Veränderungssperre: Gesetzliche Regelungen & Alltagsanwendung

Angesichts der immer komplexer werdenden Planungsverfahren und der vielfältigen Vernetzung verschiedener Materien im urbanen und ländlichen Raum ist das Institut der Veränderungssperre zu einem unverzichtbaren Instrument für den Öffentlichen Planungsherren geworden. Aus rechtlicher Sicht wirft das Thema der Veränderungssperre jedoch eine Reihe von Fragen auf, welche im Zusammenhang mit der Baugenehmigung, Rechte und Pflichten des Eigentümers und Geltendmachung von Entschädigungsansprüchen geklärt werden müssen.

In diesem Beitrag möchten wir Ihnen das Thema Veränderungssperre eingehend erläutern. Dabei stützen wir uns auf Rechtsgrundlagen, aktuelle Gerichtsurteile und Erfahrungen aus der Praxis eines erfahrenen Rechtsanwalts. Sie erhalten eine umfangreiche Darstellung der gesetzlichen Regelungen und ihrer Anwendung im Alltag, Antworten auf häufig gestellte Fragen und praktische Tipps, um sicher und rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.

Rechtsgrundlagen der Veränderungssperre

Die gesetzliche Grundlage für die Veränderungssperre findet sich im Baugesetzbuch (BauGB). Im Rahmen des Bauplanungsrechts sind in erster Linie die folgenden Paragraphen relevant:

• § 14 BauGB: Veränderungssperre
• § 15 BauGB: Wirkung der Veränderungssperre
• § 16 BauGB: Ausnahme von der Veränderungssperre
• § 17 BauGB: Aufhebung und Änderung der Veränderungssperre
• § 18 BauGB: Entschädigung bei Veränderungssperren

§ 14 BauGB: Veränderungssperre

§ 14 BauGB regelt die rechtlichen Grundlagen für die Veränderungssperre und ihre Voraussetzungen. Eine Veränderungssperre ist eine vorübergehende Regelung und dient dazu, die Durchführung einer städtebaulichen Planung oder einer jüngst beschlossenen Planung sicherzustellen. Eine Veränderungssperre kann von der Gemeinde beschlossen und für ihr Gebiet verbindlich gemacht werden. Sie kann für ein Gebiet festgesetzt werden, in dem ein Bebauungsplan in Aufstellung ist oder der Flächennutzungsplan geändert werden soll. Entscheidend ist dabei, dass der Plan noch nicht rechtsverbindlich ist.

§ 15 BauGB: Wirkung der Veränderungssperre

Während der Geltungsdauer einer Veränderungssperre dürfen auf den betroffenen Grundstücken grundsätzlich keine baulichen Anlagen errichtet oder wesentlich geändert werden. Dabei werden sowohl Tätigkeiten im Hoch- als auch im Tiefbau erfasst. § 15 BauGB macht allerdings auch Ausnahmen von der generellen Wirkung der Veränderungssperre geltend. Hierzu zählen unter anderem die Fortführung eines vor Inkrafttreten rechtmäßig begonnenen Vorhabens, die Benutzung einer bereits vorhandenen baulichen Anlage oder durch eine genehmigte öffentliche Nutzung. Auch geringfügige Veränderungen oder der bloße Gebrauch des Grundstücks sind hiervon ausgenommen.

§ 16 BauGB: Ausnahme von der Veränderungssperre

§ 16 BauGB sieht zudem die Möglichkeit vor, dass die zuständige Stelle – meist die Gemeinde – zur Verwirklichung von Bauvorhaben, die nicht den Interessen der vorgesehenen Planung widersprechen, unter bestimmten Voraussetzungen eine Ausnahme von der Veränderungssperre zulässt. In diesem Fall können bauliche Anlagen errichtet oder geändert werden, auch wenn dies ansonsten aufgrund der geltenden Veränderungssperre nicht zulässig wäre.

§ 17 BauGB: Aufhebung und Änderung der Veränderungssperre

Die Veränderungssperre ist regelmäßig zeitlich befristet. Die Höchstdauer ist in § 17 BauGB auf zwei Jahre festgelegt. Die Frist kann jedoch unter bestimmten Voraussetzungen um jeweils ein Jahr verlängert werden. Die Gemeinde kann die Veränderungssperre nach Fertigstellung des Bebauungsplans oder in Anpassung an den Flächennutzungsplan auch vor Ablauf der ursprünglich festgesetzten Frist aufheben.

§ 18 BauGB: Entschädigung bei Veränderungssperren

§ 18 BauGB sieht in bestimmten Fällen Entschädigungsansprüche vor, wenn infolge der Veränderungssperre für den Grundstückseigentümer unzumutbare Härten entstehen. Die Entschädigung ist grundsätzlich in Geld zu leisten und bemisst sich nach dem Umfang der Beeinträchtigungen und den finanziellen Folgen für den Betroffenen. Eine verbindliche Regelung zur Berechnung der Entschädigungshöhe besteht jedoch nicht.

Anwendung der Veränderungssperre in der Praxis

Im Folgenden möchten wir Ihnen die Anwendung der Veränderungssperre in der Praxis näherbringen. Dabei gehen wir sowohl auf die Voraussetzungen als auch die Durchführung und die möglichen Folgen einer Veränderungssperre ein. Insbesondere nehmen wir auch Bezug auf aktuelle höchstrichterliche Entscheidungen, die in diesem Zusammenhang von Bedeutung sind.

Voraussetzungen einer Veränderungssperre

Damit eine Veränderungssperre wirksam ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Neben der bereits erwähnten Tatsache, dass ein Bebauungsplan in Aufstellung vorliegen muss oder eine Änderung des Flächennutzungsplans beabsichtigt ist, sind auch formelle Anforderungen an den Beschluss der Veränderungssperre zu beachten. Eine fehlerhafte Beschlussfassung kann zur Unwirksamkeit der Veränderungssperre führen.

Wichtig ist zudem, dass eine Veränderungssperre nur für das Gebiet erlassen werden kann, das von den geplanten Maßnahmen betroffen ist. Die örtliche Begrenzung der Veränderungssperre muss daher eindeutig erkennbar sein. Hierzu kann beispielsweise eine Karte oder ein Lageplan herangezogen werden, der das betroffene Gebiet klar abgrenzt.

Durchführung der Veränderungssperre

Nach Beschluss der Veränderungssperre muss diese im öffentlichen Bekanntmachungsorgan der Gemeinde bekannt gemacht werden. Damit wird sie für die betroffenen Grundstückseigentümer sowie die Öffentlichkeit wirksam. Für die Dauer der Veränderungssperre sind bauliche Anlagen und wesentliche Veränderungen auf den betroffenen Grundstücken grundsätzlich untersagt.

Die Gemeinde hat jedoch eine gewisse Gestaltungsfreiheit im Hinblick auf die Anwendung der Veränderungssperre. So kann sie beispielsweise für bestimmte Vorhaben eine Ausnahme von der Veränderungssperre gewähren, wenn diese den Planungszielen nicht entgegenstehen. Die Genehmigung von Ausnahmevorhaben erfolgt in der Regel im Wege einer Baugenehmigung, die durch die zuständige Baubehörde erteilt wird.

Rechtsfolgen und Gestaltungsfreiheit der Veränderungssperre

Um die Einhaltung der Veränderungssperre zu gewährleisten, kann die Gemeinde verschiedene Instrumente einsetzen:

• Bauaufsichtliche Maßnahmen: Die Gemeinde kann beispielsweise Baukontrollen durchführen, um sicherzustellen, dass keine unerlaubten Bauvorhaben innerhalb des Gebiets der Veränderungssperre stattfinden. Bei Verstößen gegen die Veränderungssperre können bauaufsichtliche Anordnungen, wie zum Beispiel eine Einstellung des Vorhabens oder gar der Abriss der baulichen Anlage, erlassen werden.
• Verwaltungspolizeiliche Maßnahmen: Bei Verstößen gegen die Veränderungssperre kann neben bauaufsichtlichen Anordnungen auch eine Ordnungswidrigkeit vorliegen, die mit empfindlichen Geldbußen geahndet werden kann.
• Zivilrechtliche Ansprüche der Gemeinde: Verstößt ein Bauherr gegen die Veränderungssperre, kann die Gemeinde auch zivilrechtlich gegen den Betroffenen vorgehen. In Betracht kommen hier beispielsweise beseitigungs- oder schadensersatzrechtliche Ansprüche der Gemeinde.

Aufhebung und Ablauf der Veränderungssperre

Die Veränderungssperre endet in der Regel mit Ablauf der festgelegten Frist oder wenn die Gemeinde die Veränderungssperre vorzeitig aufhebt. Eine vorzeitige Aufhebung der Veränderungssperre kann beispielsweise erfolgen, wenn der Bebauungsplan rechtsverbindlich geworden ist oder die Gemeinde die Notwendigkeit der Veränderungssperre entfallen sieht.

Wird die Veränderungssperre nicht von der Gemeinde aufgehoben, kann der Grundstückseigentümer nach Ablauf der festgelegten Frist wieder frei über sein Grundstück verfügen und insbesondere bauliche Maßnahmen planen und durchführen. Eine Verlängerung der Veränderungssperre um jeweils ein Jahr ist jedoch gemäß § 17 Abs. 3 BauGB unter bestimmten Umständen möglich.

Aktuelle Gerichtsurteile zur Veränderungssperre

Im Rahmen dieses Abschnitts möchten wir Ihnen einige aktuelle Gerichtsurteile vorstellen, die für die Thematik der Veränderungssperre relevant sind. Dabei möchten wir insbesondere auf höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) eingehen, um Ihnen einen möglichst fundierten Einblick in die Rechtsprechung auf höchstem Niveau zu gewähren.

Wirksamkeit einer Veränderungssperre

Das Bundesverwaltungsgericht hat in einem Urteil vom 24.05.2018 (Az. 4 C 4.17) entschieden, dass eine Veränderungssperre auch dann wirksam ist, wenn sie in unmittelbarer zeitlicher Verbindung zur Aufstellung des Bebauungsplans beschlossen wurde. In dem zugrundeliegenden Fall hatte eine Gemeinde erst einen Bebauungsplanentwurf beschlossen und im Anschluss daran eine sogenannte „Bestandsveränderungssperre“ angeordnet. Diese sollte sämtliche Bauvorhaben erfassen, die bis zur Verfahrensbeteiligung der Öffentlichkeit begonnen hatten. Das BVerwG hat entschieden, dass eine solche zeitliche Differenzierung zulässig ist und die Veränderungssperre damit wirksam wird.

Ausnahmen von der Veränderungssperre

In einem Urteil vom 29.03.2018 (Az. 4 CN 3.17) hat das Bundesverwaltungsgericht Stellung zu den Voraussetzungen einer Ausnahme von der Veränderungssperre genommen. Dabei hat das Gericht festgestellt, dass eine Ausnahme nur dann in Betracht kommt, wenn kein Widerspruch zwischen dem geplanten Vorhaben und der angestrebten endgültigen Planung besteht. Im konkreten Fall hatte sich ein Grundstückseigentümer auf eine Ausnahme berufen, um ein bereits begonnenes Bauvorhaben, das einer späteren Veränderungssperre unterfiel, zu Ende führen zu können. Das BVerwG hat entschieden, dass die bloße Möglichkeit, das geplante Vorhaben später an die endgültige Planung anzupassen, nicht ausreicht, um die Gewährung einer Ausnahme zu rechtfertigen.

Häufig gestellte Fragen zur Veränderungssperre

Im Folgenden möchten wir Ihnen einige häufig gestellte Fragen rund um das Thema Veränderungssperre beantworten und so für einen besseren Überblick sorgen:

Gilt eine Veränderungssperre auch für bereits genehmigte Bauvorhaben?

In der Regel kommt es darauf an, ob das Bauvorhaben bereits begonnen wurde. Ist dies der Fall, so fällt das Bauvorhaben unter die Ausnahme des § 15 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und darf fortgeführt werden. Begonnen ist ein Bauvorhaben, wenn bereits wesentliche oder kennzeichnende Teile des Baukörpers erkennbar sind. Ist das Bauvorhaben noch nicht begonnen worden, so könnte die Veränderungssperre greifen.

Kann eine Veränderungssperre nachträglich angefochten werden?

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, die Rechtmäßigkeit einer Veränderungssperre gerichtlich überprüfen zu lassen. Allerdings müssen hierzu bestimmte Voraussetzungen gegeben sein, wie beispielsweise das Vorliegen einer Rechtsverletzung oder das Nichterreichen der gesetzlichen Voraussetzungen für eine Veränderungssperre. Aussichtsreich ist die Anfechtung einer Veränderungssperre häufig dann, wenn formelle Mängel vorliegen.

Wann und unter welchen Voraussetzungen bekommt man eine Entschädigung?

Eine Entschädigung wegen einer Veränderungssperre ist gemäß § 18 BauGB möglich, wenn dem Betroffenen unzumutbare Härten entstehen. Dabei kommt es entscheidend darauf an, ob durch die Veränderungssperre eine Vermögensminderung eingetreten ist und ob weitere Umstände vorliegen, die faktisch einer Entschädigungspflicht gleichkommen. Ein Entschädigungsanspruch kann zum Beispiel dann bestehen, wenn ein Bauvorhaben nicht mehr verwirklicht werden kann und dadurch der Wert des Grundstücks gemindert wird. Allerdings muss der Betroffene hierfür in der Regel einen Antrag stellen und seine Ansprüche konkret darlegen und, soweit möglich, beziffern.

Was ist bei einer Verlängerung der Veränderungssperre zu beachten?

Die Verlängerung einer Veränderungssperre ist gemäß § 17 Abs. 3 BauGB nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Zum einen müssen wichtige städtebauliche Gründe für die Verlängerung vorliegen, zum anderen darf die Höchstdauer von insgesamt fünf Jahren nicht überschritten werden. Eine Verlängerung der Veränderungssperre muss von der Gemeinde beschlossen und im öffentlichen Bekanntmachungsorgan bekannt gemacht werden. Betroffene Grundstückseigentümer können auch gegen die Entscheidung zur Verlängerung der Veränderungssperre gerichtliche Schritte einleiten, sofern sie nachweislich benachteiligt werden.

Was sind die Unterschiede zwischen einer Veränderungssperre und einer Baugenehmigung?

Die Veränderungssperre ist ein Instrument des Bauplanungsrechts, welches der Sicherung einer zukünftigen städtebaulichen Planung dient. Während der Geltungsdauer einer Veränderungssperre wird in der Regel keine Baugenehmigung erteilt, da die Veränderungssperre genau dazu dient, bauliche Veränderungen innerhalb des betroffenen Gebiets zu verhindern, bis die entsprechende Planung abgeschlossen ist. Eine Baugenehmigung hingegen ist die behördliche Erlaubnis, ein bestimmtes Bauvorhaben durchzuführen und stellt somit ein Einzelvorhaben dar, während eine Veränderungssperre eine generelle Regelung für den räumlichen Geltungsbereich trifft.

Fazit: Veränderungssperre als wichtiges Instrument im Bauplanungsrecht

Die Veränderungssperre stellt im deutschen Bau- und Planungsrecht ein unverzichtbares Instrument zur frühzeitigen Sicherung und Durchführung städtebaulicher Planungen dar. Doch wie in unserem Beitrag dargelegt, wirft das Thema der Veränderungssperre auch eine Reihe von rechtlichen Fragestellungen auf, die umfangreich geprüft und gewissenhaft beantwortet werden müssen, um mögliche rechtliche Nachteile zu vermeiden oder Entschädigungsansprüche geltend zu machen.

Wir hoffen, dass Ihnen dieser Beitrag einen tiefen Einblick in die rechtlichen Aspekte der Veränderungssperre und deren Anwendung im Alltag vermittelt hat. Sollten Sie weitere Fragen zum Thema haben oder rechtliche Unterstützung benötigen, empfehlen wir Ihnen, sich an einen erfahrenen Rechtsanwalt im Bau- und Planungsrecht zu wenden.