Schwarzbau: Risiken und rechtliche Konsequenzen

Ein Schwarzbau bezeichnet im weitesten Sinne den Bau oder die Erweiterung eines Bauwerks ohne die entsprechenden behördlichen Genehmigungen. Die Gründe für den Bau eines Schwarzbau können vielfältig sein, doch unabhängig von den Beweggründen drohen den Bauherren und Eigentümern vielfältige rechtliche Konsequenzen.

In diesem umfassenden Artikel werden wir alle relevanten Aspekte des Schwarzbau beleuchten, Risiken und rechtliche Konsequenzen erörtern, einschlägige Gesetze und Gerichtsurteile heranziehen sowie in Form von FAQs auf häufig gestellte Fragen eingehen.

Inhaltsverzeichnis:

• Was ist ein Schwarzbau?
• Die Risiken beim Schwarzbau
• Rechtliche Konsequenzen eines Schwarzbau
• Gesetze und Verordnungen bezüglich Schwarzbauten
• FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Thema Schwarzbau
• Fazit

Was ist ein Schwarzbau?

Der Begriff Schwarzbau ist nicht einheitlich definiert. Im Allgemeinen bezeichnet er den Bau oder die Erweiterung eines Gebäudes ohne die in Deutschland vorgeschriebenen baurechtlichen Genehmigungen. Mithin handelt es sich um Bauwerke, die nicht dem geltenden Baurecht entsprechen oder aufgrund fehlender Zustimmungen der zuständigen Behörden rechtswidrig errichtet wurden. Im engeren Sinne umfasst der Schwarzbau auch Bauvorhaben, die ohne die erforderlichen Genehmigungen nachträglich abgesegnet werden und somit ‚weiße Bauten‘ werden.

Schwarzbauten betreffen meist Ein- und Zwei-Familien-Häuser oder Nutzbauten wie zum Beispiel Garagen, Carports oder Gartenhäuschen. In vielen Fällen verschweigen die Bauherren diese illegalen Baumaßnahmen absichtlich, um Kosten für Genehmigungen und Bauabnahme zu sparen, Vorgaben wie energetische Kennwerte oder Abstandsflächen zu umgehen oder den Bau schneller fertigstellen zu können.

Die Risiken beim Schwarzbau

Die Errichtung eines Schwarzbau ist mit verschiedensten Risiken behaftet. Zunächst gibt es das Risiko der Aufdeckung durch die Baubehörde, die Baukontrolle oder auch durch privat tätige Gutachter im Auftrag von Nachbarn oder Käufern. Auch das Risiko von Baumängeln ist erhöht, da bei Schwarzbauten nicht selten in Eigenleistung oder unter Einsatz von Laien und billigstem Material gebaut wird. Im Folgenden werden die wesentlichen Risiken und Gefahren eines Schwarzbau ausführlich dargestellt:

• Risiko der Aufdeckung: Schwarzbauten können bei regulären Baustellenkontrollen, durch Anzeigen von Nachbarn oder aufgrund auffälliger Merkmale wie entgegen den Planungen ausgeführten Bauarbeiten entdeckt werden. Je nachdem, wie lange die illegale Bausituation bereits besteht, erhöht sich das Risiko einer Entdeckung. Behörden haben auch die Möglichkeit, Luftbilder zur Aufdeckung von Schwarzbauten heranzuziehen.
• Risiko von Baumängeln: Unzureichende Planung, fehlende Kontrollen und Mängel im Bauablauf können bei Schwarzbauten dazu führen, dass wichtige Vorgaben – insbesondere im Hinblick auf Baustandsicherheit und Energieeffizienz – missachtet werden. Spätere Probleme mit der Bausubstanz oder Sanierungszwänge können die Folge sein.
• Kostenrisiko: Wer einen Schwarzbau errichtet oder dessen Nutzung aufrechterhält, riskiert, dass spätere Nachzahlungen für Genehmigungsgebühren oder Geldstrafen fällig werden. Hinzu kommen möglicherweise die Kosten für den Rückbau oder eine aufwändige und kostspielige Legalisierung des Bauvorhabens.
• Reputationsrisiko: Ein Bauherr, der erwischt wird, muss damit rechnen, dass sein „illegaler“ Bau in der Nachbarschaft bekannt wird. Dies kann zu erheblichen Reputationsverlusten führen, insbesondere wenn das Bauvorhaben über mehrere Jahre hinweg unentdeckt geblieben ist und dabei die Belange der Nachbarn oder der Gemeinschaft missachtet wurden.
• Risiko beim Verkauf: Beim Verkauf eines Bauwerks mit Schwarzbauanteilen drohen rechtliche Probleme. Häufig werden Schwarzbauten nicht in die Wertermittlung einbezogen und vermindern somit den Wert des Objekts. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass der Käufer eine Rückabwicklung des Kaufvertrags oder Schadensersatz verlangt, wenn der Verkäufer den Schwarzbau verschwiegen hat.
• Versicherungsrisiko: Schwarzbauten sind häufig nicht in die Gebäudeversicherung eingeschlossen oder nur eingeschränkt versichert. Im Schadensfall kann dies dazu führen, dass der Versicherungsschutz entfällt oder eine Leistungskürzung erfolgt.

Rechtliche Konsequenzen eines Schwarzbau

Die Errichtung eines Schwarzbau oder das Unterlassen einer ordnungsgemäßen Legalisierung kann – abhängig von den Umständen des Einzelfalls – zu verschiedenen rechtlichen Konsequenzen führen. Im Folgenden werden die häufigsten rechtlichen Folgen eines Schwarzbau aufgezeigt:

• Beseitigungs- und Rückbauverfügung: Eine der schwerwiegendsten möglichen rechtlichen Konsequenzen eines Schwarzbau ist die Beseitigungs- und Rückbauverfügung durch die zuständige Behörde. Diese Verfügungen verpflichten den Eigentümer dazu, den Schwarzbau zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. In der Praxis ist die Anordnung eines Rückbaus jedoch meist die „Ultima Ratio“ der Baubehörden.
• Geldbuße: Die Errichtung oder Nutzung eines Schwarzbau kann gemäß § 54 Abs. 3 BauGB mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. In besonders schweren Fällen oder bei Wiederholungstätern können die Geldbußen sogar noch höher ausfallen.
• Verzögerung und Mehrkosten: Bei der nachträglichen Legalisierung eines Schwarzbau ist es häufig erforderlich, die Baumaßnahmen zeitweise einzustellen, bis die erforderlichen Genehmigungen erteilt sind. Dabei können weitere Kosten für Architekten, Gutachter und Fachplaner sowie möglicherweise Genehmigungsgebühren und Beiträge zu Erschließungsanlagen anfallen.
• Schadensersatzansprüche von Nachbarn: Nachbarn können Schadensersatz verlangen, wenn sie durch den Schwarzbau in ihren Rechten verletzt werden, etwa durch den Verstoß gegen baurechtliche Abstandsflächen. Diese Schadensersatzforderungen können unter Umständen auch gerichtlich durchgesetzt werden.

Gesetze und Verordnungen bezüglich Schwarzbauten

Die rechtlichen Grundlagen für die Beurteilung und Ahndung von Schwarzbauten liegen primär im öffentlichen Baurecht. Im Wesentlichen sind dies das Baugesetzbuch (BauGB), die Landesbauordnungen (LBO) sowie die einzelnen Bebauungspläne der Gemeinden. Darüber hinaus sind auch die zivilrechtlichen Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) von Bedeutung, insbesondere bei Fragen der Verkehrssicherungspflicht, der Mangelhaftung und der Rechte und Pflichten von Nachbarn. Im Folgenden sind einige der einschlägigen Gesetzesbestimmungen aufgeführt, die für die rechtliche Beurteilung von Schwarzbauten relevant sein können:

• § 29 BauGB: Dieser Paragraph legt fest, für welche Arten von Bauvorhaben und Erdarbeiten die speziellen Regeln der §§ 30 bis 37 des Baugesetzbuchs gelten. Er dient als eine Art „Einleitung“ zu diesen speziellen Regeln.
• § 31 BauGB: Dieser Abschnitt regelt die Bedingungen, unter denen Ausnahmen vom Bebauungsplan möglich sind. Das kann besonders wichtig sein, wenn es um die nachträgliche Legalisierung von Schwarzbauten geht.
• § 33 BauGB: Dieser Paragraph befasst sich mit den Bedingungen, unter denen Bauvorhaben im Außenbereich zulässig sind.
• Landesbauordnungen (LBO): Diese enthalten Regelungen zum Planungs- und Baurecht auf der Ebene der Bundesländer und sind eine wichtige Rechtsgrundlage für die Errichtung und den Fortbestand von Bauwerken.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Thema Schwarzbau

Im Folgenden sind Antworten auf häufig gestellte Fragen rund um das Thema Schwarzbau zusammengestellt:

Wie kann ich feststellen, ob ein Bauwerk ein Schwarzbau ist?

Die Überprüfung, ob ein Bauwerk ein Schwarzbau ist, kann durch die Einsichtnahme in die Baugenehmigungsakte bei der zuständigen Baubehörde erfolgen. Dort sind sämtliche erteilten Genehmigungen und eventuelle Abweichungen von diesen sowie etwaige Beseitigungs- oder Legalisierungsanordnungen dokumentiert.

Wie erfolgt die nachträgliche Legalisierung eines Schwarzbau?

Die nachträgliche Legalisierung eines Schwarzbau setzt voraus, dass das betreffende Bauwerk dem geltenden öffentlichen Baurecht entspricht oder zumindest keine unzumutbaren Beeinträchtigungen für Nachbarn oder die Allgemeinheit verursacht. In der Regel muss ein Bauantrag gestellt und die entsprechenden Genehmigungen nachträglich eingeholt werden. Je nach Landesbauordnung können auch Vereinbarungen oder eine Baugenehmigungsfiktion herangezogen werden. In jedem Fall sollte frühzeitig eine baurechtliche Beratung in Anspruch genommen werden, um die Erfolgsaussichten einer Legalisierung einzuschätzen und das weitere Vorgehen zu planen.

Wie sieht es mit der Verjährung von Ansprüchen gegen einen Schwarzbau aus?

Gemäß § 203 Abs. 2 Nr. 4 BauGB beträgt die Verjährungsfrist für Ansprüche gegen einen Schwarzbau nur drei Jahre ab Fertigstellung des Bauwerks. Nach Ablauf dieser Frist kann von der Baubehörde kein Rückbau oder eine Beseitigung mehr verlangt werden. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die Verjährung nicht die Rechte von Nachbarn oder sonstigen Dritten betrifft und dass auch nach Ablauf der Verjährung eine eventuelle Legalisierung nicht zwingend erfolgt oder Bestandsschutz für das Bauwerk gewährleistet ist.

Ist der Gebäudewert bei Vorliegen eines Schwarzbau gemindert?

Ein Schwarzbau kann einen erheblichen negativen Einfluss auf den Verkehrswert eines Grundstücks haben. Dies liegt einerseits an den möglichen rechtlichen Konsequenzen, andererseits daran, dass potenzielle Käufer in vielen Fällen vor dem Kauf eines Grundstücks mit Schwarzbau zurückschrecken, da sie die späteren Risiken und möglichen Mehrkosten nicht übernehmen möchten. Daher sind Schwarzbauten bei Wertermittlungen häufig entweder gar nicht oder nur eingeschränkt berücksichtigt.

Fazit

Die Errichtung und Nutzung von Schwarzbauten ist mit erheblichen Risiken und rechtlichen Konsequenzen verbunden. Bauherren und Eigentümer sollten diese nicht leichtfertig auf sich nehmen, sondern sich frühzeitig um eine adäquate baurechtliche Beratung bemühen.

Die nachträgliche Legalisierung eines Schwarzbau kann in vielen Fällen gelingen, wenn das Bauwerk den öffentlich-rechtlichen Vorgaben entspricht und keine gravierenden Beeinträchtigungen für Dritte oder die Allgemeinheit verursacht.

Dennoch sollte man sich nicht darauf verlassen, dass eine Legalisierung immer möglich ist oder die rechtlichen Konsequenzen ohne weiteres hingenommen werden. Jeder Bauherr tut gut daran, sich eingehend über die rechtlichen Rahmenbedingungen seines Vorhabens zu informieren und die damit verbundenen Pflichten und Risiken ernst zu nehmen.