Vorgetäuschter Eigenbedarf: Wie Sie sich als Mieter schützen

In der heutigen Zeit, in der Wohnraum immer knapper und teurer wird, nehmen Fälle von vorgetäuschtem Eigenbedarf durch Vermieter immer häufiger zu. Diese Täuschungshandlung stellt eine Verletzung der gesetzlichen Pflichten des Vermieters dar und kann für den Mieter äußerst unangenehme Folgen haben. In diesem Blog-Beitrag möchten wir Sie über die verschiedenen Aspekte des vorgetäuschten Eigenbedarfs informieren und Ihnen zeigen, wie Sie sich als Mieter erfolgreich dagegen schützen können.

Einleitung: Was versteht man unter dem Begriff „vorgetäuschter Eigenbedarf“?

Der vorgetäuschte Eigenbedarf liegt vor, wenn ein Vermieter die Kündigung eines Mietvertrags mit dem Hinweis auf seinen eigenen Wohnbedarf oder den seiner Familien- bzw. Haushaltsangehörigen erklärt, obwohl dieser Bedarf tatsächlich nicht besteht. Ziel dieser Täuschungshandlung ist oft die Neubeziehung eines höher zahlenden Mieters oder die Umwandlung der Mietwohnung in Eigentumswohnungen. Um die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern besser zu verstehen, ist es zunächst wichtig, den Begriff des Eigenbedarfs zu klären.

Wann liegt ein legitimer Eigenbedarf vor?

Ein legitimer Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter oder seine Familien- bzw. Haushaltsangehörigen für sich selbst oder für einen nahen Angehörigen tatsächlich Wohnraum benötigen und daher die Rückgabe der vermieteten Wohnung durch den Mieter verlangen können. Dabei muss der Vermieter nachweisen, dass er auf den Wohnraum angewiesen ist, da er sonst nicht adäquat oder zumutbar untergebracht werden kann.

Beispiele für legitimen Eigenbedarf

• Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, z.B. wegen räumlicher Veränderung des Arbeitsplatzes, Familiengründung oder Trennung.
• Ein Familienangehöriger des Vermieters zieht in die Nähe und benötigt deshalb eine Wohnung, z.B. Eltern, Geschwister oder Kinder.
• Ein Haushaltsangehöriger, z.B. eine Pflegeperson, benötigt die Wohnung zwecks Erbringung von Pflegeleistungen für den Vermieter oder dessen Angehörige.

Wichtig ist, dass die Bedarfslage des Eigenbedarfs nicht nur vorgeschoben ist, sondern auf einer realen Wohnungsnot des Vermieters oder seiner Angehörigen beruht.

Woran erkennt man einen vorgetäuschten Eigenbedarf?

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf lässt sich in vielen Fällen nur schwer erkennen, da er sich oftmals hinter einer scheinbar berechtigten Eigenbedarfsanmeldung verbirgt. Indizien für einen vorgetäuschten Eigenbedarf sind beispielsweise:

• eine Häufung von Eigenbedarfskündigungen beim selben Vermieter oder in derselben Immobilie,
• fehlende oder unzureichende Begründungen für den Eigenbedarf,
• Widersprüche zwischen der angegebenen Begründung und dem tatsächlichen Verhalten des Vermieters,
• kein tatsächlicher Einzug des Vermieters oder seiner Familien- und Haushaltsangehörigen und/oder
• Neuvermietung an einen Dritten ohne erkennbaren Grund.

Rechtliche Grundlagen und Folgen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs

Die rechtlichen Grundlagen für Eigenbedarfskündigungen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter den §§ 573, 574 und 573a BGB. Der Vermieter hat nach diesen Vorschriften ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er für sich selbst oder für seine Familien- oder Haushaltsangehörigen Wohnraum benötigt.

Täuscht der Vermieter jedoch einen Eigenbedarf vor, verstößt er gegen seine vertraglichen Pflichten, insbesondere gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die berechtigten Belange des Mieters (§ 241 Abs. 2 BGB). In diesem Fall kann der geschädigte Mieter:

• Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen, z.B. für Umzugskosten und höhere Mietzahlungen (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB), und/oder
• die Kündigung wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs für unwirksam erklären lassen und somit in der Wohnung verbleiben (§ 242 BGB).

Die Beweislast für den vorgetäuschten Eigenbedarf liegt allerdings beim Mieter. Dieser muss nachweisen, dass der Vermieter in betrügerischer Absicht gehandelt hat und der geltend gemachte Eigenbedarf nicht besteht.

Wie kann man sich als Mieter gegen einen vorgetäuschten Eigenbedarf schützen?

Um sich als Mieter erfolgreich gegen einen vorgetäuschten Eigenbedarf zu wehren, sollten folgende Schritte unternommen werden:

1. Beweise sammeln: Sichern Sie zunächst alle verdächtigen Indizien, die auf einen vorgetäuschten Eigenbedarf hindeuten könnten. Dazu können etwa Briefe, E-Mails oder Fotos zählen.
2. Rechtsanwalt konsultieren: Holen Sie sich frühzeitig anwaltliche Hilfe, um Ihre rechtliche Position besser einschätzen zu können und um keine wichtigen Fristen zu versäumen.
3. Widerspruch gegen die Kündigung einlegen: Erklären Sie schriftlich Ihren Widerspruch gegen die Kündigung und begründen Sie diesen. Übersenden Sie diesen Widerspruch zusammen mit allen gesammelten Beweisen an den Vermieter und setzen Sie ihm eine angemessene Frist zur Stellungnahme.
4. Räumungsklage abwehren: Sollte es trotz Ihres Widerspruchs zu einer Räumungsklage seitens des Vermieters kommen, können Sie sich unter Berufung auf die gesammelten Beweise gegen diese Klage weiterhin zur Wehr setzen.

FAQ

Kann ich als Mieter eine Eigenbedarfsklausel im Mietvertrag verhindern?

In Deutschland gibt es keine gesetzliche Regelung, die das Ausdrückliche Ausschließen von Eigenbedarf im Mietvertrag verbietet. Daher können Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbaren, dass der Vermieter auf sein Recht zur Eigenbedarfskündigung verzichtet. Solche Vereinbarungen sind jedoch eher selten, da sie die Rechte des Vermieters erheblich einschränken.

Wie lange darf der Vermieter nach einer berechtigten Eigenbedarfskündigung die Wohnung nicht weitervermieten?

Hierzu gibt es keine gesetzliche Regelung. Allerdings hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein Zeitraum von drei Jahren zwischen berechtigter Eigenbedarfskündigung und anschließender Neuvermietung ein „regelmäßig beachtlicher Zeitraum“ ist. Liegt zwischen Kündigung und Neuvermietung ein kürzerer Zeitraum, kann dies ein Indiz für einen von Anfang an vorgetäuschten Eigenbedarf sein.

Muss der Vermieter den Mieter auf das Vorliegen eines möglichen vorgetäuschten Eigenbedarfs hinweisen?

Nein, der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Mieter auf das Vorliegen eines möglichen vorgetäuschten Eigenbedarfs hinzuweisen. Allerdings hat der Vermieter gemäß § 241 Abs. 2 BGB eine Rücksichtnahmepflicht gegenüber dem Mieter und darf diesen nicht über das Vorliegen eines Eigenbedarfs täuschen. Tut er dies dennoch, kann dies für ihn rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Wie kann ich als Mieter prüfen, ob der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich besteht?

Als Mieter können Sie nicht immer den wahren Grund für die Eigenbedarfskündigung erfahren, da der Vermieter einer Vielzahl von gesetzlichen Anforderungen und Privatsphäre-Bestimmungen unterliegt. Sie können jedoch Indizien und Informationen sammeln, die auf einen vorgetäuschten Eigenbedarf hindeuten könnten. Hierzu zählen etwa widersprüchliche Angaben des Vermieters, der Eintrag im Grundbuch oder auch die Umstände der erneuten Vermietung der Wohnung.

Welche Pflichten hat ein Vermieter, der den vorgetäuschten Eigenbedarf zugegeben hat?

Ein Vermieter, der den vorgetäuschten Eigenbedarf zugegeben hat, ist zunächst dazu verpflichtet, die Kündigung zurückzunehmen. Darüber hinaus hat der Mieter jedoch auch Anspruch auf Schadensersatz für entstandene Kosten, wie Umzug oder höhere Mietzahlungen. Dabei ist der Umfang des Schadensersatzes abhängig davon, wie stark der Mieter durch die Täuschungshandlung des Vermieters geschädigt wurde.

Gibt es Möglichkeiten für den Mieter, die Wohnung trotz vorgetäuschtem Eigenbedarf zu behalten?

Ja, der Mieter kann in bestimmten Fällen die Kündigung wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs für unwirksam erklären lassen und somit in der Wohnung verbleiben. Hierzu ist es jedoch erforderlich, dass der Mieter den vorgetäuschten Eigenbedarf erfolgreich nachweisen kann und die Kündigung gegen § 242 BGB (Treu und Glauben) verstößt.

Wie lange muss ich als Mieter nach einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung ausziehen?

Die Kündigungsfrist bei einer Eigenbedarfskündigung richtet sich nach der gesetzlichen Kündigungsfrist gemäß § 573c BGB. Diese beträgt für den Mieter je nach Dauer des Mietverhältnisses zwischen drei und neun Monaten. Sollte sich im Laufe dieser Frist herausstellen, dass der geltend gemachte Eigenbedarf vorgetäuscht ist, kann der Mieter gegebenenfalls die Kündigung für unwirksam erklären lassen und in der Wohnung verbleiben.

Fazit

Vorgetäuschter Eigenbedarf stellt für Mieter eine große Herausforderung dar, da er oft nur schwer oder gar nicht nachweisbar ist. Indem Sie sich über Ihre Rechte und Möglichkeiten informieren und im Zweifel rechtzeitig anwaltlichen Beistand suchen, können Sie jedoch Ihre Chancen verbessern, sich erfolgreich gegen einen vorgetäuschten Eigenbedarf zur Wehr zu setzen. Bewahren Sie einen kühlen Kopf und lassen Sie sich nicht vorschnell auf eine Kündigung wegen angeblichen Eigenbedarfs ein, sondern prüfen Sie genau, ob die Begründung des Vermieters stichhaltig ist und ob eventuell Indizien für einen vorgetäuschten Eigenbedarf vorliegen.

Haben Sie einen Verdacht auf vorgetäuschten Eigenbedarf oder weitere Fragen zu diesem Thema? Dann zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Als erfahrene Anwaltskanzlei stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung und beraten Sie umfassend, um Ihre Rechte und Interessen effektiv zu wahren.