durch einen Sachverständigen und die Klärung der Gewährleistungsansprüche essenziell, um teure Folgeschäden oder erneut auftretende Risse zu vermeiden.

Vorbeugung von Rissen in der Hausfassade

Um Risse in der Hausfassade vorzubeugen, gibt es verschiedene Maßnahmen, die schon während der Planung und Errichtung der Immobilie beachtet werden sollten:

• Gründliche Bauplanung: Eine genaue Planung unter Berücksichtigung des Baugrunds und der eingesetzten Baustoffe ist unabdingbar, um Setzrisse und baubedingte Risse auszuschließen.
• Einbau von Ringankern: Wie bereits erwähnt, spielt der Ringanker eine entscheidende Rolle für die Statik und Stabilität eines Gebäudes. Daher sollte auf dessen korrekten Einbau geachtet werden.
• Verwendung von Dehnungsfugen: Um Risse infolge von Temperaturschwankungen zu vermeiden, ist der Einsatz von Dehnungsfugen bei der Ausführung der Fassade ratsam.
• Verwendung hochwertiger Baumaterialien: Der Gebrauch von entsprechend geprüften und qualitativ hochwertige Baumaterialien verringert das Risiko von Rissen in der Hausfassade.
• Kontrolle der Baufirmen: Eine regelmäßige Kontrolle der Arbeiten der beauftragten Baufirmen ist ebenfalls empfehlenswert, um Mängel möglichst frühzeitig aufzudecken und zu beheben.

Trotz dieser Vorsorgemaßnahmen können Risse in der Fassade sporadisch auftreten. Daher ist es für Hausbesitzer wichtig, regelmäßig das Gebäude zu kontrollieren und eventuell auftretende Risse frühzeitig zu erkennen, um die notwendigen Schritte zur Sanierung in die Wege zu leiten.

Haftung des Bauunternehmers

Ein Bauunternehmer haftet grundsätzlich für Mängel, die durch seine Arbeit verursacht wurden, einschließlich Risse im Haus. Dies umfasst sowohl Fehler bei der Materialbeschaffung als auch Fehler bei der Verarbeitung. Die Haftung des Bauunternehmers ergibt sich aus der Pflichtverletzung im Rahmen des Bauvertrages gemäß § 634 BGB. In diesem Zusammenhang ist auch die Frage nach einer eventuellen Haftung für Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 BGB relevant.

Hierbei haftet der Bauunternehmer auch für das Verschulden derjenigen Personen, die er zur Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen herangezogen hat.

Haftung des Architekten oder Statikers

Die Haftung eines Architekten oder Statikers kann entstehen, wenn er einen Fehler in der Planung verursacht hat, der zu Rissen im Haus führt. In diesem Fall greifen ebenfalls die Regelungen des Werkvertragsrechts gemäß § 634 BGB. Ein Architekt oder Statiker haftet demnach beispielsweise dann, wenn Konstruktionsfehler bei der Statik oder die Verwendung von ungeeigneten Materialien auf seine fehlerhafte Planung zurückgehen.

Haftung des Vorbesitzers und des Maklers

Die Haftung eines Vorbesitzers für Risse im Haus kann sich ergeben, wenn er diese Risse absichtlich verschwiegen oder sogar arglistig verschleiert hat. Gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 2 und 3 BGB verlängert sich in solchen Fällen die Verjährungsfrist auf 30 Jahre. Bei Haftung des Maklers kann es ähnlich gelagert sein.

Wenn der Makler von Rissen im Haus Kenntnis hatte und diese Informationen vorsätzlich verschwiegen oder falsche Angaben gemacht hat, kann eine Haftung gemäß § 311 BGB in Verbindung mit § 280 BGB wegen Verletzung einer vorvertraglichen Pflicht bestehen. In diesem Fall könnten Schadensersatzansprüche gegen den Makler geltend gemacht werden. Generell gilt jedoch: Eine Haftung des Vorbesitzers oder des Maklers ist stark von den individuellen Umständen abhängig und sollte immer im Einzelfall geprüft werden.

Die Rolle der Versicherung

Versicherungen spielen im Fall von Rissen im Haus eine wichtige Rolle, insbesondere wenn es um die Schadensregulierung und mögliche finanzielle Belastungen für die beteiligten Parteien geht. Abhängig von der Ursache der Risse kann eine Gebäudeversicherung oder eine Haftpflichtversicherung für Bauunternehmer, Architekten oder Statiker in Anspruch genommen werden. Dabei ist es wichtig, dass der Versicherungsnehmer seinen Versicherer unverzüglich über den Schaden informiert und gegebenenfalls die nötigen Nachweise erbringt.

Hier kann erneut der Einsatz von Sachverständigen hilfreich sein.

Es ist allerdings wichtig zu beachten, dass Versicherungen nicht immer alle Schäden abdecken und es gibt oftmals diverse Leistungsausschlüsse und Deckungsbegrenzungen. Daher ist es für Hausbesitzer ratsam, ihre Versicherungsverträge sorgfältig zu prüfen und sich bei Bedarf professionellen Rat einzuholen.

Häufige Fragen zum Thema Risse in Hausfassaden

Lassen Sie uns Ihnen mit den häufigsten Fragen und ihren Antworten weiterhelfen.

Wie erkenne ich, ob ein Riss in der Fassade gefährlich ist?

Ein Indikator für die Gefährlichkeit von Rissen kann die Tiefe der Risse sein. Risse, die mehr als 5 mm tief sind, könnten auf eine ernste Schädigung der Fassade hindeuten. Auch die Form und Lage der Risse können Hinweise liefern. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte ein Sachverständiger hinzugezogen werden.

Wie schnell wird ein mangelhaft verarbeiteter Ringanker zum Problem?

Ein fehlerhafter oder fehlender Ringanker kann über einen längeren Zeitraum langsam zu Rissen und Schäden in der Fassade führen. Die Dauer bis zum Auftreten von Problemen variiert je nach Bausubstanz und Umwelteinflüssen. Im Zweifel sollte immer ein Sachverständiger oder Statiker zurate gezogen werden.

Was sollte ich beim Kauf eines Hauses mit Rissen in der Fassade beachten?

Wenn Sie ein Haus mit Rissen in der Fassade erwerben möchten, sollten Sie vor dem Kauf unbedingt einen Bausachverständigen hinzuziehen, um die Art, Ursache und Folgen der Risse zu klären. Zudem empfiehlt es sich, die Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer schriftlich zu klären und mögliche Sanierungskosten in die Kaufpreisverhandlung einzubeziehen.

Wie hoch sind die Kosten für die Sanierung von Rissen in der Fassade?

Die Sanierungskosten hängen von der Größe, Tiefe und Ursache der Risse sowie der gewählten Sanierungsmethode ab. Eine genaue Abschätzung kann nur durch eine Begutachtung durch Fachleute erfolgen. Grundsätzlich sollten Sie sich bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen durch eine Anwaltskanzlei unterstützen lassen, um eventuellen Kosten für die Sanierung nicht allein tragen zu müssen.

Kann der Verkäufer einer Bestandsimmobilie für Risse in der Fassade haftbar gemacht werden?

Falls der Verkäufer einer Bestandsimmobilie vorsätzlich oder grob fahrlässig Risse in der Fassade verschwiegen hat, kann er haftbar gemacht werden. Allerdings liegt die Beweislast beim Käufer, der nachweisen muss, dass der Verkäufer den Mangel kannte und verschwiegen hat.

Risse in Hausfassade – Ein Fazit

Risse in der Hausfassade können sowohl auf optische Mängel als auch auf ernste Schäden an der Bausubstanz hindeuten. Sie müssen von einem erfahrenen Sachverständigen untersucht und bewertet werden, um die Ursache und möglichen Folgen zu erkennen. Bei rechtzeitiger Diagnose und fachgerechter Sanierung können erhebliche Schäden und Kosten vermieden werden.

Im Falle von Gewährleistungsansprüchen ist es wichtig, sich professionelle Unterstützung durch eine Anwaltskanzlei im Bereich Baurecht zu holen, um rechtlichen Schutz und kompetente Beratung zu gewährleisten. Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen oder Aufwendungsersatz kann eine Erleichterung für den Hausbesitzer sein, doch ist dabei das Einhalten von Fristen und gesetzlichen Vorgaben unerlässlich.

Um Risse in der Hausfassade von vornherein zu vermeiden oder zumindest zu minimieren, sollten bei Neubauten auf eine sorgfältige Planung, den Einsatz hochwertiger Materialien und die korrekte Ausführung von Bauarbeiten geachtet werden. Regelmäßige Kontrollen des Gebäudes und das frühzeitige Erkennen von Problemen sind Schlüsselfaktoren für einen langfristig mängelfreien Zustand der Hausfassade.