Überbelegung: Was tun, wenn zu viele Personen in der Mietwohnung leben?

Überbelegung – Wissen Sie, was Sie tun sollten, wenn in Ihrer Mietwohnung mehr Personen leben, als erlaubt? Oder sind Sie vielleicht selbst Vermieter und sehen sich mit dieser Herausforderung konfrontiert? In diesem umfangreichen Beitrag beleuchten wir das Thema Überbelegung aus rechtlicher Sicht und bieten Ihnen wertvolle Informationen, Fallbeispiele und praktische Tipps, um souverän und sachlich mit der Situation umzugehen.

Wann ist eine Wohnung überbelegt?

Es gibt keine allgemeingültige Definition von „Überbelegung“, da dies von verschiedenen Faktoren, wie beispielsweise der Größe und dem Zuschnitt der Wohnung, dem Alter der Bewohner oder den örtlichen Gegebenheiten abhängt. Dennoch gibt es einige Anhaltspunkte, die Aufschluss darüber geben, ob eine Wohnung als überbelegt gilt:

• Die gesetzliche Wohnflächenverordnung legt fest, dass pro Person mindestens 9 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen müssen.
• Es gibt jedoch auch strengere Vorgaben einzelner Bundesländer oder Kommunen, die von Vermietern beachtet werden müssen.
• Bei der Berechnung der Personenzahl sind auch Kinder und regelmäßig in der Wohnung anwesende Gäste zu berücksichtigen.

Eine Überbelegung liegt also vor, wenn die im Mietvertrag ausgewiesene Zahl an erlaubten Bewohnern überschritten wird und/oder die vorgegebenen Mindestwohnflächen nicht eingehalten werden.

Welche Konsequenzen drohen bei Überbelegung?

Für Vermieter und Mieter können unterschiedliche Folgen drohen, wenn eine Wohnung überbelegt ist. Im Folgenden gehen wir auf die Rechte und Pflichten beider Parteien ein.

Für den Mieter: Mögliche Kündigung durch den Vermieter

Handelt es sich um eine erhebliche Überbelegung, so kann dies für den Vermieter ein Kündigungsgrund sein. In der Regel muss der Vermieter den Mieter jedoch zunächst abmahnen und ihm die Möglichkeit geben, die Überbelegung innerhalb einer angemessenen Frist zu beenden.

Wird dieser Forderung nicht nachgekommen, so kann der Vermieter in der Regel fristlos kündigen. In solchen Fällen ist es ratsam, sich rechtzeitig rechtlichen Beistand zu suchen, um mögliche Streitigkeiten zu vermeiden.

Für den Vermieter: Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften

Begeht der Vermieter den Fehler, eine Wohnung trotz Kenntnis der Überbelegung weiterhin zu vermieten, kann dies zu einem Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften führen. In solchen Fällen können Bußgelder oder gar strafrechtliche Konsequenzen die Folge sein.

Zudem kann der Vermieter auch von Mietern auf Schadenersatz verklagt werden, wenn diese durch die Überbelegung gesundheitliche oder wirtschaftliche Schäden erleiden.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Thema Überbelegung

Untenstehend finden Sie eine Übersicht über die am meisten gestellten Fragen und deren Antworten.

Wie kann ich als Mieter vorgehen, wenn ich eine Überbelegung feststelle?

Stellen Sie als Mieter eine Überbelegung fest, sollten Sie dies Ihrem Vermieter umgehend schriftlich mitteilen und um Klärung bitten. Erfolgt keine Reaktion oder Lösung des Problems, sollten Sie sich an einen Anwalt für Mietrecht wenden, um Ihre Rechte durchzusetzen.

Wie kann ich als Vermieter eine Überbelegung kontrollieren?

Die Kontrolle einer Überbelegung gestaltet sich oft schwierig, da der Vermieter kein Recht auf regelmäßige Besichtigungen der Wohnung hat. Dennoch kann der Vermieter bei konkretem Verdacht auf Überbelegung den Mieter darauf ansprechen und eine Stellungnahme einfordern. Bleibt eine zufriedenstellende Antwort aus, kann der Vermieter weitere Schritte einleiten, wie zum Beispiel die Einschaltung des Ordnungsamtes oder die Beauftragung eines Anwalts.

Was ist, wenn nur kurzzeitig mehr Personen in der Wohnung leben, z. B. wegen Besuch oder temporärem Zusammenzug?

Grundsätzlich stellt ein kurzzeitiger Besuch oder ein vorübergehender Zusammenzug von mehr Personen als erlaubt keine Überbelegung dar, solange dies im Rahmen des vertraglich Vereinbarten bleibt. Problematisch wird es allerdings, wenn durch den zeitweiligen Zuzug die Grenzen der zumutbaren Wohnfläche überschritten werden oder Beeinträchtigungen (Lärm, Unordnung etc.) für andere Hausbewohner entstehen.

Fallstudien: So sahen Lösungen in der Praxis aus

Lesen Sie hier zwei Fallstudien.

Fall 1: Mieter zieht ohne Zustimmung des Vermieters mehrere Familienmitglieder in die Wohnung

Herr Müller wohnte ursprünglich alleine in einer 50 m² großen Wohnung. Ohne Absprache mit seinem Vermieter zog seine Freundin samt zwei Kindern bei ihm ein. In diesem Fall handelt es sich um eine erhebliche Überbelegung, da die gesetzlich vorgegebene Mindestwohnfläche von 9 m² pro Person bei weitem nicht erreicht wird.

Der Vermieter mahnte Herrn Müller schriftlich ab und setzte eine Frist zur Beendigung der Überbelegung. Herr Müller und seine Familie zogen daraufhin in eine größere Wohnung um und vermieden so eine mögliche Kündigung.

Fall 2: Vermieter vermietet an Wohngemeinschaft ohne Kenntnis der Mindestwohnfläche

Ein Vermieter vermietete eine 70 m² große Wohnung an eine Wohngemeinschaft bestehend aus vier Personen. Später stellte sich heraus, dass die Wohnung nur für drei Personen zugelassen war. In diesem Fall ist der Vermieter dazu verpflichtet, eine Lösung für die Überbelegung zu finden, beispielsweise durch Anbieten einer ausreichend großen Wohnung oder durch das Schaffen von zusätzlichem Wohnraum.

Der Vermieter entschied sich in diesem Fall für eine Aufteilung der Wohngemeinschaft auf zwei Wohnungen im selben Haus.

Checkliste: Was tun bei Überbelegung?

• Überprüfen Sie zunächst, ob tatsächlich eine Überbelegung vorliegt (Beachten Sie dabei gesetzliche Vorgaben und vertragliche Vereinbarungen).
• Klären Sie das Problem direkt und schriftlich mit der gegnerischen Partei.
• Setzen Sie Fristen zur Lösung der Überbelegung oder fordern Sie eine schriftliche Stellungnahme ein.
• Bei Uneinigkeit oder ausbleibender Reaktion: Holen Sie sich rechtlichen Beistand.
• Dokumentieren Sie alle Vorgänge und lassen Sie sich bei Bedarf von Experten unterstützen.

Fazit: Umgang mit Überbelegung erfordert Fingerspitzengefühl und rechtliche Kenntnisse

Die Überbelegung von Mietwohnungen stellt sowohl für Mieter als auch für Vermieter eine große Herausforderung dar. Es ist wichtig, stets über die aktuellen rechtlichen Vorgaben und vertraglichen Vereinbarungen informiert zu sein, um im Falle einer Überbelegung angemessen und sachlich handeln zu können.

Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten bei etwaigen Konflikten nicht zögern, rechtlichen Beistand in Anspruch zu nehmen, um ihre Interessen bestmöglich zu vertreten. Eine offene Kommunikation und das Bemühen um einvernehmliche Lösungen sind dabei von entscheidender Bedeutung, um eine Eskalation der Situation zu verhindern.

Wir hoffen, dass Ihnen dieser Beitrag wertvolle Informationen und hilfreiche Tipps zum Umgang mit Überbelegung in Mietwohnungen vermitteln konnte. Bei weiteren Fragen oder rechtlicher Unterstützung stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir sind für Sie da!